Verjährung zur Abgabe eine korrigierten NKA

Dieses Thema im Forum "Fristen" wurde erstellt von stela, 05.09.2009.

  1. stela

    stela Neuer Benutzer

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    Wir hatten für die Abrechnungsjahre 2004/2005 und 2005/2006 jeweils schriftlich Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung eingereicht, da diese völlig neben der Spur waren bezüglich auf Personenzahl im Haus und auch Quadratmeter der eigenen Wohnung, sprich sie jeweils im gesamten zurückgewiesen.

    Wir haben diese ausführlich begründet, ja sogar eine korrigierte vorgeschlagen, die mit richtiger Personenzahl und Quadartmeter gerechnet wurde. Es ergab sich daraus zwar wiederum eine Nachzahlung für uns, aber erheblich gerringer als die der Originalrechnung =>Vermieter wollte über 200€ haben, tatsächlich waren es deutlich unter 100€.

    Wir haben auf den/die Widerspruch/sprüche lediglich mündlich bescheid bekommen, dass es an der ursprünglichen Rechnung weder was zu korrigieren gäbe, noch von anderen Umständen aus zugehen sei, sie wäre korrekt, haben aber keine neue Rechnung bekommen oder irgendwas in Schriftform. Die Rechnungsgrundlage ist die gleiche nach wie vor Personzahl im Haus zu niedrig und Quadratmeter der Wohnung zu viel ... natürlich haben wir die Zahlung nach wie vor verweigert, dies auch nochmals schriftlich mitgeteilt.

    Nun sind ja ein paar Jahre vergangen und erhielten die Tage die Abrechnung 2007/2008 mit einem Guthaben von 195€, aus 2006/2007 ergab sich auch ein Guthaben von 45€ da eine defekte Wasseruhr ermittelt wurde, man verzichtete auf eine ordentliche Abrechnung, lediglich der schriftliche Hinweis darauf. Auf dieses Guthaben warten wir noch heute und auch das aus der aktuellen Rechnung möchte man uns nicht auszahlen, sondern es wird verechnet mit den von uns widersprochenen Abrechnungen und stellt uns als noch offenen Posten die Differenz als Nachzahlung in Rechnung.

    Unsere Frage nun:
    Was MUSS ein Vermieter in welcher Form tun, wenn er einen Widerspruch vom Mieter erhält? In wie weit verjähren da Ansprüche des Vermieters wenn er "nichts" tut?

    Es ist nicht so, dass wir das Geld unbedingt haben möchten, es sind da ein, zwei Posten offen in der Miete wegen vergangener Arbeitslosigkeit beider ... was aber zu 96% erledigt ist ..

    Wie kann man sich wehren, wenn nach wie vor von falschen Grundlagen ausgegangen wird, sprich hier die Personenzahl im Haus, die Wohnung wurde in der aktuellen Abrechnung ENDLICH mit den richtigen Quadratmetern gerechnet ..

    Danke für Eure hoffentlich aufschlussreichen Antworten, Links und Tipps ...
     
  2. AdMan

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  3. RMHV

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    Dazu gab es offensichtlich keinen Anlass.

    Der von Mieter behauptete inhaltliche Fehler der Abrechnung konnte offensichtlich korrigiert werden und die vom Mieter selbst errechnete Nachzahlung war unstreitig und mit Zugang der Abrechnung fällig.

    Die vollständige Verweigerung der Zahlung war rechtswidrig. Nur der Differenzbetrag war streitig.

    Das nennt sich Aufrechnung und ist keineswegs ungewöhnlich.

    Nichts

    Ansprüche aus Betriebskostenabrechnung unterliegen der regelmäßigen Verjährung nach § 195 BGB.
    Zu beachten ist allerdings, dass eine Aufrechnung nicht grundsätzlich an der Verjährung scheitert. Voraussetzung für die Aufrechnung ist lediglich, dass sich die beiden Ansprüche zu irgendeinem Zeitpunkt fällig und unverjährt gegenüberstanden.

    Wenn man sich über zivilrechtliche Ansprüche nicht einigen kann steht der Rechtsweg offen.

    Nun ist hier nicht zu bewerten, ob die mieterseits behaupteten inhaltlichen Fehler der Betriebskostenabrechnung auch tatsächlich vorliegen.
    Man sollte nicht übersehen, dass die falsche Wohnfläche sich möglicherweise durch das gesamte Objekt zieht und eine Korrektur auch eine geänderte Gesamtfläche ergibt, die bei einer Korrektur der Betriebskostenabrechnung selbstverständlich ebenso zu berücksichtigen wäre.
    Man sollte weiter nicht übersehen, dass Personenzahl ein äußerst streiträchtiger Umlageschlüssel ist und man die eigenen Rechnungen daher sehr kritisch betrachten sollte.
     
  4. stela

    stela Neuer Benutzer

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    Vielen Dank Her oder Frau RMHV ...

    Ich denke es macht schon einen Unterschied, ob man eine Abrechnung im ganzen zurückweist (was hier vom Forum sogar empfohlen wurde) oder sie nur in Teilen strittig stellt. Wir haben den Vorteil, dass sich die Personenzahl hier in dem 5 Parteienhaus sehr sehr leicht nachvollziehen lässt.

    Es macht schon sehr viel aus, ob ein Haus mit 6 Personen belegt ist, aber 2 davon nur mit je 75% abgerechnet werden (mit dem Argument der minderausgestatteten Wohnung) und ob die Wohnung nun angebliche 102 qm hat oder tatsächliche 90.61 (erechnet von einem Architekten bei einer Hausbegeung) ... dies aber schon von Beginn an dem Vermieter bekannt war ... deshalb sind auch die Vormieter wutentbrannt ausgezogen, was wir auch im laufe der Jahre erst erfahren haben.

    Ich glaube schon, dass es nicht als rechtswiedrig bezeichnet werden kann, wenn man die Abrechnung als ganzes zurückweist, das sieht schon eher nach vorsätzlicher Bereicherung aus.
    Die Hausverwaltung, die die Abrechnung jahrelang übernommen hatte meinte auch nur dazu, dass sie nur mit Zahlen arbeitet, die der Vermieter zur Verfügung stellte und diese nicht geprüft hat oder korrigiert, obwohl die wahren Umstände bekannt waren, die haben das nicht umsonst hingeschmissen und weigern sich das je wieder zu übernehmen.

    Ich kann als Argument nicht akzeptieren, dass diese 2 Personen nur mit je 75% abgerechnete werden, nur weil deren Wohnung nicht so ausgestattet ist wie unsere, dann sollen sie doch die Miete entsprechnd anpassen! ach Halt! die zahlen ja keine, weil sie Miterben sind und mietfrei wohnen ... Wir sehen als Mieter halt nicht ein, dass wir deren sc*** miserabelen Wohnungen mit bezahlen.
    Wie sich ja bei der Hausbegehung herausstellte, stimmt die Gesamtfläche wohl schon, aber die zwei bewussten Wohnungen wurden zudem nicht nur mit 75% Belegung abgerechnet anstelle von 100%, sondern auch noch auf dem Papier kleiner gemacht, unsere dafür größer ... und sie sagen es wäre rechtswiedrig eine Abrechnung als gesamtes zurück zuweisen, ok diese Info fehlte vermutlich im Eingangspost.
     
  5. #4 Michael_62, 05.09.2009
    Michael_62

    Michael_62 Erfahrener Benutzer

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    Es gibt überhaupt kein Recht deinerseits eine Abrechnung ´zurückzuweisen´ die die Mindestanforderungen des BGH Urteils vom 27.11.2002 erfüllt. Ausschliesslich dieses wäre ein Grund für eine Zurückweisung wie hier im Forum empfohlen.

    Du kannst höchstens einen Abrechnungsfehler reklamieren. Dies muss substantiell berechnet innerhalb 12 Monaten nach Zugang der Abrechnung erfolgen. Dies entbindet dich aber nicht davon die Abrechnung vollumfänglich zu zahlen. Die Fälligkeit verschiebt sich nämlich nicht.
    Wenn du nicht innerhalb der 12 Monatsfrist Klage erhebst, dann verfällt dein Korrekturanspruch.


    Lassen wir mal das tränenreiche, wutenbrannte, minderausgestattete und alles das, was hier genausoviel zur Sache tut wie der Sack Reis, der in China vom Laster gefallen ist, bleibt hier der Fakt einer zu geringen Mietfläche.

    Dies ist ein Mangel. Dazu gibt es ein höchstrichterliches Urteil welches du googeln kannst. Wenn deine Angaben und die Berechnungen des Architekten stimmen, dann hättest du umfangreichen Schadensersatz (Hat er auch die 3% für Putzstärkenzuschlag berücksichtigt?) .



    Vermietung und Verpachtung ist generell vorsätzliche Bereicherung. Dies ist sowohl vom Gesetzgeber als auch den Eigentümern so gewollt. Anderenfalls musst du zur Kirche oder der Charitas oder selbst bauen.

    Zu deine rechtlich abstrusen Meinung der Zurückweisung kann man ohne Kenntnis des genauen Inhaltes der Abrechnung wenig sagen.

    Falls du statt vorsätzlicher Bereicherung den Paragraphen der ungerechtfertigten Bereicherung siehst, dann ist der momentan vor der Aufrechnung eher bei dir zu sehen, da du ein nicht vorhandenes Rückbehaltungsrecht ausgeübt hast.


    Jede Hausverwaltung arbeitet mit den Zahlen des Vermieters ausser sie hat ein Generalmandat.
    Der Rest betrifft wieder China und den bekannten Sack.


    Dieses etwas sinnfreie ´Gestammel´ ist sinnführend ohne Kenntnis des Vertragsinhaltes und der Umlagefaktoren nicht ohne weiteres zu kommentieren.

    Zu den Flächendifferenzen kann der Vermieter bis 9.99% spielen wenn er das für notwendig hält und die Fläche mit ca. bezeichnet. Darüber hinaus gibt es Schadensersatz, habe ich oben schon geschrieben.
     
  6. RMHV

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    Sorry, aber das ist völlig daneben...

    Die Parteien einigen sich nicht über die Höhe der zu zahlenden Beträge und der Mieter zahlt daraufhin nicht. In der Folge hat der Vermieter auf Zahlung zu klagen.
    Dabei sind folgende Konstellationen denkbar:
    1. Der Vermieter akzeptiert die begründeten Einwendungen des Mieters nicht und klagt den Gesamtbetrag seiner Abrechnung ein. Im Verfahren wird darüber gestritten, ob die vom Mieter vorgebrachten Einwendungen begründet sind oder nicht. Bei einer formal ordnungsgemäßen Abrechnung führt dies im Ergebnis zu einer Verurteilung des Mieters zur Zahlung des Betrags, den das Gericht - nicht der Mieter - als zutreffend ansieht. Die Kosten werden nach Quote zu verteilen sein. Im Ergebnis mag der Mieter also gewonnen haben, zahlt aber seinen Kostenanteil und steht am Ende möglicherweis schlechter da als ohne Streit.

    2. Der Vermieter akzeptiert die begründeten Einwendungen des Mieters und klagt nur die vom Mieter errechnete Differenz ein. Die Erfolgsausichten des Vermieters liegen nahe bei 100%. Spätestens nach Ablauf der Einwendungsfrist ist der Mieter in der Regel auch mit weiteren Einwendungen ausgeschlossen und der Mieter wird zur Zahlung des unstreitigen Betrags zu verurteilen sein. Die Verfahrenskosten gehen zu Lasten des Mieters mit dem Ergebnis, dass es für den Mieter auch hier möglicherweise billiger gewesen wäre, die Abrechnung vollständig zu akzeptieren.

    3. Der Mieter besucht einen Psychiater und wird von seiner Beratungsresitenz geheilt. Nachdem er das Gehirn eingeschaltet hat zahlt er den unstreitigen Betrag der Abrechnung und wartet darauf, ob der Vermieter den streitigen Betrag einklagt. Unterstellt, der Sachverhalt wurde hier zutreffend dargestellt, dürften die Erfolgsaussichten des Mieters im Verfahren nahe bei 100% liegen. Der Mieter hätte in diesem Fall keine Verfahrenskosten zu tragen und damit - ausschließlich in dieser Konstellation - irgendetwas gewonnen.
    Nach dem hier vorgetragenen Auftritt besteht allerdings die Befürchtung, dass die Vernunft keine Chance hat. :tuschel
     
  7. stela

    stela Neuer Benutzer

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    Ich weiß nicht, ob es gang und gebe ist, sich so dermaßen überheblich über jemand zu äußern den man eigentlich gasr nicht kennt ... muss doch wohl typisch für die geografische Lage sein ... kann nur aus dem Lager der Raffzähne kommen ...

    Fakt ist, wir haben Widerspruch eingelegt, auf den hin nichts passiert ist ...

    Ansonsten verzichte ich auf weitere Anfeindungen und bitte um Schließung des themas
     
  8. #7 Michael_62, 06.09.2009
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    Oder auch die von der Threaderöffnerin angegebene Variante der Aufrechnung wählen, welches die Klageeröffnung dreht.

    Eine Einrede stellt die Fälligkeit der NK Abrechnung nicht zurück, sofern diese dei 4 Grundanforderungen des BGH Urteils erfüllt. Der Mieter kann höchstens das doppelte des streitumfänglichen Betrages einbehalten, hierzu kann man verschiedene Urteile einsehen.
     
  9. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Wusste ich es doch, dass Vernunft keine Chance haben wird...
     
  10. stela

    stela Neuer Benutzer

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    Ich hab mir mal das Urteil rausgesucht (BGH – Urteil vom 27.11.2002, Aktenzeichen: VIII ZR 108/02) ... wenn ich nun meine Abrechnungen so anschaue, dann stimmt sie formell nicht mit dem Urteil überein.

    Es fehlt die Erläuterung des Umlageschlüssels, also wie der Vermieter auf unsere 24 Anteile kommt => ergo ich hatte 5 Tage gebraucht um auf die Formel zu kommen => er geht vorsätzlich von falschen Grundangaben zu den Personen aus!

    Es fehlt die Angabe, was wir einbezahlt haben =>also fehlt die Gegenrechnung von Nachzahlung un Einzahlung ...

    Die Abgerechnete Wohnfläche weicht mehr als 10% von der tatsächlichen ab ...

    Nach dem ich nun die Abrechnungen heute einem Anwalt vorgelegt habe, kam dieser im Zuge des beratungsgespräch zum Schluss, dass die Ablehnung der gesammten Abrechnung gerechtfertigt ist, es wurde Widerspruch eingelegt, es kam nach der Frist keine neue oder korrigierte, ergo hinfällig ...
     
  11. #10 Michael_62, 07.09.2009
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    Wenn die Abrechnung die Mindestanforderung des BGH Urteils nicht erfüllt, kannst du sie vollumfänglich zurückweisen. Sie ist somit nicht fällig. Da hat dein Anwalt recht. Das hatte ich oben schon geschrieben. Das es Vermieter gibt, die so einfache Essentials nicht hinbekommen, ist unbegreiflich. :wink

    Nun greift die Verjährung, auch richtig.
    Aber die Verjährung hemmt nicht die Möglichkeit einer Aufrechnung. Insoweit ein Patt. :tröst

    Zu deinen Ausführungen: Mir ist völlig unverständlich, wie eine Abrechnung erfolgt sein kann, ohne dass deine Vorauszahlungen aufgeführt sind? Wie soll er dann ein Guthaben oder eine Schuld ausgerechnet haben? :wand:

    Wenn du meinst, dass die Zahlungen der Nachforderungen nochmals aufgeführt werden müssen, also eine mehrjährige Saldierung im Kontokorrend erfolgen müsse, liegst du mit deiner Meinung falsch, aber hierüber kannst du trefflich vor Gericht streiten. :garfield

    Das mit der Wohnfläche ist ein heisses Eisen. Sollte diese wirklich um mehr als 10% abweichen, steht dir ein umfangreicher Schadensersatz, sogar für einen längeren Zeitraum rückzus zu. Aber hier wäre zu prüfen, wie der Mietvertrag genau formuliert ist, wie gemessen wurde, ob Nebenflächen anzusetzen sind, usw. :top
     
  12. stela

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    Im MV steht bezüglich Wohnfläche Nadda Null Niente Zero ...
     
  13. #12 Michael_62, 07.09.2009
    Michael_62

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    Wenn der Vermieter sich nur bei den Nebenkosten im Ansatz der Wohnfläche vertan hat, dann wird dass den umfangreichen Schadensersatz gemäß den Urteilen VIII ZR 295/03, VIII ZR 133/03, VIII ZR 44/03 wohl nicht auslösen können. :vertrag

    Dir bleibt bei diesem Schadensersatz der Nachweis dass du bei Kenntnis der richtigen Fläche nicht angemietet hättest, bzw nur zu niedrigeren Konditionen. Wenn im Mietvertrag die Fläche noch nicht mal aufgenommen wurde, spielte sie in der Entscheidung höchstens eine untergeordnete Rolle. :zaunpfahl:

    Auch spielt das Verhalten nach Zugang der richtigen Wohnfläche eine Rolle. Wie habt Ihr euch hier verhalten? :bier
     
Thema: Verjährung zur Abgabe eine korrigierten NKA
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