Verjährungsfrist Forderung Mieterin Wartungskosten Therme

Dieses Thema im Forum "Fristen" wurde erstellt von noisy, 18.02.2016.

  1. noisy

    noisy Gast

    Hallo,

    meine Mieterin hat mir die Kosten der Heizthermenwartung anteilig rückwirkend ab Mietbeginn in Rechnung gestellt.

    Sie bezieht sich auf den Part des Mietvertrags bzgl. Instandhaltung:

    "Der Mieter trägt außerdem die Kosten kleinerer Instandsetzungsarbeiten (Reparaturen) an denjenigen Gegenständen, die dem direkten und häufigen Zugriff unterliegen, wie den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichten [..]. Je Einzelfall darf der Betrag von zurzeit 90 Euro nicht überschritten werden [..]."

    Ich denke ich werde vom Grundsatz her nicht um die Zahlung der Rechnungsbeträge über 90 Euro herum kommen.
    Ich habe erst mit Ihrem jetzigen Einschreiben inkl. Rechnungskopien Kentniss über diese Forderungen erhalten.

    Es sollte doch eine Verjährungsfrist für solche Forderungen der Mieterin geben??

    Weiss hier jemand Bescheid?

    Grüße
    noisy
     
  2. AdMan

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  3. GSR600

    GSR600
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    Wartungskosten kannst Du dann ja über die nebenkosten wieder abrechnen, evtl sogar auch so weit zurückliegend, da Du ja jetzt erst Kenntniss von den Kosten hast, deswegen dürften die evtl noch nicht verjährt sein.
     
  4. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Wer hat denn die Heizthermenwartung in Auftrag gegeben, also wer hat die Musik bestellt?
    Und, falls es der Mieter war: War er dazu befugt, verpflichtet oder anderweitig beauftragt worden? Von wem?

    Unterliegt eine Heiztherme dem direkten und häufigen Zugriff? Ich denke, eher nicht. Einen Wasserhahn, den dreht man mehrmals am Tag auf und zu, aber die Heiztherme wird doch höchstens im Herbst und im Frühjahr "bedient", ansonsten hängt die an der Wand rum - ohne tatsächlichen Zugriff des Mieters.
     
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  5. #4 anitari, 18.02.2016
    anitari

    anitari Erfahrener Benutzer

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    Das ist die Kleinreparaturklausel und mit Wartung der Therme nicht das geringste zu tun.

    Wer hat die Wartung in Auftrag gegeben?

    Was, wenn überhaupt, steht im Mietvertrag dazu bzw. zu Betriebskosten?

    Die allgemeine Verjährungsfrist beträgt 3 Jahre.

    Auch wenn die Therme innerhalb der Wohnung des Mieters ist greift hier nicht die Kleinreparaturklausel.
     
  6. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Darauf wollte ich hinaus, war mir aber nicht sicher.
     
  7. noisy

    noisy Gast


    Hierzu habe ich folgendes gelesen: "Der Vermieter kann Nebenkosten nur dann auf den Mieter umlegen, wenn dies eindeutig im Mietvertrag vereinbart ist. Die Umlage von Kosten für die Wartung von Heizungsanlagen muss gesondert vereinbart werden. Zweifel bei der Auslegung einer Vereinbarung gehen zu Lasten des Vermieters."

    Aber mir geht es auch eher um die Verjährungsfrist für diese Forderung der Mieterin. Ich will mich nicht lange rumstreiten bzgl. Fragen hinsichtlich "ist es möglich die Wartungskosten später über die NK-Abr. wieder zu holen" oder ob die Instandhaltungsklausel nun greift oder nicht.

    Zu beiden o.g. Punkten finde ich nur wiedersprüchliche Aussagen, daher gehe ich davon aus, dass man ohne einen Streitfall,d.h. ohne Anwalt hier gar nix beweisen kann. Da entständen mir Kosten, allein schon für ein Beratungsgespräch, die den der Hälfte der Forderungen der Mieterin entsprechen.

    Kann jemand eine Haltbare Aussage hinsichtlich der Verjährungsfrist für die Forderungen der Mieter machen?

    Nochmal schöne Grüße
    noisy
     
  8. GSR600

    GSR600
    Super-Moderator

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    Um was für einen Betrag geht es denn überhaupt?
     
  9. #8 immobiliensammler, 18.02.2016
    immobiliensammler

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    Hat Anitari schon gemacht - 3 Jahre!

    Stefan
     
  10. #9 anitari, 18.02.2016
    anitari

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    Ja und was genau steht im Mietvertrag zu Nebenkosten?

    Haltbare Aussage:

    BGB § 195
    Regelmäßige Verjährungsfrist

    Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre.
     
  11. noisy

    noisy Gast

    Es geht um 300 Euro bezogen auf Rechnungen seit 2009, die ich jetzt erst erhalten habe.

    Bzgl. der Verjährungsfrist lese ich neben den 3 Jahren auch noch das hier im BGB § 556 Abs. 3:
    Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

    Natürlich waren diese Rg.en nicht Bestandteil der NK-Abrg., da ich nichts darüber wusste. Aber würden Sie nicht eigentlich dazu zählen und somit nur das letzte Jahr noch von der Mieterin zu fordern sein?

    Oder doch die 3 Jahre? Gibt es dazu einen § im BGB?

    Grüße
    noisy
     
  12. #11 anitari, 18.02.2016
    anitari

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    Rechnung aus 2009 ist am 31.12.2012 verjährt, Rechnung aus 2010 am 31.12.2013 und Rechnung aus 2011 am 31.12.2014

    Paragraf habe ich schon genannt.

    Das hat nichts mit der allgemeinen Verjährungsfrist zu tun.

    Was ist denn nun genau vertraglich zur Wartung der Therme bzw. zu Betriebskosten vereinbart?
     
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  13. #12 Pharao, 18.02.2016
    Zuletzt bearbeitet: 18.02.2016
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    @ noisy,

    man wird dir hier nur vernünftig Antworten können, wenn der Sachverhalt dem Leser auch verständlich ist!


    Deswegen wäre m.E durchaus erstmal zu klären, wie das mit der Thermenwartung geregelt ist bzw. war? Solange wir darüber nix wissen, kann man einfach auch keine Aussage treffen, denn je nach dem kommen ggf. 2 ganz unterschiedliche Antworten dabei raus.


     
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  14. #13 anitari, 18.02.2016
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    So ist es.
     
  15. noisy

    noisy Gast

    Sorry wenn Infos fehlen. Also Im Mietvertrag steht keine Vereinbarung bzgl. Der Wartung. Daher bezieht sich die Mieterin wohl auch auf die Instandhaltungsklausel.
     
  16. noisy

    noisy Gast

    @anitari, warum kommt hier nicht der Paragraph 556 zum Tragen?
     
  17. noisy

    noisy Gast

    Nun frage ich mich zudem, ob die Mieterin schon deshalb keinen Anspruch auf Kostenerstattung hat, da weder vorab mit mir der Auftrag an die Heizungsbauer abgesprochen war. Ich habe bisher keine Ahnung davon gehabt. Ich erhielt keinen Kostenvoranschlag und ich habe nie mein Einverständnis zur Auftragserteilung gegeben.​
     
  18. #17 ImmerPositiv, 19.02.2016
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    http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/t1/therme.htm

    Vlt hilft das weiter.

    Ich würde hier bei den Rechnungen jetzt die Verjährung sehen ....

    Bei uns in den MV ist es geregelt dass die Wartungsoften der Thermen mit zu den BK gehören und bei uns mit in die Nebenkostenabrechnung fließt.
     
  19. #18 anitari, 19.02.2016
    anitari

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    Die Frage kann erst beantwortet werden wenn Du endlich angibst
    ob und was genau zu Betriebskosten vertraglich vereinbart ist!

    Da die Mieterin die Aufträge erteilt hat hat sie keinen Anspruch auf Erstattung der Kosten. Nach dem Motto "Wer die Musik bestellt, zahlt"

    Ich frage mich aber warum man sich als Eigentümer nicht selbst um so was kümmert.

    Wer weiß schon was für einen Wald-und-Wiesen-Klempner die Mieterin da möglicherweise beauftragt hat.
     
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  20. #19 Pharao, 19.02.2016
    Zuletzt bearbeitet: 19.02.2016
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    Hi,

    es fehlen zwar immer noch Infos und deswegen fällt die Antwort dementsprechend aus!

    Wenn im MV nichts vereinbart war, das zB der Mieter selber zuständig für die Thermenwartung ist, dann hat er das auf eigene Faust getan. Was der Mieter auf eigene Faust tut, das ist sein Bier. Da würde ich mich nett Bedanken und gut ist.

    Zweite Möglichkeit, im MV ist nichts vereinbart *, das die Thermenwartung (die DU dann in Auftrag gegeben und bezahlst hast) mit der Betriebskostenabrechnung verrechnet werden kann. D.h würde dann bedeuten, wenn du das bei der Betriebskostenabrechnung abgerechnet hast, das das dann u.U. falsch war. Nur in dem Fall wäre jetzt der §556 BGB Abs.3 interessant, wo es u.a. dazu heißt "Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten."

    Die Instandhaltungsklausel aus dem MV zählt m.E. nicht für Wartungen, sondern für Reparaturen und da fällt i.d.R. bei einer Therme garnix drunter, weil das nicht dem ständigen Zugriff des Mieters ausgesetzt ist. D.h. wenn was zu reparieren ist an der Therme, bist du i.d.R. immer als Vermieter zuständig.



    *) Bei der zweiten Möglichkeit muss ich noch hinzufügen, das es hier durchaus drauf ankommen kann, wie das in deinem MV genau geregelt ist. U.U. kann, auch wenn nicht direkt vereinbart, das schon umgelegt werden! Das kann man aber m.E. nur beurteilen, wenn einem der MV vorliegt.



     
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  21. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hierzu kannst du dem Mieter aber gleich schreiben, das das (also auf was sich der Mieter hier bezieht) nicht für Wartungen greift (siehe fett gedrucktes), sondern alleine für keinere Reparaturen gilt. Alles weiter kannst du ja erstmal offen lassen, da soll doch erstmal der Mieter selber drauf kommen, wie er das dann ggf. neu begründet.


     
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