Verjährungsfrist Maklerprovision

[Ich-bin-es]

Hallo zusammen,

gesetzt es wird eine Maklervertrag mit Alleinvertretung gekündigt ohne dass ein Verkauf zustande kam. Wie lange nach der Kündigung des Vertrags hat der Makler Anspruch auf eine Provision, sollte das Objekt später an einen Interessenten verkauft werden, dem der Makler das Haus gezeigt hat? 3 Jahre oder länger?

Grüße

 

[Andres]

Das ist keine Frage der Verjährung. Der Provisionsanspruch entsteht ja erst, wenn ein Vertrag geschlossen wird, also kann die Verjährungsfrist noch gar nicht beginnen, solange kein Vertrag geschlossen ist.

Hier geht es um etwas anderes: Der Provisionsanspruch entsteht, "wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Maklers zustande kommt", § 652 BGB. Es geht also um die kausale Verbindung von Maklertätigkeit und Vertragsschluss. Liegt zwischen dem Nachweis der Gelegenheit zum Vertragsschluss (wobei das für Vermittlungsmakler im Prinzip genau so gilt) und dem Zeitpunkt des tatsächlichen Vertragsschlusses weniger als ein Jahr, wird dieser Zusammenhang vermutet, BGH III ZR 379/04. Diese Vermutung ist in beide Richtungen widerlegbar, d.h. unter geeigneten Umständen könnte die Kausalität schon früher oder auch noch viel später bestehen.

Die Verjährung kommt ins Spiel, sobald der Provisionsanspruch entstanden ist. Der Anspruch unterliegt der gleichen Verjährung wie die meisten anderen Ansprüche, wobei hier die Bedingungen für den Start der Frist interessanter werden: Bevor der Makler vom Anspruch und seinem Anspruchsgegner erfährt oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erfahren müssen, beginnt die Verjährungsfrist nicht zu laufen.

 

[Ich-bin-es]

Kausalität an der Zeit festzumachen ist aber schwierig. So könnte doch auch noch nach 5 Jahren eine Kausalität bestehen. Nehmen wir mal an, jemand beauftragt einen Makler, der zeigt einem Interessenten das Objekt (nachweisbar), aus irgendwelchen Gründen kommt der Verkauf nicht zustande, der Eigentümer behält das Objekt und verkauft nach 5 Jahren an genau diese Person. Eine Kausalität wäre eigentlich doch auch hier da oder auch noch nach 10 Jahren.

 

[Ferdl]

Kausalität an der Zeit festzumachen ist aber schwierig.

Bei der Zeit geht es nicht um die Kausalität, sondern um den erforderlichen Nachweis deren.

Liegt zwischen dem Nachweis der Gelegenheit zum Vertragsschluss...und dem Zeitpunkt des tatsächlichen Vertragsschlusses weniger als ein Jahr, wird dieser Zusammenhang vermutet, BGH III ZR 379/04. Diese Vermutung ist in beide Richtungen widerlegbar,

 

[Ich-bin-es]

Daraus könnte man ja ableiten, daß wenn ein Makler einmal jemanden ein Haus gezeigt hat, er einen lebenslangen Anspruch auf die Provision hat, wenn es zu einem sehr viel späteren Zeitpunkt mal an genau diese Person verkauft wird.

 

[immobiliensammler]

Daraus könnte man ja ableiten, daß wenn ein Makler einmal jemanden ein Haus gezeigt hat, er einen lebenslangen Anspruch auf die Provision hat, wenn es zu einem sehr viel späteren Zeitpunkt mal an genau diese Person verkauft wird.

@Andres hat das eigentlich schon ganz richtig erklärt:

Der Provisionsanspruch entsteht, "wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Maklers zustande kommt", § 652 BGB. Es geht also um die kausale Verbindung von Maklertätigkeit und Vertragsschluss.

Halt alles eine Beweisfrage!

 

[jorgk]

... wenn ein Makler einmal jemanden ein Haus gezeigt hat, er einen lebenslangen Anspruch auf die Provision hat ...

Ich zitiere mal § 652 "... für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags ...".

Irgendwann wird die "Gelegenheit" nicht mehr bestanden haben, weil schon an jemand anderes verkauft (der/die nun wieder verkaufen will), der Verkäufer es sich (nachweisbar) anders überlegt hat und das Objekt nicht mehr im Markt war, ... .
Wenn dann (zB nach Jahren) eine neue Gelegenheit für den Kauf des Objekts entsteht, dann würde ich annehmen, dass der Makler 'raus' ist.
Das wäre meine unverbindliche Interpretation des Gesetzestexts.

Wie kommt man/frau darauf, nur einem einzigen Makler quasi die exklusiven Vermarktungsrechte zu geben? Ich bin immer wieder erstaunt das Leute nicht realisieren was sie sich damit in Konsequenz antun.

 

[Ich-bin-es]

Wie sind denn die Konsequenzen aus Makler Alleinauftrag?

Ich sehe eher Gefahren, wenn man mehrere Makler dran läßt. Dann zeigt Makler A das Objekt Herrn X und Makler B auch. Beide werden dann die Provision haben wollen.

Also wo und warum ist ein Makler Alleinauftrag gefährlich?

 

[immobiliensammler]

Also wo und warum ist ein Makler Alleinauftrag gefährlich?

Weil Du Dich voll und ganz abhängig von einem Makler machst! Der hat die Courtage sicher und muss sich kein Bein rausreißen.

Ich sehe eher Gefahren, wenn man mehrere Makler dran läßt. Dann zeigt Makler A das Objekt Herrn X und Makler B auch.

Dann muss die Vorkenntnis dem (zweiten) Makler entsprechend angezeigt werden, dann gibt es keinen doppelten Courtageanspruch.

 

[Ich-bin-es]

Würde man vom Makler ebenso fordern können eine Liste der Interessenten vorzulegen, denen er das Objekt gezeigt hat? Nach Kündigung des Maklervertrags.

Und zu jorgk: wie unterscheidet man zwischen neuer und alter Gelegenheit? Gelegenheit bleibt doch Gelegenheit.

Es geht konkret um einen Fall, wo jemand einem Makler einen Alleinauftrag gibt, es kommt kein Verkauf zustande, der Maklervertrag wird gekündigt, der Verkäufer behält das Haus für weitere 5 Jahre und verkauft nach diesen 5 Jahren (oder mehr) dann doch an einen Interessenten, wo der Makler damals die Gelegenheit geschaffen hat

 

[Ferdl]

Wie kommt man/frau darauf, nur einem einzigen Makler quasi die exklusiven Vermarktungsrechte zu geben? Ich bin immer wieder erstaunt das Leute nicht realisieren was sie sich damit in Konsequenz antun.

Dies scheint nicht unüblich zu sein, verstehen tu ich das allerdings auch nicht. Vermutlich sind Makler zu allererst gute Verkäufer in eigener Sache.

 

[immobiliensammler]

Also wo und warum ist ein Makler Alleinauftrag gefährlich?

Gerade größere Objekte werden eigentlich nie im Alleinauftrag vergeben. Um nicht alles neu tippen zu müssen mal ein alter Beitrag von mir dazu.

Das geschilderte Beispiel zeigt m.E., wie sich die Motivation der Makler durch Versprechen (aber nicht garantieren) der Courtage steigern läßt.

 

[Ich-bin-es]

Hab den verlinkten Thread mal quergelesen. Interessant.

In dem Zusammenhang aber eine ganz andere Frage. Ich sehe immer öfter in Anzeigen
„Die Provision ist verdient und fällig mit Beurkundung des notariellen Kaufvertrages“.

Gibt es im Maklergeschäft soviel Vertragsfreiheit? Es platzen doch noch eine Menge Verkäufe NACH dem Notar. Ich dachte bisher, daß IMMER der vollzogene Verkauf das entscheidende Kriterium für die Fälligkeit der Provision ist. Kann man hier was anderes vereinbaren?

 

[Andres]

Es platzen doch noch eine Menge Verkäufe NACH dem Notar.

Eine Menge? Das bezweifle ich. Möglich ist es sicher, wobei der häufigste Fall der Vorkauf sein dürfte und ohne weitere Vereinbarung im Kaufvertrag guckt der Makler da sowieso in die Röhre.

Ich dachte bisher, daß IMMER der vollzogene Verkauf das entscheidende Kriterium für die Fälligkeit der Provision ist.

Was ist "der vollzogene Verkauf"? Das Verpflichtungsgeschäft wird beim Notartermin vollzogen. Genau deshalb kassiert der Notar auch eine Vollzugsgebühr. § 621 BGB stellt auf den Vertragsschluss ab. Eigentlich ziemlich eindeutig ...

 

[jorgk]

Das Verpflichtungsgeschäft wird beim Notartermin vollzogen. Genau deshalb kassiert der Notar auch eine Vollzugsgebühr. § 621 BGB stellt auf den Vertragsschluss ab. Eigentlich ziemlich eindeutig ...

Verstehe ich jetzt nicht. Ich dachte ein Vorkaufsberechtigter tritt nach Vertragsschluss aufgrund seines Vorkaufsrechts in den Vertrag ein. Der Vorkaufsberechtigte kommt halt zum Zug trotz des Vertrags zwischen Verkäufer und Käufer.
Mit der Formulierung ...

„Die Provision ist verdient und fällig mit Beurkundung des notariellen Kaufvertrages“ [nicht von @Ich-bin-es sondern @Ich-bin-es zitierte diesen Satz]

... sieht der Käufer dann ja ziemlich blöd aus, Makler bezahlt, aber Objekt woanders.

 

[Andres]

Makler bezahlt, aber Objekt woanders.

Der Makler ist damit ungerechtfertigt bereichert, §§ 812 ff. BGB.