Verkäufer will den Verkauf rückgängig machen.

Dieses Thema im Forum "Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland" wurde erstellt von justme70, 27.09.2015.

  1. #1 justme70, 27.09.2015
    justme70

    justme70 Neuer Benutzer

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    Hallo liebe Community,

    ich hoffe ich habe das richtige Unterforum erwischt.

    Wir haben folgendes Problem;

    Wir haben ein seit 6-7 Jahren leerstehendes Mehrfamilienhaus gekauft. Der Eigentümer ist vor Jahren verstorben und die Verkäufer sind die Erben. 9 Kinder, die Gruppenweise miteinander verstritten sind.

    Da das Haus sanierungsbedürftig ist, wurde im vorhandenen Gutachten die Abrisskosten berücksichtigt. Der Kaufpreis war der im Gutachten ermittelte Verkehrswert.

    Acht Wochen nach der ersten Besichtigung hatten wir den Notartermin. Kaufabwicklung abgeschlossen, Kaufpreis vollständig überwiesen, die Anfallenden Kaufnebenkosten auch bereits getätigt. Gleich nach dem Kauf haben wir mit der Sanierung angefangen und ordentlich Geld und Zeit investiert - die Sanierung wird nächste Woche fertig sein.

    Jetzt, drei Wochen nach dem Notartermin hat sich der Notar, der gleichzeitig auch der Rechtsanwalt der Familie ist, per E-Mail gemeldet. Einer der Erben sei gegen den Verkauf und wolle nun rechtliche Schritte einleiten. Er will ein neues Gutachten (nach der Sanierung wohlgemerkt) und das Haus soll durch Zwangsversteigerung verkauft werden. Der Vorschlag des Notars war; wir sollen an der Versteigerung teilnehmen, vielleicht bekämen wir ja den Zuschlag - toller Vorschlag.

    Im Nachhinein haben wir übrigens erfahren, dass der Notar (als Rechtsanwalt) bei dem Termin bereits wusste, dass dieser eine Erbe gegen den Verkauf ist. Davon haben wir aber nichts gewusst.

    - Können die Verkäufer nach dem Verkauf noch irgendwas erwirken?
    - Warum gehen wir zum Notar, wenn wir ihm, im aktuellen Fall, doch nicht vertrauen können?
    - Warum schließt der Notar die Kaufabwicklung ab, wenn doch nicht alle Erben damit einverstanden sind?
    - Was passiert jetzt?

    Wir gehen selbstverständlich zum Anwalt. Ich suche hier nur Hilfe und Meinungen, weil wir seit Freitagabend sprachlos sind und wollen mittlerweile wirklich gerne wieder einschlafen können.

    Vielen Dank im Voraus.
     
  2. AdMan

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  3. #2 Glaskügelchen 2, 27.09.2015
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    Glaskügelchen 2 Erfahrener Benutzer

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    Der Kaufvertrag muss doch von irgendjemand unterzeichnet worden sein. Wer war das, wenn nicht alle 9 Eigentümer? Der Notar/Rechtsanwalt? Wenn ja, gab es dazu eine Vollmacht, die von allen 9 Eigentümern unterzeichnet war? Wie genau habt ihr erfahren, dass der Notar davon bereits bei Abschluss des Kaufvertrags wusste? Ist das nachweisbar?
     
  4. Andres

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    Ja. Die Anforderungen an einen wirksamen Kaufvertrag sind die gleichen, egal ob mit oder ohne Notar. Mangelnde Vertretungsmacht des Verkäufers wird also auch durch den Notarvertrag nicht geheilt.


    Der Notar ist nicht eure Vertrauensperson. Bestenfalls ist er neutral - aber dass er das hier nicht ist, kann man sich schon fast denken:
    Die absolute Neutralität des Notars ist eine Wunschvorstellung, aber man muss es ja nicht übertreiben. Warum lehnt man als Käufer einen derartigen Notar nicht ab? Es gibt genügend andere. Wenn die Verkäufer noch dazu verstritten sind, kann man sich doch fast darauf verlassen, dass der Notar auch in diesem Gefüge irgenwie Partei bezogen hat - das muss einfach nicht sein.

    Ersatz für den eigenen Kopf ist der Notar jedenfalls nicht. Und den Vergleich zwischen den Eigentümern laut Grundbuchauszug und den unterzeichnenden Parteien könnte man auch selbst auf die Reihe bekommen. Ich mag den Notar nicht in Schutz nehmen (das Ergebnis spricht für sich selbst ...), aber teilweise geht die Nummer auch auf eure Kappe.


    Das fragst du ihn am besten selbst. Die einfachste Erklärung: Er hat einen Fehler gemacht, z.B. die Vertretungsbefugnisse falsch eingeschätzt.


    Jetzt geht ihr zu einem Anwalt, und zwar umgehend, d.h. Terminvereinbarung morgen früh. Jede andere Vorgehensweise wäre aufgrund der Werte, um die es hier geht, grob fahrlässig. Insbesondere sollte vor einer eingehenden Beratung mit einem Anwalt keinerlei Erklärung gegenüber dem Notar abgegeben werden.

    Zusammen mit dem Anwalt wird dann als erstes geprüft, ob der Vortrag des Notars überhaupt stichhaltig ist. Andernfalls wird man auf die Umschreibung bestehen - notfalls per Rechtsmittel. Sollte der Notar die Sachlage aber (inzwischen) richtig einschätzen, geht es eher um Schadensbegrenzung- und natürlich -ersatz.

    Auch wenn die Auflassungsvormerkung, die doch wohl hoffentlich erfolgt ist, vorläufig Schlimmeres verhindert, sollltet ihr bis auf Weiteres kein Geld in diese Immobilie stecken. Ob es eure ist, dürfte im Moment noch nicht absehbar sein.
     
    Syker gefällt das.
  5. #4 Glaskügelchen 2, 27.09.2015
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    Ist es denn sicher, dass der Verkäufer zum Zeitpunkt der Vertretung nicht befugt war?

    Wenn es tatsächlich so war, dass nicht alle Parteien unterzeichnet haben, bzw. der Notar nicht von allen Parteien bevollmächtigt war, dann trifft den Käufer auf jeden Fall eine Mitschuld.
    Aber war es so?
     
  6. Andres

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    Sicher ist nur der Tod. Es ist aber möglich und auch gut vorstellbar, besonders wenn nicht alle 9 Erben beim Notar saßen.


    Da sind wir wieder bei den letztens angesprochenen Verallgemeinerungen. Der Notar ist nicht "irgendwer" - wenn mir ein Notar erzählt, dass er für eine bestimmte Sache bevollmächtigt ist, hat das ein gewisses Gewicht. Daher tue ich mir mit einer Pflichtverletzung "auf jeden Fall" ziemlich schwer.

    Auf der anderen Seite ist die Bevollmächtigung für den Immobilienhandel nicht umsonst an höhere Formvorschriften gebunden. Der gesunde Menschenverstand legt damit nahe, dass man zumindest einen Blick auf die Vollmachtsurkunde wirft.

    @justme70: Wurden im Notartermin (oder auch davor/danach) Vollmachten vorgelegt? Falls ja, war die Vollmacht notariell beglaubigt oder sogar beurkundet? Macht der Notar genauere Angaben, warum der Kaufvertrag nicht wirksam sein soll?
     
  7. Duncan

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    wenn ich da in § 3 Abs. 1 Nr. 7 BeurkG gucke - soll, soll soll - "meine" Notare haben immer ganz konkret darauf hingewiesen, entweder Notar oder RA, als beides können sie für mich nicht tätig werden. (Berlin = RA-Notar, in Brbg. eh kein Problem, da nur Notar, wie in Bayern). Hier ist zwar kein konkretes Verbot mit Strafandrohung, aber ein Notar kann in meinen Augen durchaus ein "anderer Rechtsbeistand" im Sinne des §356 StGB sein. Also so ganz koscher und seriös sieht das durch den TE vorgebrachte für mich nicht aus.
     
  8. #7 Glaskügelchen 2, 27.09.2015
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    Vorstellbar ja, aber es ist genauso vorstellbar, dass eine "alte" Vollmacht sämtlicher Erben existiert.
    Denn es ist doch eigentlich verwunderlich, dass sich eine untereinander zerstrittene Erbengemeinschaft weiterhin einen gemeinsamen Familienanwalt teilt.

    Auch wenn es ein Notar/Anwalt ist, sollte man doch überprüfen, ob er tatsächlich bevollmächtigt ist im Namen aller Beteiligten zu handeln.
    Abgesehen davon ..... hätte es nicht auch negative Konsequenzen für einen Notar/Anwalt, wenn er ohne die nötigen Befugnisse agiert? Mal kurz eine Immobilie zu verkaufen, ohne das Einverständnis aller Beteiligten, und das in dem Beruf?

    Mit "höheren Formvorschriften" meinst du die Schriftform?
     
  9. Andres

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    Es könnte auch eine Vertretung mit Zustimmungsvorbehalt (d.h. ohne Vollmacht) vereinbart gewesen sein. Exotisch, aber trotzdem vorstellbar. Genau wegen solcher Feinheiten tue ich mir mit zu allgemeinen Aussagen schwer.


    Nein, die Beglaubigung.


    Ja, deshalb sollte der Fall auch der Notarkammer vorgelegt werden, sobald man etwas Luft hat. Im Moment gibt es dringendere Probleme. Immerhin hat man an die Erben den Kaufpreis gezahlt und bekommt dafür womöglich keine Gegenleistung ...
     
  10. #9 Glaskügelchen 2, 27.09.2015
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    Besteht in dem Fall keine Aufklärungspflicht?
     
  11. Pitty

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    Im schlimmsten Fall wäre der Notar haftbar, wenn er einen Fehler gemacht hat. Das musst Du aber rein rechtlich woanders abklären müssen. Rein stecken würde ich keinen Euro mehr. Halte die Schadensbegrenzung gering.
     
  12. Syker

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    Hallo zusammen,

    Abgesehen davon dass die ganze Sache mit dem Notar wohl nicht ganz "korrekt" abgelaufen ist, stört mich ein bisschen der zeitliche Ablauf. Evtl. kann sich der TE ja nochmal dazu äußern und uns aufklären.

    Es wird geschrieben dass nach dem Kauf begonnen wurde zu sanieren. Ist mit "Kauf" der notarielle Kaufvertrag gemeint? Das würde m.E. sowohl bedeuten dass die Kaufpreiszahlung als auch die Sanierung schon vor Eintragung der Auflassungsvormerkung vorgenommen wurden bzw. begonnen wurde.
    Ansonsten ist kaum zu erklären warum nur 3 Wochen nach dem Notartermin die Sanierung abgeschlossen ist. Bei manchen Gerichten würde diese Zeit wohl nicht mal für die Eintragung einer Vormerkung reichen. Bei mir auf dem Land geht das mit ca. einer Woche schon recht schnell wie ich finde.

    VG Syker
     
  13. #12 Goldhamster, 28.09.2015
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    Ich nehme mal an, der Themenersteller wird sich in diesem Forum zu diesem Thema nicht mehr melden.
     
  14. Andres

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    Eher nicht, jedenfalls vom formalen Standpunkt. Wenn ich mich in solchen Situationen absichern will, muss ich vom Vertretenen oder vom Vertretenden einen Nachweis fordern. Womöglich hat der Notar hier auch seine Pflichten nicht erfüllt. Das macht ihn vielleicht für die Folgen haftbar, aber es tastet das Ergebnis seiner Tätigkeit nicht grundsätzlich an.

    Moralisch und nach dem gesunden Menschenverstand sieht das anders aus, aber davon hat der TE nichts ...
     
  15. Pitty

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    Wenn Du mit Notaranderkonto bezahlst, bist Du je nach Vereinbarung ab Geldeingang ab Folgemonat Eigentümer. Der Notar macht dann mit dem Kaufvertrag die Vormerkung im Grundbuch.

    Jetzt ist doch die Frage, ob alle Erben beim Notartermin waren. Da kann es ganz schön voll werden.
     
  16. Duncan

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    Ne, ne, ganz so ist es nicht. Üblich ist der Nutzen-/Lastenwechsel zum nächsten 1. nach Zahlungseingang, aber Eigentum am Grundstück ist erst ab Eintragung im Grundbuch gegeben, zuvor besteht aus dem Notarvertrag nur eine Forderung auf Verschaffung des Eigentums. Das ist aber auch unabhängig vom Notaranderkonto, das dient(e) anderen Zwecken. Insofern sind die langen Bearbeitungszeiten bei Finanzamt (Grunderwerbssteuer) und Grundbuchamt ein rechtsgefährdendes Unding. Ich war gestern beim Notar und warte nun auf die Genehmigung usw. . Der Nutzen-/Lastenwechsel wird wahrscheinlich zum 1.11. erfolgen, aber erst so März/April werde ich wahrscheinlich ET sein....

    Bis auf einen hatten bisher alle Notare bei denen ich war durchaus einen Raum in dem man auch mal mit 20 Personen die 1-3h zubringen kann. Bis es da zu eng wird dauert es etwas.
     
  17. #16 lostcontrol, 29.09.2015
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    Ein bisschen OT, aber ich kann's mir nicht verkneifen:
    Wie schafft man das, innerhalb von nur 4 Wochen ein Mehrfamilienhaus zu sanieren, das als abrissreif eingestuft wurde? Ich bin neidisch.
    Ich dachte immer wir wären da - nach jahrzehntelanger Übung und in mehreren Generationen vorhandenem Sachverstand, mit hervorragenden Handwerkern und viel Eigenarbeit supergut organisiert und schnell.
    Aber DAS haben wir noch nie geschafft.
    Wie macht man das???

    Also ich hab da so meine Zweifel...

    Bezüglich Notaren kann ich nur sagen dass wir dieser Tage auch einen Notartermin haben, weil vor Jahren mal ein Fehler passiert ist - eine Generalvollmacht wurde auf den Rufnamen anstatt auf den Namen im Ausweis ausgestellt, was allerdings nie bemerkt wurde weil die Generalvollmacht nie benötigt wurde.
    Das Notariat ist zwar bereit uns bei den Kosten entgegenzukommen, aber als Fehler des Notars sieht man das nicht. Es wurden damals weder Ausweise noch Geburtsurkunden etc. kontrolliert.
     
  18. Pitty

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    Das ist alles auslegungssache. Der eine reißt ab, der andere baut um. Wir haben vor 8 Jahren ein Grundstück gekauft, das wurde mit Abrisskosten berücksichtigt. Wir haben im Haus nur etwas Farbe drauf gemacht, teilweise tapeziert und gleich weiter vermietet. Das war eine Sache von 2 Wochen nach Feierabend.

    So unterschiedlich kann entschieden werden.
     
  19. #18 lostcontrol, 29.09.2015
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    Wenn ein Haus 6-7 Jahre leer stand, reicht tapezieren und streichen aber nicht - allein dadurch dass da nicht beheizt wurde sind da normalerweise schon Schäden entstanden die sich nicht mal eben so einfach beseitigen lassen.

    Und ein bisschen Tapete und Farbe kann man nun auch nicht wirklich als "Sanierung" bezeichnen - das sind doch lediglich Schönheitsreparaturen.

    Zudem erscheint mir die Reihenfolge der Abläufe etwas seltsam, mal ganz abgesehen davon dass das erstaunlich schnell gegangen sein muss. Zugegeben, ich hab da wenig Erfahrung, aber obwohl hier bei uns alles etwas zügiger zu gehen scheint als anderswo (wenn ich den Berichten in diesem Forum folge), kommen mir die paar Tage in denen hier angeblich alles durchgezogen wurde doch extrem schnell vor.

    Ich glaube nicht dass uns hier die ganze Wahrheit geschildert wurde.

    Einem Notartermin mit mehreren Erbengemeinschaften habe ich auch schon beigewohnt (als Begleitung meines Vaters), wäre man sich da nicht im Vorfeld tatsächlich einig gewesen wäre es da wohl auch nicht zur endgültigen Unterschrift gekommen.
    Aber auf sowas bereitet man sich doch über längere Zeit vor, man liest den Vertrag mehrfach, es gibt mehrfache Änderungen usw. - bevor man sich nicht einig ist bestellt man doch auch keinen Notar, oder bin ich da auf dem falschen Dampfer?
     
  20. #19 Akkarin, 29.09.2015
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    Die Bauretter von RTL II, Vox und Co schaffen sowas mit regelmäßig in 8 Tagen .. allerdings auch nur bei EFHs.
    Ich hatte beim Lesen aber auch die gleichen Gedanken. Wie geht das ?
     
  21. Pitty

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    Das macht man auch, wenn man nicht von einer Erbengemeinschaft kauft. Jedoch hat man nur Kontakt mit dem Notar als Vermittler. Wir haben damals einen Erben kennen gelernt bei einem anderen Kauf. Alles war klar, Termin mit Notar war gemacht, als ein Erbe geprüft hat, ob er das Objekt für sich beziehen möchte. Man kann sich die Enttäuschung sicherlich vorstellen. Das Prozedere hat 3 Monate gedauert, bis am Ende alles drei Parteien an einem Tisch saßen. Der andere Erbe- eine Stiftung war in Begleitung von den Entscheidungspersonen der Stiftung. Von Ihnen saßen dann 4 Leute am Tisch, welche alle mit unterschrieben haben. Wir haben nicht schlecht gestaunt.
     
Thema: Verkäufer will den Verkauf rückgängig machen.
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