Verkauf der ETW - Mieter will bleiben

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von Hoser, 01.11.2007.

  1. Hoser

    Hoser Neuer Benutzer

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    Bevor ich den Schritt zum Anwalt wage, kann mir hier vielleicht jemand etwas zur Rechtslage sagen.

    Der auf 3 Jahre befristete Mietvetrag für meine ETW läuft zum 1.3.08 aus. Ich habe dem Mieter vor dem 1.10. mitgeteilt, dass ich den Vertrag nicht mehr verlängern kann - Grund: geplanter Verkauf der Wohnung aus finanziellen Gründen.
    Da er eigenverantwortlich und teilweise ohne meine Kenntnis in den letzten Jahren in die Wohnung investiert hat (Laminatboden, Tausch der Waschbecken) hatte er zunächst selbst Interesse, die Wohnung zu kaufen, da er sich mit seiner Lebensgefährtin sehr wohl fühlt und auch keine Lust verspüre, erneut einen Umzug mitzumachen. Also wurde ein Verhandlungstermin festgelegt.
    Zwischenzeitlich ließ er einen Blower-Door-Messung und Thermographie-Analyse von einer Firma durchführen, dessen Inhaber er persönlich kennt und legte mir das Ergebnis auch bei einem Gesprächstermin vor.
    Das Messergebnis ist so negativ (erhebliche Mängel in der Dämmung) dargestellt, dass er deshalb jetzt kein Kaufinteresse mehr hat.
    In der Folge des Gesprächs erhöhte er den Druck, indem er mich zunächst auf meine Mitteilungspflicht der Messergebnisse bei einem Verkauf aufmerksam machte. Weiterhin "empfahl" er mir, die Wohnung nur mit ihm als Mieter zu verkaufen (vorher erwähnte er mögliche Schadensersatzansprüch seinerseits in bezug auf die Einrichtung).
    Ein paar Tage später erhielt ich auch noch ein Einschreiben mit den Messergebnissen und die Forderung (noch als Bitte formuliert) ich solle die Wohnung "zeitnah" sanieren bzw. die vorliegenden Schäden beheben. Gründe hierfür sind die der wesentlich höhere Aufwand an Heizkosten undeventuelle gesundheitliche Beeinträchtigungen durch Schimmelsporen.
    Ich selbst habe mit meiner Familie die großzügige Galeriewohnung (Bj. 99, Niedrigenergiebauweise) in den ersten 3 Jahren bewohnt. Uns sind sind dieser Zeit niemals undichte Stellen in der Dämmung, geschweige denn Schimmelbildung aufgefallen. Auch die Heizkosten waren vergleichsweise niedrig, besonders für eine 120 qm-Galeriewohnung. Am Gasverbrauch hat sich laut den Abrechnungen auch nichts Wesentliches verändert.
    Ich kann zwar den Ärger meines Mieters verstehen, da ich ihm bei einem Telefongespräch vor ca. 1 Jahr auf seine Anfrage mitteilte, dass einer Vertragsverlängerung bis jetzt nichts im Wege stünde.
    Auf Grund einiger Entwicklungen in den letzten Monaten bin ich aber jetzt mehr oder weniger gezwungen, die Wohnung zu verkaufen.

    Alles in Allem besteht jedoch kein Zweifel, dass der mit allen Wassern gewaschene Mieter auch den Weg über das Gericht in keinster Weise scheut.

    Vielen Dank für Eure Tipps,
    Hoser
     
  2. AdMan

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  3. RMHV

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    Ein geplanter Verkauf ist im § 575 Abs. 1 BGB nicht als Grund für eine Befristung bei Wohnraummietverhältnissen vorgesehen. Das Mietverhältnis dürfte damit auf unbestimmte Zeit abgeschlossen sein.


    Es spricht einiges dafür, dass keinerlei Mängel bestehen und der Mieter intelektuell überfordert ist mit der Unterscheidung zwischen den heutigen technischen Möglichkeiten und dem davon abweichenden mängelfreien Zustand einer älteren Immobilie.
    Alternativ ist der Mieter vielleicht auch der Überzeugung, der Eigentümer lässt sich davon überzeugen, dass es sich beim fraglichen Objekt um eine Ruine handeln würde.
    Möglicherweise sind auch die vorgelegten Messwerte zu diesem Zweck manipuliert.

    Letzlich spielt das alles aber keine Rolle. Der Mieter hat angeblich wegen Mängel kein Interesse und versucht trotzdem einen Verkauf an ihn durch Nötigung zu erzwingen. Das widerspricht sich unübersehbar.
    Schadenersatzanprüche wegen Mieterein- und umbauten kann allenfalls der Vermieter haben, niemals der Mieter. Für diesen waren die Ein- oder Umbauten ausschließlich Privatvergnügen.

    Damit der Vermieter zu irgendwelchen Instandsetzungen verpflichtet ist, muss ein Mangel vorliegen. Ein Mangel ist eine negative Abweichung des tatsächlichen Zustands vom vertragsgemäßen Zustand. Die tägliche neuen Wunschträume eines Mieters sind für den vertragsgemäßen Zustand keineswegs maßgeblich.

    Nach den hier gelieferten Informationen wird einem Verkauf nichts im WEg stehen. Allerdings wird die vermietete Wohnung verkauft werden müssen.
    Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung ist zwar nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 im Grundsatz ein Kündigungsgrund, wird aber nur schwer durchzusetzen sein. Ein höherer Verkaufspreis einer unvermieteten Wohnung allein wird dazu nicht ausreichen.

    Vielleicht könnte man im Verhalten des Mieters den Versuch einer Nötigung, Erpressung, oder eines Betruges sehen und das Mietverhältnis deswegen sogar fristlos kündigen :zwinker Vieles hängt einfach nur von der Beweisbarkeit ab. Anwaltliche Beratung scheint mir unverzichtbar.
     
  4. Hoser

    Hoser Neuer Benutzer

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    Vielen Dank für die hilfreiche Auskunft!
    Der Vetrag ist also höchstwahrscheinlich unwirksam und gilt als unbefristet.
    Kann ein neuer Besitzer, der die Wohnung mit dem Mieter kauft und diese selbst nutzen will aus gründen des Eigenbedarfs den Mieter kündigen? Oder kann er dann auch wieder Schwierigkeiten machen?

    Gruß,
    Hoser
     
  5. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Selbstverständlich kann ein Erwerber nach Eigentumsübergang wegen Eigenbedarf kündigen. Und ja, der Mieter kann Schwierigkeiten machen. Ob die Mieterhandlungen auch rechtmäßig sind, ist eine ganz andere Frage.

    Der Mieter könnte z.B. eine Kündigung einfach ignorieren und in der Wohnung bleiben. Der Vermieter müsste dann auf Räumung klagen und notfalls auch die Zwangsräumung betreiben. Alles braucht Zeit und verursacht Kosten. Rechtliche Probleme sollten allerdings nur dann auftreten können, wenn der Vermieter bei der Kündigung Fehler gemacht hat.

    Der Mieter könnte einer Kündigung auch nach § 574 BGB wegen einer besonderen Härte widersprechen und Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Dazu müsste allerdings Interessenabwägung vorgenommen werden zwischen den Härtegründen des Mieters und dem Erlangungsinteresse des Vermieters.
    Der Ausgang der Interessenabwägung zu Gunsten des Mieters ist Voraussetzung für das Widerspruchsrecht und den Anspruch auf Fortsetzung. Der Mieter muss den Widerspruch fristgerecht erklären und auf Verlangen des Vermieters auch begründen.
    Die Interessenabwägung wird auf Mieterseite mit Sicherheit nicht erfolgen bzw. man wird davon ausgehen müssen, dass der Mieter Vermeiterinteressen als nicht gegeben ansieht, während er auf seiner Seite bereits bereits einen Gang zur Mülltonne als unzumutbare Härte bewertet. :zwinker
    Die Notwendigkeit einer gerichtlichen Überprüfung wird also in vielen Fällen gegeben sein.

    Ist der Mieter mit einem Widerspruch außergerichtlich oder auch bei Gericht erfolgreich, bedeutet dies allerdings keinsfalls, dass die Kündigung damit endgültig erledigt wäre. Die Rechtsfolgen eines erfolgreichen Mieterwiderspruchs sind in § 574a Abs. 1 BGB geregelt. Der Mieter kann verlangen, "dass das Mietverhältnis so lange fortgesetzt wird, wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist". Die Dauer der Fortsetzung hängt also von den Härtegründen des Mieters ab.

    Ein beliebter und im Gesetz vorgesehener Härtegrund (§ 574 Abs. 2 BGB) ist, dass eine angemessene Ersatzwohnung zu zumutbaren Bedingungen nicht zu beschaffen ist. Hier wird der Mieter beweispflichtig sein für seine vergeblichen Bemühungen.
    Eine vergebliche Suche nach einer identischen Wohnung ist allerdings kein Härtegrund. Das Gesetz sagt angemessene, nicht aber identische Ersatzwohnung.
    Zumutbar sind alle üblichen Bedingungen, insbesondere auch die ortsübliche Vergleichsmiete. Der Mieter kann sich also auch nicht darauf berufen, dass er bisher eine extrem niedrige Miete hatte und für gleichwertige Wohnungen deutlich
    mehr Miete bezahlt werden müsste.

    Ein wichtiger Punkt, der in vielen Fällen für den Mieter die Härte deutlich reduzieren wird, ist in § 574 Abs. 1 Satz 2 geregelt. Danach kann der Vermeiter erreichen, dass für ihn unzumutbare Vertragsbedingungen bei einer Fortsetzung geändert werden. Der Mieter wird vielleicht noch einmal über die besonder Härte nachdenken, wenn er nach einem erfolgreichen Widerspruch anstatt 50% der ortsüblichen Vergleichsmiete eine Miete in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete zu zahlen hat. :zwinker
    Die Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen greift in diesem Fall übrigens nicht. Durchaus denkbar ist auf diesem Weg auch die Korrektur unwirksamer Vereinbarungen.

    Das waren einige Aspekte im Zusammenhang mit einer Kündigung des Vermieters wegen Eignebedarf. Das ganze ist eine sehr komplexe Angelegenheit und das Endergebnis hängt letztlich zu einem großen Teil von subjektiven Wertungen eines Richters ab. Anwaltliche Beratung scheint mir dabei unverzichtbar zu sein.
     
Thema: Verkauf der ETW - Mieter will bleiben
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