Verkauf eines MFH: ...

Dieses Thema im Forum "Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland" wurde erstellt von kabus, 01.08.2014.

  1. kabus

    kabus Erfahrener Benutzer

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    Hallo,

    an wen wendet man sich, wenn man ein MFH mit ca. 20 WE / Wfl. ca. 1.250 qm aus den späten 60-ern verkaufen möchte? Bei dem Objekt in einer kleinen Gemeinde in NRW handelt es sich um eine gepflegte Immobilie ohne Sanierungs-/Reparaturstau. Mietausfälle aufgrund von Leerständen sind die Seltenheit.

    Gibt es Wohnungsgesellschaften an die man direkt herantritt oder würdet ihr einen überregional tätigen Makler beauftragen? Gibt es welche, die auf derartige Objekte spezialisiert sind?
    Ich scheue mich an die örtlichen Makler und Banken heranzutreten.

    Gibt es eine Faustformel für die Kaufpreisermittlung?
     
  2. AdMan

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  3. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Ich würde erst einmal ein Gutachten erstellen lassen, was das Haus ca. an Wert hat. Dann hast Du ein Expose, was Du auch an vermeintliche Käufer schicken kannst.

    Du kannst selber entscheiden, ob Du über einen Makler verkaufen möchtest oder es bei diversen online Portalen selber einstellen möchtest, dann hast Du den Stress mit den vermeintlichen Käufern und musst Besichtigungen durchführen.
     
  4. kabus

    kabus Erfahrener Benutzer

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    Sorry Pitty, aber das beantwortet in keinster Weise meine Fragen.
     
  5. Andres

    Andres
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    Da der Kreis potenzieller Käufer für so ein Objekt deutlich kleiner ist, als für das übliche ETW- bzw. EFH/ZFH-Gedöns, sollte die Immobilie auf möglichst vielen Kanälen vermarktet werden. Ich würde mich daher nicht auf einen Weg festlegen, sondern mehrgleisig fahren: Eigene Initiative, verschiedene Makler, Banken, ...

    Wichtig wäre, dass einem Makler keinesfalls ein Alleinauftrag erteilt wird - oder höchstens für einen sehr kurzen Zeitraum (Wochen).


    Ja. Das ist aber keine Garantie für irgendwas.


    Bei großen Objekten ist selbst ein Verkehrswertgutachten nur ein grober Anhaltspunkt. Wie schon geschrieben, ist das eine andere Situation als der durchschnittliche ETW-Kauf, der tagtäglich stattfindet und daher einen relativ stabilen Markt hat.

    Man kann solche Objekte übrigens zunächst problemlos ohne Kaufpreisangabe anbieten.
     
  6. #5 Venceremos!, 01.08.2014
    Venceremos!

    Venceremos! Erfahrener Benutzer

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    Wieso? Die müssten sich doch am besten auskennen?

    Bei Anlageobjekten kommt es dem Käufer in erster Linie auf die Rendite an. In Anbetracht der gegenwärtig sehr niedrigen Zinsen kannst du einen entsprechend hohen Multiplikator auf die Jahreskaltmiete verlangen, im Schnitt schätzungsweise das 15fache. Das hängt aber sehr von den lokalen Gegebenheiten ab. Während man in München sicher auch jemanden findet, der das 30fache zahlt, wäre in Duisburg für ein identisches Objekt vielleicht nur das 10fache drin. Deshalb würde ich mich unverbindlich an mehrere lokale Makler wenden und mir deren Vorstellungen anhören.
     
  7. Duncan

    Duncan
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    Genau das wird der Grund sein.
    "Wie, der will verkaufen? Muss er?" Laber, Ratsch, Tratsch.
    In Klein-und Mittelstädten ist der Buschfunk auch heute noch schneller als Post und Zeitung.
     
  8. #7 immodream, 02.08.2014
    immodream

    immodream Erfahrener Benutzer

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    Hallo Kabus,
    ich habe mehrfach Häuser gekauft und auch verkauft indem ich durch " Buschfunk " die Nachbarn über Kauf- oder Verkaufsinteresse informiert habe.
    Diese Nachbarn kennen ja bestens Zustand und Lage der Immobilie.
    Grüße
    Immodream
     
  9. #8 johannes8, 04.08.2014
    johannes8

    johannes8 Neuer Benutzer

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    MFH habe Interesse

    Bitte mal eine persönliche Nachricht wenn es im Bereich unter 11facher Nettokaltmiete pa zu haben ist.

    Liebe Grüße, Johannes
     
  10. #9 Manhattan, 06.08.2014
    Manhattan

    Manhattan Neuer Benutzer

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    Habe auch Interesse.
     
  11. kabus

    kabus Erfahrener Benutzer

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    Also das 11-fache ist indiskutabel. Was bedeutet eigentlich die 11-fache Jahresnettomiete? Werden hierbei auch Leerstände berücksichtigt und wenn ja, über welchen Zeitraum?

    Zwei Makler, einer von der Immobilienabteilung der örtlichen Bank, einer selbständig, haben mir den 14- bis 17-fachen Faktor genannt; ist ja schon ein kleiner Unterschied, berücksichtigt man die Größe des MFH. Ob Kundschaft im aktuellen Bestand vorhanden ist, damit wollten beide nicht herausrücken.
    Jetzt frage ich mich, sind die genannten Faktoren realistisch, oder versuchen sie auf diesem Wege eine lukrative Immobile in den Bestand zu bekommen?
     
  12. Andres

    Andres
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    Realsatire vom Feinsten.

    Man bezieht sich dabei meist auf die Sollmiete, d.h. die Kaltmiete die bei Vollvermietung zu einem den aktuellen Vorstellungen des Eigentümern entsprechenden Mietzins erreicht würde.


    Damit ist dein Haus kein typisches Ankaufobjekt für die Kriterien von johannes8 - völlig wertungsfrei. Ob dieser Preis dann angemessen ist, ist eine völlig andere Frage. Dass man für bestimmte Lagen und Objekte auch Faktor 30 und mehr erzielt, wurde ja schon geschrieben. Für andere Objekte bekommt man bestenfalls Grundstückswert minus Abrißkosten. Irgendjemand hatte hier mal was aus einem ZV-Katalog eingestellt, das ein Mindestgebot von 6 Monatsmieten hatte.

    Diese Faktoren sind kein absolutes Kriterium, weil ganz offensichtlich wichtige Umstände völlig unberücksichtigt bleiben. Für die Preisfindung halte ich sie für völlig ungeeignet - dafür soll sich mal ein Gutachter das Haus anschauen. Für den Käufer sind sie ein guter erster Anhaltspunkt, in welchem Preissegment man gerade unterwegs ist.
     
  13. kabus

    kabus Erfahrener Benutzer

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    Hättest die letzte Frage des Absatzes auch noch zitieren sollen. Damit ergab das Ganze einen Sinn fernab von Satire.

    Danke für Deine Antwort, man geht also von Vollvermietung aus und zur Berechnung werden die Kaltmieten berücksichtigt. Das wollte ich wissen.
    Es hätte ja auch sein können, dass es die durchschnittlichen realen Mieteinnahmen der letzten X Jahre abzgl. evtl. Reparaturkosten gewesen wäre.
     
  14. tokape

    tokape Erfahrener Benutzer

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    Sag doch mal bitte wo die Hütte steht. Vielleicht bekommst du ja direkt feedback hier aus dem Forum.
     
  15. kabus

    kabus Erfahrener Benutzer

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    Die Immobilie befindet sich in NRW auf halber Strecke zwischen Dortmund und Paderborn. Nähere Angaben bei Interesse per PN.
     
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