Verkauf Ja/Nein

[MüllerME]

Hallo zusammen,

aktuell sind wir sehr unschlüssig, ob sich der Verkauf unser Immobilie lohnt. Oder ob es besser ist, es nicht zu tun.
Daher würde ich mich über eure Meinungen freuen.

Sachverhalt:
Wir haben vor ca. 2 Jahren eine vermietete ETW als Kapitalanlage gekauft. Die Wohnung ist seitdem auch weiterhin vermietet (890,-€ kalt)
Der größte Teil des Kaufpreises wurde durch ein Darlehen finanziert.
Nun haben wir Angebote von Maklern für die Wohnung wonach der erzielbare Verkaufserlös deutlich unseren damaligen Kaufpreis übersteigt.
Eine Vorfälligkeitsentschädigung wird in unserem Fall nicht fällig, da die aktuellen Zinsen deutlich den Zins unseres Darlehens übersteigen.
Das „Einzige“ was natürlich blöd ist, ist der zu versteuernde Verkaufsgewinn nach §23 EStG. Eine grobe Steuerberechnung hat eine Steuernachzahlung von ca. 65.000,-€ für das Jahr der Veräußerung ergeben.

Nach einer überschlägigen Rechnung würde nach Abzug aller Kosten (Restschuld bei der Bank, Steuernachzahlung, Gerichtskosten, Maklergebühren) noch ca. 100.000,- € für uns übrig bleiben.

Wir sind uns aber sehr unsicher, ob wir den Verkauf eingehen sollen oder nicht. Ist es besser die Immobilie zu behalten und weiterhin zu vermieten? Gibt es Punkte die wir nicht berücksichtigt haben?
Was meint ihr?
Ich würde mich sehr über eure Meinungen freuen!

Natürlich kann niemand durch die Glaskugel schauen um zu sehen, wie sich die Immobilienpreise zukünftig entwickeln, etc.

Danke und viele Grüße!

 

[FMBerlin]

Es hängt davon ab, was Ihr von der Zukunft erwartet. Bei jetzigem Verkauf braucht Ihr eine sinnvolle Verwendung für den Erlös (andere Anlage, Ausgeben oder zuschauen wie die Inflation das Geld entwertet). Bei Verkauf nach Ablauf der Spekulationsfrist (in 8 Jahren) kann die Steuerfreiheit bis dahin entfallen sein (Gesetzesänderung jederzeit möglich). Bei Ablauf der Zinsbindung kann die Rate so weit steigen, daß die Mieteinnahmen zur Finanzierung nicht ausreichen. Das Mietrecht oder die gesamtwirtschaftliche Situation können sich stark verschlechtern (z.B. Immobilienpreise stürzen ab, Mieten steigen viel langsamer als die Inflation, Umbaupflichten wegen Klimaschwindel erfordern hohe Investitionen).

 

[Ferdl]

Da es sich so anhört wie nur eine einzige vermietete Wohnung, würde ich eher Richtung Verkauf denken. Der Aufwand ist doch ungleich höher als für mehrere Wohnungen.
Andererseits die Frage, wie alt seit ihr, welche Alterssicherung, Jobsicherheit Vermögensstruktur etc.
Dadurch kann sich die Frage auch ganz anders beantworten.

Ansonsten, Vorhersagen sind schwierig, besonders wenn sie die Zukunft betreffen.

 

[MüllerME]

Danke für eure bisherigen Antworten!

Es hängt davon ab, was Ihr von der Zukunft erwartet. Bei jetzigem Verkauf braucht Ihr eine sinnvolle Verwendung für den Erlös (andere Anlage, Ausgeben oder zuschauen wie die Inflation das Geld entwertet).

Der Erlös würde zum größten Teil zur Tilgung unseres selbst bewohnten Hauses verwendet werden. Dadurch würden sich die zu leistenden Zinsen und die Restlaufzeit natürlich deutlich verringern.

Da es sich so anhört wie nur eine einzige vermietete Wohnung, würde ich eher Richtung Verkauf denken. Der Aufwand ist doch ungleich höher als für mehrere Wohnungen.
Andererseits die Frage, wie alt seit ihr, welche Alterssicherung, Jobsicherheit Vermögensstruktur etc.
Dadurch kann sich die Frage auch ganz anders beantworten.

Ansonsten, Vorhersagen sind schwierig, besonders wenn sie die Zukunft betreffen.

Ja genau, dies ist die einzige vermietete Immobilie.
Wir sind beide noch keine 30 Jahre alt. Alterssicherung ist grundsätzlich gegeben (Eigenheim, beide unbefristete Vollzeitjobs, Beamter im gehobenen Dienst bzw. Akademiker in einem Großkonzern).

Ich würde mich auch sehr über eure ggfs. eigenen persönlichen Erfahrungen, Tipps, Meinungen freuen.

 

[Ferdl]

Wenn man da keine persönliche Freude am Vermieteten verspürt, wäre für mich, in dieser Konstellation der Fall klar.

 

[MüllerME]

Wenn man da keine persönliche Freude am Vermieteten verspürt, wäre für mich, in dieser Konstellation der Fall klar.

Grundsätzlich sind wir mit der vermieteten Wohnung sehr zufrieden und das Vermieten bereitet uns auch Freude. Aufgrund der selbst durchgeführten Renovierungsarbeiten haben wir auch eine gewisse Bindung zur Wohnung.
Daher sind wir auch nicht sicher ob es nicht sehr naiv oder voreilig ist, gleich nach 2 Jahren über den Verkauf nachzudenken, nur weil man gute Angebote erhält.
Auch der zu leistende Steuerbetrag ist nicht gerade unbeachtlich. Wer schenkt dem Staat schon gerne Geld…

 

[FMBerlin]

Der Erlös würde zum größten Teil zur Tilgung unseres selbst bewohnten Hauses verwendet werden.

Dann empfehle ich zu verkaufen. Kredittilgung ist meist ertragreicher als andere Anlagen, vor allem unter Berücksichtigung der gewonnenen Sicherheit gegen mögliche künftige Zinserhöhungen.

 

[Ferdl]

Wer schenkt dem Staat schon gerne Geld…

Ich, wenn für mich genügend überbleibt.
Im Ernst, viel zahlen muss nur der wer viel verdient.

Das ist halt so etwas von Deutsch wenn anderer Nachteil wichtiger wird wie der eigene Vorteil.

 

[ehrenwertes Haus]

@MüllerME

Die Antwort lautet 42.

Natürlich kann niemand durch die Glaskugel schauen um zu sehen, wie sich die Immobilienpreise zukünftig entwickeln, etc.

Eben deswegen.

Du kannst dir nur überlegen, welches Zukunftsszenario du am wahrscheinlichsten hälst, welche Risiken du ausschließen möchtest und darauf basierend deine Entscheidung treffen.
Ob ein Immokauf wirklich bis zur vollständigen Abzahlung der Immo klappt, ist immer eine Spekulation sobald Fremdfinanzierung ins Spiel kommt.


Ganz allgemein:
Wer Probleme mit steigenden Kreditzinsen hat oder befürchtet, sollte verkaufen bevor er/sie/es von den Zinsen (und anderen Kosten) aufgefressen wird.

Grundsätzlich sind wir mit der vermieteten Wohnung sehr zufrieden und das Vermieten bereitet uns auch Freude.

Auch dann, wenn der nächste Mieter ein echter Problemmieter sein sollte?
Solange die Vermietung problemlos verläuft, ist das wirklich leicht verdientes Geld. Nur leider keine wirklich sichere Einnahmequelle.

 

[Goldhamster]

Hallo,

guten Morgen und willkommen im Forum.

....
Nun haben wir Angebote von Maklern für die Wohnung wonach der erzielbare Verkaufserlös deutlich unseren damaligen Kaufpreis übersteigt.
...

Wie kann man sich denn das vorstellen?
Haben die bei euch geklingelt und gefragt, ob die eure Wohnung verkaufen wollt?

Oder habt ihr so eine kostenlose Bewertung eines Maklers ausprobiert und daher den evtuellen höheren Verkaufserlös erfahren?

Oder liegt ein wirkliches konkretes Angebot vor?

Auch einen höheren Verkaufserlös mag
DER HAMSTER

 

[Melanie123]

Der größte Teil des Kaufpreises wurde durch ein Darlehen finanziert.
[...]
Eine Vorfälligkeitsentschädigung wird in unserem Fall nicht fällig, da die aktuellen Zinsen deutlich den Zins unseres Darlehens übersteigen.

Habt Ihr das schon schriftlich von der Bank, dass keine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt?
Das ist keine Frage von Logik, welche Zinsen wann wie hoch sind, sondern Vertragsbestandteil, auf den die Bank nicht verzichten muss.

 

[immobiliensammler]

Eine Vorfälligkeitsentschädigung wird in unserem Fall nicht fällig, da die aktuellen Zinsen deutlich den Zins unseres Darlehens übersteigen.

Hast Du das von der Bank schriftlich? Du hast dabei auch die Aktiv-Passiv-Methode für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung berücksichtigt?

 

[MüllerME]

Wie kann man sich denn das vorstellen?
Haben die bei euch geklingelt und gefragt, ob die eure Wohnung verkaufen wollt?

Oder habt ihr so eine kostenlose Bewertung eines Maklers ausprobiert und daher den evtuellen höheren Verkaufserlös erfahren?

Oder liegt ein wirkliches konkretes Angebot vor?

Auch einen höheren Verkaufserlös mag
DER HAMSTER

Wir haben eine Immobilienbewertung bei Maklern in der Umgebung der Wohnung angefragt. Anhand der Eckdaten wurden erste Kosteneinschätzungen abgegeben. Zusätzlich wird aber noch ein konkretes Angebot nach Besichtigung erstellt.

Habt Ihr das schon schriftlich von der Bank, dass keine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt?
Das ist keine Frage von Logik, welche Zinsen wann wie hoch sind, sondern Vertragsbestandteil, auf den die Bank nicht verzichten muss.

Hast Du das von der Bank schriftlich? Du hast dabei auch die Aktiv-Passiv-Methode für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung berücksichtigt?

Die Info haben wir von einem Bänker telefonisch erfragt. Da nach seiner Aussage die Zinsen unseres Kredits deutlich unter den aktuellen Zinsen liegen, entsteht der Bank kein Schaden wonach keine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wäre.
Das wurde laut ihm auch bei anderen ähnlich gelagerten Fällen bei der Bank so gehandhabt.
Dies würden wir uns aber selbstverständlich noch schriftlich bestätigen lassen, bevor wir tatsächlich verkaufen.

 

[immobiliensammler]

Die Info haben wir von einem Bänker telefonisch erfragt. Da nach seiner Aussage die Zinsen unseres Kredits deutlich unter den aktuellen Zinsen liegen, entsteht der Bank kein Schaden wonach keine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wäre.
Das wurde laut ihm auch bei anderen ähnlich gelagerten Fällen bei der Bank so gehandhabt.
Dies würden wir uns aber selbstverständlich noch schriftlich bestätigen lassen, bevor wir tatsächlich verkaufen.

Würde ich mir wirklich so bestätigen lassen. Die Bank darf laut BGH die Anlagezinsen (und die sind glaube ich immer noch negativ) für den Vergleich benutzen, nicht die aktuellen Kreditzinsen.

Hier ist ein entsprechender Rechner:

Vorfälligkeitsrechner: Vorfälligkeitszinsen berechnen

Lohnt es sich, trotz Vorfälligkeitsentschädigung ein Darlehen vorzeitig zu kündigen? Jetzt Vorfälligkeitsrechner von Dr. Klein nutzen und Gebühr berechnen!

www.drklein.de

 

[Goldhamster]

Wir haben eine Immobilienbewertung bei Maklern in der Umgebung der Wohnung angefragt. Anhand der Eckdaten wurden erste Kosteneinschätzungen abgegeben. Zusätzlich wird aber noch ein konkretes Angebot nach Besichtigung erstellt.

Hallo - schön, dass du feedback gibst!

Was heisst den "konkretes Angebot"?
Ein schriftliches Kaufangebot des Maklenden an euch?

Das ist für die Mietenden aber nicht schön. Ihr habt denn mehrere Maklernde eingeladen durch den Besitz von euren Mietenden zu latschen. Und dann evt. Kaufinteressierte hinzu. Erst ein Kaufinteressierter, dann noch einer und noch einer...
und huch - ganz unerwartet liegen die Gebote dann doch tiefer. Das kommt aber nur durch die Zinserhöhung - und damit konnte der Marklende ja nicht rechnen. Also wirklich....


Auch gern mal Kunden mit Blödsinn ködert
DER HAMSTER

 

[Fremdling]

Eine Vorfälligkeitsentschädigung wird in unserem Fall nicht fällig, da die aktuellen Zinsen deutlich den Zins unseres Darlehens übersteigen.

Das ist keine Frage von Logik, welche Zinsen wann wie hoch sind, sondern Vertragsbestandteil, auf den die Bank nicht verzichten muss.

Du hast dabei auch die Aktiv-Passiv-Methode für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung berücksichtigt?

M.W. rechnet ein Finanzierer in seiner Gesamtkalkulation der Konditionen u.a. einen kleinen (?) Profit ein, der zusätzlich zur Zinsmarge generiert wird und sich erst über die gesamte Laufzeit entwickelt. Auch diesen kalkulierten Gewinn möchten die Damen und Herren der Branche gern haben, selbst wenn es zur vorzeitigen Rückzahlung kommt. - Naja, Tipps hast Du ja bereits bekommen. Erst bei der Verhandlung der Rückzahlung und formeller schriftlicher und beweisfähiger Bestätigung des Finanzierers hast Du Klarheit.

 

[Wellensittich]

Danke für eure bisherigen Antworten!



Der Erlös würde zum größten Teil zur Tilgung unseres selbst bewohnten Hauses verwendet werden. Dadurch würden sich die zu leistenden Zinsen und die Restlaufzeit natürlich deutlich verringern.



Ja genau, dies ist die einzige vermietete Immobilie.
Wir sind beide noch keine 30 Jahre alt. Alterssicherung ist grundsätzlich gegeben (Eigenheim, beide unbefristete Vollzeitjobs, Beamter im gehobenen Dienst bzw. Akademiker in einem Großkonzern).

Ich würde mich auch sehr über eure ggfs. eigenen persönlichen Erfahrungen, Tipps, Meinungen freuen.

Hallo
Ich verkaufe gerade auch meine Wohnungen. Fühlte mich recht überfordert mit dem Mietprojekt.
Ich akzeptiere die geringe Steuern, da wir nicht viel Gewinn machen pro Wohnung.
Wie die meisten hier schon beantwortet haben, brauchst du ein Alternativinvestment wegen der hohen Inflation.
Ich tilge mit dem Gewinn und dem investierten Kapital unseren eigenen Hauskredit. Die Rate fällt zwar nicht, aber ich hab ruhigeren Schlaf.

Mein Tipp:
Abseits von dem Verkaufsprozess und dem Zahlenmanöver, solltet ihr euch überlegen ob der Aufwsnd mit der Mietwohnung euch lohnt, oder ihr lieber euer eigenes Haus schneller abbezahlen wollt für ein ruhigeres Gewissen.

 

[CS.Immobilien]

Mein Tipp:
Abseits von dem Verkaufsprozess und dem Zahlenmanöver, solltet ihr euch überlegen ob der Aufwsnd mit der Mietwohnung euch lohnt

Genau das ist der Punkt.

Es sollte jeder mal ausrechnen was pro Arbeitsstunde bei Vermietung so rüberkommt?
Oft weniger wie nix...verkaufen macht dann Sinn bei 5€ Std.

 

[Wellensittich]

Noch eine kleine Ergänzung, da ich noch heute darüber mit der Familie gesprochen habe.
Die Wohnung meiner Eltern in meiner Heimatstadt wollen wir behalten und vermieten. Sie steht bald leer, weil die Eltern ins Ausland ziehen.

Aus dem einfachen Grund:
Es ist immer gut, eine Wohnung zu haben für Eigenbedarf, falls es irgendwie zu irgendwelchen Nöten kommen kann.

Vielleicht hilft der Punkt auch noch zu den Gedanken.

 

[Hutchinson Hatch]

Noch eine kleine Ergänzung, da ich noch heute darüber mit der Familie gesprochen habe.
Die Wohnung meiner Eltern in meiner Heimatstadt wollen wir behalten und vermieten. Sie steht bald leer, weil die Eltern ins Ausland ziehen.

Aus dem einfachen Grund:
Es ist immer gut, eine Wohnung zu haben für Eigenbedarf, falls es irgendwie zu irgendwelchen Nöten kommen kann.

Vielleicht hilft der Punkt auch noch zu den Gedanken.

Ich muss @Wellensittich beipflichten, schon alleine aus Gründen des Risikomanagements würde ich eine (letzte) Wohnung immer behalten wollen, sofern es ich da persönlich auch einziehen würde, es sei denn, andere Faktoren (z.B. Finanzen) würden dagegen sprechen.