Verkauf Mehrfamilienhaus - Übertrag der Kaution

Diskutiere Verkauf Mehrfamilienhaus - Übertrag der Kaution im MV - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo, folgendes Problem: wir haben ein geerbtes MFH verkauft, lt. Kaufvertrag sind die Kautionen an den Käufer zu übertragen (nach Genehmigung...

  1. Toborg

    Toborg Neuer Benutzer

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    Hallo,

    folgendes Problem: wir haben ein geerbtes MFH verkauft, lt. Kaufvertrag sind die Kautionen an den Käufer zu übertragen (nach Genehmigung der Mieter). Was ist nun aber wenn die Mieter zum einen die Zahlung einer Kaution nicht nachweisen können und zum anderen noch Forderungen bestehen (Mietschulden, Nebenkostenabrechnung)?

    Vielen Dank im voraus!
     
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  3. Andres

    Andres
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    Dazu solltest du genauer erklären, wo das Problem liegt. Bestreitet der Verkäufer, dass es überhaupt eine Kaution gibt?


    Sind das strittige Forderungen? Hat der Verkäufer Aufrechnung erklärt? Auch hier: Wo genau liegt das Problem bzw. was genau willst du wissen?


    Auch die genaue Formulierung des Kaufvertrags hinsichtlich der Kautionen dürfte wichtig sein. Egal in welche Richtung deine Frage am Ende geht, wird es wichtig werden, inwiefern die Höhe oder das Vorhandensein einer Kaution überhaupt eine zugesicherte Eigenschaft war. Mir bekannte Formulierungen sind da sehr vorsichtig ...
     
  4. Toborg

    Toborg Neuer Benutzer

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    Zu 1: wir (Verkäufer) beschreitet nicht, das es Kautionen gibt. Aber es gab in den Unterlagen keine Belege dafür, dass die Mieter eine Kaution gezahlt habe. So wie ich es bisher gelesen haben sind die Mieter in der Beweispflicht.
    Zu 2: wie genau ist die Definiton einer strittigen Forderung? Fakt ist, dass die aktuellen Mietschulden eines Mieters die (vermeindliche Kaution) bei weitem überschreitet & der Mieter aufgrund seiner Einnahmesituation die Mietschulden niemals begleichen werden kann. Wenn ich aber nun die Mietschulden mit der Kaution verrechnen würde gäbe es nichts mehr, was dem Käufer übertragen werden kann.
     
  5. Olbi

    Olbi Erfahrener Benutzer

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    Auf irgendeinen Standpunkt muss man sich aber stellen. Entweder es gibt eine gezahlte Kaution, oder es gibt keine. Und wenn man dass dann festgestellt hat, kann man die Frage sich selber beantworten:

    Wenn es keine Kaution gibt, kann nicht aufgerechnet werden.
    Wenn es keine Kaution gibt, kann diese nicht übertragen werden.

    Am Ende kommt es auch darauf an, was im Kaufvertrag zum Thema Kaution genau vereinbart wurde.
     
  6. Andres

    Andres
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    Nochmal die Frage: Wo ist das Problem? Oder vielleicht anders formuliert: Was ist das Ziel dieser Fragen? Welche Situation soll/muss gelöst werden? Was würdet ihr gerne tun?

    Außerdem sind die Fragen nach Vertragsinhalt und zugesicherten Eigenschaften nach wie vor offen.


    Eine Forderung die bestritten wird. Wenn du Mietschulden nennst: Behauptet der Mieter Mängel und mindert die Miete, ist die Mietforderung strittig, egal wie absurd die Behauptungen sein mögen. Zahlt der Mieter "einfach so" nicht, ist die Forderung nicht strittig.

    Der Zugriff auf die Kaution im laufenden Mietverhältnis ist ohnehin beschränkt (u.a. BGH VIII ZR 234/13) und höchstens bei unbestrittenen Forderungen möglich.
     
  7. Toborg

    Toborg Neuer Benutzer

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    Im Kaufvertrag steht:" Soweit von den Mietern Sicherheiten für Ansprüche des Vermieters geleistet wurden, werden solche Sicherheiten zum Übergabetag an den Käufer übertragen bzw. abgetreten. Der Käufer nimmt eine solchen Abtretung hiermit an". Im Mietvertrag wurden diese Sicherheiten bzw. Kautionen auch aufgenommen. Wie aber schon geschrieben gibt es keine Quittungen, Treuhandkonten oder ähnliches die belegen, dass diese Kautionen tatsächlich gezahlt wurden (leider war der ehemalige Vermieter da sehr nachlässig). Wie ist hier somit Wörtchen "soweit" auszulegen?
     
  8. Andres

    Andres
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    Da gibt es nicht viel auszulegen. Das ist nichts anderes als eine gewählte Ausdrucksweise für "falls": Falls es Sicherheiten gibt, sind sie zu übertragen. Falls nicht, dann nicht. Ob es Sicherheiten gibt, wird damit nicht gesagt.

    Diese Formulierung schließt eigentlich nur aus, dass der Verkäufer die Kaution an die Mieter zurückgibt, was ihn aus der Haftung im Fall des § 566 Abs. 2 BGB entlässt, aber wahrscheinlich den Kautionsanspruch insgesamt auflöst.


    Auch das sagt nichts darüber aus, ob die Kaution gezahlt wurde.


    Und das ist nach wie vor unklar.
     
  9. Toborg

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    Ok. Damit wäre geklärt, dass wir nichts übertragen/auszahlen müssen, was nicht bewiesenermaßen gezahlt wurde.
    Dann wäre nun der nächste Schritt von den Mietern einen Nachweis einer Kautionszahlung einzuholen, da sie uns bereits aufgefordert haben die Kaution (natürlich incl. Zinsen) an den Käufer zu übertragen. Sollten sie einen Nachweis erbringen, auch kein Problem, dann ermitteln wir die Zinsen und zahlen aus. Falls aber nicht? Pech für Mieter und Käufer?
     
  10. #9 immobiliensammler, 05.08.2020
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    Meines Erachtens musst Du auszahlen was Du erhalten hast. Alles andere wäre wohl Betrug! Wurden die Kautionen wohl nicht rechtskonform angelegt? Dann wäre ich sehr vorsichtig, hier schlafende Hunde zu wecken!
     
  11. Andres

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    Ich verstehe, weshalb meine Frage nach der Zielrichtung so konsequent ignoriert wird. Offensichtlich ist die Absicht, einen Betrug zu begehen.
     
  12. #11 Katharmo, 05.08.2020
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    Ich hoffe, dass die Mieter alle die Zahlung der Kaution nachweisen können und dein Traum von dieser unmoralischen Bereicherung platzt.
     
  13. #12 immobiliensammler, 05.08.2020
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    Noch besser, die Mieter fragen dann mal konkret nach, wie ihre Kautionen denn getrennt vom eigenen Vermögen des Vermieters angelegt wurde. Wenn die Antwort so ausfällt wie ich erwarte sofort auf zum Staatsanwalt!
     
  14. Toborg

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    Sorry, ich glaube hier liegt ein großes Missverständnis vor, oder ihr habt nicht alle einleitenden Beiträge gelesen! Es geht nicht darum eine Kaution zu ergaunern! Wie schon weiter oben erwähnt geht es um ein geerbtes MFH incl. der Mieter und die Zahlung der Kautionen ist leider unklar. Deswegen auch die Frage was weiter zu machen ist, wenn keine Kautionszahlung nachweisbar ist.
     
  15. #14 immobiliensammler, 05.08.2020
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    Wenn man schon unterschwellig eine nicht rechtskonforme Anlage der Kautionen vermutet (sonst wäre ja ein entsprechendes Kautionskonto - getrennt vom Vermögen des Vermieters - vorhanden) würde ich einfach davon ausgehen, dass die Kautionen gemäß Mietvertrag auch geleistet wurden sofern nicht etwas anderes offensichtlich ist (wie z.B. Mahnungen des alten Vermieters). Ansonsten setzt man sich hier nur unnötigen Risiken aus (gut, wenn der damals handelnde Vermieter schon verstorben ist verläuft ein Ermittlungsverfahren natürlich im Sande).
     
  16. SaMaa

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    Aber gerade wenn es sich um ein geerbtes MFH handelt, sollte man nicht so geizig sein und sich Kaution erschleichen bzw. eine Unklarheit aus nutzen. In meiner Wahrnehmung könnte man bei solchen „“kleinen Beträgen“ großzügig sein.
    Zumindest wäre mir der Aufwand dafür und das eventuelle Risiko, das doch noch die Wahrheit ans Licht kommt und dann eventuelle Gerichtskosten auf mich zu kommen, die eventuell doppelt und dreifach so hoch sind, dafür viel zu groß ;)
     
  17. Toborg

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    Ok. Leider ist ein Sachverhalt aber noch nicht endgültig geklärt. Einer der Mieter hat noch Mietschulden, die über die Kaution hinaus gehen und er wird nicht in der Lage sein die jemals zu begleichen. Könnte man diese dann mit der Kaution verrechnen, die eigentlich dem Käufer übertragen werden muss?
     
  18. Ferdl

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    Da ist dann noch die Frage was der Käufer zu der Sache sagt.
    Bei mir war es so dass der Verkäufer behauptet hat, ein Mieter habe die Kaution nicht gezahlt, konnte dies jedoch nicht beweisen, daher habe ich, als Käufer auf die Auszahlung der K. bestanden.
     
  19. #18 immobiliensammler, 05.08.2020
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    Könntest Du bitte die Fragen aus #2 und #5 beantworten damit man hierauf antworten kann!
     
  20. Toborg

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    Die Mietschulden resultiert aus nicht gezahlter Mieterhöhung (wg. Sanierung) und nicht gezahlter Nachforderung der Nebenkostenabrechnung.
     
  21. #20 immobiliensammler, 05.08.2020
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    - Ist sicher, dass das Mieterhöhungsverlangen korrekt ist (Ankündigung, Berechnung Modernisierungsanteil, rechtssichere Zustellung)?
    - Hat der Mieter Einwendungen gegen die NK-Abrechnung vorgebracht oder einfach nicht bezahlt?
    - Welchen Zeitraum betreffen die Forderungen?
     
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