Verkauf - Mieter unerreichbar

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Korn

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Guten Tag zusammen,

Wir haben folgendes Problem: Wir wollen unsere vermietete Eigentumswohnung verkaufen. Aber unser Mieter ist wie vom Erdboden verschluckt. Handynummer existiert nicht mehr, auf Briefe gibt es keine Rückmeldung und zuhause ist er auch nie. Wir nehmen an, dass er gar nicht mehr da wohnt. Die Miete wird dennoch vom Amt weiterhin gezahlt. Er hatte letztes Jahr schon angedeutet, dass er gerne wegziehen möchte, aber von Amtswegen nicht kündigen darf.
Wir sind nun ziemlich ratlos, was wir in der Situation tun sollen.

Vielleicht kann uns hier jemand einen Rat geben.

Ich bedanke mich im Voraus!

Viele Grüße,
Ina Korn
 
immobiliensammler

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Das wäre für den Verkauf ja kein Problem, der Mietvertrag geht auf den Käufer über, was der dann daraus macht ist dessen Problem.

Euer Problem dürfte sein dass sich diese Ungewißheit natürlich im Kaufpreis niederschlagen wird.
 
Andres

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Die (manchmal grausame) Realität ist: Der Mieter muss in der überwiegenden Mehrheit aller Fälle nicht mit dem Vermieter reden, schreiben oder sonst in Kontakt treten. Er muss bestimmte Vorgänge dulden (was z.B. bedeuten kann, den Zugang zur Mietsache zu ermöglichen), aber selbst in Fällen, in denen er das tun muss, hat der Vermieter keinen Anspruch darauf, dass der Mieter bestätigt, dass ein bestimmter Termin stattfinden kann - und auf eine aktive Mitwirkung an Terminabsprachen erst recht nicht.

Das wäre für den Verkauf ja kein Problem, der Mietvertrag geht auf den Käufer über, was der dann daraus macht ist dessen Problem.

Euer Problem dürfte sein dass sich diese Ungewißheit natürlich im Kaufpreis niederschlagen wird.
Wenn ich eine Wohnung kaufe (egal ob als Selbstnutzer oder Anleger) und die Wohnung nicht besichtigen kann, wird sich das erheblich auf den Kaufpreis auswirken, den ich zu zahlen bereit bin. Je nach Art und Lage der Wohnung könnte das auch der letzte Sargnagel sein, der die Wohnung endgültig unverkäuflich macht. Von "kein Problem" würde ich daher nicht sprechen. Es ist auch völlig unstrittig, dass der Mieter Besichtigungen anlässlich des geplanten Verkaufs einer Wohnung in gewissen Grenzen zu dulden hat.

Wir nehmen an, dass er gar nicht mehr da wohnt. Die Miete wird dennoch vom Amt weiterhin gezahlt. Er hatte letztes Jahr schon angedeutet, dass er gerne wegziehen möchte, aber von Amtswegen nicht kündigen darf.
Mal ein kurzer Einwurf zu Thema "nicht kündigen darf": Das ist Unsinn. Natürlich darf der Mieter kündigen (immerhin wird man vermuten dürfen, dass er geschäftsfähig ist) und er genießt Freizügigkeit, sofern er EU-Bürger ist. Wenn es sich nicht gerade um einen noch nicht anerkannten Flüchtling handelt, dem diese Wohnung als Unterkunft zugewiesen wurde, und zwar keinem Ukrainer (für die andere Regeln gelten), gibt es auch keinen Zwang, in einer bestimmten Wohnung zu leben. Hier geht es um etwas anderes: Unter den geschilderten Umständen dürfte er in einer Beziehung leben, ggf. mit einem anderen Empfänger von Sozialleistungen. Wenn die beiden nun offiziell zusammen ziehen, wird ihnen als Bedarfsgemeinschaft ein Teil ihrer Sozialleistungen gestrichen. Es erhöht also das verfügbare Einkommen, wenn die beiden auf dem Papier weiterhin in getrennten Wohnungen leben. Illegal ist das trotzdem, aber eben nicht, dass man eine Wohnung angemietet hat, in der man nicht lebt, sondern nur dass man (mutmaßlich) das Jobcenter darüber nicht informiert hat.

Man könnte jetzt z.B. das Jobcenter über den Sachverhalt informieren (wobei man mal besser aufpassen sollte, sich nicht selbst strafbar zu machen, z.B. wegen falscher Verdächtigung), was dazu führen könnte, dass dem Mieter Leistungen gestrichen werden (u.a. eben genau die Kosten der Unterkunft), was dann dazu führen könnte, dass der Mieter mit der Miete in Rückstand gerät, was letztendlich Kündigungsgründe schaffen kann. Genauso könnte man (nach ein paar erfolglosen Versuchen, Besichtigungen durchzuführen) den Mieter auf Duldung verklagen, was entweder die Besichtigungen ermöglicht oder wieder Kündigungsgründe schaffen kann. Wenn man sich sicher ist, dass der Mieter Post insgesamt ignoriert, könnte man dem Mieter auch wegen irgendeinem erfundenen Grund kündigen und darauf hoffen, dass es zu einem Versäumnisurteil und einer Räumung kommt, wobei wir jetzt schon wieder im Bereich strafbarer Handlungen angekommen sind.

Das Problem aller dieser Ansätze ist, dass sämtliche Mietausfälle und Verfahrenskosten bei einem mittellosen Mieter letztendlich beim Vermieter hängen bleiben. Wenn ich z.B. dem Jobcenter mitteile, dass der Mieter eigentlich irgendwo anders lebt, das Jobcenter mir das glaubt und dem Mieter die KdU streicht, habe ich bis zu diesem Punkt noch absolut nichts erreicht.

Zwei Monate später spreche ich die fristlose Kündigung aus. Wenn der Mieter die ignoriert (was absehbar ist), darf ich dann Räumungsklage erheben. Gehe ich davon aus, dass der Mieter sich weiterhin tot stellt, habe ich ein paar Monate später ein Versäumnisurteil in der Hand, mit dem ich dann zum Gerichtsvollzieher gehen kann, der einige Wochen später zur Räumung ausrückt. Selbst wenn ich wirklich an jeder denkbaren Ecke Geld spare (also z.B. ohne Anwalt agiere, wovon ich ohne Vorerfahrungen nur dringend abraten kann, oder eine Berliner Räumung beantrage und mich selbst um den Inhalt der Wohnung kümmere, was aber auch mit Risiken verbunden ist), habe ich rund ein halbes Jahr Mietausfall, ggf. Schäden an der Wohnung und außerdem einen größeren dreistelligen Betrag an Verfahrenskosten vorgeschossen, was keine Kaution der Welt abdeckt. In einer weniger idealen Welt wehrt sich der Mieter gegen dieses Vorgehen und wir sind mal locker beim doppelten Mietausfall.

Aus meiner Sicht ist die entscheidende Frage: Ist es das wert? Sofern man einen Käufer findet, der die Wohnung unbesehen zu einem Preis von ca. einer Jahresmiete unter dem marktüblichen Preis kauft, würde ich das sofort machen, denn wenn ich den Mieter selbst erst verklagen muss (egal ob es das o.g. Szenario wird oder eine andere Vorgehensweise), kommt mich das auch kaum günstiger, vor allem wenn ich den Verschleiß eigener Nerven berücksichtige. Die geschuldete Duldung zu erzwingen ist für mich bei einem mittellosen Mieter wirklich der letzte Ausweg.

Da stecke ich meine Energie doch lieber in Versuche, den Mieter eben doch noch zu kontaktieren, ggf. Geld anzubieten oder ähnliche Dinge zu tun. Wenn der Briefkasten nicht überläuft, wird man schon davon ausgehen dürften, dass der Mieter wenigstens gelegentlich vor Ort ist. Da wäre dann ein bisschen Spürnase gefragt ...
 
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Da stecke ich meine Energie doch lieber in Versuche, den Mieter eben doch noch zu kontaktieren, ggf. Geld anzubieten oder ähnliche Dinge zu tun. Wenn der Briefkasten nicht überläuft, wird man schon davon ausgehen dürften, dass der Mieter wenigstens gelegentlich vor Ort ist. Da wäre dann ein bisschen Spürnase gefragt ...
Unglaublich, wenn ich Mieter wäre, würde ich bei einfältigen Vermieter sofort die Hand aufhalten.
An Bestechungen würde ich mich def. nicht beteiligen.

Ein Mieter hat auch vertragliche Pflichten, zum Beispiel den Zutritt zu der Wohnung bei Notwendigkeit zu gewähren. Für Handwerker, Besichtigungen etc.

Bei Verweigerung würde ich abmahnen und danach eine Kündigungsklage einreichen unter Beauftragung eines Fachanwaltes.
Ob es klappt entscheidet allerdings letztenendes das Gericht, die Chancen stehen aber nicht schlecht, vielleicht gibt es noch andere Vertragsverletzungen und Verstöße.
 
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Andres

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Unglaublich, wenn ich Mieter wäre, würde ich bei einfältigen Vermieter sofort die Hand aufhalten.
An Bestechungen würde ich mich def. nicht beteiligen.
Ich finde es immer wieder interessant, wie manche Leute aus purer Missgunst heraus lieber selbst einen größeren Schaden erleiden, als eine für alle Seiten bessere Lösung herbeizuführen, von der vielleicht jemand profitiert, der das in ihren Augen moralisch nicht verdient hat. Aber gut, ohne eigene Immobilie fällt es leicht, solche "Ratschläge" zu geben.
 
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Ich finde es immer wieder interessant, wie manche Leute aus purer Missgunst heraus lieber selbst einen größeren Schaden erleiden, als eine für alle Seiten bessere Lösung herbeizuführen, von der vielleicht jemand profitiert, der das in ihren Augen moralisch nicht verdient hat. Aber gut, ohne eigene Immobilie fällt es leicht, solche "Ratschläge" zu geben.
Es geht auch um das Prinzip und nennen Sie es ruhig "Rückgrat".
Ferner ich weis nicht was Sie so treiben?
Anwalt und Vermietungen?

Wir verwalten eine nicht unerhebliche Anzahl von Einheiten in SEV inkl. eigener.
Ein schönen Tag noch.
 
immobiliensammler

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Interessant - wer zahlt dann in dieser Konstellation

Bei Verweigerung würde ich abmahnen und danach eine Kündigungsklage einreichen unter Beauftragung eines Fachanwaltes.
Ob es klappt entscheidet allerdings letztenendes das Gericht, die Chancen stehen aber nicht schlecht, vielleicht gibt es noch andere Vertragsverletzungen und Verstöße.

die Anwalts- und Gerichtskosten (also selbst im Fall des Obsiegens)?

Wenn man mal unterstellt, das wegen

Die Miete wird dennoch vom Amt weiterhin gezahlt

selbst beim Obsiegen vor Gericht ein KFB wohl nicht erfolgreich vollstreckt werden kann!

Also zurück zur Frage: Zahlt dann "ihr" oder leiden die Auftraggeber der SEV unter einer solchen inkompetenten Verwaltung? Müssen die einer solchen Klage vorab zustimmen und werden sie auf die Risiken korrekt hingewiesen?

Wobei ich das Märchen von den eigenen und verwalteten Objekten auch nicht so richtig glaube!
 

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Wir verwalten eine nicht unerhebliche Anzahl von Einheiten in SEV inkl. eigener.
Wenn das real zutreffen sollte, bestehen gute Chancen auf den Titel inkompetente SEV, nach der fachlichen Qualität der Aussagen und Ratschläge hier zu urteilen.

Ich glaube eher an Vermietung im Dreamland.
 

Korn

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Ich bedanke mich für die ausführlichen Antworten. Wie es der Zufall so will, hat sich unser Mieter nun doch mal endlich gemeldet.
 
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Interessant - wer zahlt dann in dieser Konstellation



die Anwalts- und Gerichtskosten (also selbst im Fall des Obsiegens)?

Wenn man mal unterstellt, das wegen



selbst beim Obsiegen vor Gericht ein KFB wohl nicht erfolgreich vollstreckt werden kann!

Also zurück zur Frage: Zahlt dann "ihr" oder leiden die Auftraggeber der SEV unter einer solchen inkompetenten Verwaltung? Müssen die einer solchen Klage vorab zustimmen und werden sie auf die Risiken korrekt hingewiesen?

Wobei ich das Märchen von den eigenen und verwalteten Objekten auch nicht so richtig glaube!
Wenn das real zutreffen sollte, bestehen gute Chancen auf den Titel inkompetente SEV, nach der fachlichen Qualität der Aussagen und Ratschläge hier zu urteilen.

Ich glaube eher an Vermietung im Dreamland.
Es entsteht der vertiefte Eindruck bei solchen naiven Vermieternpersönlichkeiten wie ihr beide es seid ,dass eure Mieter egal was sie anstellen, sich wie in einen Märchenparadis fühlen.

Solche Vermieter sind Mieters bester Freund, haben sie doch ständig Selbstzweifel.
 
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