Verkauf Miethaus

[sky180]

Hallo zusammen,

ich möchte mein Haus verkaufen. Die 2 darin befindlichen Wohnungen sind momentan vermietet. Es ist besprochen das der Käufer die Mietverträge übernimmt (Kauf bricht nicht Miete lt. Gesetz).

Jetzt meine Frage:
Kann der Käufer umgehend die Miete erhöhen?
In den Mietverträgen ist keine Staffelmiete oder Indexmiete vereinbart.
Die Miete wurde von mir in den letzten Jahren nicht mehr angepasst (Handelt sich um ein älteres Wohnhaus 20er Jahre) Außerdem können sich die beiden schon ältere Mieter nicht allzu viel leisten.

Der Käufer möchte umgehend die Miete erhöhen. Ich habe gemeint er kann das nicht ohne weiteres. Oder??

Ich hoffe, das Ihr mir weiterhelfen könnt?!

Gruß

 

[Josef]

Hallo

im Zeitpunkt der Vollendung des Eigentumserwerbs (Eintragug im Grundbuch) tritt der Käufer anstelle des Verkäufers mit allen Rechten und Pflichten in das bestehende Mietverhältnis sein.

Die Möglichkeiten einer Mieterhöhung bei Wohnraum sind in den §§ 557-561 BGB geregelt. Ist eine dieser Voraussetzungen erfüllt, kann der neue Eigentümer die Miete erhöhen.

Z.B.:

Der Vermieter kann innerhalb von 3 Jahren höchstens 20 % mehr fordern (§ 558 Abs. 3 BGB).

 

[RMHV]

Original von Josef
Hallo

im Zeitpunkt der Vollendung des Eigentumserwerbs (Eintragug im Grundbuch) tritt der Käufer anstelle des Verkäufers mit allen Rechten und Pflichten in das bestehende Mietverhältnis sein.

Die Möglichkeiten einer Mieterhöhung bei Wohnraum sind in den §§ 557-561 BGB geregelt. Ist eine dieser Voraussetzungen erfüllt, kann der neue Eigentümer die Miete erhöhen.

Z.B.:

Der Vermieter kann innerhalb von 3 Jahren höchstens 20 % mehr fordern (§ 558 Abs. 3 BGB).

Soweit alles richtig. Allerdings ist der Eigentumsübergang keineswegs zwingende Voraussetzung für eine Mieterhöhung. Der Erwerber kann jederzeit, entsprechende Vollmacht des Verkäufers vorausgesetzt, die Zustimmung zur Mieterhöhung verlangen.

 

[sky180]

Hallo RMHV,

Kannst du den Satz erläutern:

"Der Erwerber kann jederzeit, entsprechende Vollmacht des Verkäufers vorausgesetzt, die Zustimmung zur Mieterhöhung verlangen. "

Ohne diese Zustimmung kann der Käufer nicht erhöhen???


Vorab schon danke für die Hilfe.....

 

[Capo]

Die Zustimmuing des Mieters ist ja notwendig für eine Erhöhung.
Wenn der Verkäufer dem Käufer eine Vollmacht gibt, kann der Käufer auch erhöhen, wofür aber eben die Zustimmung des Mieters notwendig ist.

 

[Sorg]

Hallo,
die Zustimmung des Mieters kann aber verlangt werden, wenn die nötigen/rechtlichen Voraussetzungen vorliegen, können sie sie nicht verweigern.
Zu den Voraussetzungen wurde ja bereits alles gesagt
Wenn der Verkäufer dem Käufer Vollmacht erteilt, die Miete zu erhöhen, kann er dies dann vor der tatsächlichen Eigentumsumschreibung tun. Danach kann er sowieso erhöhen, wenn die rechtl. Voraussetzungen erfüllt sind.
MfG Sorg

 

[sky180]

Wie ich bereits gesagt habe, liegt die letzte Mieterhöhung bei der einen Mieterin lange zurück die andere ist erst letztes Jahr eingezogen, hier habe ich den qm-Preis ein wenig angepasst.

Bei Verkauf könnte dann der neue Eigentümer die Miete bei der ersten Mieterin ohne weiteres um 20 % erhöhen (Gesetz) und bei der letzten Mieterin geht es erst, wenn Sie 3 Jahre darin gewohnt hat?

Oder zählt von dem Tag des Verkaufes bzw. Grundbucheintragung die 3 Jahresfrist wieder neu damit die Miete um höchstens 20 % erhöht werden kann??

 

[Capo]

Die 3 Jahre SEIT der letzten MIETERHÖHUNG. Also unterbricht oder hemmt der Verkauf das Mietverhältnis in keiner weise.

Der Verkauf ist also nur Nebensache.

 

[RMHV]

Original von sky180
Bei Verkauf könnte dann der neue Eigentümer die Miete bei der ersten Mieterin ohne weiteres um 20 % erhöhen (Gesetz) und bei der letzten Mieterin geht es erst, wenn Sie 3 Jahre darin gewohnt hat?

Hier scheinen verschiedene Dinge durcheinander zu gehen...

Es gibt zum einen die Kappungsgrenze von 20% innerhalb von 3 Jahren. Diese 20% sind keineswegs ein automatischer Anspruch auf Mieterhöhung, sondern nur die Obergrenze für eine Erhöhung.
Jede Mieterhöhung endet bei der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die ortsübliche Vergleichsmiete muss im Mieterhöhungsverlangen belegt werden mit einem Mietspiegel, mit Vergleichswohnungen oder mit einem Sachverständigengutachten. Gibt die ortsübliche Vergleichsmiete keine 20% Mieterhöhung her, ist der Termin der letzten Mieterhöhung und auch die Kappungsgrenze irrelevant.
Voraussetzung für eine Mieterhöhung nach § 558 BGB ist, dass "die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist". Hier sind also keineswegs 3 Jahre einzuhalten. Die Mieterhöhung kann ein Jahr nach der Wirksamkeit der letzten Mieterhöung verlangt werden. Dies ergibt mit der Überlegungsfrist dann die 15 Monate.

 

[Insolvenzprofi]

Original von Josef

Der Vermieter kann innerhalb von 3 Jahren höchstens 20 % mehr fordern (§ 558 Abs. 3 BGB).

Wenn Du schon eine rechtsberatung machst, dann aber auch richtig, du kannst Die Miete zwar um 20% innerhalb von 3 Jahren erhöhen, wichtig ist aber, dass du es nur im Rahmen der ortüblichen Vergleichsmiete machen kannst, die Antwort suggeriert dazu, dass du immer in 3 Jahren 20% erhöhen kannst....Moderniesierungen und Betriebskosten sind davon ausgenommen, ausserdem kommt es auf den Mietervertrag an, Staffel- Gewerbe und Index sowie festverträge können nicht nach der Vorschrift erhöht werden

 

[Insolvenzprofi]

Original von capo
Die Zustimmuing des Mieters ist ja notwendig für eine Erhöhung.
Wenn der Verkäufer dem Käufer eine Vollmacht gibt, kann der Käufer auch erhöhen, wofür aber eben die Zustimmung des Mieters notwendig ist.

Oje, wenn ich das lese, merke ich, wie man versucht mit biegen und brechen eine mieterhöhung durchkriegt, dieses wäre im jedenfall nichtig, Mieterhöhungen kann nur derjenige Durchführen, der zum zeitpunkt der erhöhung als eigentümer im GB steht, es sei denn die Mieterhöphung erfolgt durch das gesetz! allerdings kann sicher ´lich eine Mieterhöhung durch vollmacht durchgeführt werden, die vorraussetzung ist aber das ein Vertrag auf Sondereigentumsverwaltung vorliegt, dieses muss zusammen mit der Vollmacht dem Erhöhungscshreiben beigelegt! Ansonsten ist die Erhlöhung nichtiG!