Verkauf von Immobilien innerhalb der 5-Jahresfrist

Dieses Thema im Forum "Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland" wurde erstellt von Ostseefan, 09.10.2015.

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Liegt in meinem Fall gewerblicher Grundstückshandel vor?

  1. Ja, gewerblicher Grundstückshandel liegt vor.

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  2. Nein.

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  1. #1 Ostseefan, 09.10.2015
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    Hallo, liebe Forengemeinde,

    wer kann mir auf folgende Frage antworten:

    Ich habe in 2014 und 2015 insgesamt kleine 3 Grundstücke verkauft. Aus familiären Gründen (Scheidung) bin ich gezwungen, ein Haus (gebaut 1995 und seither vermietet) zu verkaufen. Dieses Haus gehörte meinem Mann und mir je zur Hälfte. Im Rahmen eines Vermögensausgleichs hat mir mein Mann in 12/2014 seine Hälfte im Rahmen einer Schenkung übertragen.
    Falle ich, wenn ich z.B. in 2016 dieses Haus verkaufe unter die 5-Jahresfrist und es liegt ein gewerblicher Grundstückshandel vor?

    Vielen Dank für Eure Antworten!
     
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  3. #2 BHShuber, 09.10.2015
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  4. Andres

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    Danke für die Blumen. :redface:

    Trotzdem kann ich hier auch nur meine persönliche Meinung kundtun. Die ist zwar nicht ganz unfundiert :91:, aber eben trotzdem nur eine Meinung.


    Davon würde ich ausgehen. So unproduktiv es sein mag, muss ich hier wieder einmal sagen: Das hätte man sich vorab überlegen müssen. Für Ehepartner wird die 3-Objekt-Grenze nämlich grundsätzlich getrennt betrachtet. Man hätte also bei rechtzeitiger Planung dafür sorgen können, dass beide Ehepartner noch Spielraum haben.

    Es wird vielleicht noch schlimmer: Unter welchen Umständen bist du an die drei Grundstücke gekommen, die du 2014/2015 verkauft hast? Könnte man unterstellen, dass bereits beim Erwerb eine Wiederverkaufsabsicht vorlag? (Beim Mietshaus würde ich das aufgrund deiner Schilderung nicht unterstellen.) Dann würde sich die Frist für die Bewertung, ob gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, auf 10 Jahre verlängern.

    Konstruktivere Antwort:
    • Vielleicht gibt es doch eine Möglichkeit, zumindest einen der Grundstücksverkäufe dem Ex zuzurechnen, falls die Stimmung nicht zu frostig ist. Das wäre eine Aufgabe für einen Steuerberater. Ihr solltet dann zumindest vorübergehend gemeinsame Eigentümer der Grundstücke gewesen sein.
    • Wenn du dir sicher bist, dass keine Wiederverkaufsabsicht unterstellt werden kann (beim geringsten Zweifel wieder ein Fall für den Steuerberater), und der Verkaufserlös dringend benötigt wird, muss man eben zwischenfinanzieren. Bei den aktuellen Zinsen könnte das recht attraktiv sein.
    • Zuletzt könnte man die Steuerpflicht auch in Kauf nehmen, wenn alle anderen Optionen teurer sind oder nicht zur Verfügung stehen und man das Geld wirklich dringend braucht. Das bietet sich vor allem an, wenn der Veräußerungsgewinn eher sparsam ausfällt. Für die Gewerbesteuer gibt es einen Freibetrag (und danach einen Staffeltarif) und die Einkommenssteuer hängt vom sonstigen Einkommen ab. Ob das nun besser oder schlechter als eine Zwischenfinanzierung bis zu einem steuerfreien Verkauf ist, wäre wieder eine Rechenaufgabe für den Steuerberater.

    Du hast vermutlich eine grobe Vorstellung, mit wem du am Montag einen Termin ausmachst. ;)
     
  5. #4 Akkarin, 10.10.2015
    Zuletzt bearbeitet: 11.10.2015
    Akkarin

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    ich hab mal zu meiner Freundin gesagt, wenn ich mir aussuchen dürfte, ob ich in bestimmten Fällen:
    a) einen Steuerberater
    b) einen Rechtsanwalt
    c) Andres
    fragen kann, dann ...

    Aber zu dem gewerblichen Handel, die TE hat nix dazu geschrieben, wann sie die 3 Grundstücke angeschafft hat. Abgesehen von der offensichtlichen Beweisbarkeit der Veräußerungsabsicht, liegt der gewerbliche Handel doch nur vor, wenn in 5 Jahren 4 oder mehr Objekte angeschafft und veräußert werden, oder?

    Ich könnte aber auch in einem Jahr 100 Objekte verkaufen (wenn ich soviele hätte), wenn diese nicht in den letzten 5 Jahren angeschafft wurden.
     
  6. Andres

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    Vorsicht: Das läuft nicht wie bei zivilrechtlichen Auseinandersetzungen oder gar wie im Strafrecht. Das FA muss solche Dinge nicht lückenlos nachweisen, eine plausible Vermutung genügt. Daher muss man bei solchen Geschichten extrem aufpassen, was man zum Sachbearbeiter sagt oder an schriftlichen Erklärungen abgibt. Sobald das FA mal auf die Idee gekommen ist, dass ein bestimmter nachteiliger Umstand vorliegt, ist das oft nicht mehr so leicht aus der Welt zu schaffen.


    Richtig, davon bin ich ausgegangen. Nun habe ich mir den Beitrag noch einmal in Ruhe durchgelesen und jetzt erscheint mir das nicht mehr so selbstverständlich wie zu Beginn.
     
  7. #6 Akkarin, 11.10.2015
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    Sogenannter Anscheinsbeweis- auf die Diskussion freue mich dies Jahr besonders. Vor der Tür stehen BMW 320d Touring BJ 2014 Automatik 163 PS und Tankkarte , BMW 320d Limousine manuelle Schaltung BJ. 2003 150 PS und VW Golf 1.6l Bj 2008 75 PS Benzin Automatik und damit ohne Schummelsoftware ( soweit bekannt : ) Einer der 3 ist ein Firmenwagen mit den entsprechenden steuerlichen Konsequenzen. Geht man nun davon aus, dass die Freundin nur Automatik fahren kann und ich beides, welches Auto fahre ich nach dem Anscheinbeweis? :-)

    Und an die TE : wann wurden die Grundstücke angeschafft?
     
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