Verkauf von mehr als 3 Wohnungen innerhalb von 10 Jahren

Dieses Thema im Forum "Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland" wurde erstellt von Bürokrat, 23.03.2014.

  1. #1 Bürokrat, 23.03.2014
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    Hallo liebe Forengemeinde,

    nun schon wieder eine Frage an die Fachleute:

    Ein Verwandter von mir hat mich heute mit einer Aussage geschockt die ich kaum glauben konnte:

    Er befindet sich gerade in Scheidung und müsste daher wohl, um seine Frau auszuzahlen, eine oder zwei Wohnungen verkaufen. Allerdings hat er innerhalb der letzten 10 Jahre bereits 3 Wohnungen verkauft um sein gekauftes selbstbewohntes Haus finanzieren und sanieren zu können.

    Nun sagte er mir dass er sich beim deutschen Fiskus erkundigt hatte (wohnt selbst in Ös, Wohnungen waren und sind aber in D) und dieser sagte dass bei Verkauf von mehr als 3 Objekten innerhalb von 10 Jahren das Finanzamt diese Verkauftätigkeiten als Gewerbe auffassen könnte und Umsatzsteuer verlangen könnte.

    Nun kann ich dies kaum glauben, eine kurze Google-Suche erbrachte keine Resultate und daher wende ich mich an euch.

    Stimmt es also dass bei Verkauf von mehr als 3 Objekten innert 10 Jahren Umsatzsteuer für die Objekte anfällt????
    Und wenn ja, gilt dies auch für Bauplätze, landwirtsch. Flächen?

    ich persönlich meine nein, wäre schlimm, kann ja leicht passieren dass man mal ein paar Bauplätze verkauft um sich was rentableres zuzulegen... und kenne hier nur die Spekulationsfrist aber mein Verwandter behauptet steif und fest dass dies in Deutschland! so sei....

    Für eure Bemühungen schon mal ein Dankeschön! :47:
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Nein. Der Verkauf von Immobilien ist nach § 4 Abs. 9 a) UStG von der Umsatzsteuer befreit, da er der Grunderwerbsteuer unterliegt. Es besteht zwar die Möglichkeit, zur USt zu optieren (d.h. freiwillig USt abzuführen), verpflichtend ist das aber niemals.


    Was dein Bekannter meint (vielleicht meint es auch das FA - irgendwo in der Informationskette war eben ein Fehler), ist dagegen ...

    Lückentext fand ich schon immer toll :huepfend011:
    Welches Wort passt hier? (Lösung: Gewerbe)


    Aber die Bedingung ist auch nicht ganz richtig angegeben: Grundsätzlich ist das nur eine Hilfe zur Bestimmung, wann ein gewerblicher Handel mit Immobilien oder Grundstücken vorliegt. Begründbare Ausnahmen (und das liegt hier meiner Meinung nach vor) sind möglich. Beim Kauf der Immobilie lag noch nicht einmal eine Umsatzerzielungsabsicht vor.

    Außerdem ist der Zeitraum nicht 10 Jahre sondern ungefähr 5 Jahre. Keine exakte Regel, daher kein exakter Zeitraum.

    Wie immer ist die Beratung durch einen Steuerberater äußerst sinnvoll, und zwar bevor Fakten geschaffen werden. Denn von der Größenordnung her kann die Gewerbesteuer bei ausreichendem Hebesatz durchaus die Größenordnung der USt erreichen.


    Ja, daher ist auch hier große Vorsicht angebracht.
     
  4. #3 Bürokrat, 23.03.2014
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    Ok, nicht unbedingt die Info die ich hören wollte aber danke schon mal für die Aufklärung.

    Dann sehe ich das richtig dass das FA im einzelfall über die erhebung einer gewerbesteuer entscheiden würde. Dachte ich schon dass mein verwandter sich in diesem fall da sicher rausreden könnte.

    Ein wenig problematisch sehe ich die Tatsache dass eine solche Regelung existiert allerdings schon. hatte eigentlich vor meine eher unrentablen unbebauten Grundstücke irgendwann mal in etwas sinnvolles zu tauschen.

    Hst du einen Link zu den dem entsprechenden § ?
     
  5. #4 Pharao, 23.03.2014
    Zuletzt bearbeitet: 23.03.2014
    Pharao

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    Hi Bürokrat,

    ein klares Gesetz a´la "3 verkäufe oder ankäufe und du bist gewerbetreibend", das gibt es m.E. nicht, aber es gibt Urteile dazu wie Gerichte schon entschieden haben, wann man als gewerbetreibender gilt (im übrigen geht das bei e*ay auch ganz schnell, das man nicht mehr als Privatmann zählt). Und daraus ergibt sich dann m.E. diese 3-Objekt-Grenze, die aber ggf. auf den Einzelfall drauf ankommt.

    Hier mal was aus dem Internet:
     
  6. Andres

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    Wie Pharao schon richtg angedeutet hat, ist das kein Gesetz sondern hat sich als Richtwert in der Rechtsprechung herausgebildet. Urteile zu Einzelfragen findest du mit der Suchmaschine deiner Wahl in fast unüberschaubarer Menge.

    Der Verkauf von weniger Immobilien kann trotzdem ein Gewerbe sein, z.B. wird bei vom Kauf an erkennbarer Wiederverkaufsabsicht die Grenze gerne auf 10 Jahre ausgeweitet. Bei Zusammenveranlagung dürfen Ehepartner dagegen im Regelfall doppelt so viele Immobilien verkaufen. Die Liste solcher Entscheidungen ist beliebig fortsetzbar ...

    Daher mein völlig ernst gemeinter Ratschlag, solche Angelegenheiten vorab mit einem Steuerberater zu besprechen. Das ist gut angelegtes Geld. Wenn man dem Verkauf keine Ausgaben gegenüberstellen kann, vernichtet man sonst mal eben 10-20 % des Immobilienwerts.


    Wie gesagt: Planung, Beratung. Machbar ist da einiges, aber vielleicht musst du die Pläne zeitlich etwas strecken.
     
  7. #6 Bürokrat, 23.03.2014
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    Ah, Pharao schrieb: wenn die Objekte 5 Jahre nach der Anschaffung veräußert werden.

    Mir und auch meinem Verwandten geht es hier, sorry für das Missverständnis, nicht um eine Wiederveräußerung innert 5 Jahren nach Kauf. Diese Wohnungen/Grundstücke sind ererbt bzw. schon lange in seinem/meinem Besitz (Erschließung von Bauland aus landwirtsch. Flächen)

    Gilt das also nur bei An+Verkauf innerhalb von 5 Jahren? Gilt hier Erbe ebenfalls als Ankauf?

    Danke für eure rege Beteiligung!
     
  8. Andres

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    Nein, der Ankauf ist für diese Fragestellung irrelevant. Es geht nur um den Verkauf von drei Objekten innerhalb von 5 Jahren.

    An- & Verkauf (d.h. die Haltedauer) wären z.B. für die Frage wichtig, ob der Veräußerungsgewinn ESt-pflichtig ist.


    Das ist eine Frage, die sich damit weitgehend erübrigt haben sollte. Außerden wäre die Liquidierung einer (größeren) Erbmasse meiner Meinung nach einer der sog. atypischen Fälle, in denen trotz Verkauf vieler Immobilien innerhalb von 5 Jahren trotzdem kein Gewerbe vorliegt.
     
  9. #8 Bürokrat, 23.03.2014
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    Ok, danke, jetzt weiß ich auf jeden Fall mehr und kann meinen Verwandten beruhigen (der sieht schon sein Haus davonschwimmen).

    Danke für eure schnellen und informierten Antworten!!!:finger010:
     
  10. Pharao

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    Hi,

    interessant ist natürlich der Verkauf, aber als gewerbetreibender muss man natürlich auch mal was einkaufen ;) Und starre Regeln gibt es nicht in dem Sinn. Wie schon erwähnt, bei e*bay kann es schon sein, das wenn du 10 Neuartikel innerhalb 3 Monate versteigerst, das du als gewerbetreibender gilst.

    Letztlich geht es ja nur darum, das man unter bestimmten Umständen eben nicht mal als Privat zählt, sondern hier wird ein Gewerbe vermutet bzw einem unterstellt.
     
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