Verkauf: wirtschaftlicher Übergang im lfd. Jahr

Diskutiere Verkauf: wirtschaftlicher Übergang im lfd. Jahr im Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung Forum im Bereich Betriebs- und Heizkosten; Ein MFH wurde verkauft. Der wirtschaftliche Übergang ist in der 2. Jahreshälfte und die Nebenkosten sind bei Übergabe zu 90% bereits gezahlt. Nur...

  1. kabus

    kabus Erfahrener Benutzer

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    Ein MFH wurde verkauft. Der wirtschaftliche Übergang ist in der 2. Jahreshälfte und die Nebenkosten sind bei Übergabe zu 90% bereits gezahlt. Nur Allgemeinstrom, Wasser und Gebührenbescheid der Gemeinde für das letzte Quartal stehen noch aus.
    Der neue Eigentümer erhält aber ab wirtschaftlichem Übergang die Bruttomieten.

    Der neue Eigentümer führt ja in 2019 die komplette Jahresabrechnung 2018 durch. Am praktikabelsten wäre es ja in meinen Augen, wenn der neue Eigentümer die mit den Mietzahlungen geleisteten Nebenkosten an den alten Eigentümer überweist. Sollte es zu Nachzahlungen kommen, leitet der neue Eigentümer diese an den alten weiter, Rückzahlungen an den Mieter erstattet der alte Eigentümer.

    Ist das ein gangbarer Weg oder wie handhabt ihr das?
     
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  3. #2 immobiliensammler, 11.08.2018
    immobiliensammler

    immobiliensammler Erfahrener Benutzer

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    Was steht im Kaufvertrag dazu? Gibt es einen Bestand an Heizmaterial (Öl, Flüssiggas etc.)? Hast Du berücksichtigt, dass der alte Eigentümer die Grundsteuer noch für das ganze Jahr bezahlen muss und erst 2019 (so Grundbuchumschreibung rechtzeitig vorher erfolgt ist) der neue Eigentümer den Grundsteuerbescheid bekommt?

    Generell mache ich es über eine Vereinbarung mit dem Alteigentümer: Gegenüberstellung geleistete Zahlungen (mit entsprechenden Belegen, braucht der neue Eigentümer dann ja sowieso für die Abrechnung) mit erhaltenen Zahlungen (NK-Vorauszahlungen der Mieter), eventuell eben noch übernommenen Öltankinhalt, sowie Grundsteuerzahlungen, welche der Alteigentümer noch im laufenden Jahr zahlen muss. Die Differenz wird in die eine oder andere Richtung überwiesen.
     
  4. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Was wurde denn im Norarvertrag festgehalten wie der Übergang zu gestalten ist?
     
  5. kabus

    kabus Erfahrener Benutzer

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    Im Kaufvertrag steht direkt nichts dazu. Darauf angesprochen sagte der Notar, dass sich Käufer und Verkäufer in der Regel auseinanderdividieren, da die Nebenkosten ja von den Mietern getragen werden.

    Im Vertrag:
    Besitzübergang ist der xx.xx.2018. Dann gehen Nutzung, Lasten und Gefahr auf den neuen Eigentümer über. Dieser tritt dann in alle Rechte und Pflichten ein.
     
  6. Bovary

    Bovary Erfahrener Benutzer

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    Naja, auf den Tag genau auseinanderdividieren ist schon ziemlich aufwändig zu rechnen.
    Aber hier eben kaufvertraglich so vereinbart.

    Bei vermieteten Objekten ist es nicht unüblich, es so zu formulieren:
    Als wirtschaftlichen Übergang des Kaufgegenstandes (Besitzübergabe) vereinbaren die Beteiligten den der vollständigen Kaufpreiszahlung folgenden Monatsersten.
     
  7. kabus

    kabus Erfahrener Benutzer

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    Deshalb ja meine Überlegung. Das Gros der Nebenkosten hat der alte Eigentümer schon gezahlt. Die wenigen offenen Posten des 4. Quartals könnte er auch noch zahlen. Dafür erhält er die Nebenkosten aus den Mietzahlungen bis Dezember vom neuen Eigentümer. Mit der Nebenkostenabrechnung 2018 ist dann alles verrechnet.
     
  8. #7 Bovary, 11.08.2018
    Zuletzt bearbeitet: 11.08.2018
    Bovary

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    Würde ich als Verkäufer nicht mitmachen.
    Einfach weil so ein unsauberer Übergang N/L beträchtliche Nachteile nach sich ziehen kann. Es gibt einen Übergang Nutzen/Lasten. Der ist vertraglich vereinbart. Brennt die Hütte vor diesem Datum ab, ist es Problem des Verkäufers, danach das des Käufers. Hütte muss auch nicht abbrennen, es reicht ein ganz einfacher Wasserrohrbruch o. Ä.

    Mir persönlich wäre ein Cent-genauer Ausgleich der Bewirtschaftungskosten ziemlich egal, aber der Übergang N/L hat nach den vertraglichen Regelungen statt zu finden. Sprich, der Käufer hat das Ding auch wie vertraglich vereinbart anzunehmen. Ganz einfach.

    P.S. Natürlich weiß ich, dass pragmatische Lösungen oft auch gutgehen. Aber die wenigen Fälle, wo es nicht gut geht und es dann zu Streit kommt, folgen erfahrungsgemäß streng dem Paretoprinzip (sprich unverhältnismäßig viel Aufwand für nur noch wenig Nutzen).
    Einfach beim Kaufvertrag schon drauf achten, wie man es auseinanderdividieren will.
     
  9. kabus

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    Das Datum des Übergangs stellt doch niemand dabei infrage. Das bleibt!
    Es geht doch nur um die Verrechnung der Mietnebenkosten.
     
  10. #9 Bovary, 11.08.2018
    Zuletzt bearbeitet: 11.08.2018
    Bovary

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    Da gibt es umlegbare und nicht umlegbare...welche dann auch Instandhaltung am Gemeinschaftseigentum beinhalten können...drum sind das bei einer ETW auch keine reinen „Mietnebenkosten“ sondern Hausgeld.

    Edit: Sorry hab grad noch mal im Eingangspost nachgesehen, es geht nicht um ETW sondern MFH.
    Trotzdem sehe ich den „unsauberen“ Übergang eher negativ.
     
  11. #10 kabus, 11.08.2018
    Zuletzt bearbeitet: 11.08.2018
    kabus

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    Es geht rein um die umlegbaren Mietnebenkosten, nicht um etwaige Instandhaltungen und Reparaturen nach dem Zeitpunkt des Übergangs.
    Da schon Nebenkosten bis zum Jahresende gezahlt wurden, z.B. Versicherungen, wäre der Übergang nach Deiner Auffassung eh „unsauber“. Auch der muss mit Übergang verrechnet werden, was nur komplizierter ist. Es ist auch davon auszugehen, dass die Kommune die Zahlung im 4. Quartal für Grundsteuer, Entwässerung, etc. auch noch beim bisherigen Eigentümer einzieht. Auch hier muss verrechnet werden. Da kommt es doch auf 4 weitere Leistungen für Wasser und Allgemeinstrom nicht an.
     
  12. sara

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    Genau umgekehrt wird ein Schuh daraus...

    Wie oben von Immobieliensammler erklärt, werden die Kosten und Vorauszahlungen der Mieter zwischen Verkäufer und Käufer ausgeglichen/abgerechnet und der neue Eigentümer ist für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung des ganzen Jahres zuständig.
    Hier die dazugehörige Rechtsprechung:
    https://www.haufe.de/recht/deutsche...echnungszeitraums_idesk_PI17574_HI646536.html
     
  13. #12 kabus, 12.08.2018
    Zuletzt bearbeitet: 12.08.2018
    kabus

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    Das ist ja auch soweit ok. Daran will auch niemand rütteln. Es geht doch nur um eine vereinfachte Abrechnung der Eigentümer untereinander.

    Einfache Frage: alter und Eigentümer sind sich einig, wäre das ein gangbarer Weg?
     
  14. Bovary

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    Offensichtlich gefallen Dir die Antworten nicht.
    Versuche doch, Dich mit dem Alteigentümer in Deinem Sinne zu einigen.
    Dafür brauchst Du das ok eines Forums nicht.
    Was sagt denn der Verkäufer zu Deinen Ideen?
     
  15. kabus

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    Wir sind uns ja einig. Letztendlich möchte ich doch nur wissen, ob irgendwelche Dinge, die wir nicht auf dem Schirm haben, für die ein oder andere Seite zum Nachteil sein können.
     
  16. #15 sara, 12.08.2018
    Zuletzt bearbeitet: 12.08.2018
    sara

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    scheint´s ja nicht, sonst würdest du nicht weiter hier nachhaken.
    und würdest einfach das akzeptieren was rechtlich dazu gesagt wurde.
    Du kannst mit dem Voreigentümer aushandeln was immer du willst nur hier wirst du keine andere Antwort erhalten.
    Und es spricht überhaupt nichts dafür, warum der alte Eigentümer die NK Abrechnung machen soll.
    Ob er schon mehr gezahlt hat oder nicht ist doch egal es wird ja mit den vereinnahmten Vorauszahlungen verrechnet und der über- oder untersteigende Betrag untereinander ausgeglichen.
    Und diese genaue Abrechnung machst du am besten auch erst im Januar nächsten Jahres mit dem Voreigentümer. Denn jetzt hat er ja auch noch nicht die gesamten Kosten vorliegen. Der Übergang ist ja noch nicht mal vollzogen oder?
    Die Nebenkostenabrechnung wird ja auch erst 2019 für 2018 gemacht.

    Bist du jetzt eigentlich der Voreigentümer oder neuer Eigentümer?
     
  17. kabus

    kabus Erfahrener Benutzer

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    Das wird auch nirgends geschrieben. Es ist sogar die Rede davon, dass der neue Eigentümer diese macht. Das steht überhaupt nicht zur Diskussion. Vielleicht einfach mal lesen und sich dann zu Wort melden.
     
    dots gefällt das.
  18. sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    ???
     
  19. Pitty

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    Ich weiß gar nicht
    Da wird einem ausführlich geantwortet und man bekommt als Dank eine pampige Antwort.

    Bist Du Neu oder Aleigentümer?
     
  20. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Genau das ist das Problem!

    Vielleicht kann ja auch noch jemand dem Threadersteller kurz die Integralrechnung erklären. Will er zwar gar nicht wissen, aber wenn man ihm die Integralrechnung ausführlich erklärt, kann man ja wohl mal ein "Danke" erwarten.
     
  21. kabus

    kabus Erfahrener Benutzer

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    Wenn du Hilfe in Mathematik brauchst, musst du nicht mit derartigen Beiträgen versuchen den Weg über Dritte zu gehen. Helfe dir bei deinen Defiziten gerne per PN! :D
     
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