Verkaufen oder vermieten?

Dieses Thema im Forum "Baufinanzierung" wurde erstellt von Mondseeer, 27.07.2015.

  1. #1 Mondseeer, 27.07.2015
    Mondseeer

    Mondseeer Gast

    Hallo zusammen,

    meine Frau und ich möchten uns nächstes Jahr ein Haus bauen. Jetzt stehen wir vor der Entscheidung ob wir unsere Eigentumswohnung verkaufen oder vermieten.

    So sieht es im Moment finanziell aus:
    Am Sparbuch haben wir ca 10.000 €. Wir haben einen offenen Kredit von rund 90.000 € mit dem wir den Baugrund bezahlt haben. Wohnung ist abbezahlt. Das Haus wird uns ca 300.000 € kosten. Die Wohnung ist saniert und hat ca 100qm und liegt in Mondsee in Öberösterreich… (wunderschön bei uns ;- … gute Wertsteigerung..). Die könnten wir für ca 250.000 verkaufen. Miete würde so 1100-1200 € betragen.

    Ein Baby haben wir auch vor kurzem bekommen. Jetzt mit Kinderbetreuungsgeld, Familienbehilfe + mein Gehalt nehmen wir so € 3000 im Monat ein. Davon bleiben uns so ca € 500 im Monat.

    Wenn wir verkaufen, haben wir schlussendlich einen Kredit von gemütlichen 130.000… wenn wir vermieten bekommen wir monatlich € 1.200 rein... haben aber einen Kredit von ungemütlichen 380.000 €

    Was sagt ihr? Verkaufen oder vermieten?
     
  2. AdMan

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  3. Lejero

    Lejero Benutzer

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    Na das kannst du dir doch prima selber ausrechnen: wähle den Zinssatz den du bekommst und die gewünschte Tilgung, und schau dann was monatlich bei 130.000 bzw. 380.000 Kredit gezahlt werden müsste. Beim 130.000 € Szenario bleiben dir dafür 500 € im Monat, beim 380.000 € Szenario 1700 € - 300 € für Instandhaltung etc. = 1.400 € im Monat. Das Szenario bei dem am meisten übrig bleibt ist das wirtschaftlich beste.
     
  4. Andres

    Andres
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    Wenn man Haus und Wohnung als Kreditsicherheiten nutzt, sollten sich eigentlich ganz gute Konditionen für eine Finanzierung ergeben. Die Verkehrswerte, die die Bank zu Grunde legt, sollte man noch einmal klären, aber ich vermute eine Beleihung so um die 60 % - könnte besser sein, aber eigentlich ist das so in Ordnung. Mir macht nur der Tilgungsverlauf (bei den von Lejero angenommenen 1400 € Rate) etwas Sorgen. Da kommt aber auch darauf an, welche Konditionen ihr für das Darlehen bekommt. Ist da schon etwas bekannt?

    Bleibt noch die Frage, ob euch die Rendite der Wohnungsvermietung zusagt. Ich komme da zu einer sehr ähnlichen Einschätzung wie bei der Finanzierung: Nicht der ganz große Wurf, aber insgesamt gar nicht so schlecht.
     
  5. Lejero

    Lejero Benutzer

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    Mir sind gerade erst deine sonstigen Rahmenbedingungen bewusst geworden: Kind bekommen, Frau als Verdiener erst mal ausgefallen, geringe Sparrate, bei beiden Szenarien nachher kein Eigenkapital mehr. Ich persönlich würde daher an deiner Stelle die Wohnung verkaufen, mindestens 30.000 € als Notfallpuffer bei der Bank behalten und für das Haus dann entsprechend einen Kredit von 160.000 € aufnehmen. Ansonsten bringt dich jede größere Reparatur, Mietausfall/Mietnomaden oder Jobverlust sofort an den Rand der Zwangsversteigerung. Natürlich könntest du auch im Szenario Wohnung behalten 410.000 € aufnehmen um einen entsprechenden Puffer zu haben, aber wie gesagt halte ich deine spezielle Situation dafür etwas zu riskant.
     
  6. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi Mondseeer,

    mal unabhängig vom finanziellen Aspekten:

    - wenn ihr vermietet wollt: wollt ihr euch selber um alles kümmern, denn Vermietung macht durchaus etwas Arbeit. Kennt ihr euch etwas mit dem österreichischen Mietrecht aus oder wie sieht die Nachfrage vor Ort für solchen Wohnungen aus, ect ? Bedenken müsst hier hierbei auch immer, das eben nicht jeder Mieter immer super pfleglich mit der Mietsache umgeht bzw. allgemein, unerwartete Kosten können euch hier trotzdem immer entstehen und dann sollte man nicht gleich "pleite" gehen.

    - wenn ihr verkaufen wollt: wie wäre hier denn die Nachfrage vor Ort für euren Wunschverkaufspreis? Ich mein, i.d.R. verkauft man eine Immobilie nicht innerhalb ein paar Tage, bei manchen dauert das mehrere Jahre. Was soll mit der Wohnung bis zum Verkauf passieren - Leerstand? Auch interessant wäre ja evtl. ob diese Wohnung irgendwie als Sicherheit für euren Kredit dient, denn dann wäre m.E. ja auch fraglich ob ihr einfach verkaufen könnt.

    Ohne Berücksichtigung von den Kreditkonditionen, ect, hier einfach meine Gedanken dazu:

    - 500€ sind m.E. nicht viel, gerade wenn das noch sehr knapp gerechnet ist. Ich mein, wenn euch die Waschmaschine, das Auto, ect kaputt geht, hab ihr dann immer noch 500€ jeden Monat zu Verfügung oder gibt`s dann schon Schwierigkeiten? Auch wenn hier die Kreditsumme geringer ist, der Kredit wir ja sicherlich trotzdem ein paar Jahre laufen und bei neu Bauen kommen ja ggf. auch immer ein paar unerwartet Kosten dazu und sei`s nur das der Einzugstermin sich verschiebt, ect.

    - eine zweite Einnahmequelle (wie zB diese Mieteinnahmen von ca 11oo€), das erhöht ggf. durchaus die eigene Sicherheit bzw. den eigenen Spielraum, auch wenn hier dann die Kreditsumme höher ist. Allerdings bestehen hier auch Risiken, wenn man auf Mietzahlungen so dringend dann angewiesen ist.
     
  7. #6 Newbie15, 28.07.2015
    Newbie15

    Newbie15 Erfahrener Benutzer

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    Erst mal eine Verständnisfrage:
    Ist ein den 2500 € bereits ein Betrag für die Kreditrate eingerechnet? Habt ihr wirklich nur die 500 € monatlich zur Verfügung für den Kredit? Bzw. im anderen Fall dann + Mieteinnahmen (s.u.)?

    Bei der Vermietung solltet ihr euch dringend fragen: Was passiert, wenn ihr Leerstand habt? Wie viel Leerstand ist bei der (hohen?) Miete zu erwarten? Was, wenn Mieter plötzlich mal nicht zahlen? Größere Instandhaltungen anfallen, die bei Nicht-Ausführung ggf. zu ordentlich Mietminderung führen oder so dringend sind, dass sie unmittelbar gemacht werden müssen?

    Nicht vergessen solltet ihr auch, dass ihr den Gewinn aus den Mieteinnahmen versteuern müsst (d.h. es bleiben euch keine 1100-1200 €) und es sicherlich nicht-umlagefähige Betriebskosten gibt, die dann nach wie vor anfallen. Die Mieteinnahmen, die euch dann am Ende bleiben, dürften also um einiges geringer sein und nicht komplett für die Kreditrate zur Verfügung stehen.
     
  8. #7 sara, 28.07.2015
    Zuletzt bearbeitet: 28.07.2015
    sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    das wäre auch für mich die richtige Lösung bei den vorgenannten finanziellen und familiären Bedingungen. Der finanzielle Freiraum wäre mir zu eng gestrickt, bei Beibehaltung der Eigentumswohnung, abgesehen davon, dass es bei Vermietung auch einige Probleme geben kann.

    Ich gehe mal davon aus, dass du auch ein Auto hast, das evtl. eine teure Reparatur braucht oder ersetzt werden muss. Da ist eine Waschmaschine noch ein kleineres Übel.

    Und wie Newbie auch schon schrieb, die Einnahmen sind zu versteuern...
     
  9. Duncan

    Duncan
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    nach den hier bekannt gemachtem finanziellem Spielraum wäre es am klügsten in der ETW zu bleiben, das Grundstück möglichst kostenneutral zu verkaufen, Kredit tilgen und den Wahnsinn mit einem Eigenheim zu beenden. Wenn man dann schön spart, kauft man sich noch die eine oder andere ETW zum Zwecke der Vermietung dazu, oder sukzessive ein ganzes kleines MFH, durchaus auch zum Teil finanziert.

    Oder man verkauft die ETW und hat dann "nur" ein EFH mit hohen laufenden Kosten am Bein. Dann wird's ohne gute Einkünftesteigerung nichts mit weiteren Immos zur Vermietung. Muss man wissen was man will und kann. Vermieten ist ein kleinwenig mehr als nur jeden Monat gucken ob die Mieten pünktlich eingegangen sind.
     
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