Verkaufen,Vermieten, Verpachten oder Mietfrei

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Zicke1974, 30.09.2013.

  1. #1 Zicke1974, 30.09.2013
    Zicke1974

    Zicke1974 Neuer Benutzer

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    Hallo!
    Wir haben ein sehr sanierungsbedürftiges Haus. Zur Sanierung fehlen uns leider die Mittel.
    Bis vor kurzen war es vermietet und wurde als Bäckerei benutzt. Also nur zum Verkauf, gebacken oder so wurde dort nicht!

    Nun haben wir neue Interessenten, die dort aber auch wohnen möchten, was in diesem Zustand so nicht machbar ist.
    Nun sind wir am überlegen was wir machen.

    Verkaufen ist eigentlich schlecht, da kein Grundstück dabei ist.
    Bleibt also nur vermieten oder verpachten.

    Nun meine Frage.
    Können wir es auch alles Mietfrei machen, damit die die Mittel haben es zu Sanieren und dann dort auch zu wohnen?
    Wie sieht das dann wegen der Steuer aus? Wir haben dann ja keine Mieteinnahmen.
    Nicht das ein Gericht später sagt, das es so nicht rechtens ist.

    Klar ist, das dann der Vertrag auf einige Jahre festgesetzt werden muss, damit beide Seiten auf der sichern seite sind.

    Ich bedanke mich schon mal für Antworten!

    Lg
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Hausboot? Wohnwagen? Sorry, aber: Kannst du diesen Sachverhalt bitte etwas genauer erklären?

    Grundsätzlich halte ich den Verkauf hier nämlich für eine der besseren Varianten.


    Ja, aber was soll euch das bringen? Ihr habt dann ja keine Mieteinnahmen, tragt dafür aber einige Risiken. Spontan fällt mir dieser noch recht aktuelle Thread ein.

    Als Mieter würde ich mich hier außerdem mit großen Investitionen zurückhalten, schließlich kann der Vermieter im Prinzip jederzeit mit Eigenbedarf ankommen. Ob das Ergebnis dieser "Sanierung" dann wirklich in eurem Interesse ist, möchte ich ganz stark bezweifeln.


    Hier ist tatsächlich Ärger denkbar. In erster Linie stimmt es zwar, dass es ohne Einnahmen keine Steuern gibt. Für die unentgeltliche Gebrauchsüberlassung könnte trotzdem (fiktiv) etwas festgesetzt werden.


    Eine Kündigung durch euch kann zwar theoretisch auf beliebige Zeit ausgeschlossen werden, die Kündigung des Mieters aber auf höchstens vier Jahre. Außerdem solltest du bedenken, dass Mietverträge grundsätzlich unbefristet sind. Selbst wenn die Frist für euren Kündigungsverzicht abläuft, kannst du nicht einfach kündigen.

    Ich weiß nicht genau, wie ihr euch das vorstellt, aber ich ahne bereits jetzt, dass es so nicht gehen wird.


    Hast du schon einmal eine Wohnung oder ein Haus vermietet?
     
  4. #3 trinchen, 30.09.2013
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    Zumal für die Sanierung trotzdem ein fiktiver Wert angenommen wird, der dann ja nunmal Euren Einnahmen entspricht. Ihr müsst so oder so darauf Steuern bezahlen....
     
  5. #4 Zicke1974, 30.09.2013
    Zicke1974

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  6. #5 Aktionär, 30.09.2013
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    Klingt nach zwei Häusern die rechtlich gesehen aber als Einheit gesehen werden, weil verbunden/angebaut. Hier müsste dann eine Aufteilung wie bei einem MFH in ETWs erfolgen. Die Alternative, wenn beide Gebäude nicht verbunden sind aber auf einem Flurstück stehen, ist das Grundstück zu teilen und dann zu verkaufen.
    Beide Varianten sind möglich und in meinen Augen klüger und sicherer als das was Dir da vorschwebt.
     
  7. #6 Zicke1974, 30.09.2013
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    Hast du schon einmal eine Wohnung oder ein Haus vermietet?[/QUOTE]

    Das habe ich oben erwähnt. Es war bis vor kurzem vermietet.
    Ja auch eine Wohnung haben wir schon vermietet.
     
  8. #7 Aktionär, 30.09.2013
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    Wie verhält es sich denn nun beim Thema "ohne Grundstück"?
    Ein paar nähere Angaben dazu wären schon hilfreich.
     
  9. #8 Zicke1974, 30.09.2013
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    So sieht das aus. sie sind nicht verbunden stehen aber auf einem Flurstück.
    Das man evtl. das Grundstück teilt und dann verkauft ist uns auch eingefallen. Aber leicht machbar ist das nicht, da blöd geschnitten.
    Aber da müssten wir uns dann auch genau schlau machen.
     
  10. #9 Zicke1974, 30.09.2013
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    Was für nähere Angaben? Das komplette Grundstück ist blöd geschnitten.
    Sicher kann man es teilen, aber dann eben wirklich so, das neben besagtem Haus nur ein kleiner circa 5-6 Meter breiter streifen als Grundstück dabei wäre.
     
  11. #10 Aktionär, 30.09.2013
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    Die Teilung ist etwas aufwändig, es muss neu eingemessen werden, ihr müsst als (vermutlich) Hinterlieger genau darauf achten eure Zufahrt zu sichern (Wegerechte etc.pp.) aber es macht in der Situation wesentlich mehr Sinn, als irgendein Miet-Konstrukt zu basteln, bei dem beide Seiten nicht wirklich sicher sind was mal sein wird. Beim Verkauf wisst ihr was ihr bekommt und könnt das Geld neu anlegen und der Käufer hat die Sicherheit, dass er auch zkünftig etwas von den vom ihm durchgeführten Renovierungsarbeiten haben wird.

    Eventuell ginge noch ein Mietkauf, wenn ihr nicht sofort verkaufen wollt. Alles andere halt ich, gerade auch vor dem steuerlichen Hintergrund, für sehr gewagt.
     
  12. #11 Zicke1974, 30.09.2013
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    Kennst du dich mit Mietkauf ein wenig aus? Was würde das alles bedeuten.
    Der Gedanke gefällt mir ganz gut!
     
  13. Andres

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    Das war ein Gewerbemietvertrag. Mietverträge über Wohnraum sind etwas anders ...

    ... was du dann vielleicht auch schon weißt. Ein vollständiger Ausschluss von Ansprüchen des Mieters bei Mängeln ist dabei nämlich unmöglich, selbst ein weitgehender Ausschluss (so etwa "gemietet wie gesehen") ist für manche Mängel schwer zu vereinbaren.

    Mal exemplarisch: Ein paar Tage nach Einzug reklamiert der Mieter ein undichtes Dach. Egal was ihr vereinbart habt, ist das ein Mangel, der in deine Verantwortlichkeit fällt. Woher nimmst du das Geld, um den Mangel zu beseitigen?

    Von dieser Sorte fallen mir spontan zig Beispiele ein. Unter diesen Voraussetzungen halte ich die Vermietung einfach für eine ganz schlechte Idee.
     
  14. #13 Papabär, 30.09.2013
    Papabär

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    Naja, wenn der Mangel nicht beseitigt wird, dann kann der Mieter ja mindern - und auch wenn ich in der Schule vielleicht nicht der Beste war ... bei einer vereinbarten Miete von 0,- € halte ich das mit der Minderung für schwierig.

    Trotzdem ist das vermieten von Wohnraum bei dem vorgetragenen Sachverhalt nicht ganz ohne Risiko. Wenn der Mieter nicht einen Finger rührt, wird das als Kündigungsgrund nicht ausreichen - und wenn er dann nach x Jahren auszieht und statt eines sanierungsbedürftigen Hauses eine Ruine zurücklässt, wird man ihn kaum in die Haftung nehmen können.

    Andererseits ist der Eigentümer auch dann in der Verantwortung, wenn der Mieter (Bau-)genehmigungspflichtige Veränderungen vornimmt, ohne die entsprechenden Genehmigungen einzuholen ... im "besten Fall" bekommt der Eigentümer ein sattes Bußgeld aufgebrummt und darf (quasi als Sahnehäubchen) auch noch den Rückbau finanzieren.
     
  15. anna

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    Hallo,

    aus eigener Erfahrung in einem fast gleichen Fall kann ich dir nur raten, das nicht zu machen. Wir haben leider den Fehler gemacht und erst im Lauf der Zeit gemerkt, auf was wir uns da eingelassen haben. Nach 2 Jahren kostenfreiem Wohnen wird das Haus immer baufälliger, die Mieter machen - obwohl vertraglich vereinbart - nichts.

    Jetzt hoffen wir nur noch, dass wir ohne allzu hohe Kosten aus der Sache rauskommen.

    Gruß
    Anna
     
  16. Andres

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    Die Mietminderung ist ja nur eines von mehreren Mitteln, die der Mieter zur Verfügung hat. Es gibt noch den § 536a BGB, frei übersetzt: Wenn der Vermieter den Schaden schuldhaft nicht zeitnah beseitigt oder ihn sogar selbst verursacht hat, kommt zusätzlich zur Minderung noch Schadensersatz (die Miete für eine Ersatzwohnung, Umzug, Rückzug, Folgekosten [Arbeitsweg!], ...) in Betracht. Alternativ gibt es noch die Ersatzvornahme (Mieter beauftragt, Vermieter zahlt).

    Das ist zwar ein etwas exotischer Fall, da Mängel oft entweder nicht zu beheben sind (Baulärm u.ä.) oder zumindest so schnell behoben werden, dass es keine materiellen Folgeschäden gibt. Hier kann das aber passen.


    Oft genug hat man Ärger mit Mängeln, die während der Mietzeit auftreten, hier bestehen wohl schon vor Beginn des Mietverhältnisses Mängel. Da schrillen bei mir alle Alarmglocken ...
     
  17. #16 Pharao, 01.10.2013
    Zuletzt bearbeitet: 01.10.2013
    Pharao

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    Hi Zicke1974,

    also ein sanierungsbedürftiges Haus zu vermieten hat m.E. viele Risiken, denn aus den Pflichten des Vermieter kommt man einfach nicht so einfach raus. Beispiel Dach wurde ja schon genannt, gleiches geht auch mit Heizung, ect und deswegen ist es auch nicht Sinnvoll eine Miete von 0€ zu vereinbaren, zumal das auch noch ganz andere Nachteile haben kann. Auch wäre ich sehr vorsichtig mit "Mieter soll selber sanieren", denn später hast du den Ärger damit. Nicht jeder "möchte-gern-Hobbyhandwerker" ist für sowas geeignet.

    Ich denke auch, wenn dir das nötige Geld (auch in Zukunft) zum sanieren fehlt und die Wohnungen bzw das Haus so sanierungsbedürftig ist, dann wäre es evtl trotzdem geschicker das ganze zu verkaufen oder leer stehen zu lassen. Letzteres kostet zwar in der Regel auch Geld, ist aber immer noch billiger als wenn der Mieter ärger macht und man ihn nicht mehr los bekommt oder mit seiner Art von Sanierung unzufrieden ist, ect.
     
  18. #17 Zicke1974, 01.10.2013
    Zicke1974

    Zicke1974 Neuer Benutzer

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    Hallo!
    Also Mietfrei geht gar nicht, da sind wir von ab.
    Wir sind halt weiter am überlegen was wir machen.
    Treffen uns die Tage jetzt nochmal mit den Leuten, um uns zu unterhalten.
    Mal sehen, vielleicht hatten die ja noch ne andere Idee.

    Danke euch für die Antworten.
    Für mehr Ratschläge, oder Tipps sind wir dankbar!
     
  19. raivis

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    Die Interessenten sollen euch an Kaufangebot machen. Wenn das annehmbar ist, Teilen und Verkaufen.
     
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