Verkaufswunsch trotz Mieter - was beachten?

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von Wie-verkauft-man-ein-Haus, 01.02.2016.

  1. #1 Wie-verkauft-man-ein-Haus, 01.02.2016
    Wie-verkauft-man-ein-Haus

    Wie-verkauft-man-ein-Haus Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    01.02.2016
    Beiträge:
    3
    Zustimmungen:
    0
    Ein wirres Gedankengut in meinem Kopf ... vielleicht könnt ihr mir helfen.
    Seit einigen Jahren (glaub 7 sind es) ist unser kleines Ferienhäusle vermietet. Die Mieterin ist sauber und ordentlich, zahlt pünktlich und macht viel mehr, als es der Mietvertrag verlangt - Traum-Meiterin sozusagen. Nun wollen wir aber das Häusle verkaufen, da uns finanziell das Wasser bis zum Hals steht und es einfach zu viel kostet (Raten, Renovierungskosten abstottern, Versicherungen usw). Also ich dachte immer, daß ich als Eigentümer selbst entscheiden kann, was ich damit mache - aber wie ich lese ist das gar nicht so einfach - wenn vermietet. Sicher ist ein leeres Haus eher zum Verkauf geeignet als ein vermietetes, aber konkrete Zahlen hab ich da nicht. Vermietet wird es sicher nie verkauft, steht ja auch irgendwo in der Papma am A... der Welt.
    1) Daher denken wir darüber nach, ob wir das Mietverhältnis kündigen sollten/dürfen?
    2) Darf die Mieterin mir was "in Rechnung stellen" für ihre eigenen Leistungen oder "nur" Rückbau androhen? Sie hat sogar eine neue größere Glastür und neue Fenster verbaut.
    3) Welche Begründungen für Kündigung könnte ich anbringen? Eigenbedarf kommt nicht in Frage, denn unser Lebensmittelpunkt ist 250km entfernt (Arbeitsverträge unbefristet, Kind Schule usw).
    4) Zweite Situation. Sie hatte mal angedeutet, eventuell selbst kaufen zu wollen. Aber nicht zu dem Preis, den wir uns vorstellen. Muss ich 20tsd Minus in Kauf nehmen?
    5) Sollte dann die Kündigung separat und losgelöst abgehandelt werden? Wie kann ich meine Forderungen schriftlich darstellen, um ihr eine Möglichkeit des Statements geben zu können? Sollte es zeitgleich passieren?

    Bin verwirrt, möchte aber noch dieses Jahr verkaufen, mir eigentlich egal an wen. Hauptsache die laufenden Kosten haben endlich ein Ende. Ich weiß echt nicht mehr weiter, will aber endlich mal was ins Rollen bringen.
     
  2. AdMan

    Schau mal hier in diesem Ratgeber. Dort findet man viele Antworten!

    Registrieren bzw. einloggen, um diese und auch andere Anzeigen zu deaktivieren
  3. #2 Newbie15, 01.02.2016
    Newbie15

    Newbie15 Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    27.04.2015
    Beiträge:
    301
    Zustimmungen:
    71
    Wie du bereits richtig erkannt hast, brauchst du ein berechtiges Interesse für die Kündigung. Hast du dieses nicht (und davon würde ich ausgehen, denn "Verkauf" ist keines), brauchst du dir über 1 und 3 und 5 keine Gedanken mehr machen. Du musst das Haus mit bestehendem Mietverhältnis verkaufen.

    Welche Vereinbarungen gab es hierzu? Ihr müsst ja damals den Baumaßnahmen zugestimmt haben. Dementsprechend fällt ihr die Antwort aus.

    Nein, das musst du grundsätzlich nicht. Du musst ja nicht an die Mieterin verkaufen. Allerdings sollte dir klar sein, dass ein vermietetes Einfamilienhaus (klassische Selbstnutzungsimmobilie) sich mit einem so langen Mietverhältnis deutlich schlechter verkaufen lassen wird, weil der Käufer lange auf seinen Einzug warten müssen wird und ggf. sogar noch Ärger mit der Mieterin wegen den Umbaumaßnahmen zu erwarten hat. Das wirkt sich massiv auf den Kaufpreis aus. Wir haben auf der Suche nach einem Eigenheim vermietete Objekte nicht einmal angefragt, weil für uns feststand, dass wir die u.U. lange Wartezeit, selbst bei nur 3-monatiger Kündigungsfrist, und das Risiko mit Widerspruch gegen die Kündigung, Räumungsklage... nicht eingehen werden. Je nachdem, wie viel die 20 000 € prozentual vom Kaufpreis sind, wäre das evtl. sogar noch ein gutes Geschäft für dich.

    Wenn es dir um einen schnellen Verkauf geht, bleibt vermutlich sowieso nur der Verkauf an die Mieterin. Sie kann das nämlich auch noch erheblich mit beeinflussen und ihr dürfte an dem Verkauf an einen Dritten sehr wenig liegen. Damit wärst du auch alle anderen Sorgen los, was Rückbau, Kostenübernahme usw angeht. Je schneller der Verkauf über die Bühne gehen soll, desto billiger musst du verkaufen. Da fährst du vielleicht mit der Mieterin gar nicht so schlecht.
     
  4. #3 Wie-verkauft-man-ein-Haus, 01.02.2016
    Wie-verkauft-man-ein-Haus

    Wie-verkauft-man-ein-Haus Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    01.02.2016
    Beiträge:
    3
    Zustimmungen:
    0
    :-( ... heftig eigentlich. Und krass, das in so klaren Worten lesen zu müssen. Wenn ich das alles vorher gewusst hätte, dann hätt ich niemals vermietet. Dass man als Eigentümer nicht mal selbst entscheiden kann, wann wie wo und überhaupt... Aber gut, so isses nun mal. So sitzen wir jedenfalls auf einem Haufen Rest-Schulden und können noch nichtmal was dagegen tun. Aber nu Schluss mit Gejammer.
    Sie wird nur wenig zahlen wollen (oder können) und dann ist noch die Frage, wie lange ich ihr Zeit lassen muss, um das Geld aufzutreiben oder die Finanzierung zu klären. Muss ich länger als 3 Monate oder 6 Monate oder so warten oder anders gefragt kann ich auch jetzt schon zB einen Makler beauftragen (ob sie das wohl unter zeitlichen Druck zur Entscheidungsfindung setzt?)? Könnte ja doch sein, daß jemand auch was vermietetes kaufen würde ... wer weiß.
     
  5. #4 Newbie15, 01.02.2016
    Newbie15

    Newbie15 Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    27.04.2015
    Beiträge:
    301
    Zustimmungen:
    71
    Es steht dir selbstverständlich frei, ihr das Haus zum Preis x anzubieten und dann kann sie sich überlegen, ob sie kaufen will oder nicht. Gleichzeitig könnt ihr natürlich einen Makler beauftragen (aber Achtung, was Vertragsgestaltung angeht; außerdem wird auch die Beauftragung eines Maklers den Kaufpreis, der euch am Ende bleibt, nach unten drücken) und nach Käufern suchen (lassen). Möglich ist alles und vielleicht habt ihr auch Glück. Aus eigener Erfahrung geht es mit der Finanzierungszusage eigentlich schnell, denn entweder bekommt man sie oder nicht und da gibt es von Seiten der Banken recht klare Vorgaben. Wenn sie schlichtweg das Eigenkapital oder die notwendigen monatlichen Einnahmen nicht hat, dann ändert sich das i.d.R. innerhalb weniger Monate auch nicht. Dafür braucht die Mieterin also keine Monate Zeit, das ist innerhalb weniger Tage geklärt, zu Zeiten von Telefon und Internet sowieso. Sie könnte natürlich immer noch auf Zeit spielen und hoffen, dass ihr mit dem Preis runter geht.

    Nur noch zur Info, weil du was von "Haufen Restschulden" schreibst. Läuft da noch ein Kredit? Ist das mit der Bank abgeklärt, was passiert, wenn der Kaufpreis die noch offenen Forderungen unterschreitet? Könnt ihr den Kreditvertrag kündigen, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt? Das wäre vor allem anderen ggf. noch zu klären, denn das kann große Probleme bereiten.
     
  6. #5 Wie-verkauft-man-ein-Haus, 01.02.2016
    Wie-verkauft-man-ein-Haus

    Wie-verkauft-man-ein-Haus Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    01.02.2016
    Beiträge:
    3
    Zustimmungen:
    0
    Danke für die schnellen Antworten, das hilft mir wirklich alles sehr viel weiter. Vorfälligkeit ist möglich und auch nicht allzu umfangreich, neue Anschlussfinanzierung würde im Febuar2017 nötig sein (LV gibt's ja auch noch). So weit will ichs aber auf gar keinen Fall kommen lassen. Da die Mieterin schon mal ne Insolvenz hinter sich hat, glaube ich auch nicht wirklich daran, dass sie da ne "normale" Finanzierung durchbekommt. Aber ob sie es auftreibt und wie kann und muss mir letztlich egal sein, denn ich muss nach mir schauen. Gibt es da Fristen, die wir ihr lassen müssen zum Überlegen und regeln? Kann sie verlangen, daß in der Zwischenzeit Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen wird? Sie hatte das ja schon einmal angesprochen, daß sie sich das wünscht, daß es offiziell eingetragen wird.
     
  7. #6 immobiliensammler, 01.02.2016
    immobiliensammler

    immobiliensammler Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    17.09.2015
    Beiträge:
    1.152
    Zustimmungen:
    585
    Ort:
    bei Nürnberg
    Warum nicht, ist halt alles eine Preisfrage! Wenn das Objekt jetzt im tiefsten Sachsen-Anhalt in einer strukturschwachen Region steht dann würde ich halt maximal 5 Jahresmieten dafür zahlen, dann ist es mir bei einem solchen Preis aber lieber, ein Haus mit langjährigen Mieter zu kaufen als ein leerstehendes Haus, für das ich dann monatelang nach einen Mieter suchen - und dann wohl dort auch entsprechende Zugeständnisse wie mietfreie Monate machen - muss.

    Stefan
     
  8. Andres

    Andres
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    04.09.2013
    Beiträge:
    6.706
    Zustimmungen:
    1.246
    Nein. Da bei euch deiner Schilderung nach auch ein gewisser Druck vorhanden ist, würde ich das komplett ohne Frist regeln: Du teilst der Mieterin mit, dass ihr das Haus verkaufen wollt. Du teilst ihr mit, zu welchem Preis das erfolgen wird und dass du ihr das Haus natürlich gerne bevorzugt verkaufen würdest, weil du mit dem Mietverhältnis sehr zufrieden bist. Zuletzt teilst du ihr noch mit, dass dieses Angebot genau so lange gut ist, bis du einen anderen Käufer hast.


    Wünschen ist erlaubt, aber Wünsche gehen nicht immer in Erfüllung. ;)

    Falls du in deiner Schilderung keine wesentlichen Umstände vergessen hast (z.B. dass das Haus kürzlich in Eigentumswohnungen aufgeteilt wurde oder ähnliche Späße), hat sie kein Vorkaufsrecht und es gibt auch keine Anbietepflicht oder ähnliches.


    Traut ihr euch zu, den erzielbaren Verkaufspreis realistisch einzuschätzen, z.B. aufgrund von Angeboten vergleichbarer Häuser? Ist das Objekt in einer Region mit mindestens einigermaßen geregeltem Immobilienmarkt, bevorzugt natürlich mit guter Nachfrage? Traut ihr euch zu, das Haus bei den großen Portalen selbst in ansprechender Form zu präsentieren? Dann könnte man zumindest die erste Runde ohne Makler versuchen. Spart schon wieder Geld ...

    Noch zum Thema Vorfälligkeitsentschädigung: Wenn es nicht wirklich brennt und ihr keine tiefroten Zahlen schreibt, könnte es vielleicht sinnvoll sein, mit dem Verkauf noch so lange zu warten, bis das Darlehen entschädigungsfrei gekündigt werden kann. DIe Problematik, dass der Verkaufserlös die Restschuld nicht abdeckt, ist davon unabhängig und sollte schnellstmöglich abgeklärt werden.
     
  9. #8 Petra_44, 06.02.2016
    Petra_44

    Petra_44 Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    05.09.2010
    Beiträge:
    134
    Zustimmungen:
    2
    Warum möchtest du einer Traummieterin kündigen? Meinst du, ein Kapitalanleger, der diese Wohnung kauft, hätte dann lieber erstmal Mietnomaden da drin? Du kannst doch betonen, dass das Mietverhältnis ausgezeichnet ist, Beispiele dafür nennen, und die Mieterin wird dann bei der Besichtigung durch die Käufer wohl auch noch einen guten Eindruck hinterlassen.

    Bist du sicher, dass deine Preisvorstellung realistisch ist? Ich meine, weil die Mieterin EUR 20.000,- weniger zahlen möchte. Also einer von euch hat hier die falschen Zahlen, nur wer ist es?

    Wie ist es mit der Miethöhe? Ist diese angemessen, oder ist die Miete schon ewig nicht mehr erhöht worden?

    Also ich würde mir da jetzt keine Gedanken wegen der Mieterin machen. Im Moment kann man, wie es scheint, alle Immobilien vertickern, weil die Leute Angst um ihr Geld haben, und manche sich halt an Aktien nicht herantrauen. Die kaufen kann so was.
     
  10. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    30.12.2012
    Beiträge:
    3.246
    Zustimmungen:
    314
    Wenn die Miete angemessen ist wirst Du auch einen Investor finden, der es als Kapitalanlage sieht. Dann sind die Mieter uninteressant.
     
  11. #10 Pharao, 06.02.2016
    Zuletzt bearbeitet: 06.02.2016
    Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    24.01.2012
    Beiträge:
    7.847
    Zustimmungen:
    497
    Hi,

    erstmal beißt sich dieser Satz mit, einerseits kann ich nicht selber Entscheiden und auf der anderen Seite, dann kündigen wir einfach dem Mieter. Wenn das so einfach geht für euch, dann kann das genauso leicht auch der Käufer machen oder warum meint ihr das für euch Sonderrechte gelten?

    Als zweites wäre hier mal die Frage, "wie" das vermietet wurde, denn immerhin schreibst du hier was von Ferienhaus. Aber auch wenn hier das "normale" Mietrecht für Wohnraum greift, dann kann der Käufer ggf. auch Eigenbedarf anmelden, falls er nicht gerade vorhat das nur als reine Ferienwohnung zu nutzen.

    Also ich sehe jetzt das nicht so, das eure Immobilie deswegen keinen Abnehmer finden würde, nur weil vermietet.

    Natürlich nicht - DU bestimmst letztlich den Verkaufspreis was du haben willst! Ob das realistisch oder unrealistisch ist, ist dabei erstmal Nebensache.

    Und wenn dem Mieter das zu teuer ist => tja, dann kann er das eben nicht kaufen und du musst gucken das du einen anderen Käufinteressenten findest, der diesen (evtl. Wunsch-) Preis bezahlen will. Im übrigen wäre mir das auch egal, wie der Käufer das finanziert - hauptsache ich bekommen mein Geld zeitnah.

    Je günstiger du das ganze anbietest, um so schneller wird sich i.d.R. dann auch ein Käufer finden lassen. D.h. wenn du hier einen übertriebenen Preis für dies Objekt und dieser Gegend verlangst, dann kann das mit dem Verkauf auch noch einige Jahre sich hinziehen bis ein Lieberhaber für diese Immobilie kommt.

    Wenn du keine Ahnung hast was deine Immobilie Wert ist, sollte man vielleicht mal ein Wertgutachten erstellen lassen. Aber auch hier, letztlich entscheidest DU den Verkaufspreis.

    Auch hier mal der Hinweis, der Makler will die Immobilie möglichst ohne großen Aufwand verkaufen bzw. sein Geld damit verdienen, sodass ich mich hier jetzt nicht alleine auf seine Aussage verlassen würde, was das Haus Wert ist. Der Makler kann vielleicht den Markt vor Ort besser einschätzen, aber das kann u.a. dann auch bedeuten, das man unter Wert verkaufen soll/muss.

    Falls man beim Makler einen Vertrag abschliessen muss, sollte man diesen natürlich sorgfällig mal lesen, bevor man vorschnell seine Unterschrift darunter setzt.



     
Thema:

Verkaufswunsch trotz Mieter - was beachten?

Die Seite wird geladen...

Verkaufswunsch trotz Mieter - was beachten? - Ähnliche Themen

  1. Mieter von Gewerberaum nicht auffindbar / Kündigung

    Mieter von Gewerberaum nicht auffindbar / Kündigung: Hallo, wir haben schon seit geraumer Zeit mit einem Mieter Probleme wegen unregeläßigen Mietzahlungen, Beleidigung, Sachbeschädigung, Androhung...
  2. Mieter nervt/droht

    Mieter nervt/droht: Hallo, ich habe ja eine Mieterin die mit ihrem Nachbarn Probleme hat. Der Nachbar ist zum Glück nicht mein Mieter. Besagter Nachbar ließ mir über...
  3. Temporärer Mieter aus dem (EU) Ausland - was beachten?

    Temporärer Mieter aus dem (EU) Ausland - was beachten?: Hallo, ich bin leider und früher als erhofft Eigentümer einer Immobilie geworden. Leider habe ich bisher keinen "seriösen" Mieter für die frei...
  4. Verjährungsfristen für vom Mieter verursachte Schäden?

    Verjährungsfristen für vom Mieter verursachte Schäden?: Angenommen beim Auszug des Mieters werden Schäden in der Wohnung festgestellt und auch im Übergabeprotokoll festgehalten. Wie lang nach dem...
  5. Mieter schließt Haustür ab.

    Mieter schließt Haustür ab.: In einem Miethaus schließen die Mieter einer Wohnung ständig die Haustür ab, sodass andere Mieter immer zur Haustür laufen müssen, wenn Besuch...