Verkehrswert bestimmen

Dieses Thema im Forum "WEG - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von log11, 31.08.2014.

  1. log11

    log11 Benutzer

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    Hallo zusammen,

    ich bin seit einiger Zeit stiller Mitleser in diesem interessanten Forum. Doch nun muss / darf ich mich aufgrund eines Erbfalls mit dem Thema Wohneigentum beschäftigen.
    Momentan geht es erstmal darum, den Verkehrswert der Immobilie (Haus+Grundstück) zu ermitteln.
    Dazu habe ich mir den Bodenrichtpreis aus dem aktuellen Baugebietskatalog meiner Stadt gezogen. Die Grundstücksfläche und die Wohnfläche des Hauses sind auch bekannt.

    Ich habe nun diesem Rechner hier mal probiert:

    Wertermittlungsrechner | hausblick

    Folgende Fragen habe ich an Euch:
    -Ist die sg. Bruttogrundfläche tatsächlich die Summe aller Flächen (Keller, EG, DG)?
    -Gibt es noch andere Onlinerechner die mal als Vergleich heranziehen kann?
    -Ist der Verkehrswert i.d.R. wirklich der Wert, den man in etwa auch beim Verkauf erwarten kann?

    Wir wollen es eigentlich vermeiden ein richtiges Gutachten erstellen zu lassen, auch um keine unnötigen Kosten zu erzeugen.

    Vielen Dank für Eure Tipps zu diesem Thema.
     
  2. AdMan

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  3. helaba

    helaba Erfahrener Benutzer

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    Eine Immobilie ist immer soviel wert, wie jemand bereit ist zu bezahlen. Punkt.
    Ein VKW kann allerhöchstens ein kleiner Ansatzpunkt sein. Beispiel: bei uns gehen bei Zwangsversteigerungen momentan gute Objekte 50 % über dem vom vereidigten Sachverständigen ermittelten Wert über den Tisch. Merkste was ? Den Gutachter kannste Dir sparen.
     
  4. log11

    log11 Benutzer

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    @ helaba , danke für Deine Meinung zu dem Thema. Sehr interessant.
    Naja ganz so einfach ist bei uns leider nicht. Wir müssen den Verkehrswert für das Nachlassverzeichnis zum Erbschein zu führen. So will es zumindest das Amtsgericht.
    Eigentlich sollte der Erbschein vermieden werden (für die Banken war der nicht notwendig), doch laut Amtsgericht braucht man den zwingend um das Grundbuch umtragen zu lassen. (trotz handschriftlichen Testament mit klarer Beschreibung des Erblassers wer was erbt und Sterbeurkunde)

    Ich finde das besonders bl**, gerade weil wir 2 Erben uns absolut einig sind.
    Egal, jedenfalls benötigen wir den Verkehrswert zur Immobilie+Grundstück. Ist dafür die von mir verlinkte Seite ausreichend?
    Gibt es bessere Möglichkeiten?

    Vielen Dank.
     
  5. #4 Fremdling, 31.08.2014
    Zuletzt bearbeitet: 31.08.2014
    Fremdling

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    Hallo log11,

    klingt zunächst nach einem 1- oder 2-Fam.-Haus. Richtig? - Bei derartigen Objekten richtet sich der Wert i.d.R. nach dem Sachwert (nicht Ertragswert). Das heißt: Zunächst Preis für Grund und Boden plus Preis für Gebäude. Letzerer lässt sich z.B. ermitteln, indem abhängig von der Gebäudeart (z.B. Massivbau) ein m³-Wert für den umbauten Raum mit den vorhandenen m³ multipliziert wird. Anschließend ist noch ein Altersabschlag (%-Satz pro Jahr ab Erstellung abhängig von Gebäudeart) zu berücksichtigen. Zudem finden Außenanlagen je nach Art und Umfang noch Eingang in die Berechnung.

    Ob das für Euren Zweck reicht, ist mir nicht bekannt. Für einen geplanten Verkauf gilt das bereits Gesagte: Der Markt (Einigung zwischen Verkäufer und Käufer) bestimmt den faktischen Wert.

    (Zu Deinem Link: Die 'Bruttogrundfläche' ist erläutert, was auf dem Bildschirm erscheint, wenn Du mit Deiner Maus auf das 'i' fährst. Unter der Ermittlung findest Du m.E. wichtige Hinweise zum Ermittlungsweg.)

    NACHTRAG: Habe mal in eine Suchmaschine 'Wertermittlungsrechner Gebäude' eingegeben und fand diverse Anbieter mit dem von Dir gesuchten Tool. Also hinreichend Potenzial zum Spielen ;-)
     
  6. log11

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    @ Fremdling , richtig es geht um ein 1 Familienhaus. Den Grundstückswert haben wir inzwischen ( in unseren Augen) hinreichend genau ermitteln können.
    Die m² des Grundstücks * Bodenrichtwert gemäß Baugebietskatalog.

    Mit Deiner Beschreibung zum umbauten Raum (m³) kann ich leider wenig anfangen da ich es gerade nicht verstehe.
    Ich werde aber gleich mal nach Wertermittlungsrechner Gebäude googeln, vielleicht komme ich damit weiter.

    Nachtrag:
    Die Bruttogrundfläche ist somit Keller+EG+DG (ausgebaut) wenn ich das richtig verstehe.
     
  7. #6 Fremdling, 31.08.2014
    Fremdling

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  8. log11

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    OK verstanden. Danke. Wenn ich nun den umbauten Raum in m³ ermittelt habe, wie kann ich denn dann den Wert in etwa ermitteln?

    Ein anderer Ansatz wäre doch vielleicht auch folgender:
    Ich kenne die Herstellungskosten des 1 Familienhauses. (ca 14Jahre alt) Kann man nicht einen % Satz veranschlagen, den das Haus pro Jahr an Wert verliert?
    In der Zeit nach der Erstellung wurde im Prinzip nichts maßgebliches mehr verändert oder auch modernisiert.
     
  9. #8 Bungalow, 01.09.2014
    Bungalow

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    Und immer schön dran denken, dass ihr den Verkehrswert übermitteln sollt, damit man euch erbschaftssteuertechnisch entsprechend belasten kann. Soll heißen, zu hoch würde ich den Wert nicht ansetzen wollen.

    Gut, bei einem Ein- oder Zweifamilienhaus neueren Datums würde ich mir auch mehr Mühe geben wollen. De facto habe ich es als Mitglied einer Erbengemeinschaft bei einer ETW einfach so gemacht: im Immobilienscout geschaut, welcher Preis für vergleichbare Objekte erzielbar ist und mit den anderen Mitgliedern überlegt, auf welchen Verkaufspreis wir uns einigen können. Diesen Preis habe ich angegeben (vorher hatte ich telefonisch beim Steuerberater nachgefragt, der mir auch langatmige Vorträge über Bodenrichtwerte etc. hielt, die ich dann ignoriert habe). Genau diesen Preis haben wir auch erzielt. Damals gab es aber auch noch nicht so einen ausgeprägten Immobilienhype und das Objekt befand sich nicht in einer boomenden Region. Das Finanzamt hatte nichts zu beanstanden.

    Schwieriger wird es natürlich, wenn es kaum Vergleichsobjekte in der Gegend gibt.
     
  10. Andres

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    Genau das ist der Punkt. Vor irgendwelchen großartigen Verrenkungen würde ich mir daher zwei Fragen stellen:

    1. Liegt die Erbschaft überhaupt über dem Freibetrag oder zumindest in der Nähe? Ansonsten könnte man das FA ganz einfach schätzen lassen. Dass diese Schätzung regelmäßig zu hoch ist, wäre in diesem Fall egal.
    2. Welche Nachweise akzeptiert das Finanzamt? Eine Schätzung, wie du sie hier versuchst vorzunehmen, könnte zwar akzeptiert werden, muss es aber nicht und ich würde damit auch keinesfalls rechnen. Ein zwingender Nachweis wäre nur durch ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen möglich.

    Klar, man kann es zunächst ohne Gutachten probieren, aber meiner Meinung nach ist das verschenkte Zeit.
     
  11. log11

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    Guten Morgen,

    Erbschaftssteuer dürfte bei uns kein Thema sein. Ich hab das soweit mal überschlagen und da liegen wir weit darunter.
    Aber ist es nicht so, daß das Nachlassverzeichnis (mit dem Verkehrtswert) für's Amtsgericht auch für den Erbschein relevant ist?
    Je höher das vererbte Vermögen oder der Wert der Immobilie+Grundstück, desto teurer der Erbschein. So hatte ich das zumindest verstanden.
    Ja ich habe auf Immobilienscout hatte ich schon geschaut. Es stellte sich jedoch als schwierig heraus im gleichen Gebiet ein vergleichbares Haus mit der Grundstücksgröße heran ziehen zu können.
     
  12. helaba

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    Ganz ehrlich, ich würde da keine Doktorarbeit draus machen. Du bist kein ausgebildeter Sachverständiger und willst es vermutlich auch nicht werden, also nimm einen einigermaßen realistischen Wert und fertig. Richtig ist, dass die Kosten für den Erbschein von der Höhe des Nachlasses abhängen.
     
  13. log11

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    @helaba, da hast Du natürlich recht. Ich will es halt so "gut wie es mir möglich ist" bestimmen.
    Wir haben nun alle Geschossebenen des Hauses vermessen.
    Gehört denn zur Bruttogrundfläche auch das Treppenhaus?
    Ich hab gelesen "Treppen und Rampen werden als Projektion der Fläche gemessen". Da das Treppenhaus vom Keller über das EG bis ins DG reicht, wird da vermutlich nur einmal die Grundfläche des Treppenhauses für die BGF angerechnet?
    Danke. ;)
     
  14. log11

    log11 Benutzer

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    Welche Kosten kommen eigentlich auf die Erben zu wenn man Haus+Grundstück verkauft?
    Kann man das in Relation zum Verkaufserlös benennen?

    Würde mich mal sehr interessieren.

    Danke.
     
  15. sara

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    log11, damit kannst du die anfallenden Kosten in Etwa abschätzen:

    Erbschein Kosten | Erbschein-beantragen.de

    Erbschaftssteuerrechner online

    Die Kosten des Erbscheines auf jeden Fall, aber die sind nicht so hoch.

    Ansonsten kann dir niemand hier genaueres zu deinem Erbfall sagen, denn dazu müsste man nicht nur den Wert des Hauses kennen, weiteres Vermögen und ganz wichtig das Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser für evtl. anfallende Erbschaftssteuer.
     
  16. log11

    log11 Benutzer

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    @sara , naja Erbschaftssteuer dürfte wohl bei mir nicht anfallen.
    Im konkreten Fall ist der Freibetrag mit 400000€ absolut ausreichend, da Haus+Grundstück inkl. Nachlass deutlich darunter liegen.
    Allerdings kann ich Deine Meinung nicht teilen, daß der Erbschein nicht teuer wird.
    Wenn ich es richtig überblicke, dann dürfte die Gebühr in meinem Fall bei gut 1000€ liegen, was ich schon als sehr "reichlich" empfinde.
    Zumindest wenn unter Nachlasswert der Verkehrswert der Immobilie + Ersparnisse des Erblassers gemeint sind.
    Sehe ich das richtig?
     
  17. Andres

    Andres
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    Das ist natürlich Ansichtssache. Wenn ich es in Relation zu den Kaufnebenkosten sehe (d.h. die Erbschaft einer Immobilie mit dem Kauf einer enstprechenden Immobilie vergleiche), ist der Erbschein fast geschenkt.


    ... und alle weiteren ggf. vorhandenen Vermögenswerte. Aber ansonsten: Ja, siehst du richtig.


    Für einen anschließenden Verkauf fallen nur wenige Kosten an: Ob man sich die Notargebühr für die Errichtung eines Kaufvertrags teilt, hängt vom örtlichen Immobilienmarkt ab. Wenn man sich dann noch einen Makler spart, kann man eine Immobilie evtl. komplett ohne eigene Kosten veräußern. Bei schlechter Nachfrage kann das allerdings deutlich anders aussehen ...
     
  18. #17 sara, 08.09.2014
    Zuletzt bearbeitet: 08.09.2014
    sara

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    In Relation was du bekommst ist das doch wenig... :zwinkernd003:
    Übrigens sind die Kosten durch alle Erben zu teilen, wenn du nicht alleiniger Erbe bist.

    Ansonsten hat Andres schon geantwortet.
     
  19. log11

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    Natürlich habt Ihr recht, daß die Erbscheinkosten in Relation zu dem Erbe relativ gering sind.
    Mich ärgert das dennoch, da wir nur fürs Grundbuch den Erbschein benötigen und uns als Erben eigentlich einig sind.
    Daß die Kosten für Beerdigung, Testamentseröffnung und Erbschein von den Erben zu tragen / zu teilen ist, das ist mir schon bewusst.

    @Andres, ich dachte man muss einen Kaufvertrag zu einem Haus+Grundstück immer notariell beglaubigen lassen? (für die Änderung Grundbuch) Sehe ich das falsch?
    Über einen Makler kann man sicher nachdenken. In diesem Fall ist der Markt in dem entsprechenden Gebiet (dörfliche Stadtrandlage mit guter Anbindung) ziemlich leergefegt. Es ist für mich derzeit kein vergleichbares Angebot auf dem Markt ermittelbar, was man als Vergleich heranziehen kann.
     
  20. Andres

    Andres
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    Nein, siehst du richtig. Sofern es der Markt hergibt, kann man aber vereinbaren, die Übernahme dieser Kosten dem Käufer aufzuerlegen.
     
  21. sara

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    Diese Kosten trägt der Käufer. Kenne ich nicht anders.
    Die Lastenfreistellung (Löschungen Grundschulden) trägt natürlich der Verkäufer.
     
Thema: Verkehrswert bestimmen
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