Verkehrswertgutachten §194 BauGB um AfA-Abschreibung anzuheben, Erfahrungen?

[Wenthe]

Hallo,
ich habe 2020 ein Haus (209qm Wohnfläche, Baujahr 1927) gekauft (380000 Euro mitsamt Grundstück 181qm) und vermiete es. Den Gebäudewert habe ich mittels eines Kurzgutachten von einem Makler und der Daten auf Boris ermittelt. Ich kam auf einen Gebäudewert von rund 80%


Das Finanzamt hat meine Berechnung für die AfA allerdings nicht anerkannt und selber einen Gebäudewert geschätzt. Der Gebäudewert liegt dem Finanzamt nach bei rund 40%.

Nun werde ich wohl Einspruch einlegen, weil mir die Schätzung von 40% als nicht passend erscheint.
Jetzt bin ich am überlegen einen Experten zu beauftragen um ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB durchführen zu lassen. Ich hatte bereits telefonischen Kontakt mit einem Vermittler und der meinte, dass es sich sowas bereits nach ein paar Jahren lohnt, weil man einerseits sehr wahrscheinlich einen höheren Gebäudewert ermitteln kann und andererseits die Restnutzungsdauer auch mit weniger als 50 Jahren angeben kann, wenn von einem "Experten" ermittelt.

Stimmt das mit der Restnutzungsdauer?

Eine kürzere Restnutzungsdauer ist auf jeden Fall wünschenswert, weil dann jährlich mehr als 2% des Gebäudewertes abgeschrieben werden können und ich das Gebäude womöglich in 20 oder 30 Jahren verkaufen möchte. Bei z.B. 30 Jahren womöglich 3,33%...

Das Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB nach kostet rund 3000 Euro.

Hat wer Erfahrung mit solchen Gutachten im Kontext AfA und kann etwas dazu berichten?

 

[Ferdl]

Ich nicht, aber ein paar Gedanken dazu, zunächst sind es konträre Ziele die du verfolgst. Einerseits willst du die Restnutzungsdauer reduzieren, was einen eher geringen Gebäudewert voraussetzt, andererseits willst du den Gebäudewert nach oben rechnen. Das passt meiner Wahrnehmung nach nicht zusammen.
Hast du schon mal die Arbeitshilfe des BMF benutzt? was kommt da raus?
Es soll Anbieter geben wo eine Garantie abgeben, dass das Gutachten nur bezahlt werden muss, wenn es vom FA anerkannt wird.

 

[Wenthe]

Die Arbeitshilfe hatte ich vor einigen Monaten mal zur Hand, aber nicht verwendet. Nun habe ich von Gutachterausschuss Bremen Vergleichwerte für die Gegend. Daher lege ich dem Finanzamt nun erstmal eine Berechnung mittels Vergleichswertverfahren vor. Ergibt ein Verhältnis von 25/75 Gebäudewert.
Danke, dass Sie mir die Arbeitshilfe wieder ins Gedächtnis gerufen haben. Vielleicht geht´s ja so einfach und ich kann mir den Sachverständigen sparen.

 

[-BoB-]

Wie ist es in deinem Fall weitergegangen? Hast du das Gutachten beauftragt? Ob der Gebäudewert 40 oder 80% ausmacht, ist ja ein erheblicher Unterschied.

Ist das wirklich so, dass sie die Abschreibungsdauer durch ein Gutachten verändern lässt? Dachte das ist immer 2% (außer bei sehr alten Gebäuden).

 

[Ferdl]

Die 40 bzw. 50 Jahre Restnutzungsdauer werden ungeprüft akzeptiert, davon abweichende Abschreibungen müssen glaubhaft gemacht werden.

 

[taxpert]

Die 40 bzw. 50 Jahre Restnutzungsdauer werden ungeprüft akzeptiert

Nicht ganz! 50/40/33 Jahre sind gesetzlich normiert, §7 Abs.4 Satz 1 EStG. Du darfst daher z.B. auch nicht nur 1% AfA ansetzen! Über §7 Abs.4 Satz 2 EStG ist eine kürzere Nutzungsdauer jedoch bei Nachweis möglich. Auf Grund der geänderten BFH-Rechtssprechung ist am 22.02.2023 hierzu ein neues BMF-Schreiben ergangen.

taxpert

 

[Wenthe]

Wie ist es in deinem Fall weitergegangen? Hast du das Gutachten beauftragt? Ob der Gebäudewert 40 oder 80% ausmacht, ist ja ein erheblicher Unterschied.

Ist das wirklich so, dass sie die Abschreibungsdauer durch ein Gutachten verändern lässt? Dachte das ist immer 2% (außer bei sehr alten Gebäuden).

Das Finanzamt prüft noch, ob genug Daten für das Vergleichswertverfahren vorliegen. Nächste Woche bekomme ich da wahrscheinlich eine Antwort. Bisher ist noch kein Sachverständiger für die Berechnung der Restnutzungsdauer beauftragt. Wen ich beauftrage, hängt davon ab, ob mein Vergleichswert anerkannt wird oder nicht. Aber laut meinem Finanzamt kann die Abschreibungsdauer durchaus über einen Gutachter festgelegt werden.

 

[Volker Racho]

Nicht ganz! 50/40/33 Jahre sind gesetzlich normiert, §7 Abs.4 Satz 1 EStG. Du darfst daher z.B. auch nicht nur 1% AfA ansetzen! Über §7 Abs.4 Satz 2 EStG ist eine kürzere Nutzungsdauer jedoch bei Nachweis möglich. Auf Grund der geänderten BFH-Rechtssprechung ist am 22.02.2023 hierzu ein neues BMF-Schreiben ergangen.

taxpert

Danke für den Link zum BMF-Schreiben. Nach Erwerb einer vermieteten Immobilie vergangenes Jahr beschäftige ich mich für die kommende Steuererklärung ebenfalls mit der Restnutzungsdauer und dem Afa-Satz.

Ich wollte clever sein und mich für die Begründung einfach auf den Bescheid über den Grundsteuerwert berufen den ich im Januar erhielt, in dem die "Restnutzungsdauer im Hauptfestellungszeitpunkt" auf 22 Jahre berechnet wurde, was einen AfA-Satz von 4,5% ergibt. Oder ist das zu kurz gedacht?

Das Schreiben verstehe ich aber so, dass man beim BMF für den Nachweis einer kürzeren Restnutzungsdauer weiterhin auf ein speziell dafür beauftragtes Gutachten besteht, obwohl Finanzgerichte in der Vergangenheit ja anders geurteilt haben.

 

[taxpert]

Oder ist das zu kurz gedacht?

Ja, denn diese Berechnung dient zur Berechnung eines Wertes bei einer ganz anderen Steuerarten!

obwohl Finanzgerichte in der Vergangenheit ja anders geurteilt haben.

Nein, der BFH hat nur entschieden, dass die Verpflichtung zur Vorlage eines Substanzwertgutachten nicht zulässig ist. Es reichen auch andere Gutachten, die sich mit der tatsächlichen Lebensdauer des Gebäudes aus einandersetzen. Das „klassische“ Verkehrswertgutachten ermittelt ja eben nicht die tatsächliche Restnutzungsdauer für die Ermittlung der Alterswertminderung, sondern einen pauschalierten Wert. Dabei hat dann aber auch 100 Jahre altes Haus einen Mindestrestwert von 30%! Warum? Weil sich diese Gutachtenart eben nicht an der tatsächlichen Restnutzungsdauer orientiert!

taxpert

 

[Volker Racho]

Das Finanzamt prüft noch, ob genug Daten für das Vergleichswertverfahren vorliegen. Nächste Woche bekomme ich da wahrscheinlich eine Antwort. Bisher ist noch kein Sachverständiger für die Berechnung der Restnutzungsdauer beauftragt. Wen ich beauftrage, hängt davon ab, ob mein Vergleichswert anerkannt wird oder nicht. Aber laut meinem Finanzamt kann die Abschreibungsdauer durchaus über einen Gutachter festgelegt werden.

Würde mich interessieren was bei dir herauskam.

Habe mich nach Dienstleistern für ein Gutachten zur Restnutzungsdauer umgesehen und bin dabei auf nutzungsdauer.com gestoßen, die das anbieten für 795€ netto. Ist ein Ferngutachten üblich für sowas? Gibt es Foristen die Erfahrung haben mit der Beauftragung eines solchen Gutachtens? Vielleicht sogar mit Empfehlungen für den Raum Berlin?

 

[taxpert]

Würde mich interessieren was bei dir herauskam.

Dir muss bewusst sein, das s Kaufpreisaufteilung und Nutzungsdauer zwei unterschiedliche Verfahren sind!

Beim Sachwertverfahren geht es nicht um die tatsächliche Nutzungsdauer des Gebäudes sondern um einen rein linearen Ansatz der Abnutzung von normalerweise 1,25% und einem Mindestrestwert von 30%. Hieraus kannst du nach dem neuen BMF-Schreiben keine kürzere Nutzungsdauer ableiten.

Beim Ertragswertverfahren führt eine kürzere Nutzungsdauer denklogisch zu einem niedrigeren Ertragswert, was für die Kaufpreisaufteilung kontraproduktiv ist!

Habe mich nach Dienstleistern für ein Gutachten zur Restnutzungsdauer umgesehen

Zumindest bietet der von Dir genannte Anbieter auch mit dem neuen BMF-Schreiben die Betreuung bis zum FG an und gewährt auch weiterhin eine Geld-Zurück-Garantie.

taxpert

 

[Volker Racho]

Für mich kommen aufgrund der Grundstücksgroße der Anlage bei der Kaufpreisaufteilung weder das Sachwert- noch das Ertragswertverfahren in Frage, für eine Eigentumswohnung in Berlin kommen da absurd geringe Gebäudewerte im unteren einstellen Prozentbereich heraus. Für mich ist daher klar dass ich das Vergleichswertverfahren benutze. Die BMF Arbeitshilfe ergibt da akzeptable Werte.

Damit habe ich den Wert des Gebäudeanteils ermittelt, aber nicht die Restnutzungsdauer (in der Arbeitshilfe gibt es das fiktive Baujahr, aber das spielt soweit ich erkennen kann beim Vergleichswertverfahren keine Rolle). Also denke ich schon, dass mir der Unterschied klar ist. Daher meine Überlegung, per Gutachten zur Nutzungsdauer auf einen möglichst hohen AfA-Satz zu kommen. Macht doch Sinn oder?

 

[Wenthe]

Das Vergleichswertverfahren wurde bei mir nicht akzeptiert, weil ich nur Durchschnittswerte aus dem Grundstücksmarktbericht vorlegen konnte und kein adäquates Vergleichsobjekt.

 

[Volker Racho]

Ah das ist ärgerlich. Es müssen also wirklich örtliche Vergleichsfaktoren des Gutachterausschusses herangezogen werden, wie in der Anleitung zur Kaufpreisaufteilung beschrieben, damit das FA die Berechnung akzeptiert.

 

[Wenthe]

Also der Grundstücksmarktbericht den ich verwendete bezieht sich auf örtliche Vergleichsfaktoren. Was Größe, Jahr, Lage Kaufpreis usw. Angeht habe ich da auch fast die gleichen Werte gefunden. Bloß blöd, dass es Mittelwerte waren.
Hätte wer aus der nahen Nachbarschaft ein nahezu identisches Objekt zum etwa selben Zeitpunkt gekauft, dann wäre es vielleicht nochmal nen Anlauf wert. Werde nun aber wohl nen Gutachter beauftragen.