Verlängertes Mietverhältnis oder nicht? § 545 BGB

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von vincent vegas, 07.11.2009.

  1. #1 vincent vegas, 07.11.2009
    vincent vegas

    vincent vegas Neuer Benutzer

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    Zum Sachverhalt:

    - Herbst 2008: Mietvertrag zwischen Mieter (M) und Vermieter (VM) über eine Wohnung; Kaution 2 Monatswarmmieten (bei Vertragsabschluss übergeben, mit Quittung).
    MVertrag enthält u.a. folgenden Wortlaut: "Setzt der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fort, gilt das Mietverhältnis nicht als auf unbestimmte Dauer verlängert, auch wenn der Vermieter der weiteren Nutzung nicht widerspricht. Die Anwendung des § 545 BGB wird ausgeschlossen."

    - 29.5.2009: Schriftliche Kündigung des o.g. MVertrags zum 31.7.2009.

    - Mitte Juli 2009: Mündliche Absprache zwischen M und VM darüber, dass der Auszug erst zum 31.8.2009 erfolgen wird (keine Zeugen, keine schriftliche Vereinbarungen für/zu diese(r) Absprache).

    - 31.8.2009: Auszug des Ms

    Miete wurde vom M pünktlich monatlich (auch für August 2009) überwiesen.

    So, und nun der Knackpunkt:
    Der VM verweigert die Rückzahlung der Kaution. Er begründet dies so: Durch die Weiternutzung der Wohnung durch den M über den 31.7.2009 hinaus sei der Mietvertrag verlängert worden und hätte erneut gekündigt werden müssen.
    "Eigentlich" (O-Ton VM) würde daher das Mietverhältnis noch heute (November 2009) bestehen und die Mietforderung des VMs "eigentlich" sogar noch die einbehaltenen 2 Monatsmieten Kaution übersteigen .
    Der VM argumentiert, das Mietverhältnis habe über den 31.8.2009 hinaus weiter bestanden, im September 2009 sei von der Kaution eine Monatsmiete, im Oktober 2009 die zweite Monatsmiete der Kaution verbraucht worden.


    Meine Fragen vorab (werden gegebenenfalls noch mehr):
    Besteht das Mietverhältnis zwischen dem M und dem VM noch?
    Muss der VM die Kaution herausgeben?



    Vielen Dank für Eure Antworten!
     
  2. AdMan

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  3. Capo

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    Ja, es besteht noch, da der §545 BGB im Mv nicht ausgeschlossen werden kann.
    Die Klausel ist mE also ungültig.
    Mietverhältnis ist nach Kü fortgesetzt worden und damit wurde ein neuer Mv abgeschlossen, der auf unbestimmte Zeit läuft.

    Das wird er wohl tun, wenn es soweit ist. Wenn du nun kündigst, dann ist der MV am 28.02.10 beendet. 6-12 Monate hat der VM nun Zeit, die Kaution auszubezahlen. Also kannst du ab 31.08.10 gespannt darauf warten.
     
  4. #3 F-14 Tomcat, 07.11.2009
    F-14 Tomcat

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    hast du hierzu zufällig ein Urteil

    in einem anderen Forum wurde ein Urteil (BGH v. 15.05.1991 - VIII ZR 38/90) genannt das allerdings ziemlich in die Jahre gekommen ist
     
  5. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    Du hast Recht, die Klausel ist gültig (LG Erfurt 2 T 318/07). Der Mieter müsse sich mit dem BGB auskennen...
    Damit ist die stillsschweigende Verlängerung hinfällig, weil der Vermieter selbst das so wollte.
    Mv Ende 31.07.09; die mündliche Vereinbarung kannst du in die Tonne kloppen, da völlig hinfällig.

    Ich würde sagen, da hat der Vermieter gepennt. Er hätte mehr auf den Auszug beharren müssen. Wenn dem Vermieter durch den verspäteten Auszug keine Nachteile entstanden sind (Nachmieter: Hotelkosten etc), dann kann er die Kaution auszahlen. Aber das passiert ja erst Ende Feb 2010. Zumindest hat er solange Zeit.
     
  6. #5 vincent vegas, 07.11.2009
    vincent vegas

    vincent vegas Neuer Benutzer

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    Danke schonmal für die Antworten.

    Ergänzung:
    Im Mietvertrag ist unter "sonstige Vereinbarungen" einvernehmlich (bei Unterzeichnung) aufgenommen worden: "Die Rückzahlung der Kaution wird 3 Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses fällig."
    Meiner Meinung nach wäre dies der 30.11.2009. Oder?
     
  7. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    Jupp, das ist richtig.
     
  8. #7 vincent vegas, 08.11.2009
    vincent vegas

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    Ein Telefonat zwischen M und VM hat gezeigt, dass der VM weiterhin die These vertritt, das Mietverhältnis sei stillschweigend verlängert worden. Von einer fristgerechten Herausgabe der Mietkaution zum 30.11.09 ist nicht auszugehen.

    Welche Schritte sollte der Mieter nach Ablauf der vertraglich vereinbarten Rückzahlungsfrist unternehmen?
    Welche davon sind ohne RA durführbar, welche nur mit RA?


    Vielen Dank!
     
  9. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Hier nehmen zwei Ochsen Anlauf und werden bald mit den Schädeln aufeinanderprallen... :wink

    Zurück auf Anfang: Eine Mieterkündigung am 29.05.2009 beendet das Wohnraummietverhältnis am 31.08.2009.

    Wenn der Mieter die Mietsache spätestens zu diesem Zeitpunkt geräumt an den Vermieter herausgegeben hat, muss man sich über § 545 BGB keine Gedanken mehr machen.

    Im übrigen ist § 545 BGB abdingbar. Ob eine konkrete Formularklausel wirksam ist, wird beim hier in Rede stehenden Sachverhalt in den allermeisten Fällen nicht weiter relevant sein. Der Formularverwender kann sich nicht auf die Unwirksamkeit einer Klausel berufen.

    Was die Fälligkeit der Kaution angeht, hat es mit abzählen bis drei im Gegensatz zur Kündigungsfrist (zufälligerweise?) geklappt. Muss man "Oder?" nun schließen, dass hier jemand seinen eigenen Fähigkeiten nicht traut? :help

    Grundsätzlich kann jeder jeden Schritt bis zu einem Urteil des Amtsgerichts selbst durchführen. Anwaltszwang gibt es erst am Landgericht.

    Wie schlau mag es wohl sein, wenn jemand hier nach Selbstverständlichkeiten fragen muss und trotzdem glaubt, er könnte mit den hier gewonnenen Erkenntnissen dann einen Rechtsstreit führen? Noch dazu, wenn es sich um jemanden handelt, der sich eine Bestätigung dafür holen muss, richtig bis drei gezählt zu haben. :gehtnicht
     
  10. #9 Michael_62, 08.11.2009
    Michael_62

    Michael_62 Erfahrener Benutzer

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    Knack und Angelpunkt wird hier wohl sein, ob die getroffene mündliche Absprache glaubhaft dargestellt werden kann und der AG Richter diese als vereinbart ansieht.

    In dem Falle wird über 545 gar nicht zu urteilen sein, da das Mietverhältnis dann korrekterweise beendet wurde.

    Aufgrund des Erlebens vor Amtsgerichten dürfte dies eher schwierig beweisbar sein, da in diesem Falle beide Seiten nur als Parteivorbringen gewertet werden können, ausser es wären Dritte zugegen gewesen - dazu sagt der Poster nix. :help

    Im Falle der Unwirksamkeit der Kündigung müsste nun mal zunächst eine neue Kündigung ausgesprochen werden, ausser der Vermieter hätte den Mietraum bereits anderweitig vermietet, Schlüssel zurückgenommen, etc, also das Ende urch konkludentes Handeln bestätigt.

    Aber hier scheint es auf einen Fall von "Naivität" trifft auf "Bereicherungswillen" vor Gericht herauszulaufen. In so einem Fall werden aus Erfahrung heraus beide einen Lehraufsatz in Form eines kostenpflichtigen Urteils zu erwarten haben. :bier
     
  11. #10 vincent vegas, 20.05.2011
    vincent vegas

    vincent vegas Neuer Benutzer

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    Endergebnis

    Nur zur Information - die Sache ist jetzt durch:

    M hat nach erfolglosem gerichtlichem Mahnverfahren Klage (auf Auszahlung der Kaution) gegen V eingereicht.
    V hat dieser widersprochen, allerdings nicht mit der Argumentationslinie "Mietverhältnis wieauchimmer verlängert", sondern mit durch Schwester und Mutter bezeugte Mängel in der Wohnung, die M verursacht haben soll und mit denen V die Kautionsforderung aufrechnete.
    Es gab darauf 2 Gerichtstermine.

    Ergebnis: V musste einen Teil (55%) der Kaution an M zzgl. entsprechend anteiliger gerichtlicher und außergerichtlicher Kosten an M bezahlen. Eine Berufung ist für M und V nicht möglich.
    Unterm Strich hat M (nach Verrechnung aller ihm entstandenen Kosten) 200,- € vom ursprünglichen Streitwert (in Höhe von 800,- €) von V zurückerhalten. V musste ingsesamt mehr als die streitige Kaution (800,- €) in die Hand nehmen und an V, Gericht und RA bezahlen.

    Tja, so kanns laufen. Insgesamt zwei Verlierer, wobei sich V durch seinen vorsätzlichen Bereicherungswillen mehr geschadet hat als M durch seine fahrlässige Naivität. Irgendwo auch gerecht...

    Fazit: Es ist teilweise bizarr, womit sich Juristen beschäftigen (müssen).
     
  12. #11 majomajo, 30.05.2011
    Zuletzt bearbeitet: 07.06.2011
    majomajo

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    Fazit: Es ist teilweise bizarr, womit sich Juristen beschäftigen (müssen).

    Und nicht zu selten. Bei mir was eine änliche Situation,
     
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