Verluste aus Vermietung

Dieses Thema im Forum "Steuer - Vermietung und Verpachtung" wurde erstellt von Liane1952, 21.08.2014.

  1. #1 Liane1952, 21.08.2014
    Liane1952

    Liane1952 Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,

    ich überlege eine Immobilie zur Vermietung zu kaufen. Dabei werde ich einen Teil des Kaufpreises als Darlehen aufnehmen müssen, wobei Zins und Tilgung höher sind als die Mieteinnahmen, sprich: es wird einen kleinen Verlst geben. Kann mir jemand sagen ob es möglich ist, den Verkust gegen andere Einkünfte zu verrechnen, so dass ich damit Steuern spare? :unsicher014:

    Danke und Grüße von Liliane 1952
     
  2. AdMan

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  3. #2 Anhalter, 21.08.2014
    Anhalter

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    Tilgung ist kein Verlust.
     
  4. #3 Liane1952, 21.08.2014
    Liane1952

    Liane1952 Neuer Benutzer

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    Sorry falls ich ungeschickt frage - aber ich verstehe die Antwort nicht. Bitte näher erläutern, danke, Liane 1952
     
  5. sara

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    du kannst nur die Zinsen steuerlich in Abzug bringen bei den Einkünften aus Vermietung.
    Nicht die Tilgung!

    Grundsätzlich kann auch ein steuerliches Minus rauskommen. Das mindert das zu versteuernde Einkommen aus anderen Quellen.

    Es gab schon immer Steuersparmodelle...
     
  6. Syker

    Syker Erfahrener Benutzer

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    ... und im nachhinein kommt das böse Erwachen
     
  7. Andres

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    Etwas präziser: Abziehen kannst du die AfA (2 % des auf die Bebauung entfallenden Kaufpreises - d.h. ohne Grundstück - samt anteiligen Kaufnebenkosten für 50 Jahre), nicht die Raten.


    Das ist zwar richtig, aber irgendwann könnte das FA auf die Idee kommen, dass hier keine Gewinnerzielungsabsicht vorliegt. Das passiert z.B. dann, wenn die Wohnung nach relativ kurzer Haltedauer (< 5 Jahre) wieder verkauft wird. Das FA ist dann nicht mehr an die Annahme der Gewinnerzielungsabsicht bei langfristiger Vermietung gebunden.

    Da die Finanzierung hier relativ knapp gestaltet ist, hat man diese Situation u.U. nicht in der eigenen Hand. Wenn man nach kurzer Zeit merken sollte, dass man sich verkalkuliert hat, und die Wohnung verkaufen will bevor man sich ruiniert (was ja eigentlich eine gute Idee ist), kommt das böse Erwachen seitens des FA.
     
  8. #7 Liane1952, 22.08.2014
    Liane1952

    Liane1952 Neuer Benutzer

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    Steuerliche Verluste - Anfängerinneninfo

    Danke für die Antworten. Verstehe ich es nun richtig, dass die Zinsen zwar zu - zunächst akzeptierten - Verlusten führen dürfen, aber wenn man die Immobilie wieder verkauft bevor sie in den "Gewinnbereich" gekommen ist, muss man evtl. ans Finanzamt zurückzahlen? Wie kann man sich da absichern, gibt es z.B. eine Zahl von X Jahren, nach denen das nicht mehr geht? Und wie ist das mit anderen Kosten, die beim Erwerb vor der Vermietung enstehen (Notar, Grundsteuer, Makler, Renovierung..) dürfen diese abesetzt werden, ohne dass Rückzahlung droht?

    Danke, Liane 1952
     
  9. Duncan

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    psssst - sei bloß still. Ich verhandle gerade mit dem Insolvenzverwalter einer solchen Steuersparerin über deren ETW. :zwinkernd001:

    Die Whg. hat mal ~300TDM gekostet, wenn ich die Unterlagen richtig lese hat sie gute Frau ~280T€ bezahlt und steht mitten im Insolvenzverfahren, wenn der freihändige Verkauf über den Inso-Verw. nicht zustande kommt geht's in die ZV. Mein Kaufpreislimit orientiert am Verkehrswert und liegt deutlich tiefer, weit unter 100T. Wer da richtig Kohle gemacht hat waren die Banken.
     
  10. Andres

    Andres
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    Grob vereinfacht ist das richtig. Es gilt nicht nur für die Zinsen, sondern für alle abzugsfähigen Kosten. "Zurückzahlen" ist auch nicht ganz richtig - du hast ja nie etwas bekommen. "Nachzahlen" wäre richtig. Und das "evtl." ist auch so eine Sache.


    Es gibt einen sehr einfachen Weg: Steuerliche Verluste vermeiden. :wink001:

    Das eine Rechnung, die man vor dem Kauf aufmachen muss. Es ist sowieso erforderlich, die Steuerlast grob abzuschätzen, um die Renatbilität zu beurteilen. Da die AfA viel länger läuft als die Finanzierung, wäre es schon bedenklich, wenn nach ein paar anfänglichen Investitionen nicht zumindest aus steuerlicher Sicht ein Überschuss bleibt.


    Das ist eine komplexe Fragestellung. Das FA darf die fehlende Gewinnerzielungsabsicht ab einer Haltedauer von 5 Jahren nicht einfach unterstellen, es müsste sie nachweisen. Unter 5 Jahren Haltedauer ist die Nachweispflicht umgekehrt. Grundsätzlich darf diese Feststellung aber auch sehr spät erfolgen, z.B. wenn Steuerbescheide nur vorläufig ergangen sind. Das wird sehr wahrscheinlich passieren, wenn man mal ein paar Jahre lang Verluste geschrieben hat.


    Wie bereits geschrieben, trifft das auf alle abziehbaren Kosten zu.
     
  11. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Das hört sich an wie im Haus, wo meine Eltern mal zur Miete gewohnt haben. Dort wurden die Wohnungen allesamt verkauft für je ca. 290000€ DM. Damals waren die Zinsen noch hoch. Zwei dieser Käufer kamen mit den Schulden nicht klar. Einer hat sich erhängt, ein andrer erschossen. Die Dritte ging in Insolvenz, als sie die Wohnung verkauft hatte.

    Auch dort haben nur die Banken verdient. :unsicher013:
     
  12. #11 ApartmentBuyer, 04.01.2015
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    Wenn man das sol liest sollte man die Banken (oder deren Berater) irgendwie darüber informieren, damit die wenigsten wissen, was sie den Menschen durch ihre "Beratung" angetan haben!
     
  13. Duncan

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    Bildest du dir auch nur im geringsten ein, die wüsten das nicht? :31:
    Genau davon leben die.
     
  14. #13 alibaba, 04.01.2015
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    die BankBerater wollen nur ihr bestes ,von dein Geld leben sie und das sehr gut :D

    im Fernsehen habe ich mal ein Bericht gesehen ,das sie eine alte Oma

    solch Axtien von alte Schiffe oder so angehangen haben auf zig Jahre .....

    da wäre dann die Oma weit über dem LebensVerFallsDatum ,welch ein Moloch :D

    der letzte Skandal im BankenMoloch wo Anleger ihr Geld verloren durch FalschBeratung

    ist noch nicht vergessen , im Prinzip gibt es nur einseitige Beratung da der der dir

    ins Ohr haucht ,nur das eine will .................. ,neuste Masche im Moloch

    da wird man angeschrieben von seiner Bank , "es sei wichtig vorbei zukommen "

    wenn Böse Buben locken bleib zuHaus und stopf die Socken oder so änlich heisst es doch ....

    Gruss
    alibaba :D
    PS: Bänker mag ich nicht am allerliebsten :D
    wie bei jedem GeldSystemSpiel ,es müssen immer viele verlieren ,das wenige gewinnen
     
  15. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Meinste, dass die das interssiert? Manche macht das doch nur noch stolzer...:huepfend002:
     
  16. #15 immodream, 04.01.2015
    immodream

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    Hallo ApartmentBuyer,
    natürlich wissen die Bankberater was sie machen. Die leben doch davon, Hauskäufern Kredite zu verkaufen. Und die beleihen doch die Objekte nur so hoch, das sie bei der Zwangsversteigerung ihr Geld wieder herausbekommen. Und dann wird das Haus wieder für das nächste Käufer finanziert. Zusätzlich verdienen die bankinternen Immobilienbüros noch an den Vermittlungsprämien ( Maklerprovision ) für die Objekte.
    Das ist doch ein lukratives System.
    Leider haben das viele Immobilienkäufer noch nicht gecheckt und glauben noch immer,
    ihr Bankberater wolle ihnen was Gutes tun.
    Grüße
    Immodream
     
  17. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Wie wahr...:wink005:
     
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