Vermarktung vor Vorsteigerung - mein Case

Diskutiere Vermarktung vor Vorsteigerung - mein Case im Versteigerung Forum im Bereich Immobilien Forum; Hallo zusammen, ich habe aktuell Informationen über ein Objekt (Zentrumsstadt am Niederrhein, Nähe Düsseldorf): Wohnung in 3 Etagen MFH,...

  1. Gatti

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    Hallo zusammen,

    ich habe aktuell Informationen über ein Objekt (Zentrumsstadt am Niederrhein, Nähe Düsseldorf):
    Wohnung in 3 Etagen MFH, Eigentümergemeinschaft.
    Bj 1955, recht zentral im Stadtzentrum, Verkehrsstraße anliegend.
    Wfl. 66 qm
    Die Wohnung wird von einem Makler im Bankenauftrag in/vor/nach (?) einer Versteigerung verkauft, von dort beziehe ich meine Informationen. Gemäß Wirtschaftsplan sind 3 Personen in der Wohnung, die Wohnungsbilder sehen soweit gut aus (normale Erhaltung, relativ ordentlich).
    VK-Verhandlungsbasis sind mind. 29k EUR.
    Wohngeld ab 2017 sind 335 EUR.
    Wie würdet Ihr den Fall beurteilen, aktuell wohnt der Eigentümer in der Wohnung (3 Pers.).Tendenziell müsste ich ein neues Mietniveau festlegen ca. 5,5-6 EUR Kalt in dieser Gegend. Die genaue Kalkulation habe ich noch nicht herausgearbeitet, daher nur diese Schätzung.
    Mir geht es um die Gefahr nach Kauf des Objektes mit dem alten Eigentümer in der Wohnung:
    Besteht die Gefahr, dass der Eigentümer wie bei der Bank die Rate auch dann bei mir als neuer Besitzer keine Miete zahlen würde? Und wie kann man sich hier absichern, falls der Eigentümer nicht zahlungsfähig/willig ist. Grundsätzlich hätte ich nichts gegen einen Verbleib des Eigentümers solange die Mietzahlungen korrekt kommen.
    Habt Ihr Erfahrung in dieser Gemengelage, warum z.B. versucht die Bank im Vorfeld der Versteigerung diese Immobilie los zu werden, kann es sein, dass eine Versteigerung erfolglos war und man nun per Verwertungsmakler einen Kaufinteressenten sucht?

    Danke für Eure Meinungen!
    Viele Grüße, Gatti
     
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  3. #2 immobiliensammler, 13.04.2017
    immobiliensammler

    immobiliensammler Erfahrener Benutzer

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    Ich würde die 335 Euro Hausgeld für eine 66 m² Wohnung hinterfragen, da sind wohl genügend nicht umlagefähige Kosten wie Reparaturen, Sonderumlagen etc. enthalten.

    Versuch mal über den Makler bzw. die Bank eine Kopie des Gutachtens zu bekommen, da steht wohl mehr drin. Wie hoch ist der Verkehrswert (nicht die 29 TEUR Erwartung der Bank)?
     
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  4. Gatti

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    Hallo Immobiliensammler,
    der letzte Wirtschaftsplan sah ca. 3400 EUR anteilige Kosten vor, davon 522 sonstige Kosten (Verwaltung und sonstige, alle nicht umlegbar), dazu noch 617 als Zuführung zur IHR, das Hausgeld wird dann neu sein: 340 EUR/monatl., das Hausgeld wurde für die Wohnung von 240 auf 288 EUR Mitte 2016 erhöht.

    Ein Gutachten kenne ich noch nicht, das Objekt taucht aktuell nicht in der ZVG-Bekanntmachung auf. Ich würde vermuten, dass die restliche Grundschuld noch 29k EUR sind, daher der Mindestwert der Bank, oder?
    Auf was sollte ich noch achten, um nicht in das totale Durcheinander zu kommen?
    Danke und Grüße, Gatti
     
  5. #4 immobiliensammler, 13.04.2017
    immobiliensammler

    immobiliensammler Erfahrener Benutzer

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    Ich würde jetzt zuerst mal den Makler kontakieren und um die Übersendung des Gutachtens (geht meist unproblematisch als PDF) bitten. Dann durchlesen, manchmal sieht man dann schon Fallstricke, also z.B. Baumängel etc.

    Wenn die 29 TEUR wirklich der Verkehrswert sein soll (und nicht die 70 % Grenze) dann würde ich gezielt nach Mängeln suchen, denn ansonsten wären weniger als 500 Euro/qm bei der aktuellen Marktsituation eigentlich zu niedrig.
     
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  6. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Wenn du neuer Besitzer bist/wirst, besteht die Gefahr dass du gar keine Miete bekommst. Von wem auch.

    Der Unterschied zwischen Besitz und Eigentum ist dir klar?

    Ich denke, dass jemand, der lange Zeit sein eigener Herr war (seine eigene Wohnung bewohnt hat), sich sehr schwer damit tun wird, plötzlich Mieter zu sein - und weniger Rechte zu haben.
    Ich befürchte, dass das schief geht.
    Kann aber auch ein Vorurteil sein.
     
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  7. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Wenn etwas sehr günstig erscheint, sollten sämtliche Alarmglocken läuten...:016sonst:
     
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  8. #7 BHShuber, 15.04.2017
    BHShuber

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    Hallo dots,

    nein kein Vorurteil sondern Gang und Gäbe.

    Der Käufer läuft hier absolute Gefahr, dass er sich billig eine Räumungsklage erkauft, denn so wie es aussieht wird der Eigentümer der Wohnung nicht ausziehen, dies bedeutet dass der Käufer mit dem Eigentümer einen Mietvertrag machen muss, sofern sich dieser darauf einlässt, wenn nicht und das scheint mir noch keineswegs geklärt, was passiert dann, dann sieht sich der Käufer gezwungen den Verkäufer, bzw. alten Eigentümer räumen zu lassen.

    Das kommt häufiger vor als man denkt, man hört gelegentlich darüber weil keiner darüber spricht, die Katze im Sack gekauft zu haben.

    Gruß
    BHShuber
     
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  9. Gatti

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    so, ein Update:
    in der Wohnung wohnt die Eigentümer seit 2003 mit 2 weiteren Personen. Wenn ich Pech habe, ist dies eine Mutter-Kinder-Thematik und für den Fall einer Räumung wären Härtefallgründe evt. vorstellbar, oder?
    Gutachten frage ich noch nach auf jeden Fall. Bin allerdings nicht so überzeugt, dass ich mir hier einen großen Gefallen tue, diese Aktion weiter zu verfolgen aufgrund der Sondersituation mit der Vermietung. Wäre ein Mieter im Objekt stelle ich mir das leichter vor, hier würde ich einfach den Vertrag weiter übernehmen (müssen). Eigentümer-Versammlungsprotokolle konnten mir auch nur das letzte übermittelt werden. Im Expose stand noch, dass die 29k EUR ein möglicher Zuschlagswert im Verfahren wären, dies hatte ich am Anfang etwas ungenau in der Darstellung rüber gebracht. Genauere Informationen über die Restschuld konnte mir der Makler nicht nennen (dürfen sie wohl nicht). Besteht eine Möglichkeit, dass die Gläubigerbank hier mehr Informationen geben kann/möchte und ich über den Makler an die Bank kommen kann? Im Nachbarhaus ist aktuell eine vergleichbare Wohnung zur Vermietung für 7€/qm als Indikation für einen Mietpreis.
    Wie wäre Eure Einschätzung der Thematik?
     
  10. #9 QuietscheEnte, 18.04.2017
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    Warum guckst du nicht einfach auf der Amtsgericht Seite, bei dern Terminen zur Zwangsversteigerung von Objekten? Da gibt es Info´s zu Gutachten, Gläubiger und evtl. sogar dem Rechtspfleger dem man ggf. Fragen stellen kann.

    Zur Info: Unser Haus wurde Ende Juni ersteigert, Zuschlag Anfang Oktober, Kündigung des Mieters zum 31.01.2017, ... Wir haben das Haus noch nicht von innen gesehen, so viel zum kauf von vermieteten Objekten ;-)
     
  11. #10 Anhalter, 18.04.2017
    Zuletzt bearbeitet: 18.04.2017
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    Hab bisher auch in ein paar ZVs gesessen, einmal hab ich mitgeboten, aber noch nichts ersteigert. In Thüringen stehen alle Relevanten Infos in einem zentralen Register, ich hab dann immer den Betreiber angerufen, nach dem Gutachten gefragt, dieses auch immer bekommen und ganz wichtig: erfragt ab welchem Betrag der Betreiber den Zuschlag erteilen lassen würde, denn wenn ich es recht verstehe kann der Betreiber de ZV das auch verweigern wenn über 7/10 geboten wurde.
    Dass ich das Objekt hätte besichtigen können war übrigens nur einmal bei einer Industriehalle der Fall, bei Wohnobjekten nie. Muss natürlich nichts heissen, aber ich kann verstehen wenn das eher die Ausnahme wäre als die Regel.

    Und dann gibt es auch immer wieder schlaue Unternehmen die versuchen für genau die gleiche Information noch Geld herauszuholen. Warum man das aber machen sollte, verschließt sich mir bis heute.
     

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  12. Gatti

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    das Objekt ist noch nicht in der offiziellen Versteigerung über das Amtsgericht inkl. Gutachten etc. Der Eigentümerin kann ich nur kündigen, wenn sie keinen Mietvertrag eingehen will bzw. ihn eingeht und nicht zahlt per Räumungsklage. Eigenbedarf kann ich auch nicht anwenden, da ich dort nicht wohnen werde.
     
  13. #12 immobiliensammler, 18.04.2017
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    Ohne Dir zu nahe treten zu wollen, denkst Du, dass Du ausreichend fit im ZV-Recht bist um hier mitzuspielen?

    Mal zum Lesen:

    http://www.iww.de/ve/archiv/immobiliarversteigerung-vollstreckung-aus-dem-zuschlagbeschluss-f40914
     
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  14. Gatti

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    Hallo immobiliensammler,
    nein, kein Problem, ich finde das Feedback ja in Ordnung. Ich hatte vor längerer Zeit einmal die Paragraphen durchgelesen, aber mein Wissen ist nicht mehr ad hoc, das ist richtig. Mir geht es ja eher um Folgendes: ich versuche die Risiken des Unterfangens einzuschätzen, ob die Eigentümerin durch eine "Räumungsklage" oder Vollstreckung aus dem Zuschlag aus der Wohnung geht ist dann eher nachrangig. Besteht die Möglichkeit, dass sie dann einfach in der Wohnung bleibt und ich mein Recht nicht durchsetzen kann? Interessant ist für mich auch die Tatsache, dass der Makler vor der Versteigerung eine Vermarktung versucht, besteht hier die Gefahr, dass die Wohnung im ZVG-Termin nicht für die Bank kostendeckend verkauft werden kann, im aktuellen Umfeld wäre doch eher ein Hochbieten die Regel, oder? Ich habe das Angebot auch eher als freihändigen Verkauf vor der Versteigerung verstanden, aufgrund der Darstellung des Maklers.
     
  15. #14 immobiliensammler, 18.04.2017
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    Wenn Du in der ZV kaufst dann gibt es keine Räumungsklage, da eben der Zuschlagsbeschluss den Titel für die Räumung (= Gerichtsvollzieherauftrag) darstellt. Kaufst Du vorher freihändig, dann gilt das alles natürlich nicht, dann brauchst Du erstmal einen Kündigungsgrund, und im Rahmen der Räumungsklage kann dann alles mögliche passieren

    Der freihändige Verkauf vorher kann aber doch nur mit Zustimmung der Eigentümerin erfolgen ,die muss doch auch zum Notar, eventuell kann man da ja im Notarvertrag eine freiwillige Räumungsverpflichtung einbauen, einfach ggfs. mal einen Notar um Rat fragen
     
  16. Gatti

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    ok, aber sind dann vom Endeffekt her nicht die Räumungsklage im freihändigen Verkauf und der Räumungstitel durch die ZVG gleich, oder gibt es hier Unterschiede in der Durchsetzbarkeit der Räumung (Dauer bspw.). Ist es möglich, dass die Eigentümerin noch Mietverträge mit Verwandten etc. zu Dumping-Konditonen macht, so dass ich dann Mietverhältnisse vorliegen habe zu extrem schlechten Konditionen mit Parteien, die dann nicht als Vollstreckungsgegner bekannt sind? Welche Möglichkeiten hat der Schuldner eigentlich generell, den Prozess zu sabotieren? Ich stelle mir vor, dass die Eigentümerin - angenommen seit 2003 - die Hypothek abträgt und ein geschätzter Restschuldbetrag von ca. 29k EUR besteht. Sollte sie den nicht aufbringen (Refinanzierung, Resttilgung), dann vermute ich einfach ins Blaue eher weniger Assets zur Vollstreckung, so dass bei einer anschließenden Verwüstung vor Räumung auch nichts zu holen wäre, oder?
     
  17. #16 immobiliensammler, 18.04.2017
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    Hallo Gatti,

    generell ist der Räumungstitel aus dem ZVG und die erfolgreiche Räumungsklage vom Ergebnis her gleich, Du sparst Dir halt nur die Kosten und die Zeit sowie die Risiken der Klage, außerdem brauchst Du eben keine Kündigungsgründe.

    Dem Schuldner kann viel einfallen um die ZV zu sabotieren. Ich hatte mal einen Fall, da hat ein Schlaumeier für ein MFH einen Mietvertrag über alle Wohnungen mit einem Dritten zu rund 1 €/m² incl. aller Nebenkosten abgeschlossen, natürlich mit dem Recht auf Untervermietung, Effekt war, dass das Haus dann letztendlich in einem dritten Termin für 35 % des Verkehrswertes weg ging. Die Lösung war dann eine Anfechtungsklage um den Mietvertrag weg zu bekommen. war halt nur Arbeit für Juristen.

    In diesem Fall hat der Schuldner sich ins eigene Fleisch geschnitten, ohne diesen Versuch der Trickserei wäre das Haus rund 500.000 Euro teurer weg gegangen.
     
  18. Gatti

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    Hallo Immobiliensammler,

    danke für dieses anschauliche Beispiel. Wie komme ich im Vorfeld an solche Informationen wie Mietverträge an Dritte etc. oder gibt es hier nachher eher die großen Entdeckungen? Die Wohnung ist noch nicht in der ZVG (kann ich prüfen, ob das Objekt schon einmal in der Versteigerung war, oder müsste bei Neueinstellung dann ein Vermerk auf die Gebotsgrenzen gemacht werden?) Ist man dann im Zuschlag an solche Kuriositäten durch den ehemaligen Eigentümer gebunden oder wie löste sich das Problem bei Dir konkret mit der Anfechtungsklage? Als Fazit wäre dann die Ersteigerung "kostengünstiger" hinsichtlich Räumung, allerdings mit dem Risiko des Hochbietens. Warum versucht die Bank dann im Vorfeld die Vermarktung, oder sind die Kosten für die Versteigerung so eklatant, oder liegen in dem Objekt mehr Risiken verbuddelt? Mir ist aktuell nicht klar, was der Case für die Bank sein kann, hast Du hier Vermutungen?
     
  19. #18 immobiliensammler, 18.04.2017
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    Hallo Gatti,

    in unserem Fall war es so, dass der Schuldner geradezum um Aufnahme des Mietvertrages ins Gutachten gebeten hat, er wollte ja erreichen, dass aufgrund des Vertrages niemand bietet, dann hätte er ja bis zum Sanktnimmerleinstag ohne Zahlung an die Bank Eigentümer bleiben können. Hier war es dann so, dass im ersten und auch im zweiten Termin niemand geboten hat, dann hat mich ein Sachbearbeiter der Bank angerufen (hatte mit denen vorher schon zu tun) und mich gebeten, mir das mal anzuschauen. Dann habe ich der Bank garantiert, dass ich die Summe x bieten würde und die Bank hat den dritten Termin beantragt, da war dann sonst kein Gebot und das wars. Googel mal "Anfechtung Gläubigerbenachteiligung" dann kannst Du lesen, wie man solch ungünstige Verträge anfechten kann.

    Generell kannst Du in der ZV nie sicher sein, dass nicht am Tag vor der Versteigerung noch - für Dich ungünstige - Mietverträge abgeschlossen werden, das ist halt das Risiko.

    Wenn die Wohnung in der ZV ist erkennst Du schon aus der Bekanntmachung, ob es sich um einen zweiten Termin handelt, dann gelten ja andere Grenzen für das Mindestgebot.

    Warum die Bank hier einen freihändigen Verkauf zu einem niedrigen Betrag anstrebt erschließt sich mir nicht, und zwar deshalb, dass hier der Eigentümer immer zustimmen muss. Außerhalb der ZV kann es ja keinen Verkauf ohne Mitwirkung des Verkäufers geben. Frag einfach mal den Makler oder die Bank.
     
  20. Gatti

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    Hallo Immobiliensammler,

    danke für deine Hinweise. Ich werde mal den Makler weiter befragen, auch zu den Hintergründen und hoffentlich komme ich über ihn an die betreibende Gläubigerbank. Aktuell ist nichts in der ZVG gemeldet über die Wohnung. Dein Einwand mit dem freihändigen Verkauf und der notwendigen Zustimmung der Eigentümerin leuchtet mir ein, denn nur daher gab es auch die Bilder von den Räumen der Wohnung (ohne Zustimmung der Eigentümerin wohl nicht so erfolgsversprechend). Es macht für mich irgendwo von den Zahlen wenig Sinn, warum die Bank keine Versteigerungsauktion forciert und warum die Eigentümerin da mitspielt. Glaube, dass da noch mehr an Fallstricken vergraben sind, aber allein wegen Hausgeldschulden wird sie das wohl nicht machen. In Köln gibt es ein Hochhaus mit ziemlich hohen Hausgeldern, wo kleine Wohnungen mit ca. 40qm auch über die Jahre regelmäßig in der ZVG ausgestellt sind, hier scheinen auch schlechte Vermietbarkeit und hohe Hausgelder den Garaus zu machen...
     
  21. Gatti

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    bin durch das Protokoll der letzten Eigentümerversammlung 2016 durch: die Eigentümerin war hier aufgeführt mit Rückständen aus der Instandhaltungsrücklage aus dem Personenblatt seit 2012. Hier ist ein negativer Saldo vorgetragen für 2016, sowie Zahlungen der Arge, die allerdings nur das Hausgeld betreffen, die monatlichen Zuführungen für IHR aus dem Wirtschaftsplan 2016 wird nicht erstattet. Jedenfalls kann sie das Rennen so nicht gewinnen, weil sich monatlich 50 EUR IHR-Zuführungen zu den offenen Hausgeldern gesellen. Aktuell sind 4 Eigentümer mit Zahlungen im Rückstand, daher wurde im Protokoll darauf eingegangen, dass für die Wohnungen unter Zwangsverwaltungen die IHR-Zahlungen bei zweimaliger Verspätung komplett als Jahresbeträge zu zahlen sind. Eintreibungen der Rückstände durch die Hausverwaltung per Anwalt wurde beschlossen. Dies scheint ein Ansammlung von klammen Eigentümern zu sein, wo die Hausverwaltung bereits mit Anwälten agieren muss. Wundert mich, dass nicht noch mehr Wohnungen dort zur Versteigerung stehen... Wie ist deine Einschätzung der Sache? Beim freihändigen Verkauf müsste ich die Hausgeldrückstände in Abzug bringen. Klar ist schon einmal, dass hier nicht mehr viel zu holen ist auf der Personen-Ebene...
     
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Vermarktung vor Vorsteigerung - mein Case

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