Vermietbarkeit von Reihenhäusern

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  1. RomeoZwo

    RomeoZwo Neuer Benutzer

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    Hallo Forum,

    allgemein ließt man ja, dass sich Häuser (EFH, DHH, RH) schlechter als Mietobjekte (Kapitalanlage) eignen als Eigentumswohnungen. Die Gründe, die mir dazu einfallen sind:

    - Höherer Grundverbrauch (Garten) der kaum im Mietpreis /m2 berücksichtigt werden kann.
    - Oft größer als Wohnungen (>120m2) und daher eingeschränkter Mieterkreis mit entsprechendem Einkommen.
    - Häuser werden lieber gekauft als gemietet - d.h. entsprechend solvente Mieter investieren lieber in Eigentum.

    Gibt es noch weitere Gründe, die gegen die Vermietung von Häusern sprechen?

    Konkret geht es um den Umbau / Sanierung eines alten Bauernhauses (Denkmal) am Rande einer Großstadt. Aufgrund unterschiedlicher Deckenhöhen im Gebäude, die tlw. auch erhalten werden müssen (Gewölbe) ist der Einbau von Wohnungen schwierig. Es würde sich anbieten das Gebäude in 4 Reihenhäuser zu teilen. Alternative ist der Verkauf und Re-Invest in ETW, wodurch aber nicht unerhebliche Kaufnebenkosten entstehen würden, die die Rendite ja auch schmälern.

    Vielen Dank schon mal für eure Meinungen!
     
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  3. Ferdl

    Ferdl Erfahrener Benutzer

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    Es ist kein Problem ein Haus zu vermieten, eher einen guten Mieter zu finden. Häuser ziehen gerne ein eher spezielles Mieterklientel an.
    Wenn dein Denkmal noch saniert werden muss (so hört sich das mal an) dann sehe ich da jedoch ganz andere Probleme auf dich zukommen.
    So eine Renovierung kann ganz schnell ein Fass ohne Boden werden, aber da werden sich sicher noch die Fachleute für Denkmalgeschützte Objekte zu melden.
     
  4. RomeoZwo

    RomeoZwo Neuer Benutzer

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    Hallo Ferdl,

    in welcher Art ist das Klientel speziell? Bei meiner 2 Zi. und 3 Zi. ETW hatte ich bisher immer zuverlässige und umgängliche Mieter (Glück gehabt!). Ist es beim Haus eher das anspruchsvolle Oberarztpärchen, dass jede Kleinigkeit moniert oder die mietnomadende Großfamilie?

    Die Sanierung übernimmt ein spezialisierter GU. Da hier bis auf die Aussenmauern wirklich fast alles neu gemacht werden muss, lassen sich die Kosten ganz gut abschätzen. Innen ist bis auf den Gewölbekeller (Sandstein) und das Gewölbe in ca. 1/4 des EG, laut Denkmalamt auch nichts anderes erhaltenswert.
     
  5. Andres

    Andres
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    Eher letzteres, wobei beides ein Stück weit am Problem vorbeigeht. Das Thema ist eher, dass im EFH die Neigung, die Mietsache wie ein Eigentümer zu nutzen, deutlich größer ist. Im durchschnittlichen Mietshaus kommt der Mieter kaum in die Situation, in seiner Wohnung mal kurz ein paar Wände rauszuhauen - im EFH merkt das der verwunderte Vermieter erst bei Auszug. Extrembeispiel, um den Punkt zu verdeutlichen ...

    Anderer klassischer Streitpunkt beim EFH: Gartenpflege (oder: Nicht-Pflege), Gartengestaltung. Das sind so Fragen, die sich bei bestimmten Wohnformen gar nicht erst stellen.

    Davon abgesehen leidet bei solchen Wohnformen oft die Rendite. Das ist aber ein Rechenexempel im Einzelfall.

    Zuletzt hat man ein noch größeres Klumpenrisiko, als bei anderen Immobilienprojekten.


    Das reduziert immerhin schon einmal das Klumpenrisiko und dämpft auch andere Probleme deutlich ab.
     
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  6. #5 ehrenwertes Haus, 21.05.2020 um 20:51 Uhr
    ehrenwertes Haus

    ehrenwertes Haus Erfahrener Benutzer

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    Das Problem bei der Vermietung von Häusern ist weniger das Mieterklientel, sondern häufig Probleme mit Mieterhöhungsvorhaben.

    Mieterhöhung mit Mietspiegel fällt raus, oder gibt es bei dir zufällig einen Mietspiegel der auch vermietete Häuser auflistet und einstuft?
    Nicht die Angebotsmieten von Portalen, sondern amtlichen Mietspiegel. Dieses Problem kann man umgehen mit Staffel- oder Indexmieten. Da diese Mieterhöhungsvarianten vielen Mietern nicht bekannt sind, stößt das oft auf Ablehnung. Dann gilt es Aufklärungsarbeit zu leisten, beim VM angefangen, jede Mieterhöhungsvariante hat ihre Vor- und Nachteile.

    Ein weiteren Problem ist oft die Gartenpflege. Da gehen die Vorstellungen von Mietern und Vermietern gerne in sehr verschiedene Richtungen. Das bringt zusätzliches Streitpotential. Mieter mit Gartenerfahrung wissen das die Pflege Arbeit und Zeit kostet, Gartenneulinge unterschätzen diesen Punkt leicht.

    Die Miethöhe hängt sehr stark von der Region ab. In einigen stadtnahen ländlichen Gebieten liegen die qm-Mieten für Häuser sogar über denen von Mietwohnungen. Der Trend geht trotzdem mehr zu Stadtwohnungen beim Mieten, außer man folgt dem Homegroomingtrend und möchte etwas Obst- und Gemüse anbauen oder einen Garten am Haus als Kinderrefugium, gerne mit Haustieren.

    Pappnasen kann man bei Wohnungs- und Hausvermietung gleichermaßen erwischen. Da hilft nur Augenauf bei der Mieterauswahl und lieber längeren Leerstand hinnehmen als mit Bauchgrummeln (nach Prüfen von Mieterangaben) vermieten.
     
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  7. Ferdl

    Ferdl Erfahrener Benutzer

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    Das trifft es recht gut zuzüglich nachhaltiger Gartengestaltung. Aktuell hat ein Mieter 3 t weißen Kies im Garten verbaut, war sicher teuer und mühselig aber ich wollte die Blumenbeete erhalten haben.
     
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  8. #7 Dr.ErichMüller-Kit, 21.05.2020 um 21:35 Uhr
    Dr.ErichMüller-Kit

    Dr.ErichMüller-Kit Benutzer

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    Ich kann dir nur abraten aus betriebswirtschaftlichen und zeitlichen Gründen. Es gibt keinen Hausverwalter, keinen Hausmeister, der bist Du! wenn z.B. die Heizung streikt ...usw.
    Solche Objekte erfordern viel Zeit und Geld, für den Doc ein NO GO.
    Und das bei noch erheblichen Nachteilen, wie meine Kollegen es bereits beschrieben.
     
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  9. Olbi

    Olbi Erfahrener Benutzer

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    Och, nööö, das stimmt so ganz sicher nicht.
     
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  10. RomeoZwo

    RomeoZwo Neuer Benutzer

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    Vielen Dank schonmal für alle Antworten.

    Das Klumpenrisiko würde wohl tlw. bleiben - ich würde max. 2 Reihenhäuser behalten und die anderen würden durch den GU/Bauträger vermarktet.
    Hausmeister und Gestaltung könnte geregelt werden, da die Häuser nicht realgeteilt werden könnten, sondern es quasi WEG in Reihenhausform mit gemeinsamer Heizungsanlage würde. D.h. hier ergibt sich auch die Möglichkeit der Hausverwaltung und des Hausmeisters.

    Die Gegebenheiten sind nur leider nicht so einfach für ein reines ETW Haus. Auch die Lage ist eher für Familien (KiGa/Grundschule 200m, Einkaufen 1km), Kneipen oder Nightlife gibt es nicht. Mit dem Bus in 10 min im Stadtzentrum und in 5 min an der Uni. Möglich wäre wahrscheinlich ein Konzept mit einem RH (zum Verkauf) und sonst 3-4 Zimmer ETW. Aber da soll sich jetzt der Planer mal Gedanken machen. Ich werde dann eher Richtung ETW statt RH argumentieren und auch diese als mein Invest bevorzugen.
     
  11. #10 Melanie123, 23.05.2020 um 12:45 Uhr
    Zuletzt bearbeitet: 23.05.2020 um 12:50 Uhr
    Melanie123

    Melanie123 Erfahrener Benutzer

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    Vor der Sanierung hoffentlich. Ich kenne mich mit Denkmal-AfA nicht wirklich gut aus, aber:
    https://www.iww.de/astw/archiv/--7i...mal-afa-beim-erwerb-nach-der-sanierung-f49672

    Falls das auch auf Dich zutrifft, würde ich spätestens jetzt den Gang zum Steuerbetrater antreten, der idealerweise auch viel Erfahrung mit Denkmälern hat.
     
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  12. Immofreundlich

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  13. #12 ehrenwertes Haus, 25.05.2020 um 08:52 Uhr
    ehrenwertes Haus

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    @Immofreundlich

    bitte richtig zitieren.
    Nicht eigene Kommentare in fremde Zitate einbauen.

    Welcher Mietspiegel enhält Angaben zu Reihenhäuser?
     
  14. Immofreundlich

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    Keiner der mir bekannt ist.
     
  15. #14 ehrenwertes Haus, 25.05.2020 um 10:27 Uhr
    ehrenwertes Haus

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    Dann erkläre bitte diese Aussage von dir, die du in ein Zitat von mir eingebaut hast, im Zusammenhang mit der Fragestellung des TE:
     
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  16. Immofreundlich

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    Der Mietenspiegel kann auch für Reihenhäuser herangezogen werden.
    Selbst der Mieterbund stimmt zu .
     
  17. #16 ehrenwertes Haus, 25.05.2020 um 18:05 Uhr
    ehrenwertes Haus

    ehrenwertes Haus Erfahrener Benutzer

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    Und das ist eine durch welches BGH-Urteil abgesicherte Pauschalaussage?

    Das mir zu dem Thema bekannte BGH-Urteil, macht da ganz klare Einschränkungen.
     
  18. Immofreundlich

    Immofreundlich Neuer Benutzer

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    Von wann ist denn das BGH-Urteil?
    Ich war mir da auch nicht sicher und habe mich vorher beraten lassen.
    Mir wurde in der Rechtsberatung mitgeteilt das ich den Mietenspiegel nehmen kann.
    Meine Mieterhöhung wurde auch vom Mieterbund geprüft.
    Meine Erhöhung war erfolgreich.
     
  19. #18 ehrenwertes Haus, 25.05.2020 um 19:00 Uhr
    ehrenwertes Haus

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    Eine Schwalbe macht noch keinen Sommer...
     
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