Vermieten ab wann sinnvoll?

Dieses Thema im Forum "Baufinanzierung" wurde erstellt von freeze, 20.07.2010.

  1. freeze

    freeze Neuer Benutzer

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    Guten Morgen,
    ich will mir eine ETW Kaufen und diese als Kapitalanlage vermieten.

    Die ETW würde 70.000€ kosten,
    davon wären 35.000€ Eigenkapital und 40.000€ Kredit(5 Jahre Laufzeit)
    Erzielbare Nettomiete liegt bei ca. 400€ im Monat (4.800€/Jahr)

    Gesamtaufwand:
    KP 70.000€ + ca. 5.000€ (Grundbuch etc...)
    Kredit 40.000€ + ca. 4.000 Zinsen

    79.000 € würde ich in 5 Jahren bezahlen, dadurch erreiche ich eine Rendite von ca. 6%.

    Wenn man da noch Steuern abzieht und evtl. Renovierungen, Mietausfall,.. rentiert sich das dann noch?

    Zu meiner Person:
    Ich bin 20, ledig, fest eingestellt, wohne z.Z. bei den Eltern und würde unter umständen nach min. 5 Jahren in die o.g. Wohnung einziehen.


    Wie denkt ihr darüber, will mich nicht gut gläubig darein stürzen, bin um jede Hilfe dankbar.

    MfG
     
  2. AdMan

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  3. #2 nobrett, 20.07.2010
    nobrett

    nobrett Erfahrener Benutzer

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    Von den Zahlen her funktioniert das schon einigermassen wenn keine weiteren Kosten wie Reparaturen anfallen und Du Dir die monatliche Zuzahlung zur Miete und die hohe Tilgung, die Du brauchst um alles in 5 Jahren abzubezahlen, leisten kannst.

    Du musst Dir halt überlegen was Du willst. Im Moment sind die Preise eher hoch weil sich alles auf Sachwerte stürzt. Eine Alternative wäre es 5 Jahre weiter zu sparen und dann erst was passendes für Dich zu suchen. In 5 Jahren kann einiges passieren wie Jobverlust, neue Partnerin, verlockendes Jobangebot oder neue Freundin und dadurch Umzugsbedarf. Und Du bist jung und hast das Leben noch vor Dir. Also gemach und better think twice.
     
  4. freeze

    freeze Neuer Benutzer

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    Vielen Dank Nobrett, die Monatliche Zuzahlung ist auch im falle eines Leerstandes der Wohnung kein Problem, wobei die Rendite darunter leiden würde. Eine Kasse für Leerstand/Renovierung steht als Reserve zur Seite.

    Die Mieteinnahmen werden ja auf mein normales Einkommen draufgerechnet und versteuert? Somit bleibt nur knapp die hälfte der Mieteinnahmen über, richtig? Also die Rendite würde sich fast halbieren?
     
  5. #4 Kristini24, 20.07.2010
    Kristini24

    Kristini24 Neuer Benutzer

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    Wie schon oben beschrieben, funktioniert Dein Rechenbeispiel, wenn alles gut geht. Allerdings solltest Du bei der Finanzierung die notwendige Flexibilität mit einbauen. Eine gute Übersicht zur Finanzierung von Vermietungen findest Du im hier. Es kann immer mal was passieren. Daher solltest Du auf jedenfall auch neben dem Kredit vielleicht eine Versicherung oder variable Verzinsungen mit in Deine Kostenkalkulation einbauen.

    Mit Gruß
     
  6. freeze

    freeze Neuer Benutzer

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    die Vermietung sollte quasi als 3. Standbein dienen,
    ich muss mich allerdings noch um anfallende Versicherungen kümmern bzw. informieren.
    Kann man , nach dem o.g. Beispiel, sagen dass "nur" eine Rendite von ca. 3 % bleibt?
     
  7. #6 nobrett, 22.07.2010
    nobrett

    nobrett Erfahrener Benutzer

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    Das volle Angstprogramm halte ich angesichts des geringen Finazierungsbedarfs und des hohen Eigenkapitals in diesem Fall nur für kostentreibend.

    Eine Berufsunfähigkeitsversicherung ja, aber komische Finanzierungsmodelle klar nein. Wenn die Wohnung in 5 Jahren bezahlt sein soll ein normales Annuitätendarlehen mit 5 Jahren Laufzeit und Sondertilgungsmöglichkeit zum aktuell günstigen Zins abschliessen und fertig.

    Zur Steuer: Ja, klar sind die Vermieteinnahmen Einkommen und erhöhen somit Dein zu versteuerndes Einkommen. Zum Ansatz gebracht werden grob gesagt Nettomieteinnahmen plus Betriebskosten minus auf den Mieter umgelegte Betriebskosten minus Abschreibung minus Zinsen und Geldbeschaffungskosten minus Instandhaltung.
     
  8. freeze

    freeze Neuer Benutzer

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    danke für die Antworten, stimmt meine Rechnung( auf 10 Jahre gesehen):

    Gesamtaufwand 82.200€
    Davon

    KP 70.000€ + ca. 5.000€ (Grundbuch etc...)
    Eigenkapital 30.000€
    Kredit 45.000€ + ca. 7.200€ Zinsen(435 € monatlichauf 120 Monate)

    somit würden sich die Mieteinahmen mit den Kredit+Zinsen gleichstellen,
    dh. ich Zahle solange der Kredit läuft keine Steuer auf Mieteinnahmen?

    Der Mieter würde den Kredit+Zinsen abzahlen, ich investiere mein Eigenkapital und
    evtl. Renovierungskosten(steuerlich absetzbar?), Leerstand.

    Die Mieteinnahmen(bzw. der abgezahlte Kredit) in höhe von knapp 52.200€(- Renovierung, Leerstand) wäre die effektive Rendite für 10 Jahre, richtig?
     
  9. #8 nobrett, 22.07.2010
    nobrett

    nobrett Erfahrener Benutzer

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    Nein. Im Lauf der Zeit wird der noch offene Darlehensbetrag durch die Tilgung kleiner. Dadurch verringern sich auch die anfallenden Zinsen. Die Differenz fliesst in die Tilgung, aber dadurch verringert sich von Jahr zu Jahr der absetzbare Zinsbetrag.

    Das ist einerseits gut, weil Geld was man nicht der Bank zahlt behält man in der eigenen Tasche - Tilgung fliesst ja auch sozusagen in die eigene Tasche.

    Andererseits finden viele Leute das aber schlecht, weil sie auf Geld das in die eigene Tasche fliesst Steuern zahlen müssen - logisch. In Deinem Fall bedeutet das, dass aus dem anfänglichen steuerlichen Nullsummenspiel ein Gewinn aus Vermietung und Verpachtung wird, auf den Steuern zu zahlen sind.

    Das ist alles nicht weiter verwunderlich, aber manche Leute denken da vorher nicht dran und wundern sich wenn das Finanzamt dann eine Nachzahlung verlangt.
    Aber nochmal: Das ist nur Steuer auf Geld das Du Dir (via Tilgung) in die Tasche gesteckt hast. Nur ist das Geld direkt zur Bank geflossen und Du hast es nie in die Hand bekommen.

    Langer Rede kurzer Sinn: Die Verhältnisse ändern sich im Lauf der Jahre und Du solltest dann das Geld flüssig haben um Deine Steuern begleichen zu können.

    Man kann das normalerweise ein bischen Steuern, indem man die Tilgung anpasst, aber Du hast da ja einen sehr aggressiven Ansatz und solltest das daher schon mitbedenken.
     
  10. freeze

    freeze Neuer Benutzer

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    aber meine Rate bleibt ja immer gleich?
    wie errechne ich das, was versteuert werden muss, nach tilgung?
     
  11. malloy

    malloy Erfahrener Benutzer

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    Du bekommst jedes Jahr eine Steuerbescheinigung von der Bank, in der auch der Zins- und der Tilgungsteil der gleichbleibenden monatlichen Rate für jeden einzelnen Monat des vergangenen Jahres aufgeschlüsselt ist.
     
Thema: Vermieten ab wann sinnvoll?
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