Vermieten einer Flüchtlingsunterkunft an Freie Träger der Wohlfahrt bzw. Jugendhilfe

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Block9, 17.03.2016.

  1. Block9

    Block9 Benutzer

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    Guten Tag,
    Ich bin Eigentümer einer ehemaligen Schule und stehe gerade im Gespräch mit dem Landkreis, der diese Schule gerne zur Unterbringung von unbekleiteten minderjährigen Flüchtlingen nutzen möchte (ca. 2000 qm Wohnfläche). Hierzu muss einiges umgebaut werden, was einen nennenswerten finanziellen Aufwand bedeutet. Der Landkreis würde einen freien Träger der Jugendhilfe als Betreiber in der Schule platzieren. Ich hätte den Mietvertrag mit dem Betreiber. Der Betreiber zahlt die Miete an mich und wird finanziert vom Landkreis. Laut Aussagen des Landkreises zahlt der Landkreis nur die ortsübliche Miete (5 € / qm) und nur mit begründeten Ausnahmen gibt es einen Zuschlag. Allerdings weiß ich auch, dass der Landkreis dieses Objekt wirklich gerne hätte...

    Die Investitionen um diese Schule zu einem Flüchtlingsheim umzubauen sind derart hoch, dass bei einem vorgesehenem dreijährigen Vertrag gerade so die Investitionen durch die Mieteinnahmen ausgeglichen würden. Also eher nicht lukrativ. Der Landkreis beteiligt sich nicht an den Investitionen, stellt aber die Einrichtung der Unterkunft.

    Jetzt frage ich mich, ob ich nennenswert die Kaltmiete erhöhen sollte (8-10 € / qm), oder ob ich zusätzlich zur 5 €- Miete eine Pro-Kopf-Tagespauschale anvisieren sollte (5€). Auch wenn das vom Landkreis in der Regel nicht gemacht wird.

    Hat hier jemand schon Erfahrungen gesammelt wie man an freie Träger vermietet?
    Bis dann und danke.
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Stimmt. Sinnvoll wäre das eigentlich nur, wenn eine Verlängerung des Vertrags denkbar ist und dir keine bessere Verwendung für das Objekt einfällt.

    Wer kümmert sich eigentlich um den Erhalt während der Nutzung? Welche Pflichten verbleiben bei dir?


    Für eine Vergleichsrechnung wäre die Kapazität der Einrichtung und die voraussichtliche Auslastung in Erfahrung zu bringen. Da letzteres schwer vorherzusagen sein wird und das Projekt wohl ohnehin am unteren Ende der Rentabilität zu liegen scheint, würde ich mich lieber für die Sicherheit entscheiden.
     
  4. Nanne

    Nanne Erfahrener Benutzer

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    Wie, sind die alle nackt? Meinst sicher unbegleitet.:lol
    Sonst kann ich leider nichts Hilfreiches beitragen, sorry.
     
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  5. #4 BHShuber, 17.03.2016
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    Hallo,

    welcher Landkreis ist das denn, bei uns zahlen die bis zu 25 € täglich pro Mann und Nase, die verscheißern dich!

    Gruß
    BHShuber
     
  6. Duncan

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    Das ist wie mit den Mieten und den Kaufpreisen. Wenn 5€ sein örtlicher Mietspiegel sind, dann wissen wir beide, dass es sich nicht um eine Adresse in München im Torkelbereich des Hofbräuhauses handelt.
    In den Niederungen der Ucker oder im Schatten der Peene findest Orte da ist der Deal gar nicht so schlecht, so gegenüber noch ein paar Jahren Leerstand und so schnell gehen die die jetzt hier sind nicht mehr und für die die gehen kommen andere...
     
  7. #6 BHShuber, 17.03.2016
    BHShuber

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    Hallo Duncan,

    ich glaub ich muss mal das bayerische Königreich verlassen und mich mal über die ausserbayerischen Gegenden informieren, wat n fünfer zahlst hier für m² Zeltplatz, hahahhaa

    Gruß
    BHShuber
     
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  8. Block9

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    Hallo,
    In Sachsen ticken die Geld-Uhren wohl anders.
    5-Jahres-Vertrag wäre da schon besser. Die Pro-Kopf-Pauschalen werden auch eher an die Betreiber gezahlt, was der Landkreis wohl auch machen wird. Ich jedoch bin nur der Vermieter des Betreibers.

    @Nanne: wie kommst Du auf "nackt"? Ich habe "unbekleitet" und nicht "unbekleidet" geschrieben...
    Sheldon würde sage: "Der Gag funktioniert nicht!"
     
  9. dots

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    Nanne, ich hab mich extra zurückgehalten. Das ist mir verdammt schwer gefallen, bei der Vorlage. Und dann fällst ausgerechnet DU mir in den Rücken ... tz tz tz ....
     
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  10. Andres

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    Nein, weil Sheldon (wie Chuck Norris) nie Fehler bei der Rechtschreibung macht.
     
  11. Block9

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    Stimmt. Ich meinte natürlich unbegleitete Minderjährige : ) Sorry.
     
  12. Andres

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    Gut, dann bin ich mal wieder die Spaßbremse, die Witze erklärt: Das unzweifelhaft falsch geschriebene Wort "unbekleitete" hat die gleiche Editierdistanz zu "unbekleidete" wie zu "unbegleitete". Es ist also witzig, sich das nicht gemeinte und offensichtlich nicht passende Wort auszusuchen. So, jetzt aber.

    Tante Google schlägt mir übrigens letzteres vor, aber das mag am Suchverlauf liegen. :90:
     
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  13. Nanne

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    Na ja, einer muß ja nörgeln, obwohl es hieß: "unbekleitet", hätte demnach heißen sollen/müssen:"unbekleidet.
    Stimmt so oder so nicht, Hauptsache meckern....:119:
     
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  14. Duncan

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    Da der Mieter ja eine Betreibergesellschaft werden soll, sollte man hier gar keinen Wohnraummietvertrag schließen sondern einen Gewerbemiet bzw. Pachtvertrag. Da Bist dann auch viel freier in der Ausgestaltung bzgl. Befristung und auch in der Miethöhe.

    Da wir als Firma im örtlichen Asylbewerberheim diverse Arbeiten ausgeführt haben, habe ich so persönlich so gar keinen Anreiz mich in so einem Projekt zu engagieren. Ich würde mein Geld an anderer Stelle anlegen.
     
  15. #14 Block9, 19.03.2016
    Zuletzt bearbeitet: 19.03.2016
    Block9

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    Hallo Duncan,
    würde es Dir etwas ausmachen noch genauer zu begründen, warum Du Dein Gekd nicht in einem solchen Projekt verwenden würdest? Was ist passiert, dass Du den Glauben an Mietverträge verloren hast?

    @BHShuber: die 25 € pro Nase und Tag zahlt der Landkreis aber an den Betreiber und nicht an den Vermieter, richtig?
     
  16. Block9

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    Eigentlich wollte ich für folgendes Thema einen eigenen Thread erstelken, aber mir wurde empfohlen, es hier zu platzieren.

    Bevor man eine Immobilie an den Landkreis vermieten kann, damit dieser diese Immobilie als Flüchtlingsunterkunft nutzen kann, müssen einige Umbauten vorgenommen werden (ehemalige Schule). Hinzu kommt, dass man mit einer starken Abnutzung der Immobilie rechnen muss. Ich kaufe die Immobilie, damit sie als Flüchtlingsunterkunft genutzt werden kann.

    Da die Nutzung als Flüchtlingsunterkunft von einer klassischen Nutzung einer Immobilie abweicht, plane ich nicht nur die ortsübliche Miete zu verlangen, sondern die Investitionen und auch die Abnutzung aufzufangen (eventuell auch den Kaufpreis?). Außerdem bin ich mir noch nicht sicher, was ich von dem vom Landkreis vorgeschlagenen 5-Jahres-Vertrag halten soll. Ich würde nur vermieten, wenn man einen Kündigungsverzicht über fünf Jahre in einen Mietvertrag aufnehmen könnte. Maximal jedoch sind ja nur vier Jahre und diese vier Jahre Kündigungsverzicht beginnen schon ab der Vertragsunterzeichnung, egal ob das vertraglich genannte Mietverhältnis erst ein halbes Jahr danach beginnt, weil ja die Umbauten zuerst fertiggestellt werden müssen.

    Jetzt zu den Zahlen:
    Ortsüblicher qm-Kalmietpreis: 5,00 €
    Wohnfläche Immobilie: 2200 qm
    Investitionen für den Umbau ca. 200.000 €
    Kaufpreis: 200.000 €
    Mietvertragsdauer: 5 Jahre

    Jetzt zu den Fragen:
    1) zu welchem qm-Preis vermiete ich korrekter Weise?
    2) wie kann ich den 5-Jahres-Vertrag sichern?
    3) kann man einen zusätzlichen Vertrag vor dem Mietvertrag abschließen, in dem man festlegt, dass es nach den getätigten Umbauten zu einer schlüsselfertigen Übergabe des Objektes und zur Unterzeichnung eines vierjährigen Mietvertrages kommt?
    4) Kann man in diesem Vier-Jahres-Mietvertrag bestimmen, dass es nach Abschluss der vier Jahre zu einem neuen Mietvertrag von einem Jahr kommt, der auch ein Kündigungsverzicht hat? Oder anders gefragt: wie sichere ich mir die 5 Jahre, ohne dass gekündigt werden kann?

    Ich bin gespannt auf Eure Antworten.
     
  17. Duncan

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    Ich habe gesehen wie dort mit der Einrichtung und der Installation umgegangen wird.
    Die Erstausstattung mit WC, mitteleuropäischer und südosteuropäischer Form aus Keramik wurde binnen des ersten halben Jahres zerstört und wurde danach mit Edelstahlkomponenten ersetzt, Duscharmaturen analog. Die Polizei hat mindestens 2 Streifenwagenbesatzungen dort zum Dauereinsatz postiert.
    Damit man schneller ins neu modernisierte Nachbargebäude kommt, kann man auch mal ein Sofa anzünden...

    Ich habe nicht den Glauben an Mietverträge verloren, ich halte die nur für ein solches Projekt für ungeeignet, das Risiko der mutwilligen Zerstörung bin ich nicht bereit zu tragen, das darf bitte der Betreiber solcher Einrichtungen machen. Dazu ist ein Pachtvertrag eher geeignet. Du investierst eine gute halbe Million (ja, ich habe deine Zahlen gelesen und komme zu der Schlussfolgerung) und hast ein Haus das einen stark beschleunigten Wertverlust erfährt, der dem langfristigen Leerstandes mindestens gleichkommt eher übersteigt. Die Nutzung hat nichts mit der klassischen Wohnungsvermietung zu tun. Daher haben hier meiner Meinung nach Wohnungsmietverträge nichts zu suchen.
    Zusätzlich der Staat (Landkreis) als Vertragspartner ist regelmäßig recht unerquicklich. Dein Gegenüber hat alle Welt der Zeit, wenn du schnelle Entscheidungen brauchst, dafür starre Fristen wenn du Flexibilität brauchst, du haftest mit allem was du hast, der Sachbearbeiter auf der anderen Seite hat keinerlei Risiko und jeden Monat überpünktlich seine Kohle auf dem Konto. Die Kaution wird regelmäßig nicht ausbezahlt sondern als Bürgschaft gestellt, was ihren Sinn und Zweck karikiert.

    Für die Kohle kaufe ich alternativ 6-7 ETW (MFH in der Größenordnung kaum wirtschaftlich zu finden) und habe jeden Monat mit wenig Stress und Aufwand ein kleines Zusatzeinkommen. Damit kann ich deutlich ruhiger schlafen.
     
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  18. Block9

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    Hallo Duncan,
    ich hätte noch erwähnen sollen, dass der Landkreis für alle mutwilligen oder fahrlässigen Schäden sowie Instandhaltungskosten aufkommt. Außerdem übergibt er angeblich die Immobilie bei Vertragsende wie er sie erhalten hat. Es klingt echt eigenartig, aber man könnte meinen, ich müsste mich um nichts mehr kümmern.

    Wie kommst Du auf eine halbe Mio?
     
  19. Duncan

    Duncan
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    Mit Kaufnebenkosten bist bei 425 nach Plan. Wenn du ~200.000 noch investieren musst, ist das Haus in einem Zustand der noch Überraschungen erwarten lässt, nun habe ich durchaus Erfahrung auf und mit dem Bau, Ausbau und Umbau und ich habe noch nie ein Bauvorhaben in der Größenordnung erlebt wo es keine Überraschungen und ungeplante zusätzliche Kosten gab, schon gar nicht bei älterer Substanz. Kommen gar noch Finanzierungskosten hinzu...
     
  20. Block9

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    Achso, ich dachte Du meintest eine halbe Mio statt der 200.000. Ja, ich weiß, Überrraschungen gibt es immer, auch wenn man einen Gutachter durchs Objekt gehen läßt. Fachanwalt für Immobilienrecht wäre wohl angebracht.
     
  21. Pitty

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    Was machst Du nach Ablauf der Zeit mit dem Gebäude? Das wird dann auch so eine Bauruine.
     
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