Vermieten trotz anstehenden Verkaufs - müssen Mieter informiert werden?

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  • Vermieten trotz anstehenden Verkaufs - müssen Mieter informiert werden? Beitrag #1

FaPaKo

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Hallo Zusammen, ich bin nicht nur Neuling in diesem Forum, sondern auch in der Welt der Immobilien.
Und zwar soll ich im Auftrag meiner Eltern deren Mehrfamilienhaus verkaufen (bzw. verkaufen lassen), gleichzeitig noch den vorhandenen Wohnungsleerstand vermieten.
(Kurz zum Hintergrund: meine Eltern mussten aus gesundheitlichen Gründen (bzw fehlender Barrierefreiheit) das Haus verlassen. Wegen sehr kostenintensiven Therapien und Rehabilitationsmaßnahmen brauchen meine Eltern wesentlich mehr liquides Kapital als das Haus abwirft. Daher ihr Wunsch, das Haus zu verkaufen. Bis das soweit ist, soll aber ihre alte Wohnung bestenfalls Mieteinnahmen generieren.)
Nun stellt sich mir aber die Frage: Muss ich potentiellen Mietern im Vorfeld ankündigen, dass ein Eigentümerwechsel in naher Zukunft ansteht? Mein Gewissen sagt mir, ich sollte es tun. Meine Sorge ist jedoch, dass sich dann niemand findet, da sie fürchten, von den neuen Eigentümern als erstes "herausgekündigt" zu werden. Da es ein großes Haus mit Gewerbeflächen und sechs Wohneinheiten ist, werden die potentiellen Käufer eher Investoren sein, die vermutlich kein Interesse haben werden, dort zu wohnen. Insofern wäre die Sorge "herausgekündigt" zu werden, vermutlich gar nicht so groß, aber man weiß ja nie, was Neueigentümer planen.
Dennoch würde ich gerne wissen, wie man da am besten verfährt? Gibt es da Herangehensweisen, die gesetzlich geregelt sind? Muss ich potentiellen Mietern dies im Vorfeld ankündigen oder kann ich sie bei dieser Entscheidung außen vor lassen? Gibt es Argumente dafür und dagegen? Ich will es auf jedenfall richtig machen, niemandem vor den Kopf stoßen, aber auch nicht mit Infos hausieren gehen, die noch intern sind.

Wie sieht es denn generell mit den Altmietern aus? Sie wohnen schon teilweise sehr lange dort. Wann muss man sie über den Hausverkauf informieren? Gibt es auch hierfür gesetzliche Vorlagen?

Ich danke euch für eure wertvollen Tipps.

Viele Grüße aus Köln
Fabian
 
  • Vermieten trotz anstehenden Verkaufs - müssen Mieter informiert werden? Beitrag #2
Andres

Andres

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Muss ich potentiellen Mietern im Vorfeld ankündigen, dass ein Eigentümerwechsel in naher Zukunft ansteht?
Nein.

Meine Sorge ist jedoch, dass sich dann niemand findet, da sie fürchten, von den neuen Eigentümern als erstes "herausgekündigt" zu werden.
Erstens haben wir in Deutschland einen ziemlich weitreichenden Mieterschutz. "Einfach so" kündigen ist nicht. Ein neuer Eigentümer könnte natürlich genau diese eine Wohnung selbst nutzen wollen, aber das halte ich aufgrund der geschilderten Umstände für weniger wahrscheinlich.

Zweitens sind die Zielgruppe von Kündigungen doch bevorzugt Altmieter, die zu Mieten aus dem letzten Jahrtausend wohnen, und Problemmieter, bei denen die Abnutzung der eigenen Nerven nicht mehr in Geld auszugleichen ist. Ein unproblematischer Mieter, der eine marktübliche Miete zahlt, wird damit wenig zu tun haben.

Drittens ist es für den Mieter fast schon eine Art Schutz, nichts vom anstehenden Eigentümerwechsel zu wissen, denn so bleibt immerhin noch die Argumentationsrichtung "vorhersehbarer Eigenbedarf" übrig.

Dennoch würde ich gerne wissen, wie man da am besten verfährt?
Da du überhaupt keine Erfahrung hast, würde ich die Wohnung leerstehen lassen. Bevor du dich nun damit befasst, wie man Mietinteressenten geeignet filtert, und am Ende doch den falschen aussuchst (was den Verkaufspreis drücken könnte!) oder konkrete Pläne des Käufers störst, ist Leerstand m.E. die bessere Option. Der neue Eigentümer kann die Wohnung dann nach seinen Vorstellungen vermieten, umbauen bzw. umnutzen oder selbst bewohnen.

Wie sieht es denn generell mit den Altmietern aus? Sie wohnen schon teilweise sehr lange dort. Wann muss man sie über den Hausverkauf informieren?
Müssen muss man überhaupt nicht. Sobald die Umschreibung im Grundbuch erfolgt ist (was so ziemlich das letzte ist, das im Verkaufsprozess passiert), gehen die Mietverhältnisse auf den neuen Eigentümer über. Der neue Eigentümer setzt die Mieter darüber in Kenntnis, was insbesondere aus Haftungsgründen (§ 566 Abs. 2 BGB) auch sehr im Interesse des alten Eigentümers ist.

Da ein möglicher Käufer wahrscheinlich einige Wohnungen besichtigen will, kommt man aber meist nicht umhin, den (oder wenigstens einigen) Mietern schon zu einem deutlich früheren Zeitpunkt mitzuteilen, dass ein Verkauf beabsichtigt ist.
 
  • Vermieten trotz anstehenden Verkaufs - müssen Mieter informiert werden? Beitrag #3

Ferdl

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Ich denke dass die leerstehende Wohnung eher Verkaufsfördernd ist.
Du solltest erst mal mit dem Makler reden der dass Haus verkaufen soll, ehe du vermietest.
 
  • Vermieten trotz anstehenden Verkaufs - müssen Mieter informiert werden? Beitrag #4

braut

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Da du überhaupt keine Erfahrung hast, würde ich die Wohnung leerstehen lassen. Bevor du dich nun damit befasst, wie man Mietinteressenten geeignet filtert, und am Ende doch den falschen aussuchst (was den Verkaufspreis drücken könnte!) oder konkrete Pläne des Käufers störst, ist Leerstand m.E. die bessere Option. Der neue Eigentümer kann die Wohnung dann nach seinen Vorstellungen vermieten, umbauen bzw. umnutzen oder selbst bewohnen.
Üblicherweise ist eine Immobilie mit Leerstand viel besser verkäuflich, wenn der nächste Eigentümer sie nach seinen Vorstellungen selbst nutzen oder umgestalten will.
Für manche Vermieter ist aber auch ein Kauf im vermieteten Zustand lieber, weil sie ihr Kapital anlegen wollen, ohne sich um Neuvermietungen zu kümmern.

Ich stimme @Andres zu, dass du sie besser leerstehen lassen solltest - wenn ein Verkauf in Sichtweite ist.
 
  • Vermieten trotz anstehenden Verkaufs - müssen Mieter informiert werden? Beitrag #5

FaPaKo

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Hallo @Andres @Ferdl @braut

sorry für die späte Antwort und herzlichen Dank für eure Einschätzung.

Da ich noch Makler sondiere und mit einigen in Kontakt stehe, habe ich auch dort bei einigen abgefragt, wie sie die Sache einschätzen.
Es gab Pros und Contras (für die vermietung spricht wohl "Leerstand vermeiden", "die Objektgröße ist eh für Investoren, die dort nicht wohnen wollen" und dagegen wohl "falls jemand doch einziehen will" und "bei der Vermittlung kann man potentiellen Käufern Mieterunabhängig eine "Musterwohnung" zeigen")
Daher bin ich immer noch sehr unentschlossen.

Mein Gedanke, dass Neumieter eher wegen Eigenbedarf herausgekündigt werden, lag zum einen in der kürzeren Kündigungsfrist (unsere Altmieter wohnen teilweise 10 bis 20 Jahre dort) und zum anderen, dass die leer stehende Wohnung tatsächlich eine sehr coole, große und mit Abstand die schönste Wohnung des Hauses ist :-)

In der Nachbarschaft hat sich der Leerstand herumgesprochen und Anfragen sind daher bereits genug da. Bis das Haus endgültig verkauft ist, wären das wirklich tolle Zusatzeinnahmen, die meine Eltern dringend gebrauchen.
Und da ich bisher mit den Konditionen der bisherigen Maklerangebote noch nicht zufrieden bin, kann sich der Verkauf noch etwas hinziehen. Auch wenn ich glaube, dass die Konditionen der Makler eh alle ähnlich sind.

Ist daher ein bisschen OffTopic: Die Postbank hat uns schon signalisiert als Makler bereitzustehen. Wie steht ihr zu solchen Maklereien? Ich bin da einerseits sehr skeptisch (ist ne Bank, sicherlich hohe Provision, ...), andererseits kann ich mir sogar vorstellen, dass sie solvente Großinvestoren schneller an der Hand hat als ein ortsansässiger Makler.

Beste Grüße aus Köln
Fabian
 
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Duncan

Duncan

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Daher bin ich immer noch sehr unentschlossen.
Ich kaufe grunds. nur zum Investieren. Für mich stellt jeder bestehende Mietvertrag einen Makel dar, der zwingend Preisabschlag erfordert. Ich habe umfangreiche Erfahrungen mit mitgekauften Mietern, nur sehr selten gute.
Bis das Haus endgültig verkauft ist, wären das wirklich tolle Zusatzeinnahmen, die meine Eltern dringend gebrauchen.
Brauchst du die paar hundert Euro so dringend, um auf 20-30 Tausend € zu verzichten? Dann vermiete!
Die Postbank hat uns schon signalisiert als Makler bereitzustehen. Wie steht ihr zu solchen Maklereien?
Wer mit der Postbank Bankgeschäfte tätigt, ist doch eh mit dem Klammerbeutel gepudert. Sorry, ich habe nur Erfahrungen mit etwas über anderthalb Dutzend (in Deutschland zugelassenen) Banken, aber die Postbank war die mit Abstand schlechteste von den Konditionen, dem Fachwissen und dem Service her.
 
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Hutchinson Hatch

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Ich persönlich würde ebenfalls leerstehen lassen. Die paar Kröten wiegen den potentiellen Ärger nicht auf. Oder willst du zu einem möglichst hohen Preis verkaufen, sodass sich der Verkauf über mehrere Monate hinziehen könnte?

EDIT: Solche Häuser könnten in den nächsten 2-3 Monate sehr gefragt sein, da die Auswirkungen des Ukraine-Krieges auf den hiesigen Immobilienmarkt noch gar nicht absehbar sind. Da dürften leerstehende Wohnungen zusätzlich behilflich sein.
 
  • Vermieten trotz anstehenden Verkaufs - müssen Mieter informiert werden? Beitrag #8

Melanie123

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dass die leer stehende Wohnung tatsächlich eine sehr coole, große und mit Abstand die schönste Wohnung des Hauses ist :-)
Da wären auch die objektiven Kriterien interessant.
Es gibt schon einen Markt für MFH mit toller leerstehender Vermieterwohnung. Dazu müsste man viel mehr wissen.
Wäre das Haus jetzt auch in Köln (oder einem ähnlich angespannten Markt) ist ein MFH mit einer Wohnung Selbstbezug eine Alternative zu einer schwer zu bekommenden Mietwohnung oder einer überteuerten ETW.

Deine Frage richtet sich ja mehr an die Profis aus diesem Forum, so dass da eher keine repräsentativen Antworten zu erwarten sind.
Als ich Kleinvermieter 2019 nach einem Haus in Deiner Größenordnung gesucht hatte, hatte ich schon im Blick, ob es da eine schöne Eigentümerwohnung gibt. Für mich als Option, für andere sicher ein "mein Eigentum durch Mieter finanzieren"-Konzept. So war es bei den Verkäufern meines Hauses, die das Haus 15 Jahre zuvor erworben hatten.

Verkauft man dann als "Eigentümerwohnung freistehend" und "kann sofort vermietet werden/Mietinteressenten vorhanden"
 
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