Vermieten vs. Verkaufen

Dieses Thema im Forum "WEG - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von ductom81, 19.06.2014.

  1. #1 ductom81, 19.06.2014
    ductom81

    ductom81 Gast

    Wir haben 2010 ein Reihenendhaus gekauft für einen relativ geringen Preis. Wir möchten es jetzt aus verschiedensten Gründen nicht mehr selbst bewohnen und überlegten zu verkaufen. Aus dem Verkauf könnten wir sehr wahrscheinlich sogar mit Gewinn rausgehen, trotz Vorfälligkeitsentschädigung und Restschuld (Spekulationssteuer entfällt, weil Selbstnutzung). Jetzt überlegen wir ob verkaufen der schlaueste Weg wäre und sind auf das Thema vermieten gekommen.

    Die zu erzielenden Mieteinnahmen sind fast doppelt so hoch wie die Kreditraten für den offen Kredit auf das Objekt. Ich kenne mich da leider noch wenig aus was die ganzen Bestimmungen fürs vermieten angeht, insbesondere Finanzamt.

    Die Kernidee ist also mein eigenes Haus vermieten und mit den Mieteinnahmen mindestens den Kredit tilgen (also +-0) oder aber sogar monatlich einen Gewinn generieren. Für uns selber soll ein neues Haus gebaut werden.

    Bin ich so grundsätzlich auf dem richtigen Weg?
     
  2. AdMan

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  3. #2 Bürokrat, 19.06.2014
    Bürokrat

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    Je nach Lage und Einkaufspreis kann sich die Vermietung eines EFH´s durchaus rentieren, in eurem Fall - Neubau, vermutlich wieder kreditfinanziert wenn ihr das letzte noch nicht abbezahlt habt - meine ich aber besser Verkauf, sonst habt ihr die Kreditraten für 2 Häuser an der Backe wenn mit der Vermietung etwas schieflaufen sollte.

    Vermietung ist ein riskantes Unternehmen, dessen muss man sich klar sein. Gewinne aus Vermietung und Verpachten erhöhen die eigene Steuerprogression, es handelt sich nicht um Kapitaleinkünfte!
    Jedoch können Kreditraten, AfA und Instandhaltungen vom Gewinn abgezogen werden.
    Das Thema Vermietung ist jedoch viel zu weitläufig als dass man ohne konkrete Fragen hier antworten könnte.

    Zu wieviel % wollt ihr den Neubau denn Fremdfinanzieren?
    Wie hoch ist die Kreditrate+Tilgung für das jetzige Haus (Restschuld?), wie hoch die erzielbare Kaltmiete?
     
  4. #3 ductom81, 19.06.2014
    ductom81

    ductom81 Gast

    Restschuld ca. 106.000 / monatliche Kreditbelastung ca 650€

    erzielbare WARMmiete liegt bei ca 1100€


    neubau/neukauf hätte einen fremdkapitalanteil von fast 100%
     
  5. #4 Bürokrat, 19.06.2014
    Bürokrat

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    Hm, wenn die Warmmiete bei 1100 liegt liegt die Kaltmiete vielleicht bei 850, dann bist du schon weit vom doppelten der kreditbelastung weg. In deiner Situation mit Neubau zu fast 100% FK würde ich verkaufen, sonst hast du über 400.000 Schulden an der Backe und zahlst di vermutlich noch 30 jahre ab. Die Zinsen werden auch nicht ewig so niedrig sein und die zinsbindung keine 30 jahre laufen. Auch kannst du Kaltmiete nicht einfach als selbstverständlich annehmen, es kommen Sanierungen, schlechte Mieter und plötzlich können Kosten von 10 und mehr TEUR auf dich zusätzlich zukommen.

    Ein verkauf ist normalerweise das letzte was ich machen würde aber in der Situation halte ich es für sinnvoll, insbesondere wenn sich für das Haus mehr als 200.000 erlösen lassen.
     
  6. #5 ductom81, 19.06.2014
    ductom81

    ductom81 Gast

    ein verkauf KANN ca. knappe 100.000 Gewinn erzielen wenn ich mir den Markt so ansehen
     
  7. Andres

    Andres
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    Irgendwann lege ich mir dafür noch einen Textbaustein an.

    Man sollte keinesfalls mehr als 80 % des Beleihungswertes finanzieren, besser nur 60 %. Andernfalls zahlst du zwei Häuser: Eines für dich, eines für die Bank. Außerdem bekommst du mit zwei laufenden Finanzierungen sehr wahrscheinlich ohnehin schon schlechtere Konditionen, da dein (Haupt-)Einkommen nicht als Sicherheit für beide dienen kann.

    Die Rechnung, was man aus der Vermietung eigentlich erlöst, hat Bürokrat ja schon begonnen. Ich setze das einfach mal fort, wenn auch ohne konkrete Zahlen, weil dafür Angaben fehlen: Von den 850 ist eine angemessene Rücklage für Instandhaltung und Reparaturen zu bilden, Leerstand und Zahlungsausfall, danach noch die Steuer. Vermutlich wird noch mehr als die Kreditrate übrig bleiben - aber vom Doppelten kannst du dich verabschieden.

    Der wesentliche Komplex ist außerdem nicht das Steuerrecht (im schlimmsten Fall übergibt man das einem Steuerberater und damit ist das Thema erledigt), sondern das Mietrecht und die Betreuung der Immobilie. Kann man natürlich auch einem Profi (Hausverwaltung) übergeben, kostet aber alles Geld ...


    Wie sich die Lage für mich im Moment darstellt, würde ich sagen: Reihenhaus verkaufen, Erlös ins Eigenheim stecken, dadurch eine Finanzierung zu guten Konditionen erzielen. Während das Eigenheim abbezahlt wird, kann man sich ganz entspannt Gedanken machen, was man danach mit seinem Geld anfängt.
     
  8. Duncan

    Duncan
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    Da mir drei Reihenhäuser für einen Appel und ein Ei angeboten worden sind hab ich das mal für mich durch gerechnet. Ich kam zu dem Schluss das Reihenhäuser alles andere als eine gute Rendite abwerfen. Der Input ist zu hoch im Verhältnis zum Risiko. Der Wert für den Einzelmieter ist zu hoch, wenn einer ausfallen sollte.

    Und selbst die 60% sind mir schon zu viel. Am liebsten zahle ich Bar aus Kasse.

    In der beschriebenen Situation rate ich dazu die Kredithöhe maximal zu reduzieren. D.h. Verkauf des Reihenhauses zu möglichst hohem Preis und daraus einen möglichst großen Teil des neuen Hauses finanzieren. - Euer neues Haus soll nicht zufällig ein Häuschen in der Pampa für kleines Geld sein? :verrueckt008:
     
Thema: Vermieten vs. Verkaufen
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