Vermieter erstellt keine NK/BK-Abrechnung - Will nun aber die Vorauszahlung erhöhen..

.. Was tun?

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Hallo, ich bin Armin und komme aus Düsseldorf.

Das Mietverhältnis besteht seit 01.12.89 und besteht weiterhin bis Heute.

Ich habe vom Vermieter über all die Jahre keine Abrechnung zu Gesicht bzw. vorgelegt bekommen.
Mehrere Aufforderungen meinerseits über all die Jahre brachten nichts.

Mehrmals musste der Mieterverein hinzugezogen werden da zum damaligen Zeitpunkt unsere
Warm-Wasser-Versorgung (Gasetagenheizung - Kombi) nicht mehr gegeben war, wurde damals schon
genauso wie es Heute noch der fall ist (Das gerät ist schon wieder Kaputt) über den Mieterverein der VM angeschrieben eine entsprechende
Abrechnung zukommen zu lassen.

Ich muss hierzu noch erwähnen, das der MV damals für 4 Personen galt, und im MV zu DM Zeiten mit 50,00 DM festgehalten wurde.

Dies entspricht 25,56 €.

Meine Kinder sind ausgezogen und somit lebe ich mit meiner Frau seit Anfang 2011 alleine.

Demnach ist für 2 Personen abzurechnen. (51,12 €)

Im Mietvertrag ist durch den VM angekreuzt worden, welche Kosten abzurechnen sind.

Seit Juni diesen Jahres Bombadiert der VM mich über dessen RA das ich Höhere Vorauszahlungen leisten soll.

Mein Anwalt hat dem VM schon mehrfach angeschrieben das bereits in der vergangenheit er angeschrieben wurde
eine entsprechende Abrechnung zu erstellen, und mir zukommen zu lassen und dies bis heute nicht geschehen ist.

Nun ist es so, das der Vermieter es nun in erwegung ziehen möchte, und mir die Fristlose Kündigung aussprechen will.

Der VM hat mir schon mehrmals gesagt:

"Ja, wie sie wissen [...] Kosten enorm gestiegen [...]"

So seine Begründung.

Genau diese Begründung hat er mehrmals Schriftlich auch dem Mieterverein zu kommen lassen, die das
ganze Gähnend bei seite gepackt haben.

Weiter wurde der VM dann angeschrieben, das er eine Aufstellung machen muss und ich nun endlich klarheit wünsche.

Es Fruchtet alles nichts, denn weder der Mieterverein, noch mein RA bekommen es hin, das der VM nun endlich seiner Pflicht nach kommt.

Mehrmals habe ich den Mietvertrag durchstöbert, und ich habe ein "Stolperstein" (So empfinde ich das)
Entdeckt, dem man Folgendes Entnehmen kann:

§4 - Miete und Nebenkosten
Abs. 3.:

Für die gemäß Ziffer 2 anfallenden Nebenkosten/Betriebskosten wird eine Vorauszahlung von z.Zt. 50 ,- Person DM
monatlich mit jährlicher Abrechnung vereinbart.

Dann ist da noch nen Abschnitt wegen Heizung und Warm wasser, aber das läuft. Sep. (Stadtwerke).

Und Jetzt kommt der "Stolperstein" für mich:

Im Fall einer Erhöhung oder Senkung der Kosten kann der Vermieter die monatliche Vorauszahlung angemessen neu festsetzen.

Und ab hier scheiden sich die Geister.

Ich habe mich im Netz bezüglich dieser Thematik viel angelesen.
Dabei fand ich mehrfach einen Hinweis, das wenn der VM die Betriebskosten bzw. die Vorauszahlungen
Anheben möchte, dann muss er das Begründen. - Bis hier hin sagt auch mein RA das dies auch so Korekt ist.

Begründen müsse der VM es anhand einer Abrechnung, und diese kann/darf leicht "ungenau" sein. - Und das meint sofern ich die jeweiligen BGH Urteile verstanden habe das BGH.

Insgesamt sagt der VM nur, es haben sich in all die Jahre die Kosten gesteigert.
Er müsse soviel zahlen und und und.

Nun will er es haben, das wir über 30 € mehr als Vorauszahlung leisten sollen.

Sprich Statt 51,12 € [1p = 25,56 €] - nun 90,00 € (1p = 45,00 €).

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Ich und meine Frau haben den Verdacht das der VM nicht in der Lage ist eine Nebenkostenabrechnung
zu erstellen, weil er die Verbräuche der einzelnen Wohneinheiten incl. einer Gaststätte - Sprich "Gewerbe"
nicht umrechnen kann.

Wir haben in der Wohnung keinen Wasserzähler und in den anderen Wohnungen gibt es ebenfalls
keine Zähler, da habe ich mich schon erkundigt.

Im Hause haben wir Jahrelang neue Mieter kommen und gehen sehen das u.a. meine Frau einige Nachbarn
angesprochen hat was diese an NKV zu zahlen hätten.

Als mir meine Frau dann berichtet hat was die anderen Zahlen müssen, musste ich mich erst einmal setzen.

Die 3 Hauptwohnungen - Sprich Haupthaus:

1E - knapp 150,00 € [3p - Wobei immer wieder gesagt wird 2p, aber dort lebt noch der Sohn [10 jahre alt]]
2E - Wir - 51,12 € [2p]
3E [Dachgeschoss] - 180,00 € [4p]

Anbau gebäude NKV [E3 ebenfalls Dachgeschoss] - 65 € [1p]

Und jetzt kommt der hammer...

Die Wohnungen des Haupthauses haben alle 86 qm² und die Wohnungen des Anbaus ca. 35-40 qm².

Als der VM iwann davon erfuhr, das wir uns mal erkundigt haben was die anderen so Zahlen und ob
diese denn Abrechnungen erhielten und natürlich auch hier keine abrechnungen erstellt wurden
hat der VM damals dem Mieterverein sowie Heute noch meinen RA angeschrieben das
wir uns im Hause erkundigt haben, und wir dabei erfahren haben sollen, das die Kosten alle Gleich bemessen
wären, und das es im Hause ja so üblich sei.

Tja, Warum driftet das dann alles so wahnsinnig auseinander?

Mein Anwalt sagt, das ich den höheren anteil [eben die geforderten 30 €] nicht zahlen soll.

Der VM sieht darin eine Verweigerung und droht jetzt mit Fristloser Kündigung
wenn ich nicht Bald hinginge, und auf seine Vorderung einginge und die Höhreren kosten endlich zu Zahlen habe.

Der VM ist unbelehrbar und ihm sind die Gesetze sowas von egal.

Was für möglichkeiten könnte ich hier ausschöpfen das man den VM doch noch eingelenkt bekommt
entlich mal eine Abrechnung zu erstellen?

Der Mieterverein und mein RA sind beide daran kläglich gescheitert hier nun für Klarheit zu sorgen.

Ich möchte ja lediglich auf mein Recht Pochen, denn im MV steht es rin, das es eine Abrechnung zu geben hat.

Aber er erstellt sie mir nicht.

1x von mir - 2x Mieterverein - 2x RA

Sprich 5x wurde dazu aufgefordert eine entsprechende Abrechnung zu erstellen.

Wie oft muss ich noch Bitte Bitte machen um endlich mal das zu bekommen was ich möchte?

Nämlich eine Abrechnung, wie Vertraglich vereinbart.

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Ich bin gerne Bereit eine entsprechende (Angemessene) Zahlung vor zu nehmen.
Aber aus irgendwelchen, völlig aus der Luft gegriffenen Forderungen sehe ich es nicht ein
das ich hierbei etwas Zahlen soll.

Vor allem nicht mal Dokumentiert etc.

........

Wie sieht es daher aus, kann der VM hier dennoch eine FRISTLOSE Kündigung aussprechen
mit der Begründung, ich zeige mich Stur und Hardnäckig, und würde die Volle Zahlung "Verweigern"?

Ich Verweigere es nicht Absichtlich, ich will ja Zahlen, aber ich sehe es nicht ein.

Über 20 Jahre nie eine Abrechnung etc. und dann will er eine erhöhung haben.

Welche möglichkeiten [Ausser eine andere Wohnung zu suchen, was wir eh schon vor haben
da selbst der Hausfrieden im Haus durch den VM so massiv gestört wird, das es nicht mehr hinnehmbar ist
hier weiter Wohnen zu bleiben]

Die nachbarn unter uns haben obwohl sie nur 2 jahre hier lebten so viel Stress mit dem VM, das es min. für "Gefühlt" 50 Jahre ausgereicht hätte, was die an Stress untereinander hatten.

Geht mich in sofern ja nichts an. Aber wenn die Nachbarn von sich aus an kommen, und mit uns Offen darüber sprechen
dann brauch ich daraus ned wirklich nen Geheimnis machen, zumal ich es ohnehin mehrmals mitbekommen
habe wie hier die Fetzen flogen, weil der VM so ein Brüllaffe ist, das gleic das Ganze Haus davon erfahren muss was ab geht.


Kann der VM wirklich her gehen und FRISTLOS Kündigen?
Ich würde mal sagen Nein, mein RA + Mieterverein sagen auch nein.

Geht man von Juni aus bis Heute dann wären es um die 175,00 € wo der VM meint die wir ihm Schulden würden.
[35 *5]

Miete zahlen wir auch immer Pünktlich und auch sonst so wie immer verhalten wir uns ruhig.
Haben mit den Nachbarn im Hause keinen krach, ganz im gegenteil, man kennt sich mitlerweile ganz gut
dutzt sich, und tauscht sich aus, wer wo wie welche probs mit dem VM hat.

Dafür sorgt der VM für reichlich Zündstoff, und zerquatscht die ganze Nachbarschaft, und behauptet dinge über uns
die nicht stimmen.
Und ansich sagt er zu jedem der Hause wohnt, hat er was auszusetzen.

Wenn man das Haus verlässt, dann wird mit dem Finger auf einem gezeigt, und dann hört man von den Passanten draussen
guck dir mal die an, da sind die Zahlungsverweigerer etc.

Diese Aktion zielt nicht nur auf mich und meine Frau ab, sondern bezieht sich auf alle Mieter des Hauses.

Wie kann man sowas unterbinden?

Der Vermieter wohnt [Gott sei Dank] nicht mit im Haus.

Ich muss nun die Woche mal mehrere Beratungsstellen aufsuchen, um sich anderweitig wenn Hilfsweise
"Amtlicher"-Seits Hilfe genommen werden.

Wiegesagt, in all den Jahren hat er Nie eine Abrechnung erstellt.

Dann hat er sich mal Verquatscht, weil er mit meinen Nachbarn redete und da hat er gesagt
das er für uns keine Abrechnung erstellen würde, weil da ohnehin "Nachzahlungen"
ZITAT: Klein Klecker Beträge raus gekommen seien, und die hat er dann selbst aus eigener Tasche bezahlt und daher keine Abrechnung erstellt... Zitat Ende..

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Da hier im Haus Gewerbe ist, und ich mich damit nicht auskenne, wie läuft das dann von der Berechnung für
die NKV ab?
Zu erwähnen sei hier noch, die Gaststätte nutzt auf gesamter Fläche so Breit wie das Haus ist aus, um
Stühle und Bänke aufzustellen.

Dadurch muss noch mehr die Str. Gereinigt werden etc. hat also schonmal den höchsten verbrauch was diese
Kosten angeht.

[Das hat man mir als "Laie" erklärt, ich weiss nicht ob das stimmt!?]

Aber wie muss denn sowas Normal aussehen, um die Kosten entsprechend zu verteilen?

Ich weiss nur das es im Haus 2 Wasseruhren gibt.
1 Hauptwasseruhr und dann etwa einem halben Meter nach einem "T" stück kommt eine Weitere Uhr, dessen
Leitung gerade wegs IN die Gaststätte verläuft.

Wenn nun also der Wasser verbrauch "BE"-Messen werden soll [Für die Wohneinheiten]
Dann muss die Hauptuhr abgelesen werden.

Da aber Haus + Gaststätte an der Leitung hängt, muss nun der Wert der Uhr von der Gaststätte entnommen werden
und dann bei der Hauptuhr abgezogen werden, damit der Wasserverbrauch NUR für das Haus bemessen wird.

Wie will man denn dabei bitte wissen, wieviel an Wasser tatsächlich verbraucht wird?

Wie ich schon sagte, in den Wohnungen gibt es keine Wasser uhr.

Wenn wir mal im Urlaub sind, sind wir 1 Monat nicht daheim.

Der Wasserverbrauch ist aber dennoch vorhanden, durch die Nachbarn.

D.h. bin ich nicht da, und die anderen verbrauchen so viel wasser, dann muss ich das mittragen
ob ich will oder nicht.

Genauso wie für alle anderen Laufenden Kosten wie Müll etc, da die Tonnen z.b. eh jeweils 2x in der Woche geleert
werden.

Tut mir leid das es viel Text ist aber kürzer hätte ich es nicht machen können, da man auch die
Hintergründe hierzu kennen muss, um zu verstehen was los ist.

Seit mir daher bitte nicht Böse, denn es ist für mich das Erste mal das ich mich jemals an ein Forum wende.
Bisher habe ich mich immer an den Mieterverein und meinem RA gewendet
aber selbst die wissen inzwischen auch kein rat mehr.

Lieben Gruß
Armin aus Düsseldorf

PS: Über einige Hilfestellungen oder Vorschläge wir ihr weiter vor gehen würdet, würde ich mich sehr freuen.
Ich weiss so langsam nicht mehr was ich noch machen soll, da die ganze sache ich Psyschich sehr belastet
und ich schon mehrere zusammenbrüche erlitten habe, und diverse schlaflose Nächte.

Bin für jeden Vorschlag offen.

 

Hi Armin K. aus D.,

begründen könnte der Vermieter eine Erhöhung der NK-Vorauszahlung meines Wissens auch anders, nur steht dagegen:

Das kann gut sein, nur ist das ja nicht dein Problem.

Das stimmt so sehr wahrscheinlich nicht. Ich denke beide Parteien hier Wissen wie die Rechtslage aussieht, nur der Mieterverein vertritt eben deine Interessen, der Anwalt vom Vermieter die des Vermieters.

Wenn der Vermieter diese Abrechnunge nicht erstellen will, zwingen kannst du ihn nicht !
Aber siehe Post von Heizer:

Der Vermieter kann nur Kündigen, wenn er einen gültigen Kündigungsgrund hat bzw damit er vor Gericht ggf auch damit durch kommt. Aber dazu müsste der Vermieter belegen, das hier eine Forderung besteht. Und das kann er ja nicht, da er ja keine Betriebsendabrechnungen erstellt.

Erstmal auf deinen Standpunkt bleiben und auf deinen Mieterverein hören. Wenn dir der Stress im Haus zu viel ist, dann bleibt dir leider nur ggf. Umziehen übrig.

Ist ja sein gutes Recht, nur darf dann sich der Vermieter jetzt auch nicht beschweren.

Wie das genau mit Gewerbe und Wohnung ist, kann ich nicht sagen.

Aber bei reinen Wohnraum muss nicht zwangsläufig in jeder Wohneinheit das Wasser gemessen werden. Je nach dem "wie" das im Mietvertrag geregelt ist, kann das auch nach m2, Personen, ect abgerechnet werden.

Das spielt erstmal keine Rolle. Auch die Müllgebühren, Versicherungen, ect werden fällig wenn ihr im Urlaub sein.

 

Hallo Zusammen.

Das bestätigt ja nunmehr wie ich bereits seit einiger Zeit herausgefunden habe ohne
RA/MV Hilfe das der VM in jedem Fall eine Steigerung begründen muss.

[Hat er bisher Mündlich, und das selbe Schriftlich als Erklärung (2 Din A4 Seiten) viel blabla, aber keine Kostenaufstellung an den Mieterverein]

Und das BGH sieht hierzu ja vor, das er es mittels Abrechnung begründen muss.

Mit dem VM lässt sich nicht reden, er meint er sei im Recht, und fordert über dessen RA die höheren BKV ein.

Das ich die BKV gänzlich einstellen "darf" ist an sich auch eine recht Gute Option, und das habe ich mehrmals
versucht in Betracht zu ziehen, nur dann ist das gemeckere von ihm ohne hin noch größer als jetzt schon.

Zumal der Mieterverein mir peinlichst davon abgeraten hat die Zahlung einzustellen.
Mein RA meinte dazu das selbe, rät ebenfalls ab.

Ich habe dem RA nichts davon gesagt das der MV hier auch nein sagt.
Diese Äußerung kam unabhängig des MV.

Wenn ich so hin und her überlege, und das habe ich, und man geht von 2009 + 2010 aus:

2009 - 945,72 €
2010 - 920,16
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1.865,88 €

Das müsste der VM uns zurückzahlen.

2011 ist noch nicht berücksichtigt.

Wäre das der Fall, dann kommen nochmal

715,68 € oben drauf, wo man bei einer ges. Rückzahlung von 2.581,56 € raus käme.

Also Bestenfalls für 2009 + 2008 würde das klappen.

Das die Beträge so unterschiedlich ausfallen, liegt an jeweiligen Auszüge unserer Kinder.

Aber jetzt hab ich mal ne Allgemeine Frage, weil mein Cousin mich diesbezüglich Kopfschmerzen über die Sache bereiten lässt.

Mein Cousin sagt, das der VM wenn er die Rechnung doch noch erstellen würde (Nachträglich)
und man von "Jahr" "X" ausgeht, und der VM stellt dabei fest, das er schon viel viel früher hätte was machen können
und sich dabei herausstellt, das die Kosten unlängst hätten "Angeglichen" werden müssen
Kann der VM das dann quasi "Einfordern" wenn er seine "Hausaufgaben" nicht ordentlich macht?

Mein Cousin sagt bis 3 Jahre könnte der VM selbst einfordern, wenn irgendwie in der Berechnung
heraus kommt, das mehr zu zahlen wäre, als das, was wir im Augenblick zahlen.

Kann das irgendjemand bestätigen??

Das macht mich Konfuse.

Grüße
Armin K. aus D

 

Hi Armin K. aus D,

ich versteh deinen Beitrag jetzt nicht ganz. Wenn der Vermieter jetzt nachträglich eine NK-Abrechnung erstellt zB für das vergangene 3.Jahr, dann gibt es zwei Möglichkeiten bei der Abrechnung:

• Falls Guthaben auskommt, muss er es ausbezahlen
• Falls Forderungen auskommen, kann er nachträglich nicht mehr einfordern.

Grundlage dazu ist der §556 BGB Abs3:

 

Soweit so gut.

Aber wenn der VM die Abrechnungen aus den letzten 3 Jahren erstellt, und dabei auffällt
das die Nebenkostenvorauszahlungen schon damals oder Generell "angehoben" werden hätten müssten..
Kann der VM darauf Rückschlüsse ziehen, das er sagen kann für das Jahr oder Allgemein müssten die BKV erhöht werden?

Ich mein es ist klar es entstehen Kosten die bezahlt werden müssen, das sehe ich ja ein.
Privat hat man auch auch Kosten die Bezahlt werden müssen.

Ich weiß ja noch nicht einmal ob er überhaupt irgendwelche Abrechnungen erstellt.
Ich habe vom VM nie eine Abrechnung bekommen.
Er sagt aber auch nicht das oder ob er eine Verschickt/eingeworfen hat.

Und wenn man ihn drauf festnageln tut, dann kommen so Sprüche wie, das er keine Zeit habe, das dies und
jenes zu erledigen sei.

Der Kommt immer zu mit neuen ausreden an.

Dann kam ihm angeblich sein "überraschender" Urlaub dazwischen, der ja so kurzfristig, war, und nicht eingeplant werden konnte etc.

Dieses Jahr war er schon bis zu 6x im Urlaub, natürlich alles unvorhersehbar etc.

Und meine Anfragen lagen davor, danach und während seinem Urlaub.

Ich weiß nicht was ich noch alles unternehmen soll.
Zwar würde ich die mehr kosten der BK Zahlen wollen, aber ich möchte das vorher sehen das es auch seine
Richtigkeit hat.

Und an sich kann ich dem VM so nichts mehr glauben, da in der Vergangenheit soviel Schief gelaufen ist
das es ohnehin schon schwer ist überhaupt klar zu kommen.

Vor 30 Jahren hatte ich eine andere Wohnung gehabt, da hab ich noch nie so Probleme gehabt, wie in
der Zeit wo ich umziehen musste, weil Nachwuchs unterwegs war.

 

Der Anwalt den ich habe, ist Spezialisiert auf "Mietrecht".
Ich denke mal das müsste mit den Nebenkostenabrechnungen bzw. Betriebskostenabrechnung genauso gelten. - Hat ja mit dem Mietrecht ja schon was zu tun?

Und wenn der RA das nicht geregelt bekommt, hätte ich jemanden der das nachprüfen könnte für mich.

Mein Neffe Arbeitet bei einer Hausverwaltung dessen Radschläge ich schon eingeholt habe.

Wenn ich den Schritt gehe, und würde aus den 3 Jahren zurück fordern, könnte es mir passieren
das ich am Ende wohl gerechtfertigt oder nicht, wohl doch mehr zahlen muss, als jetzt.

Mh, bisher wurde mir durch den Mieterverein, und unabhängig vom RA davon abgeraten tätig zu werden
mit eben jener Begründung, das wenn der VM doch mal nachrechnet, und wenn dabei heraus kommt
das die Zahlungsweise z.b. Jährlich sich ändert der VM dies dann "Einfordern" kann.

Diese Ansicht Vertritt der RA derzeit noch immer.

Beim Örtlichen Mieterverein ist man aufgrund diverser BGH Urteile (Besonders jener, mit dem Datum vom 15.05.2012 - BGH VIII ZR 245/11 und BGH VIII ZR 246/11 ) nach wie vor der Ansicht
das wenn der VM höhere BKV benötigt, er das mit der BKV Endabrechnung begründen muss.

Der Anwalt meines VM's reagiert nicht auf die Schreiben des Mietervereines, und auf die meines RA's
auch nicht.

Ein "Freundlicher" Hinweis (Kopie des Schreibens) an den VM direkt verhilft auch zu nichts.

Hier mal ein Auszug des Textes, als jener der Mieterverein mir sagt, er muss es vor legen, was er aber nicht tut..

BGH VIII ZR 245/11 und BGH VIII ZR 246/11

Höhere Vorauszahlungen nur bei korrekter Abrechnung

Der Vermieter darf die Vorauszahlungen nur anpassen, soweit seine Forderung auf einer inhaltlich korrekten Abrechnung beruht. Dem Vermieter darf nicht die Möglichkeit eröffnet werden, aufgrund einer fehlerhaften Abrechnung Vorauszahlungen in einer Höhe zu erheben, die ihm bei korrekter Abrechnung nicht zustünden.

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Und da sieht man es ja, das hier von Gesetzes wegen her der VM das abrechnen muss.
Aber er tut es nicht.

Da kann ich noch so sehr bitte bitte machen etc.

Solange wie der Anteil den ich zahlen soll "angeblich" - Angeblich deshalb, da weder der VM noch sein RA
rechnen können, und beide Roulette zu Spielen vermögen.

Mal heisst es, ich soll das Zahlen... Mit dem Nächsten Brief einer anderen Sache sagt er, so und soviel.

Mit jedem Male kommt eine andere Summe raus, und Fakten liegen noch immer nicht auf dem Tisch.

Nur wilde Forderungen, ohne Begründung (Außer das man ja wüsste, das alles teuer wurde)
Keine Abrechnung, keine Vorrechnung, noch sonstige noch überhaupt Berechnung.

Es ist Frustrierend.

Die Sache zieht sich seit Juni diesem Jahres zunehmend zu, und langsam hab ich da Bald kein Nerv mehr drauf.

 

Hi Armin K. aus D,

und ? Was interssiert dich das ?

Interessant für dich ist nur, gibt es eine Betriebskostenabrechnung oder nicht - PUNKT