Vermieter leben getrennt, Vertrag gültig?

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von PallMall, 07.12.2010.

  1. #1 PallMall, 07.12.2010
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    Hallo,
    bin neu hier und konnte mit der Suchfunktion leider nichts darüber finden.
    Ich versuche mal die Situation anschaulich darzustellen:

    Ich hab mit zwei Freuden einen Mietvertrag für das Haus meines Nachbarn unterschrieben. Dieser lebt gerade von seiner Frau getrennt, beiden gehört jeweils die Hälfte des Hauses. Er will das Haus behalten, braucht dafür aber einen Kredit um seine Frau auszubezahlen und vermietet deswegen das Haus. Die Frau will nur so schnell wie möglich an ihr Geld, notfalls soll das Haus auch verkauft werden.

    Den Mietvertrag hat jetzt nur der Mann unterschrieben, er sagt aber die Frau wisse davon. Sie macht ihm allerdings trotzdem Druck, sie auszubezahlen und fängt schon wieder an vom Verkauf zu sprechen. Er hat bis jetzt noch keinen Kredit bekommen, arbeitet aber daran.

    Jetzt ist meine Frage:

    Ist der Mietvertrag gültig und könnte die Frau uns wieder aus dem Haus befördern weil sie ja nicht im Mietvertrag steht?

    Danke für evtl. Hilfe, wir sind noch nicht eingezogen aber uns läuft langsam die Zeit davon
     
  2. AdMan

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  3. #2 Christian, 07.12.2010
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    Hallo,

    meine persönliche Einschätzung:

    Wenn ihr einen Vertrag mit dem Mann habt, ist der Mann auch verpflichtet, den Vertrag zu erfüllen.

    Wie er das mit seiner Frau regelt oder ob das Haus verkauft wird, sollte (und muss) euch nicht interessieren.

    Ihr zahlt Miete (und erfüllt alle anderen sich aus dem Vertrag ergebenden Pflichten), und im Gegenzug hat euer Vertragspartner euch die Mietsache zu "liefern".

    Gruß,
    Christian

    PS:
    Das ist doch logisch, daß es hier im Forum noch nichts darüber zu lesen gibt, daß du neu bist - schließlich wusste das vor einer Stunde noch niemand ;)
    :lol :wink
     
  4. #3 armeFrau, 07.12.2010
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    Sehe ich auch so wie Christian.
    Denn kein Vermieter legt seinem Mieter einen Grundbuchauszug zum Nachweis des Besitzes vor. Also theoretisch brauchst Du noch nicht mal zu wissen, dass es auch eine Frau gibt, die auch Eigentümerin ist.
     
  5. #4 lostcontrol, 07.12.2010
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    ich seh's ähnlich.
    vermieter und eigentümer müssen ja nicht ein- und dieselbe person sein.
    der vermieter braucht aber - und da kommt der haken - natürlich eine entsprechende legitimation. bei einer intakten ehe wird man davon ausgehen können, dass ein partner für den anderen sprechen darf, in der scheidung bzw. nach der scheidung könnte das aber zu schwierigkeiten führen.

    könnt ihr nicht den vermieter einfach bitten, dass er euch eine legitimation (z.b. vollmacht) seiner frau vorlegt? dann seid ihr auf der sicheren seite.

    verkauf, kredit etc. muss euch nicht interessieren. kauf bricht nicht miete, ihr verliert deswegen nicht automatisch die wohnung bzw. das haus.
     
  6. #5 Christian, 07.12.2010
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    Wem gegenüber? Dem Mieter?

    Ich denke, daß es genau andersherum ist - nicht der Mieter hat ein Problem, wenn der Vermieter die Wohnung nciht vermieten darf (oder keine Legitimation vorweisen kann oder wenn der Mieter die Legitimation nicht geprüft hat), sondern der Vermieter.

    Der Vermieter hat unterschrieben (im Mietvertrag), die Mietsache zur Verfügung zu stellen. Kann er das nicht (ob mit oder ohne Legitimation) muss er (der Vermieter, nciht der Mieter) sich was einfallen lassen.
     
  7. #6 PallMall, 07.12.2010
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    Naja ihm gehört ja auch die Hälfte des Hauses und seine Frau weiß anscheinend bescheid. Nur gehts der nicht schnell genug und ihre Anwältin macht dem Mann Druck sie auszubezahlen, dafür seh ich aber keine rechtliche Grundlage.

    Danke im übrigen für die Antworten.
     
  8. kathi

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    Die Familieninterna des Vermieters sind idR nicht Problem des Mieters. Das einzige Problem, das ich für euch als Mieter sehe, ist die Möglichkeit, dass der Vermieter die Finanzierung aus irgendwelchen Gründen nicht gebacken bekommt und das Haus dann doch verkauft wird. Da es sich scheinbar um ein 1 FMH handelt, ist die Wahrscheinlichkeit gross, dass ein Käufer das Haus für den Eigenbedarf erwirbt und ihr dann relativ schnell eine Eigenbedarfskündigung bekommt.
    Solltet ihr also zu den Mietern gehören, die beabsichtigen relativ viel Geld in ein gemietetes Haus zu stecken, würde ich das vielleicht erstmal zurückstellen, bis sicher ist, dass das mit der Finanzierung klappt. Wenn ihr euch gut mit eurem Vermieter versteht, sollte es kein Problem sein das rauszufinden.
     
  9. #8 lostcontrol, 07.12.2010
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    hm... ich bin unschlüssig... wenn der mietvertrag nicht gültig ist, weil der vermieter nicht berechtigt war das haus zu vermieten (gilt sowas als betrug?), dann müsste man doch eigentlich sofort räumen bzw. geräumt werden können?

    wie gesagt, ich glaube nicht dass so ein mietvertrag dann gültig wäre.
    mal angenommen ich würde hergehen und ohne legitimation (vollmacht) von dir eine deiner wohnungen vermieten? ich glaube kaum dass du das einfach so stehen lassen würdest und die mieter akzeptieren würdest, oder? da würd ich dann schon sagen dass im endeffekt der mieter ein problem hat, denn ohne gültigen mietvertrag steht er schlecht da.

    "anscheinend" wär mir irgendwie nicht genug. lasst euch das doch einfach schriftlich geben, dann ist alles in butter.

    na und? das kann euch doch völlig egal sein?
    wie gesagt: kauf bricht nicht miete.
    die gefahr beim verkauf besteht halt darin, dass der käufer euch auf eigenbedarf kündigen könnte. aber dieses risiko habt ihr bei miete doch immer.

    wieso sollte man als mieter "relativ viel geld" in ein gemietetes haus stecken?
    deswegen mietet man doch, damit man genau das eben NICHT muss!
    oder meintest du jetzt lediglich einrichtung und schönheitsreparaturen (falls nicht renoviert vermietet)? das haste doch auch bei jeder wohnung...
     
  10. #9 armeFrau, 07.12.2010
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  11. kathi

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    Soweit ich weiss bist du bei euch familienintern für die Vermietung eurer Immobilien zuständig. Natürlich kannst du das völlig legal mit einer Bevollmächtigung deiner Eltern tun. Wenn du das aber nicht tust, sondern den Mietern normal die Wohnung zeigst, Gespräche führst und am Ende den Mietvertrag abschliesst, dann wird kein Mieter nachfragen, ob du denn auch wirklich die Eigentümerin bist. Du bist an den Mietvertrag gebunden, egal wieviel Ärger du dir damit evtl. mit deinen Eltern einhandeln würdest.
    Möglich, dass die Mieter dann doch irgendwann nach zahlreichen Klagen etc. raus müssten, aber die Kosten dafür müsstest du tragen: Schadensersatz, Maklerkosten, Umzug etc.

    Es gibt durchaus Mieter, die bereit sind, mehr in eine Wohnung zu investieren, als sie unbedingt müssen und das auch noch auf eine Weise, die den Vermieter begeistert.
    Beispiel: Wohnung mit nicht mehr ganz neuem PVC, Teppich ausgelegt. War noch ok so. Mieter kamen auf die Idee mal zu schauen was da denn drunter ist. Zum Vorschein kam ein alter, mit mehreren Farbschichten bedeckter Dielenboden.
    Jetzt hat die Wohnung einen wunderschönen, sauber abgeschliffenen und sehr robusten Dielenboden. Mieter haben nur gefragt, ob sie denn dürften und wir habens genehmigt. Die ganzen Kosten und die Arbeit haben sie allein getragen.

    Auch ein, bei einem 1FMH wahrscheinlich vorhandener Garten, bietet zahlreiche freiwillige Investitionsmöglichkeiten für Mieter. ........ ok im Moment vielleicht nicht so viele, aber ab Frühjahr auf jeden Fall.
     
  12. #11 armeFrau, 07.12.2010
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  13. #12 lostcontrol, 07.12.2010
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    teils teils. ich vermiete auch eigenes. aber selbstverständlich hab ich vollmachten für das, was nicht mir gehört.

    bisher bei mir kein problem - noch haben wir meine M als vermieterin in den mietverträgen gelassen (bzw. da wo's mein eigentum ist steh ich natürlich selbst drin, logisch).

    dann könnte es dem fragesteller hier aber doch auch egal sein?
    aber was ist, wenn die frau dagegen ist? was wenn's keine vollmacht gibt?
    dann wäre der mietvertrag doch ungültig, oder?

    wenn das so klappt ist ja alles prima.
    aber du erinnerst dich sicher auch an mein beispiel mit den 25.000 euro schaden aufgrund von "renovierungen" durch mieter - und da ging's nur um 'ne 80qm-wohnung... wir werden sowas ganz sicher nie wieder erlauben.

    aber klar, ich weiss schon was du meinst.
    nur: schönheitsreparaturen, garten etc., die kosten hierfür hättest du doch wie gesagt so oder so.

    na aber eben nur zur hälfte - d.h. zur vermietung brüchte er in jedem fall die unterschrift der miteigentümerin, ob nun auf 'ner vollmacht oder auf dem mietvertrag direkt, das schenkt sich nichts.
    mir wurde mal 'ne wohnung gekündigt und nur einer der beiden eigentümer hat unterschrieben - diese kündigung war dann auch ungültig. warum sollte ein mietvertrag dann gültig sein, wenn die zweite unterschrift fehlt bzw. keine vollmacht vorhanden ist?
    bei WEGs brauchst dein partner, wenn er nicht eigentümer ist, doch auch 'ne vollmacht wenn er dich vertreten will und es wird nicht einfach lapidar gesagt "ach, die sind ja verheiratet, das wird schon ok sein..."

    also ich hab da so meine zweifel.
    mir wär's jedenfalls an stelle des fragestellers auch lieber wenn das geklärt wäre.
     
  14. #13 Christian, 07.12.2010
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    Ist das eine Vermutung oder steckt da mehr dahinter?

    Meinst du wirklich "Eigentümer" oder vielleicht stattdessen "Vermieter"?

    Warum sollte der Vertrag ungültig sein?
    Nur, weil einer der beiden Vertragspartner die vertraglich vereinbarte Leistung nicht erbringen kann?
    Heißt das, ich kann bei Porsche shoppen gehen, obwohl ich das Geld für ein neues Auto gar nicht habe? Der Auto-Kaufvertrag wäre dann ja nach der Logik ungültig, wenn ich nicht bezahlen kann. Das kanns doch nicht sein, oder?
     
  15. #14 armeFrau, 07.12.2010
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    Nein, der Autovertrag ist gültig weil der Verkäufer den Vertrag im Auftrag abschließen darf. Wenn der Käufer weiß, dass er das Auto nie im Leben wird bezahlen können ists Betrug.Es geht ja aber hier um die Seite des Verkäufers, ob jetzt eines Autos oder einer Wohnung und sei es "nur" zu Miete.
    Also, ich weiß es wirklich nicht.
    Es kann gut sein, dass beide Vermieter unterschreiben müssen aber ich kann mir gut vorstellen, dass bei vielen Ehepaaren nur einer der Vermieter dann z.B. der Einliegerwohnung ist und auch nur alleine im Vertrag erscheint.
    Was ist denn mit der Mieteinnahme?
    Gerade bei getrennt lebenden Partnern, die mit Sicherheit kein gemeinsames Konto mehr haben, ist das interessant.
    Dann würde ja auch der Frau die hälftige Miete zustehen und der Mann könnte das für eine alleinige Finanzierung nicht nutzen.
     
  16. kathi

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    Warum? Der Mieter muss vom Vermieter keine Legitimation verlangen, wenn er in dem guten Glauben den Vertrag unterzeichnet, dass der Vermieter auch berechtigt ist zu vermieten. Wie auch immer das dann ausgeht wenn ein nichtvermietungsberechtigter Vermieter in Clinch mit dem Eigentümer geht. Die Zeche wird nicht der Mieter zahlen müssen.

    naja...... was heisst denn erlauben? Bei euch war doch das Hauptproblem ein absolut unfachmännisch angebrachter Rauputz? Das kann dir ein Mieter auch unerlaubt an die Wände klatschen. Und es ist ja völlig egal ob der Mieter was unerlaubt oder erlaubt (und unfachmännisch) an die Wand haut. In beiden Fällen muss er das Zeug bei Auszug entfernen. Wenn er das nicht tut, dann muss er für die Entfernung zahlen. Kann er das nicht, dann bleibst du auf den Kosten sitzen, egal ob das erlaubt war oder nicht.

    Das ist ja auch ein gewaltiger Unterschied. Ist ein Mietvertrag von 2 Personen als VM unterschrieben, dann müssen auch beide VM eine Kündigung unterschreiben, oder auch nur einer, mit einer Vollmacht vom anderen. Der Mieter weiss aber dann auch, dass es zwei Vermieter gibt, nämlich die zwei, die den MV unterschrieben haben. Was er möglicherweise nicht wüsste, wenn ihm das von den beiden VMs nie erzählt worden ist, wäre die Tatsache, dass hinter den beiden VMs evtl. eine ganze Erbengemeinschaft steht.
     
  17. #16 lostcontrol, 08.12.2010
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    das ist keine vermutung: um etwas vermieten zu können brauchst du 'ne legitimation des eigentümers. in diesem fall die des mit-eigentümers (der zukünftigen ex). oder sie unterschreibt direkt auf dem mietvertrag mit.

    war in dem fall (zumindest theoretisch) personalunion.
    aber wenn's dir weiterhilft: das hat damals ein anwalt für mich erledigt, der kündigung zu widersprechen, war also alles rechtens.

    nein, er könnte ungültig sein, weil nicht beide eigentümer bzw. vermieter unterschrieben haben. wenn der eine dann die legitimation vom anderen nicht hat (per vollmacht) kann er auch keinen vertrag über das gemeinsame eigentum abschliessen.
    anderes beispiel: mal angenommen die künftige ex-frau stellt gleichzeitig einen mietvertrag mit jemand anderem aus. was wäre dann?

    nein, du verstehst mich falsch.
    es geht garnicht um die möglichkeit die wohnung zu vermieten, die ist ja gegeben, es geht darum WER sie vermieten darf.

    ungefähr darum geht's mir. es könnte sogar ein beliebiger dritter als vermieter beauftragt werden, z.b. der sohn. aber derjenige, der als vermieter in erscheinung tritt und den vertrag unterschreibt braucht eben die entsprechende legitimation.

    genau da wär ich mir nicht so sicher. immerhin könnte der mieter ja auch geräumt werden, eine neue wohnung suchen müssen usw.. selbst wenn er das geld hierfür von den verursachern (in dem fall dann wohl der mann) bezahlt bekommen würde, sowas ist doch schon ziemlich nervig und ärgerlich.

    leider war's eben nicht nur der rauhputz kathi. mal ganz abgesehen davon dass dieser kunststoff-rauhputz die bausubstanz geschädigt hat (hermetische versiegelung) beschädigt hat. es waren noch 'ne menge andere dinge die definitiv kaputt gemacht wurden, mit "ausbau" oder "rückbau" war da kaum was zu wollen, vieles war einfach unwiderbringlich kaputt gemacht worden (z.b. der original-stuck etc.). dass auch 'ne wand durchgebrochen wurde und ähnliches war dabei vergleichsweise einfach zu "reparieren". mit "schönheitsreparaturen" hatte das jedenfalls nichts mehr zu tun.

    warum glaubst du dass man für eine kündigung beide unterschriften braucht, für einen mietvertrag aber nicht? ich hab da wie gesagt so meine zweifel.
    die entsprechende vollmacht muss meiner ansicht nach schon vorhanden sein.

    UND: der TE weiss ja in diesem fall dass es zwei eigentümer gibt. und dass die im moment im clinch miteinander liegen. da wäre ich eben auch lieber vorsichtig...
     
  18. #17 Christian, 08.12.2010
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    Hey Losti,

    wo kann man das nachlesen oder woher hast du das? Ich kanns immer noch nicht so ganz glauben ... für mich hört sich das immer noch stark nach "ich denke, daß das so sein muss, also schreib ich mal, daß das so ist" an.

    Da redet ihr aneinander vorbei:
    Man braucht für die Kündigung die Unterschriften ALLER Vermieter (nicht EIgentümer). Wenn der Sohn die Wohnung im Auftrag der Eltern vermietet, muss er die Kündigung unterschreiben, weil er ja auch im Mietvertrag als Vermieter steht.
    Wenn die Eltern im Mietvertrag als Vermieter stehen, müssen diese auch die Kündigung unterschreiben.
    Unabhängig vom Eigentümer muss der Vermieter de Kündigung unterschreiben. Der Vermieter steht im Mietvertrag, und der Vermieter kann aus mehreren Personen bestehen.

    Dann muss entweder die Frau oder der Mann dem jeweiligen Mieter den Schaden, der durch die Nichterfüllung des Vertrages (= durch die nicht zur Verfügung gestellten Mietsache) entstanden ist, ersetzen.
    Wie der Ersatz des Schadens aussieht, ist ein anderes Thema (für 3 Monate Hotel + Möbellager bezahlen, Makler bezahlen, Umzugsunternehmen bezahlen, Aufwandsentschädigung bezahlen, ...)
    Das ändert aber m.E. nichts an der Gültigkeit des Mietvertrags.
     
  19. #18 lostcontrol, 08.12.2010
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    ich hab's vom anwalt. ich bin zwar ohnehin immer davon ausgegangen dass das so ist, aber ich hab mir das zusammen mit anderen rechtsfragen vom anwalt in einem beratungsgespräch ausführlich erklären lassen, als ich ganz offiziell hausverwaltung inkl. vermietung übernommen habe.

    darin sind wir uns ja einig.
    aber warum glaubst du, dass das bei einer vermietung anders wäre?
    es geht hier ja um den vertrag. da müsste doch dasselbe auch fürs abschliessen des vertrags gelten wie fürs beenden des vertrags?

    christian, eben das glaub ich NICHT.
    kommen wir mal wieder auf mein beispiel zurück, dass ich eine DEINER wohnungen ohne entsprechende legitimation vermieten würde.
    würdest du den mietvertrag für gültig erachten? wohl kaum. du würdest mit hoher wahrscheinlichkeit klagen. und zwar mit dem argument dass ich nicht legitimiert war einen solchen vertrag auszustellen.
     
  20. #19 Christian, 08.12.2010
    Christian

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    Bei einer Vermietung (und auch die Kündigung) muss der Vermieter unterschreiben, nicht der Eigentümer.
    Und es müssen alle Vermieter unterschreiben. Alle Vermieter, nicht alle Eigentümer.

    Ja, ich würde den Vertrag für gültig erachten.
    Du wärst deinem Mieter verpflichtet, meine Wohnung zur Verfügung zu stellen. Wie du das machst, geht den Mieter nichts an, und wenn du es nicht kannst, weil ich was dagegen habe, musst du dem Vermieter den entstandenen Schaden bezahlen (oder wie auch immer ersetzen).
    Wenn der Vertrag ungültig wäre, hätte dein Mieter ja keinerlei Anspruch auf Schadenersatz, d.h. du könntest ohne Gefahr solange meine Wohnung vermieten, wie ich es nicht merke - und wärst dann fein raus, wenn mir das auffallen würde.


    Vielleicht sollten wir das Problem in mehrere Stufen aufsplitten:
    Stufe 1:
    Das Haus brennt ab (oder stürzt ein) und steht dem Mieter seitdem nicht mehr zur Verfügung. Ist es dann nicht so, daß der Vertrag weiterhin gültig bleibt, oder wird der ab dem Einsturz ungültig?
     
  21. RMHV

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    Dass der Anwalt etwas erklärt hat bedeutet aber offensichtlich nicht, dass es auch verstanden wurde.

    Losti, bei soviel Ahnungslosigkeit solltest du besser keine Verträge abschließen... :help



    Ob du das glaubst oder nicht ist aber für die Rechtslage völlig unerheblich.

    Herr, lass es Hirn regnen... Keine Ahnung, aber davon eine ganze Menge.

    Im Beispiel sind 3 (in Worten: drei) Personen beteiligt: Mieter, Vermieter und Eigentümer. Die Bezeichnungen benennen die handelnden Personen. Sie beschreiben hier nicht den Status.
    Mieter und Vermieter schließen einen Mietvertrag. Dieser Vertrag muss von beiden Seiten - mach achte darauf: beide Seiten sind zwei und nicht drei - erfüllt werden. Mit dem Abschluss des Vertrags haben beide auch den Status als Vermieter und Mieter.

    Wenn der Vermieter nicht zur Vermietung berechtigt war, ist der Eigentümer den beiden anderen gegenüber zu überhaupt nichts verpflichtet.
    Der Eigentümer hat nun folgende Optionen:
    - Er einigt sich mit dem Vermieter; damit schließt er im Ergebnis ein Mietverhältnis ab und der Vermieter vermietet die Sache weiter.
    - Er schmeißt den Mieter raus.
    - Er einigt sich mit dem Vermieter und dem Mieter über einen Eintritt in das bestehende Mietverhältnis als Vermieter an der Stelle des bisherigen Vermieters.

    Varinate 1 und 3 führt dazu, dass die Verpflichtungen aus dem Mietvertrag erfüllt werden.
    Bei Variante 2 hat der Mieter einen Schadenersatzanspruch gegen den Vermieter wegen Nichterfüllung. Nur zur Erinnerung: der Vermieter und niemand sonst ist zur Erfüllung des Mietvertrags verpflichtet.

    Wenn im Zusammenhang mit einem Mietverhältnis vom Eigentümer gesprochen wird, kann nur noch Unsinn herauskommen.
     
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