Vermieter-Lehrling braucht Hilfe: Mieter kündigt mit nicht korrekter Kündigungsfrist

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von Rolli_HX, 22.08.2014.

  1. #1 Rolli_HX, 22.08.2014
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    Hallo liebes Vermieter-Forum,

    nach einiger Zeit des passiven Mitlesens benötigt ein "Vermieter-Lehrling" fachkundige Hilfe :smile007: Ich hole mal etwas weiter aus, bitte nicht böse sein.

    Meine Mutter hat mich vor einem Jahr mit der Verwaltung Ihres Mietshauses im Ruhrgebiet beauftragt, unter anderem auch mit der Mietersuche, wenn eine Wohnung frei wird. Und da habe ich wohl gleich einen Volltreffer gelandet und einen echten Profi-Mietnomaden an Land gezogen, wie sich in der Zwischenzeit mehr und mehr herausstellt (vermittelt durch eine langjährige Mieterin, ein Arbeitskollege von ihr).

    Der Mietvertrag wurde am 30.04.2014 unterzeichnet, Mietbeginn 01.06.2014.
    Im Juni kam die vereinbarte Miete inklusive Nebenkosten in voller Höhe pünktlich aufs Konto.

    Im Juli kam keine Miete > Online-Urkundenmahnbescheid, kein Widerspruch, Vollstreckungsbescheid liegt inzwischen hier bei mir.

    Im August kam auch keine Miete > Online-Urkundenmahnbescheid beantragt, warte tagesaktuell auf die Nachricht vom Mahngericht, dass der bei ihm eingetroffen ist.

    Der erste Teil meiner Frage:

    Ich möchte mit Hilfe des Gerichtsvollziehers möglichst schnell möglichst viel Druck auf den Mieter aufbauen (unabhängig von der später noch erwähnten Kündigung seitens des Mieters), und spiele mit dem Gedanken, den GV loszuschicken, um eine Vermögensauskunft (ex-e.V.) einzuholen. Dafür gibt es wohl eine "Bagatell-Grenze" von 500 Euro, die ich erst nach zwei Monatsmieten erreiche. Falls jemand dies nicht für eine gute Idee hält oder sogar eine bessere hat, immer her mit den Vorschlägen.

    Der zweite Teil:

    In dieser Woche ist Bewegung in die Sache gekommen. Der Mieter hat mir eine Kündigung geschickt, datiert vom 15.08.2014, Poststempel 19.08.2014, eingegangen am 20.08.2014, mit der er die Wohnung zum 31.10.2014 kündigt, Wortlaut wie folgt (wer findet den Fehler):

    ---

    Ruhrgebietsstadt X, den 15.08.2014

    Formlose Kündigung des Mietverhältnisses zum 31.10.2014

    Hiermit kündige ich das Mietverhältnis zum 31.10.214 für die XYZ-Straße, Ruhrgebietsstadt X

    Ich bitte um eine schriftliche Bestätigung.

    ---

    In meiner unermesslichen Freude habe ich möglicherweise überreagiert und ihm gleich eine Kündigungsbestätigung (per Einwurf-Einschreiben) zugeschickt, ich will natürlich, dass er so schnell wie möglich auszieht:

    ---

    Kündigung Ihrer Mietwohnung im Hause XYZ-Straße in Ruhrgebietsstadt X zum 31.10.2014

    Sehr geehrter Herr Mieter,

    Ihre Kündigung habe ich heute erhalten.

    Ich bestätige diese, wie vereinbart auf Ihren expliziten Wunsch hin unter Umgehung der mietvertraglich vereinbarten Kündigungsfrist von 3 Monaten, zum 31.10.2014.

    Mein Sohn [Vermieter-Lehrling-Vorname] wird am 31.10.2014 nach Ruhrgebietsstadt X reisen um die Wohnung zu übernehmen. Bitte teilen Sie mir rechtzeitig mit, zu welcher Uhrzeit Sie die Wohnung übergeben möchten.

    Ferner teilen Sie mir bitte rechtzeitig vor Auszug Ihre neue Wohnanschrift mit.

    Bitte überweisen Sie die noch ausstehende Miete für Juli und August 2014 kurzfristig.

    Mit freundlichen Grüßen

    ---

    Nach etwas Recherche, auch hier im Vermieter-Forum, dämmert mir, das das Ganze ein Minenfeld ist.

    Frage: Ist es prinzipiell überhaupt rechtssicher möglich, dass sich Mieter und Vermieter auf eine Verkürzung der Kündigungsfrist einigen? Hat so etwas im Zweifel vor Gericht Bestand, in diesem Fall unter Berücksichtigung der Tatsache, dass es vom Mieter ausgeht?

    Was passiert, wenn der Mieter am 31.10. nicht auszieht? Sollte ich dann bis zum 30.11. abwarten, dem Termin, an dem die gesetzliche Kündigungsfrist abläuft, oder kann ich dann sofort aktiv werden?

    Und nun zum dritten und letzten Teil meiner Frage: Ich habe aus relativ sicherer Quelle erfahren, dass der Mieter zur Zeit arbeitslos ist (ob seit 01.07, 15.07. oder 01.08. ist mir nicht bekannt). Aufgrund seines sehr niedrigen Lohnes gehe ich davon aus, dass er (Single) jetzt auch Hartz4 zusätzlich zum ALG1 bekommt. Falls das Jobcenter für seine Wohnkosten aufkommt oder ihm zumindest zusätzliche Hartz4-Leistungen zustehen, und er seine Miete nicht bezahlt, ist das dann nicht Leistungsmissbrauch? Macht es Sinn, wenn ich das Jobcenter mal formlos anschreibe, mich als Vermieter des Herrn X vorstelle und danach frage, ob das Jobcenter ihm Leistungen für die Wohnung gewährt? Hat da jemand schon mal Erfahrungen mit gemacht?

    So, das war viel Text, aber ich denke das macht mehr Sinn als hinterher alles "bröckchenweise" herauszurücken. Einen Anwalt möchte ich jetzt noch nicht einschalten, das würde finanziell schnell den Mietausfall massiv übersteigen, und ich glaube, der Herr lebt nach dem Motto "Immer schnell weiter zur nächsten Wohnung" - na ja, die Hoffnung stirbt zuletzt.

    Allen Lesern wünsche ich ein frohes Wochenende und pünktlichen Mietzahlungseingang im September :smile007:

    Rolli_HX
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Die grundsätzliche Frage ist: Was möchtest du damit erreichen? Dein Geld bekommst du davon jedenfalls nicht. Bestenfalls ruinierst du damit die Schufa des Mieters noch ein Stück weiter, was vielleicht den nächsten Vermieter mal vor Schaden bewahrt. Das ist zwar nett, bringt dir aber überhaupt nichts.

    Außerdem ist eine der wichtigsten Voraussetzungen eine gescheiterte Vollstreckung eines Titels. Das scheint hier nicht erfüllt zu sein.


    :5:

    Der größte Fehler wäre, nicht ausreichend entschlossen vorzugehen. Im Minenfeld ist das anders.


    Ja. Ihr habt euch aber nicht geeinigt - der Mieter hat eine einseitige Erklärung abgegeben.


    Es ist grundsätzlich ein Verstoß gegen den Grundsatz von Treu und Glauben, sich auf die Unwirksamkeit seiner eigenen Erklärung zu berufen. Ich würde mich aber niemals allein darauf verlassen, sondern weitere Maßnahmen ergreifen, um den Mieter loszuwerden.


    Von alleine? Gar nichts. Du könntest auf Räumung der Wohnung klagen - Ausgang ungewiss.


    Das ist eine schlechte Idee. Entweder ist die Kündigung wirksam (dann zu Ende Oktober) oder sie ist unwirksam. Eine hilfsweise Kündigung zum nächsten möglichen Termin ist nicht ausgesprochen worden.


    Gleiche Frage wie oben: Was bringt dir das, falls es so wäre?


    In dieser Form völlig sinnlos, da dir keine Auskunft gewährt wird. Du kannst dort natürlich schildern, was bisher vorgefallen ist, und darum bitten, dass dir die Miete zukünfitg direkt überwiesen wird. Vielleicht hast du Glück und der Sachbearbeiter macht das - durchsetzen kannst du so eine Forderung faktisch nicht.

    Du solltest auch bedenken, dass eine Meldung ggf. dazu führt, dass dem Mieter Leistungen gekürzt werden. Dann ist dort endgültig nichts mehr zu holen. Je nach Zahlungsmoral wäre das natürlich kein großer Verlust ...


    Wie soll man das verstehen? Möchtest du erst abwarten bis ein Schaden entstanden ist, der das zu erwartende Honorar des zukünftigen Anwalts übersteigt?

    Aber gut, du willst es selbst machen:
    • Erstens hätte neben den beiden Mahnbescheiden auch dringend eine Abmahnung (d.h. Aufforderung zur Zahlung unter Androhung einer Kündigung) erfolgen sollen. Das kann man jetzt noch nachholen, früher wäre besser gewesen.
    • Weiter liegen die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung vor: Der Mieter ist mit zwei Mieten im Rückstand. Die sollte man umgehend aussprechen. Zustellung bitte beweissicher, d.h. kein Einwurfeinschreiben sondern Zustellung durch Zeugen oder Boten, die den Inhalt des Schreibens bezeugen können, besser noch durch einen Gerichtsvollzieher.
    • Zu dieser außerordentlichen fristlosen Kündigung sollte auch noch hilfweise eine ordentliche Kündigung ausgesprochen werden. Dafür wäre eine vorherige Abmahnung besser gewesen - jetzt nicht mehr zu ändern.
    • Unbedingt sollte einer stillschweigenden Fortsetzung des Mietverhältnisses (§ 545 BGB) bereits jetzt widersprochen werden - sowohl für beide Kündigungen deinerseits als auch für die mieterseitige Kündigung.
    • Sobald ein ausreichender Rückstand bei der Kaution erreicht ist, folgt auch hier eine fristlose Kündigung. Ob und wann das möglich ist, kann ich deiner Schilderung nicht entnehmen. Welche Kaution ist vereinbart? Was wurde wann gezahlt?
    • Vorlagen für die Kündigungen findest du online. Ein Anwalt bietet mehr Sicherheit.
    • Sofern der Mieter die Wohnung dann nicht räumt (wovon ich ausgehe), solltest du auf Räumung klagen. Auch das kann man selbst erledigen, einige Amtsgerichte bieten dafür sogar Vorlagen an. Die Klage kann später erweitert werden, wenn inzwischen weitere Räumungsgründe hinzugetreten sind, z.B. die zweite fristlose Kündigung oder die Mieterkündigung.
    • Bis du damit komplett durch bist, könnten schon 12 Monate ins Land gehen. Daran lässt sich nicht viel ändern. Der einzige wirksame Weg, um die Wohnung möglichst früh zurückzuerhalten, ist es daher, dieses Verfahren rechtzeitig anzustoßen. Zwei Wochen hast du schon verschenkt ...
    • Parallel kann man sich an einer Einigung mit dem Mieter versuchen. Dein Ziel sollte sein, die Wohnung so schnell wie möglich wieder gut zu vermieten. Zugeständnisse an den Mieter gibt es aber nur gegen Rückgabe der Wohnung, nicht gegen leere Versprechen.
     
  4. #3 Rolli_HX, 22.08.2014
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    Hallo Andres,

    vielen Dank für deine schnelle und vor allem umfangreiche Antwort.

    Das stimmt, das war mir nicht bekannt. Ich muss mich dann wohl nochmal informieren, welche Form der Vollstreckung hier am sinnvollsten ist. Der zuständige Gerichtsvollzieher war da in keinster Weise auskunftsbereit, vielleicht darf er sich dazu nicht äußern. Ob da ein Rechtspfleger am Amtsgericht weiterhelfen kann (darf)?

    Dieser Punkt überfordert mich jetzt etwas. Reicht meine schriftliche Zustimmung (Kündigungsbestätigung) da nicht aus?

    Das war in der Tat mein Hintergedanke. Ist aber in der Tat fraglich, ob das was wird. Eventuell erfahre ich, ob das Jobcenter über die Kündigung informiert wurde.

    Das ist der einzige Punkt, wo ich an deiner Aussage zweifele. Ich habe an so vielen Stellen gelesen, dass eben keine Abmahnung notwendig ist (weil ja zweifelsfrei für den Mieter bekannt ist, zu welchem Zeitpunkt welche Zahlungen erfolgen müssen). Eine fristlose Kündigung ist prinzipiell immer möglich, wenn zwei Monatsmieten fehlen - ich bin mir ziemlich sicher, dass dafür keine Abmahnungen notwendig sind.

    Ob ich die fristlose Kündigung jetzt noch, nach meiner Zustimmung zu der mieterseitigen Kündigung zum 31.10.2014, aussprechen kann, (wo ich ja bereits wusste, dass zwei Monatsmieten fehlen), das wäre die interessantere Frage - ich denke eher nein.

    Vielen Dank für deine Bemühungen,

    Rolli_HX
     
  5. Syker

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    Hallo Rolli_HX,

    Eine fristlose Kündigung bedarf natürlich keiner vorherigen Abmahnung.
    Andres meinte die Abmahnung für die ordentliche Kündigung die sinnvollerweise hilfsweise mit ausgesprochen werden sollte, da die fristlose Kündigung durch Zahlung der Rückstände geheilt werden kann.

    VG Syker
     
  6. #5 Blümchen, 22.08.2014
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    Hallo Rolli_HX,

    ich möchte gar nicht großartig auf die ganzen rechtlichen Punkte eingehen, auch wenn das das eigentlich Wichtige für Dich gerade ist.
    Sondern etwas ganz anderes: so wie Du den Fall hier schilderst, teile ich Deine Einschätzung nicht, dass Dein Mieter ein "Profi-Mietnomade" ist. Ganz im Gegenteil glaube ich, dass hier einfach gerade jemand in eine wirklich unangenehme Situation durch plötzliche Arbeitslosigkeit gerutscht ist und Du als Vermieter einfach davon in Mitleidenschaft gezogen wirst. Wenn das Arbeitslosengeld nicht ausreicht und Hartz IV beantragt wurde, kann das leider durchaus 8 - 12 Wochen dauern, bis das Geld gezahlt wird. Für einen Single, der offenbar keine Rücklagen hat aufgrund seines geringen Einkommens, kann soetwas sehr schnell existenzbedrohend sein.

    Ich kann mir zumindest nur schwer vorstellen, dass ein professioneller Mietnomade von sich aus das Mietverhältnis kündigt - die lassen sich entweder rausklagen oder verschwinden in einer Nacht & Nebel Aktion. Mein Eindruck ist, dass Dein Mieter durchaus um seine Pflichten weiß und irgendwie versucht, das Richtige zu tun.

    Natürlich bist Du als Vermieter nicht das Sozialamt und musst auch sehen, wo Du bleibst, aber bevor Du hier "möglichst schnell möglichst viel Druck auf den Mieter" aufbaust, sollte man das vielleicht berücksichtigen. Warum suchst Du nicht mal das Gespräch mit dem Mieter? So bekommst Du vielleicht einen Überblick über die tatsächliche Situation und nicht nur Infos von einer vermeintlich "sichereren Quelle" und kannst dann auch besser einschätzen, was auf Dich noch zukommen kann / wird.

    Aber vielleicht irre ich mich ja auch . . .

    Schöne Grüße und einen guten Ausgang, Blümchen
     
  7. #6 Rolli_HX, 22.08.2014
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    @Syker

    Mit einer Zahlung der Rückstände könnte ich durchaus leben - zumal das ja ein zweites mal dann nicht möglich ist (innerhalb bestimmter Fristen). Aber ich gehe davon aus dass es dazu nicht kommt.

    @Blümchen

    Danke für deine Einschätzung, aber ich habe vielleicht nicht genug zum Hintergrund geschrieben.

    Ich habe jetzt keinerlei Zweifel mehr daran, dass es sich um einen echten Mietnomaden handelt. Die ständige Beteuerung, die Miete doch gerade gestern überwiesen zu haben, ist ein erstes Indiz. Der Versuch, Mängel zu rügen, die keine sind, sondern auf das Baujahr des Hauses (und dementsprechend niedrige Miete gemäß Mietspiegel für das Baujahr) zurückzuführen sind, ist ein weiterer.

    Häufige Umzüge, von denen ich leider zu spät erfahren habe, vervollständigen das Bild. Nein, es war ein Fehler neue Mieter über vorhandene Mieter (die selber äußerst seriös und zuverlässig sind) zu aquirieren bzw. aufgrund der Empfehlung auf die üblichen Checks zu verzichten.

    LG

    Rolli_HX

    P.S.

    Ich habe heute nachmittag herausgefunden, dass die 500 Euro-Grenze beim Gerichtsvollzieher nur dann greift, wenn die neue Adresse des Schuldners über die jetzt möglichen Wege herausgefunden werden soll - das ist ja hier nicht der Fall. Den Vollstreckungsbescheid für die Miete für Juli kann ich gleich an den Gerichtsvollzieher schicken. Der dürfte in jedem Fall mehr herausfinden.
     
  8. Andres

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    Bevor du nicht einigermaßen überzeugt bist, dass beim Mieter auch tatäschlich etwas zu holen ist, ist gar keine Vollstreckung sinnvoll. Wenn die Vollstreckung fehlschlägt, weil weder pfändbares Einkommen noch Vermögen vorhanden ist und auch eine Sachpfändung, Taschenpfändung usw. nicht möglich ist, sind dir völlig nutzlose Kosten entstanden.


    Beide können dir eingeschränkt Auskünfte zur Rechtslage geben. Bei der Frage, ob und wie man vollstrecken soll, geht es aber eher um taktische Überlegungen und eine gute Portion Glück. Wenn du Beratung suchst, solltest du zu einem Anwalt gehen.


    Der Mieter hatte nicht die Absicht, eine Vereinbarung mit dir zu treffen. Er wollte nur eine (einseitige) Erklärung abgeben. Dass du den Empfang dieser Erklärung bestätigst, ist erstens nicht notwendig und macht den Schriftverkehr zweitens nicht zu einer Vereinbarung.


    Es kommt vor, dass Sacharbeiter solche Dinge zwischen den Zeilen durchblicken lassen. Das ist aber nicht erlaubt, daher würde ich darauf nicht spekulieren.


    Kann ich aushalten. ;)

    Syker hat das schon richtig erklärt: Natürlich ist für die fristlose Kündigung wegen des Mietrückstandes keine Abmahnung erforderlich. Die Abmahnung hätte aber den Weg für eine zweite Kündigung (ordentlich, wegen andauernden Zahlungsverzugs) erleichtert. Dann noch die dritte Kündigung wegen des Kautionsrückstandes (sobald er in ausreichender Höhe eintritt) und die vierte Kündigung, die der Mieter selbst ausgesprochen hat. Es genügt, wenn eine dieser vier Kündigungen letztendlich durchgeht.


    Selbstverständlich kannst du - und du solltest auch unbedingt.


    Weil die Frage aufkam, ob es sich hier tatsächlich um einen "Mietnomaden" handelt, dazu noch ein paar Worte, die du hoffentlich nicht als Angriff verstehst - aber das solltes du einfach mal bedacht haben:

    Ich finde es nicht ganz abwegig, dass der Mieter seinen Vermieter genau so einschätzt, wie sich das aus deinen Fragen hier darstellt: Es fehlt an Fachkenntnis, Erfahrung, der Bereitschaft nötigenfalls professionellen Rat einzuholen. Solche Mieter haben regelmäßig ein Gespür für ihr Gegenüber - sie wissen genau mit wem sie "ihr Ding" durchziehen können.

    Die unsinnige Kündigung könnte ein Störfeuer in genau diese Richtung sein: Du fragst dich, was das soll. Darfst du trotzdem noch selbst kündigen? Naja, Ende Oktober ist der Mieter sowieso weg. Und auf die Kaution muss man ja für die letzten zwei Monate auch nicht bestehen. (beliebig fortsetzbar)

    Jeden Tag, den du abwartest, wohnt der Mieter am Ende des Verfahrens länger auf deine Kosten. Ein echter Mietnomade weiß das.
     
  9. #8 Rolli_HX, 22.08.2014
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    Danke für deine umfangreichen Ausführungen. Im Großen und Ganzen habe ich mich wohl wirklich überschätzt.

    And now for something completely different:

    Wie finde ich in einer mehr als 200 KM entfernten Stadt, in der ich mehr oder weniger niemanden (wirklich gut) kenne, einen richtig guten Anwalt?

    Rolli_HX
     
  10. #9 Papabär, 23.08.2014
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    Naja ... ob der Anwalt "richtig gut" ist, weiß man eh´ immer erst hinterher. Der einzig brauchbare Hinweis wäre die Zusatzbezeichnung "Fachanwalt für ..." (bitte nicht verwechseln mit ""Tätigkeitsschwerpunkt ..." oder "Interessenschwerpunkt ...")


    Es ist i.d.R. nicht zwingend erforderlich, dass der Anwalt seine Kanzlei direkt neben dem streitbefangenen Objekt hat. So arbeiten wir beispielsweise mit ganzen 3 Kanzleien zusammen: Eine für Deutschland, eine für Bayern und eine die hauptsächlich beratende Funktion hat.
    Die meisten Anwälte kommen halt auch ganz gerne mal raus aus ihren Büro´s.
     
  11. #10 Rolli_HX, 23.08.2014
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    Ja, da sagst du was.

    Hätte meine Mutter ihr Mehrfamilienhaus in Deutschland nur rechtzeitig verkauft und für das gleiche Geld dann ein Mehrfamilienhaus in Bayern gekauft, als das noch möglich war, ginge es uns heute auch besser :huepfend006:

    Mal angenommen, es kommt zu einem Prozess vor dem Amtsgericht in Ruhrgebietsstadt X, kostet mich ein auswärtiger Anwalt dann nicht (erheblich) mehr (Fahrtkosten)? Und kann es nicht von Vorteil sein, wenn ein Richter den Anwalt bereits persönlich kennt (und umgekehrt) - ich weiß, dass dieser Gedanke ganz furchtbar gegen den Gedanken unserer Rechtsordnung verstößt.

    Ich habe aber per Google bereits einen Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in der betreffenden Stadt gefunden. Die Webseite macht schon mal einen kompetenten Eindruck. Viel mehr Anhaltspunkte hat man ja tatsächlich vorher nicht.

    Rolli_HX
     
  12. Andres

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    Ja - natürlich nur, wenn du verlierst. Bei 200 km Anfahrt könnte es auch schon schwierig werden, die vollen Fahrtkosten ersetzt zu bekommen.


    Ja, aber kann auch ein ein Nachteil sein.
     
  13. #12 Rolli_HX, 23.08.2014
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    Verlieren wollte ich eigentlich nicht, gehe aber davon aus, dass beim Mieter nichts zu holen ist. Das ist ja der Grund, warum ich den Rechtsanwalt scheue - den zahle ich in jedem Fall selbst.

    Und bevor jetzt jemand mit besserer Mieterauswahl kommt - es gibt auch Städte, wo es (fast) nur Einwohner gibt, bei denen nichts zu holen ist.

    Rolli_HX
     
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