Vermieter: Mietminderung - Bauarbeiten_baulärm, balkon, abdunkelung durch plastiknetz

Dieses Thema im Forum "Mietminderung" wurde erstellt von Julian235, 21.08.2012.

  1. #1 Julian235, 21.08.2012
    Julian235

    Julian235 Neuer Benutzer

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    Hallo, bin neu hier und muss leider gleich um Hilfe bitten... :unsicher016:
    -------------------
    Ich habe eine Mieterin in einer 1-Zimmer Wohnung, Mehrfamilienhaus. Vor ca 6 Wochen haben Bauarbeiten zur Instandhaltung (minimal Modernisierung) begonnen, und werden noch weiterhin ein paar Wochen brauchen.

    Jetzt möchte die Mieterin 30% (!), wegen Baulärm, nicht nutzbarem Balkon, Abdunkelung durch Plastiknetz.

    Ich bin ehrlich gesagt etwas perplex wegen der Höhe, aber auch weil sonst alles zusammengereimt ist z.B. Sie hatte auch "nicht nutzbaren Parkplatz" erwähnt, obwohl sie keinen mietet, und redet jetzt von "einbruchsgefahr", usw...:sauer016:
    Zudem führt sie einige Urteile hinzu:
    Balkon: Az. 38 C 483/95
    Schmutz und Lärm durch Bauarbeiten: Az. 8 U 5875/98
    Abdunkelung durch Plastikfolien & Schmutz und Lärm: Az. 10 C 49/96

    Also ich habe ja auch mitbekommen, dass es laufend Tips und Urteile für Mieter gibt...aber was mach ich als Vermieter? Ich habe die Baustelle auch selbst besichtigt...:
    -Die Abdunkelung ist minimal, weil keine Plastikfolien verwendet werden, sondern Plastiknetze bzw. sie sollte tagsüber schon noch genügend Licht in der Wohnung haben.
    -Baulärm gestehe ich ja schon zu, aber die Arbeiten auch normal Mo-Fr 8-16 Uhr, und Bohrungen und Sandstrahlen sind ja nicht konstant da (sind ja keine Abrissarbeiten). Auch hat sich meines Wissens nach sonst niemand anders im Gebäude deswegen beschwert.

    Ich wollte ihr wegen dem Balkon natürlich trotzdem eine Mietminderung zugestehen, und erstmal 5% als Verhandlungsbasis angegeben. Sie beharrt nun aber auf den 30% und droht mit Gutachten.
    Weiß nicht ob das relevant ist, aber sie ist momentan arbeitslos.

    Meine Frage:
    1. Was wäre eine angemessene Höhe?
    2. Was für Infos sollte ich noch besorgen?
    3. Habe ich was übersehen oder vergessen?

    Vielen Dank für eure Zeit und fürs Lesen! :)
     
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  3. #2 Pharao, 21.08.2012
    Zuletzt bearbeitet: 21.08.2012
    Pharao

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    Hi Julian235,

    wusste die Mieterin vor Einzug, das hier Sanierungsarbeiten ausgeführt werden ? Dann ist nämlich nix mit Mietminderung.

    Ansonsten, ja es gibt Tabellen für Mietmieterung. Letztlich ist das aber m.E. immer eine Einzelentscheidung, was ggf vor Gericht geklärt werden muss. Die Frage ist hier eben auch an dich, wie weit willst du gehen und was ist dir der Spaß wert ?

    Das wäre unerheblich. Allerdings kann es passieren, wenn sich das rumspricht das man hier locker flockig eine Mietminderung geltend machen kann, das dann bald auch die anderen Mieter damit ankommen. Manchmal ist also "Streiten" sinnvoll, statt gleich zugeständnisse zu machen. Ob sich dann klagen lohnt, ist ja was anders.

    Allerdings sollte man m.E. als Vermieter auch so korrekt sein, das wenn wirklich hier eine längere & größere Beeinträchtigung vorhanden ist, das man freiwillig hier was seinen Mietern anbietet.

    Das man das alles als Vermieter etwas runterspielt, ist klar. Aber der Mieter hat nun mal die Wohnung ohne Plastiknetz an den Fenstern angemietet, mit Balkon (auch wenn er den nie benutzt) und ohne Baulärm.

    Mal als Beipiel ohne jetzt genau die Urteile dazu gelesen zu haben: Baulärm kann eine Mietminderung von 60% bis 0% sein. Dazu gibt es zb Urteile (also die ich jetzt auf die schnelle gefunden hab). Deswegen kann man m.E. nicht Pauschal hier sagen, was für ein %-Satz angemessen wäre, denn es kommt auf die Beeinträchtigung im Einzelfall drauf an.
     
  4. #3 Papabär, 21.08.2012
    Papabär

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    Hallo Julian235,

    Pharao hat eigentlich schon alles geschrieben - wobei ich persönlich - und aufgrund Deiner Beschreibung - 5% als Angebot für albern halte. Das Baugerüst, der Lärm und eine möglicherweise vorhandene Beeinträchtigung durch das Schutznetz sind in der Summe m. E. mehr als nur leichte Beeinträchtigungen. Was ist denn mit "weiterhin ein paar Wochen" gemeint? Je nach Perspektive sind 12 Wochen auch nur "ein paar".

    Natürlich kann die Mieterin nicht die Miete für´nen Stellplatz mindern, wenn sie gar keinen gemietet hat. Falls zum Haus einen größerer "freier" Parkplatz gehört, der jetzt nicht nutzbar ist, könnte das m.E. aber durchaus eine minderungsfähige Beeinträchtigung sein.

    Auch würde ich nicht unbedingt betonen, dass der Lichteinfall durch das Netz nur unerheblich beeinträchtigt wird ... dann folgt fast zwangsläufig das Argument, dass durch die fehlende Schutzfolie der ganze Staub in die Wohnung ziehen würde.

    Wir haben bei einer umfangreichen Sanierung (Dauer insges. 13 Wochen) mal allen Mietern 1 Nettokaltmiete erlassen und hinterher ein Hoffest für die Bauarbeiter und alle Mieter veranstaltet (und mittels Videoleinwand gleich mal allen Mietern den Umgang mit Zentralheizung und modernen Fenstern näher gebracht) ... nur 2 von 60 Mietern haben Stress gemacht - aber auf´s Freibier wollten auch diese beiden dann letztlich nicht verzichten.
     
  5. #4 Julian235, 22.08.2012
    Julian235

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    Danke für Eure schnellen Antworten!

    Also mit ein paar Wochen sind ca 2 Wochen gemeint (bei 12 wochen hätte ich schon 3 Monate gesagt). Die Bauarbeiten haben erst später stattgefunden, also die Mieterin ist schon knapp ein Jahr drin.

    Hmm...Soweit ich sehen konnte gab es keinen Staub, die Netze sollen wohl vor größerem Zeugs schützen...aber ich denke jetzt auch, dass 5 % zu wenig sind. Ist irgendwie auch anders, wenn man alles nochmal liest.

    In jedem Fall sind 30 % aber auch zu krass, da es sich nicht um eine solch umfangreiche Sanierung handelt. Ich habe nicht wirklich die Mietbeschwerden runtergespielt, oder zumindest versucht...

    Zum Vergleich habe ich auch mal die Urteile nachgelesen...ich denke die sind auch alle extremfälle, wo die Bauarbeiten 2 Jahre dauerten und bei der ganzen Sanierung sogar die Straße gesperrt wurde, und selbst die Fälle haben erst ca 30% Mietminderung.
    Die 5% waren wohl auch eine verärgerte Reaktion meinerseits auf das melodramatische Schreiben (Parkplatz? Einbruchsgefahr?) der Mieterin.

    Alles in allem nochmal Danke...ich werde fairerweise 15 % anbieten, vor allem wegen dem Balkon. Vielleicht gebe ich sogar 20 %, wenn sie nicht noch irgendwas dazuerfindet, was nicht stimmt.
     
  6. #5 BarneyGumble2, 22.08.2012
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    Was machst Du Dir eigentlich für einen (unnötigen) Stress?
    Bei einer 1 Zimmer Wohnung reden wir bei einem Unterschied zwischen 20 % und 30 % Mietminderung von welcher gigantischen Summe?
    20 €?
     
  7. Berny

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    Ich würde der Mieterin anbieten, auf eigene Kosten einen Gutachter zu beauftragen...:brille002:
     
  8. #7 BarneyGumble2, 22.08.2012
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    Warum sollte sie so etwas machen? Sie kann ja einfach mal auf gut Glück mindern.
    Ich verstehe wirklich nicht, wieso sich manche Vermieter wegen 20 € das Leben schwer machen...
     
  9. #8 Papabär, 22.08.2012
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    Also der Umfang der Sanierung spielt bei der Bemessung einer Mietminderung jetzt eigentlich nur eine periphäre Rolle. Viel wichtiger ist doch die objektive Beeinträchtigung des Wohnwertes.

    Anstelle des vorgeschlagenen Gutachters könnte man auch einen Mediator einschalten. Der Effekt, nämlich das Aufwand und Stress den Erfolg von vlt. 20,-/30,-€ nicht rechtfertigen, dürfte jedoch ähnlich sein.
     
  10. Berny

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    Wie Julian schrieb, drohte die Mieterin mit Gutachten...:evil:
    Soll sie doch...:smile031:
     
  11. #10 Pharao, 22.08.2012
    Zuletzt bearbeitet: 22.08.2012
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    Hi Julian,

    das war garnicht böse oder so gemeint von mir, sondern einfach nur, weil man das i.d.R. als Vermieter fast immer anderes sieht als aus Mietersicht.

    Ich würde dir anraten, mache einen Termin aus und guck dir die Beeinträchtigung mit der Mieterin persönlich an. Und wie die anderen schon fest gestellt haben, sei nicht zu knausrig, denn zufriedene Mieter sind viel mehr Wert als ein paar Euro`s auf die du eben kurzzeitig verzichtest.

    Das spielt m.E. eigentlich keine Rolle, denn die Beeinträchtigung ist schon das Netz ansich, wenn ich aus dem Fenster gucken will. Das evtl sogar weniger Sonnenlicht dadurch reinkommt, das macht die Beeinträchtigung nur noch größer.
     
  12. #11 Julian235, 23.08.2012
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    Danke für alle Antworten & Kommentare...hab alles gelesen.

    Wie gesagt, werde mich die nächsten Tage um ein Schreiben kümmern.

    Wegen 20-30 €, sicherlich nicht schlimm. Ich will auch nicht sagen, dass es ums Prinzip geht...aber fürchte das es nicht einfach so zu ende ist, wenn ich nicht alles richtig mach und sie einfach mehr will, oder noch anderes findet.

    Der Brief mit allen melodramatischen Beschreibungen (den ich mal aus Privatgründen hier nicht einfach zeige), war etwas bös überraschend, weil man eigentlich sich gut verstanden hatte bisher.
    Auf einmal lauter Urteile und Rechte in einer Forderung zu bekommen war nicht gerade schön.

    Ich möchte nicht einen kleinen Finger hinhalten, wenn ich denke dass die Hand gefressen wird. Geld ist nicht die Frage, sondern Zeitaufwand fürs Nachforschen von Rechten und Verantwortung, z.B. Wenn ich schon nur "einbruchsgefahr" lese, und dann irgendwas passiert...muss ich dann haften?

    Ich meld mich, sobalds was gibt. Ich habe mich auch erstmal für 20 % entschieden, werde aber mal gucken, ob ich zeitlich eine gemeinsame Besichtigung vereinbaren kann. Ist eine klasse Idee...am besten kann ich dann auch nochmal persönlich mit ihr reden.
     
  13. #12 Julian235, 23.08.2012
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    Ah, ist mir erst jetzt noch eingefallen, die Wohnung ist in Freiburg.
    Miete: 300 € kalt

    30% wären also schon fast 100 €.
     
  14. #13 Papabär, 23.08.2012
    Papabär

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    Die Basis für ´ne Mietminderung ist regelmäßig die Bruttomiete.

    Die Idee mit der gemeinsamen Besichtigung ist wirklich gut ... ich würde in Erwägung ziehen, das Ergebnis dieser Besichtigung - incl. der Minderung (in % & €) auf die man sich einigt - noch vor Ort zu protokollieren und von der Mieterin unterschreiben zu lassen. Dann hat man auch etwas in der Hand, falls sie für die gleichen Beeinträchtigungen weitere Minderungen geltend machen will.
     
  15. #14 Berny, 23.08.2012
    Zuletzt bearbeitet: 23.08.2012
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    Julian235:

    "Zudem führt sie einige Urteile hinzu:"

    Balkon: Az. 38 C 483/95 -


    Schmutz und Lärm durch Bauarbeiten: Az. 8 U 5875/98 -
    Urteil > 8 U 5875/98 | Kammergericht Berlin | Baugerüst, Baulärm und Bauschmutz begründen Mietminderungsanspruch < kostenlose-urteile.de

    Abdunkelung durch Plastikfolien & Schmutz und Lärm: Az. 10 C 49/96 - Urteil > 10 C 49/96 | Amtsgericht Mainz | Bauarbeiten und Fassaden-Gerüst: Mietminderung bei eingerüstetem und mit Folie verklebtem Wohnhaus < kostenlose-urteile.de

    Die hier angesprochenen Urteile gehen regelmässig von erheblicheren Einschränkungen der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache aus.
    Ich würde der Mieterin 20% anbieten, meinetwegen vom Bruttopreis. Bei "geschickter" Jahresbetriebskostenabrechnung lässt sich der Verlust dann schon wieder verringern...
    Ich würde ihr weiterhin klarmachen, dass die Bauarbeiten letztendlich dazu dienen, den Wohnwert für alle Hausbewohner zu verbessern.
    Wenn es ihr weiterhin nicht gefällt, kann sie ja auf ihre Kosten einen Gutachter bestellen.
    Sollte ihr auch das nicht passen, bliebe ihr noch die Möglichkeit der Kündigung.
     
  16. #15 Papabär, 23.08.2012
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    Das Thema hatten wir hier doch gerade.

    Genauso kann man am Roulettetisch sagen, dass man jetzt alles auf rot setzt, um seine Verluste des Abend´s zu verringern. Kann funktionieren ...
     
  17. #16 BarneyGumble2, 23.08.2012
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    Dann lag ich doch bei dem Unterschied zwischen 20 % und 30 % nur um 13,33 € daneben...
     
  18. #17 Julian235, 04.09.2012
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    Ja, das finde ich auch, dass es da um weitaus erheblichere Einschränkungen geht.
    ___________________________________

    So so...alles ist geklärt. Wie mir vorgeschlagen wurde, habe ich mit der Vermieterin alles persönlich besichtigt und man konnte sich recht schnell auf 20% einigen bzw. sie war gleich einverstanden.

    ___________________________________

    Vielen vielen herzlichen Dank an Alle für die Zeit und die wertvollen Antworten!
    Ich hoffe, dass ich in Zukunft auch mal anderen behilflich sein kann...wird wohl noch ein bisschen dauern bis ich mehr Ahnung habe.

    Grüße aus'm Schwarzwäldle
    Julian
     
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