Vermieter mittellos, Mieter Selbstrenovierer, wie absichern?

Dieses Thema im Forum "Renovierung" wurde erstellt von nicoka, 22.12.2006.

  1. nicoka

    nicoka Neuer Benutzer

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    Hallo Forengemeinschaft,

    Ich befasse mich seit einiger Zeit geschäftlich mit Immobilien und meinte, ich sei einigermaßen kompetent - die jetzige Situation stellt mich jedoch vor eine Herausforderung.

    Ich bin derzeit auf der Suche nach einer Wohnung zur Miete und habe heute ein geeignetes Objekt gefunden. Die Wohnung war für Selbstrenovierer inseriert und da ich bei dem Mietpreis neugierig geworden bin, bin ich hingefahren.

    Der Vermieter ist selbständig, jedoch läuft sein Unternehmen (befindet sich im Hinterhof der Immobilie) wohl sehr schlecht und er arbeitet mittlerweile noch als Angestellter. Das Haus hat unten einen Frisörsalon der seit 10 Jahren vermietet ist, den ersten Stock bewohnt der Vermieter selbst und den zweiten Stock habe ich mir angesehen.

    Es handelt sich um eine Drei-Zimmer Wohnung die seit zehn Jahren nicht genutzt wurde. Entsprechend wäre darin viel zu erledigen. Man müsste Wasser und Gas verlegen, komplett neu fliesen, bzw. Boden verlegen und die Fenster zumindest streichen.

    Der Vermieter sagte mir jedoch bereits zu, dass er kein Geld hat um etwas bezahlen zu können und ob ich nicht bereit wäre, die Wohnung zu renovieren und die Kosten zu tragen. Er hat mir angeboten, mir bei der Miete eventuell noch etwas entgegenzukommen, jedoch benötige ich eine Sicherheit.

    Ich schätze die Kosten für die Renovierung bei viel Eigenarbeit auf mindestens 5000 Euro. Ich habe mir nun gedacht dem Herrn ein Darlehen mit Grundschuld zu gewähren und gleichzeitig im Mietvertrag eine günstige Miete festzuschreiben. Wohl ist der Vermieter bei der Bank bereits in der Kreide und kann wohl auch nicht wirklich gut mit Geld umgehen - warum sonst hat er dann die guten Zeiten nicht genutzt aus 78 qm etwas wohnliches zu machen? Also grundsätzlich eher ein unzuverlässiger Gläubiger.

    Da liegt mein Problem. Wie kann ich mich absichern und wie verhindere ich, dass die Abmachung im Fall einer Insolvenz / Hausverkauf bestehen bleibt? Eine gewisse Zeit mietfrei wohnen wäre prima für mich, jedoch verliert der Vermieter dann bereits das Haus da er "ab sofort" Geld braucht.

    Ist ein Modell mit folgenden Eckdaten rechtlich durchsetzbar?

    - Kredit in Höhe der Renovierungskosten mit Grundschuld auf das Haus
    - Jährliche Tilgung des Vermieters
    - Zinszahlung in Form von Mietnachlass
    - Vertragsstrafe im Fall der Kündigung durch den Vermieter bzw. späteren Hausbesitzer

    Gibt es für solche Fälle Musterlösungen oder Konzepte, die sich eignen? Bin für jeden Hinweis dankbar. Ansonsten suche ich mir eben einen anderen Vermieter - attraktiv wäre das Objekt jedoch schon...
     
  2. AdMan

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  3. #2 onkelfossi, 23.12.2006
    onkelfossi

    onkelfossi Erfahrener Benutzer

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    Hallo und Gute Nacht :lol

    Ein wenig renovieren ok, aber hast du sonst keine Sorgen, als dem die Bude zu sanieren? Gibt es sonst keine Wohnungen? Ich würde nie im Leben einem Vermieter Geld leihen, schon gar nicht einem, der kurz vor dem Offenbarungseid steht. :stupid

    VG

    fossi
     
  4. nicoka

    nicoka Neuer Benutzer

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    Ja, kommt darauf an. Ich habe ja nach besonderen Modellen gefragt. Wenn ich hinterher mein Geld mit ansprechendem Zins aus dem Verkauf vom Haus wieder bekomme wäre mir das auch recht ;) Allerdings steht da die Bank an Platz 1.

    Allerdings fürchte ich, dass Du grundsätzlich recht hast.
    Es ist leider so, dass man für die Preisklasse bis 400 Euro kalt oft nur Schrott erhält und den Vormietern dann auch noch vergammelten Einbauküchen abkaufen soll. Die denken sich: "VHB 1500 Euro, einer von 50 Interessenten nimmts bestimmt..."

    Das Angebot oben hat für mich den Reiz niedriger Fixkosten und der Möglichkeit, die Wohnung so zu gestalten wie ich sie möchte. Manchmal denke ich, dass viele unverschämte "Gammelmieter" den Markt auch für anständige Leute verdorben haben.

    Ich würde mich als Vermieter nehmen, aber das wissen die ja nicht, deswegen muss ich mich durch den Dschungel kämpfen. Ich bin kurz davor, obwohl ich flexibel sein muss, eine Wohnung zu kaufen. Nur habe ich dann in drei Jahren das Problem, Mieter zu finden, die mir ähnlich sind ;)

    Naja, falls noch jemandem zum obigen Fall etwas einfällt wäre ich dankbar. Ansonsten muss ich wohl darauf hoffen, auf dem Land in Stadtnähe ein gepflegtes und bezahlbares Objekt zu finden.

    Grüße!
    Nico
     
  5. Jerry

    Jerry Erfahrener Benutzer

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    Also wenn der Vermieter so ein geschäftliches Genie ist, wie Du schreibst, fällst Du mit Deiner Idee für eine "Absicherung" auf jeden Fall auf die Nase:

    Eine wie auch immer geartete Grundschuld könnte nur nachrangig eingetragen werden, d.h. die Bank hält sich zuerst schadlos wenn der Vermieter pleite geht, und dann stehst Du im Regen.

    Die regelmäßige Tilgung durch den Vermieter würde wahrscheinlich ebenfalls nicht stattfinden, und wenn, dann auch hier wieder erst nach Bedienung der Bank, und mit der nachrangigen Grundschuld würdest Du da auch nichts dran ändern (zumal für 5000 EUR Grundschuld noch kein Haus versteigert wurde). Davon ab ist die Eintragung einer Grundschuld teuer - wie soll der Vermieter das bezahlen?

    Der Mietnachlass hört sich zwar nett an, aber am Ende fährst Du mit mehr Miete günstiger, als 5000 EUR zu verbauen und nicht wiederzubekommen.

    Wenn die Hütte verkauft wird, bist Du als Mieter zunächst mal geschützt - auch eine unmittelbare Mietanpassung nach Verkauf müsste sich im gesetzlichen Rahmen bewegen, wäre überlebbar. Direkt rausfliegen könntest Du schon deswegen nicht, weil ja noch eine andere Wohnung da ist. Wenn Du also wirklich Dein Geld dort verbauen willst, wäre es zumindest nicht mit der Gefahr, nicht drei Jahre dort wohnen zu können.

    Aber gibt's bei Euch wirklich so wenig ordentlichen Wohnraum zu akzeptablen Preisen?

    Jerry
     
  6. nicoka

    nicoka Neuer Benutzer

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    Ihr habt recht. Ich werds lassen...das lohnt den Aufwand nicht.

    Es gibt vereinzelt gute Angebote, aber da muss man sich dann gegen große Konkurrenz durchsetzen. Ich habe zusätzlich auch Ansprüche. Da ich vom Land komme bin ich eine gewisse Ordenung einfach gewohnt.

    Heute habe ich auf dem Dorf was angesehen, das war prima. Sauber gefliest, Vermieter bot an einen neuen Boden reinzulegen, Holzdecke, Tapeten könnte man teilweise sogar drinlassen etc.

    Leider will meine Freundin in die Stadt. Da ist es schon problematischer. Ich biete derzeit 100E Belohnung für eine 2 ZKB die mir gefällt. Wenn wir nicht bald für 1.2. was finden wende ich mich mit meinen Vorstellungen an einen Makler. Ich bin diese ständige Rennerei leid...

    Ich weiß auch nicht wieso in KA und HD der Wohnungsmarkt so anders ist als in Großstädten. HD ist räumlich begrenzt und an KA ging der Investitionsboom wohl vorbei. In Berlin hätte ich mit meinen Preisvorstellungen in 2 Tagen eine Wohnung im Neubau und bekäme zum Einzug ne Flasche Sekt geschenkt, hier ist das leider anders...
    Naja, es wird schon werden :top

    Viele Grüße & Danke!
    Frohes Fest!
    Nico
     
  7. Heizer

    Heizer Erfahrener Benutzer

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    Du könntest einen Mietvertrag machen, in dem steht, dass Du x Monate mietfrei wohnen kannst und danach die Miete x gillt. Diesen Vertrag müßte ein möglicher Nachbesitzer so übernehmen. Die Zeit der Mietfreiheit sollte etwa die Kosten der Renovierung aufwiegen. In der Zeit würdest Du dann nur die Nebenkosten entrichten.

    Aber der andere Vorschlag, da die Finger ganz von zu lassen, fände ich auch besser.
     
  8. #7 lostcontrol, 24.12.2006
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    lostcontrol Erfahrener Benutzer

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    also ich versteh da schon mal das prinzip nicht.
    du willst dem vermieter geld leihen, ihm die sanierung überlassen, und dann trotzdem noch weniger miete zahlen? für mich ist das ziemlich unlogisch...

    € 5.000 werden da niemals reichen.
    allein das mit wasser und gas verlegen - das ist mit sicherheit schon wesentlich teurer als € 5.000 und das darfst du ja noch nicht mal selbst machen, da MUSS ein installateur ran (zumindest musst du einen installateur-meister finden, der dir das dann abnimmt... und gerade bei GAS wird das ganz sicher keiner einfach so machen...).
    neu fliesen kann man zwar relativ problemlos selbst (hast du das schon mal gemacht? falls nicht, solltest du dir wenigstens einen profi zur seite holen!).
    die fenster zu streichen ist erstmal wenig problematisch. aber - je nachdem wie die fenster aussehen und wann sie das letzte mal gestrichen wurden (in diesem falle ist das ja sicher über 10 jahre her, normalerweise sollte man das spätestens alle 5 jahre machen, sonst nimmt die substanz schaden) - es kann sein dass man da bis aufs holz runterschleifen muss und dann das übliche prozedere (abschleifen, grundierung, zwischenschliff, erster anstrich, zwischenschliff, zweiter anstrich) durchziehen muss. kann man selbst machen, klar. geht aber auch nicht mal eben hoppla-hopp, und SCHON GARNICHT IM WINTER, denn die farbe braucht eine bestimmte temperatur, damit sie überhaupt richtig abtrocknen kann.

    lass die finger davon - egal welches finanzierungskonzept und mit welcher logik.
    ich bin ja nun ziemlich erfahren im sanieren und renovieren von altbauwohnungen und für mich hört sich das (ohne es gesehen zu haben) auch mit viel eigenarbeit nach kosten in höhe von minimum € 15.000 an (ohne böden und ähnliches, nur für die aufgezählten sachen).

    für mich hört sich das nicht so an, als wolle er geld LEIHEN.
    das hört sich für mich so an, als sollst du das komplett übernehmen und darfst dafür billiger wohnen.

    wenn der "herr" tatsächlich schon probleme mit der bank hat, warum glaubst du dann, dass das haus noch hypothekenfrei ist?
    und: wie soll das gehen? was du da vorschlagen willst, ist ja dann doch wieder ein darlehen für den "herrn" und hat mit dir nichts zu tun.
    warum sollte er sich überhaupt auf sowas einlassen?

    Ist ein Modell mit folgenden Eckdaten rechtlich durchsetzbar?

    du kennst die höhe der renovierungskosten noch nicht. wie willst du einen kredit aufnehmen ohne zu wissen in welcher höhe?
    an wen soll denn der kredit vergeben werden? und warum solltest DU einfluss darauf haben, ob die bank dem "herrn" einen kredit gibt oder nicht?
    warum solltest du dann die zinsen zahlen müssen, wenn der kredit auf den "herrn" läuft?
    und wovon soll der bitte die zinsen zahlen, wenn er genau hierfür kein geld bekommt?

    ich glaube du hast das angebot schlicht falsch verstanden.
    und erkundige dich mal bei der bank, ob die da mitspielen würde - ich finde dein konstrukt abenteuerlich und 100% zu lasten des vermieters, der dann dir auch noch mietnachlass geben soll - warum eigentlich? wo er sich doch verschulden soll?
     
  9. #8 lostcontrol, 24.12.2006
    lostcontrol

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    also grundsätzlich ist es der VERMIETER, der bestimmt, wer die wohnung bekommt - und nicht die vormieter. du musst also in keinem falle irgendwelchen vormietern eine einbauküche abnehmen - egal in welchem zustand die ist.
    und der VERMIETER will dir eine einbauküche normalerweise nicht verkaufen, sondern vermietet die mit. vielleicht hast du da ja was falsch verstanden?

    und bezüglich "preisklasse bis 400 euro kalt": auch da gibt es sehr gepflegte wohnungen. nur bekommst du für den preis nur selten 80qm-3-zimmer-wohnungen mit einbauküche. schau dir mal die mietspiegel an, dann wirst du schnell feststellen, dass du da sowieso in der falschen kategorie nachschaust...

    einbauküchen kann man übrigens problemlos selbst neu einbauen. da reichen (mit geräten und einbau) normalerweise die € 5.000, die du an anderer stelle projektierst für eine hübsche ausstattung in der mittelklasse.
    das mal nur so als vergleich zu deinen sonstigen preisvorstellungen in sachen renovierung/sanierung.
    ich glaube du unterschätzt das ganz gewaltig.
     
  10. nicoka

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    Ja, wir haben uns mißverstanden:

    Ich will keinen Kredit aufnehmen, ich wollte diesem Typen einen geben und mir dafür Sicherheiten geben lassen. Der hat ja ein Grundstück mit 2x Gewerbe und 2 Wohnungen drauf, ich bezweifle dass er soviel Schulden hat dass ich nicht an 3. Stelle im Grundbuch zu meinem Recht käme, aber es ist wohl hinfällig. Wer weiß zudem, wie niedrig die Banken runtergehen, wenn sie das Objekt unbedingt verkaufen wollen.

    Die 5.000 Euro waren mit viel Eigenarbeit (meinerseits, nicht der Vermieter) Es wird sowieso nichts, ich zahle lieber mehr und muss keinen so großen AUfwand betreiben.

    Ich habe genug Anzeiogen hier liegen in denen etwas übernommen werden "muss". Keine Ahnung in welchem Verhältnis ex Mieter und Vermieter in diesen Fällen stehen. Natürlich muss ich nie was abnehmen, aber wenn es 20 Interessenten gibt und einer eine unproblematische und schnelle Lösung anbietet, wird der Vermieter bei sonst gleichen Rahmenbedingungen denjenigen nehmen.

    Ich suche keine 3-Zimmer-Wohnung, sondern eine 2-ZKB. Klar bietet der Mietspiegel hier eine Orientierung, dennoch muss Preis / Leistung subjektiv stimmen sonst ziehe ich nicht ein und nehme lieber täglich 2 Stunden Autobahn in Kauf.
     
  11. #10 lostcontrol, 24.12.2006
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    ich versteh's immernoch nicht...

    wieso willst du ihm denn einen kredit geben?
    der sucht doch jemanden, der die kosten für die modernisierung / sanierung übernimmt und nicht jemanden, der ihm einen kredit gibt?

    zudem glaube ich nicht, dass jemand den (vergleichsweise) geringen betrag von € 5.000 ins grundbuch eintragen lässt / lassen kann - es gibt in deutschland jede menge leute, für die das gerade mal ein monatsgehalt ist...
    wie soll ich mir das vorstellen? dass da steht "grundstück und haus gehören X, aber € 5.000 gehören Y"?
     
  12. nicoka

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    Er hat kein Geld. Er muss seine Bude verkaufen, wenn er nicht bald Mieteinnahmen erzielt. Er hat aber kein Geld für die Renovierung. Daher wollte ich ihm einen Kredit geben, damit er die Möglichkeit hat mit der renovierten Wohnung Mieteinnahmen zu erzielen, erstmal günstig wohnen und später - für den Fall dass er irgendwann die Kurve kratzt - an der deutlich höheren Miete (550E wären wohl üblich) mitverdienen. Wird aber eh nix, daher lass ich das :)

    Sag das nicht mir :lol Joh, würde ich auch nicht machen, ist aber einen Versuch wert. Ich bin liquide, mein Gegenüber ist das nicht und wenn er demnächst Mieteinnahmen erzielen muss und sein Eigentum sonst weg ist....einen Versuch wäre es doch wert. Das wäre eben die Bedingung. Wenn ich das Geld habe diktiere ich die Bedingungen. Wenn er dazu nicht bereit ist, ok, mir ist das egal. Aber er muss, er steht vor der Pleite nicht ich. ;)

    So waren meine Überlegungen. Wie gesagt, ich machs ja eh nicht. Schöne Feiertage!
    Nico
     
  13. Beluga

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    Der Vermieter ist in Not, der Mietinteressent interessiert sich für die Wohnung und
    will helfen.
    Ein gangbarer Weg: biete dem Vermieter den Kauf an. Kaufpreis ist dann
    Verhandlungssache (ggf. Kreditübernahme bei der Vermeiter`s Bank).
     
  14. #13 lostcontrol, 25.12.2006
    lostcontrol

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    ja eben beluga - SO würde das sinn machen.

    alles andere wäre (zumindest so wie ich das verstanden habe) eine ausnutzung der notlage des vermieters zu seinen lasten - quasi schon fast kredit-hai-verhalten.
    ich könnte mir sogar vorstellen dass so ein vertrag als "sittenwidrig" garnicht erst zustande kommt bzw. ganz schnell "nichtig" wird...

    mit € 550,-- im monat ist ihm vermutlich ohnehin nicht geholfen...

    und warum sollte ein kredit bei einem mieter (dem er dann auf gedeih und verderb ausgeliefert ist) ihm weiterhelfen?
    da wäre die bank sicher der bessere partner - wenn er denn die möglichkeit noch hat.

    allerdings ist es mir ein rätsel, wie man eine wohnung 10 jahre lang leerstehen lassen kann - das kostet doch auch 'ne menge geld (grundsteuer, versicherung, heizung usw.)...
    da würd ich's doch eher so machen und selbst in die unrenovierte bude ziehen und peu à peu renovieren (ich selbst mach das jedenfalls so - und wohne deshalb eigentlich deutlich schlechter als unsere mieter denen man sowas ja nicht zumuten kann).
     
  15. Jerry

    Jerry Erfahrener Benutzer

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    Mir ist das kein Rätsel - das ist schon lange her. Inzwischen habe ich genügend Leute kennengelernt, die dermaßen unlogisch mit vormals solider Bausubstanz gewirtschaftet haben, dass der hier zugrundeliegende Fall schon fast unter "harmlos" läuft...

    Aber für's 'runterwirtschaften braucht man eben auch keinen Führerschein, und es gibt in Deutschland auch noch kein Gericht, dass einem verbieten darf, sein Geld zum Fenster rauszuwerfen.

    Wer nicht über Immobilieneigentum verfügt, kann da natürlich nur schreiend rauslaufen... (und auch jeder, der sich solches in jahrelanger Arbeit selbst verdient hat...)

    Jerry
     
  16. #15 lostcontrol, 27.12.2006
    lostcontrol

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    jerry - ich kann's verstehen wenn man die schnauze voll vom vermieten hat, wenn (wie bei uns geschehen) einem mieter innerhalb kürzester zeit die bude so kaputtmachen (womöglich noch im guten glauben sie würden "renovieren", nur blöderweise ohne jeglichen sachverstand und zu lasten der bausubstanz), dass die sanierung dann mehr kostet, als man in 10 jahren an miete hereinbekommen hat (ich schreibe bewusst nicht "verdient").
    da denkt man sich halt doch manchmal "wofür das ganze?".
    aber entweder man steckt das weg unter "dumm gelaufen" oder "man muss die mieter eben doch besser kontrollieren" oder "zum glück nur ein fall" oder man entscheidet sich schlicht zu verkaufen.
    wer nicht die nerven hat, sich um seine immobilien zu kümmern (ob nun fachlich kompetent oder nicht ist da zweitrangig - DAS kann man lernen), sollte besser die finger davon lassen - man wird im endeffekt nur enttäuscht.

    aber ich kann's nicht verstehen, wie man eine wohnung ganz ohne grund leerstehen lassen kann - nicht nur weil die bude ja trotzdem geld kostet (grundsteuer, versicherung, bisserl heizung etc.) sondern auch, weil leerstand im endeffekt einer wohnung mehr schadet als bei abnutzung durch mieter gegeben wäre.

    mal ganz abgesehen davon, dass billiger / günstiger wohnraum nach wie vor gesucht ist - nur wollen die leute es halt leider nicht nur billig, sondern gleichzeitig auch luxeriös haben...

    DAS ist es eigentlich, was ich nie verstehen werde:
    wenn ich wenig miete bezahle, kann ich doch keine luxusbude erwarten.
    zahle ich viel, dann muss der entsprechende luxus auch gegeben sein.

    billig vermieten und die mieter selbst renovieren lassen ist ein risiko, wie wir leider schmerzhaft feststellen mussten. aber ob leerstand besser ist? ich glaube das nicht.
     
  17. Beluga

    Beluga Erfahrener Benutzer

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    10 jahrelang leerstehen lassen, muß wohl schwerwiegenden Grund haben.

    Vielleicht hat /bekommt der Eigentümer kein Mittel mehr für die Reparaturen usw.
    Denn diese Kosten müssen ja vorfinanziert werden, bevor die Wohnungen überhaupt vermietbar sind. :help

    Es sind vielleicht auch größere Schäden, die vielleicht sogar von Mietnomaden hinterlassen wurden.

    Da bleibt dem Eigentümer nichts anderes übrig als die Reparaturen den Mietinteressenten zu überlassen, die die Arbeiten nur notdürftig und in billigster Art und Weise ausführen.

    Ich stufe daher die Mietnomaden als große Kapital-Verbrecher ein. :motzki
    Und verstehe nicht, weshalb dies von Justiz weiterhin "bagatellisiert" wird. :wand:
     
Thema: Vermieter mittellos, Mieter Selbstrenovierer, wie absichern?
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