Vermieter muss Belege zusenden

[Insolvenzprofi]

Bei einer abrechnung ist der verweis zur einsicht in die originaluterlagen dann nicht zumutbar, wenn die belege an einem anderen ort als dem wohnsitz des mieters aufbewahrt werden

BGH Urteil vom 08.03.2006

der vermieter muss dann die zusendung veranlassen, sodern der mieter es verlangt

z. b. mieter in bottrop, vermieter in münchen

 

[Capo]

Die Kosten trägt der Mieter...

 

[Beluga]

Der Vermieter darf dafür Kostenvorschuß von Mieter verlangen, und die
Zusendung davon abhängig machen.

 

[Mikape]

Hei,

mal ganz ehrlich, gehört das Beifügen von allen Belegen nicht einfach zum Geschäft?

Ich weiss, wir (Vermieter) können Geld verlangen für die Kopien usw. Aber ich denke, dass es einfach zu einer ordentlichen Abrechnung gehört, dass man alle Belege in Kopie beifügt.

Und wenn das Objekt weit entfernt liegt, dann bekomme ich als Vermieter doch auch die Abrechnung und würde die Belege anfordern...

Schliesslich erhält man als Vermieter die Nebenkostenvorauszahlung und hat dieses einmal im Jahr ordentlich abzurechnen.

So können auch schwarze Schafe kein Schindluder treiben (ich glaube nur die sind gegen die Kopiererei)

Also...in diesem Sinne

 

[Beluga]

Nein, eher sind es die Mieter, die jeden Beleg verlangen, allzu mißtrauisch oder schickanös sind.

Meistens haben die Vermieter Nachforderungen aus den Abrechnungen.

Warum sollen Vermieter mogeln wollen ? Um die Abrechnungen alles nochmals machen zu müssen ?
- Schließlich müssen beim Fehler alle (!) Abrechnungen berichtigt werden ! - Rattenschwanz-Effekt.

Ehrlichkeit währt am längsten.

Die Vermieter haben natürlich die Freiheit unaufgefordert alle Belege gleich
mitzuschicken.
Es sind dann ca. 20 Belege für jeden Mieter. Bei mehreren Mietern nicht gerade wirtschaftlich. Die Kopiekosten und Porti sind in Nebenkosten-
vorauszahlungen nicht beinhaltet.

 

[Capo]

Die Kopiekosten und Porti sind in Nebenkosten- vorauszahlungen nicht beinhaltet.

..und dürfen berechnet werden (nach Anforderung durch den Mieter)
Im Vorfeld ist das einfach nur Service...

 

[Martens]

moin Mikape,

meiner Erfahrung nach interessieren sich die Mieter nicht für die Belege (welche überhaupt?), solange sie keine größere Nachzahlung zu leisten haben.

Dann wendet sich das Blatt, das sieht man auch aus vielen Beiträgen hier...

Aber: ich halte es nicht für sinnvoll, tonnenweise in Scheiben geschnittene Bäume durch die Republik zu schicken, blos weil ein gewisser Anteil der Mieter Belege sehen will. Das hat mit Service nichts zu tun, ganz im Gegenteil, man kann auch mit einer Menge Papier die Fakten verschleiern.

Wir fügen den Betriebskostenabrechnungen eine ausführliche Erläuterung bei, aus der sich die Kostenentwicklung ergibt und die Hinweise auf die bereits absehbare Kostenentwicklung enthält. Damit kann der Mieter viel mehr anfangen, als mit einem Stapel kopierter Rechnungen mit irgendwelchen Kürzeln (Müllabfuhr) und kopierten Kontoauszügen als Beleg der Bezahlung.

Wer weitergehende Informationen haben will, kann sich an uns wenden.
Der Prozentsatz derer, die wirklich Beläge sehen wollen, liegt bei ca. 3% - wozu also tonnenweise Papier verschicken?

hoffe geholfen zu haben,
Christian Martens

 

[Beluga]

Bei preisfreien Wohnungen müssen die Vermieter die Betriebskosten-Belege nicht mehr zuschicken.

Ausnahme: wenn dem Mieter ein Besuch in den Räumen des Vermieters / Verwalters (wegen Entfernung) nicht zumutbar ist.

Die Vermieter müssen den Mietern nur die Belege zeigen. zwar an dem Ort,
an dem der Mieter wohnt.

 

[lostcontrol]

Original von Beluga
Es sind dann ca. 20 Belege für jeden Mieter.

20 belege? oha.
ganz blöde frage: was rechnet ihr denn alles so ab?
also bei mir sind das weit weniger belege.
und die belege einsehen wollten bisher auch nur diejenigen, die der meinung waren, sie wären "abgezockt" worden. klar ham die die belege dann einsehen dürfen bzw. in kopie gekriegt und dann war ruhe.
neu abrechnen musste ich noch nie.

 

[Martens]

moin,

zum Thema Belege, da muß man ersteinmal definieren, was denn belegt werden soll und womit.

Also für jede BK-Art braucht man
- die Rechnung
- die Änderungsrechnung (in Berlin gibt es keine Müllabrechnung, ohne mindestens eine Änderungsrechnung jährlich)
- die Bankkontoauszüge

Ohne Rechnungen kein Nachweis der Zahlungsverpflichtung und ohne Bankauszug kein Nachweis über die erfolgte Zahlung.

Das sind ganz knapp gerechnet drei Blatt / Kostenart, es kann aber auch mehr sein.

Das ganze mal sieben bis neun Kosten, als da beispielsweise wären
-Grundsteuer
-Müllabfuhr / Straßenreinigung
-Hauswart / Hausreinigung
-Gartenpflege
-Schnee- und Eisbekämpfung
-Versicherungen
-Wasserkosten / Entwässerung
-Hausbeleuchtung / Lüftung
-Aufzuganlagen

Bei den Unterlagen eines Vollzeit-Hauswartes kommst Du mit drei Blatt bestimmt nicht aus... und dann sind wir locker bei über 20 Blatt pro Mieter.

Wenn man es wirklich "richtig" machen will, ist das ganze SEHR aufwendig.

hoffe geholfen zu haben,
Christian Martens

 

[lostcontrol]

hallo martens,

ok, dann wird's natürlich viel...
und kontoauszüge (zum beweis dass bezahlt wurde) hab ich bisher noch nie vorweisen müssen, die mieter wollten maximal die rechnungen sehen.
aber da merk ich jetzt mal wieder, dass was immer geklappt hat und nie beanstandet wurde, nicht unbedingt die "korrekte" variante sein muss.

naja - ich werd's trotzdem weiter machen wie gehabt, erst wenn wirklich mal jemand auch kontoauszüge etc. sehen möchte, werde ich das ändern.

aber ich hoff mal es bleibt alles beim alten - ich halte nicht viel von unnötigem papierkrieg...

grüssle
lostelinchen

 

[Martens]

moin 'linchen,

Original von lostcontrol
naja - ich werd's trotzdem weiter machen wie gehabt, erst wenn wirklich mal jemand auch kontoauszüge etc. sehen möchte, werde ich das ändern.

aber ich hoff mal es bleibt alles beim alten - ich halte nicht viel von unnötigem papierkrieg...

Da sind wir ja völlig einer Meinung! :Blumen

schönen Tag noch,
Christian Martens

 

[renatebrummer]

Hallo alle zusammen

Grundsätzlich ist der Vermieter nicht verpflichtet in der Betriebskostenabrechnung zu erklären wie, sich die einzelnen Kostenanteile der Positionen zusammensetzen. Notwendig – aber auch ausreichend – ist es, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, so dass die Einsichtnahme in die dafür vorliegenden Belege nur noch zur Behebung von Zweifeln erforderlich ist.

Meine Meinung.

Mfg.

renatebrummer

 

[lostcontrol]

hallo renate,

ich werd aus deinem posting nicht ganz schlau, sorry...
einerseits schreibst du, dass der vermieter NICHT verpflichtet sei, in der betriebskostenabrechung zu erklären, wie sich die einzelnen kostenanteile der positionen zusammensetzen, andererseits schreibst du, dass der mieter die ihm angelasteten kosten aus dieser abrechnung klar ersehen und überprüfen können muss.
da sehe ich einen widerspruch.
könntest du das nochmal genauer erklären bitte?

 

[Martens]

moin Renate,

ich verfolge die Philosophie, daß geplanter Aufwand für den Verwalter billiger ist, als ungeplanter.

Also werden bestimmte Erläuterungen für die Betriebskosten erstellt, je nach Komplexität des Objektes sind das zwei bis maximal sechs Blätter mit Text und Zahlen.

Das macht pro Objekt einmal richtig Arbeit, wird dann jedes Jahr "nur noch" fortgeschrieben und macht dann entsprechend weniger Arbeit.

Übrigens ist so eine Erläuterung ein prima Instrument zur Qualitätssicherung für die eigene Arbeit. Nichts ist "schöner", als wenn einen der betroffene Mieter / Eigentümer auf Fehler in der Abrechnung hinweist, die man selbst hätte finden können und müssen.

Die Nachfragequote liegt somit bei dieser Vorgehensweise unter 5%, die Quote derer, die Einsicht nehmen, bei 0,5% - und alle sind glücklich! :banana

hoffe geholfen zu haben,
Christian Martens

 

[lostcontrol]

seh ich genauso wie martens.
einmal richtig aufwand betrieben und danach "nur noch" die aktuellen zahlen eingeben müssen ist am einfachsten.
ich mach das über 'ne excel-tabelle.

 

[Martens]

...was sind wir uns wieder einig...

Wir machen das aber mit OpenOffice, ich mag Billyboy und seine Produkte nicht besonders :wisper

bis denn,
Christian Martens

 

[lostcontrol]

billyboy? ach ja.... die hab ich auch nich so gerne... ich bevorzuge okeido, falls nötig *giggel*.

aber ernsthaft: ob excel oder open office oder lotus - vollig wurscht, tabellenkalkulation halt. zumindest meiner ansicht nach die beste lösung.

 

[renatebrummer]

Hallo *flüster*

Die Ihm angelasteten Kosten sind die Ist-Kosten. Wie sich diese Kostenposition zusammensetzt ist nur aus der zugrunde liegenden Rechnung (die nicht zur Umlagenabrechnung dem Mieter vorliegt) ersichtlich. Die in der Umlagenabrechnung ausgewiesene Gesamtsumme, in den Positionen, ist für den
Zeitraum 01.01. bis 31.12

Der Mieter muss aus einer ordentlichen Abrechnung (ohne Zusendung von Rechnungskopien) z.B. klar erkennen können:

1. Tage Ihr Anteil
In der Spalte „Abrechnungstage“ finden Sie jeweils den Zeitraum für den die Kosten angefallen sind (Gesamt) sowie den Zeitraum an dem Sie an der Abrechnung teilnehmen (Ihr Anteil).
Z.B. fallen Kosten an, die nicht im gesamten Abrechnungszeitraum entstehen, wie z. B. Winterdienst. Damit werden in den Abrechnungstagen Gesamt* nur die Tage ausgewiesen, an denen diese Kosten angefallen sind.
Oder es zieht ein Mieter während des Abrechnungszeitraumes aus, dann werden in den „Abrechnungstagen Ihr Anteil“ nur die Tage berechnet für die er Mieter des Objektes war.

1.2 Bemessung in QM
In dieser Spalte werden die Gesamtquadratmeter Wohnfläche des Hauses ausgewiesen, in den verbrauchsabhängigen Kosten die bewohnte Fläche des Hauses.

2. Bemessung
bedeutet an welcher Größe die zu verteilenden Kosten gemessen werden. Die Bemessung stellt den jeweiligen Verteilerschlüssel der angefallenen Kosten dar. In unserer Abrechnung werden die für Sie angefallenen Kosten im Verhältnis Ihrer Wohnfläche zur Gesamtfläche des Hauses in den verbrauchsabhängigen Kosten zur bewohnten Fläche des Hauses gemessen.

3. Verteilung der verbrauchsabhängigen Kosten
Die verbrauchsabhängigen Kosten Wasser/Abwasser, Müllabfuhr und Hausstrom
werden nur an die Wohnungen berechnet, die im Zeitraum der Abrechnung
bewohnt waren, da diese Kosten auch nur für diese Wohnungen entstanden sein
können. Je nach Aus- bzw. Einzug ändert sich damit die bewohnte Fläche
(Bemessung Gesamt in qm) eines Hauses.

Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung

Die Aufstellung der Gesamtkosten sowie der weiteren Heizungsbetriebskosten haben wir überprüft, auch hier konnten wir keinen Fehler feststellen.

Die Erläuterung einer Wirtschaftseinheit muss klar formuliert sein

Die Gesamtsumme: Gesamtquadratmeter x Fläche des Grundstückes ergibt die Summe des Anwesens.

Zusendung von Rechnungskopien – Notwendig ???

Sicherlich ist es übersichtlicher und einfach wenn der Umlagenabrechnung zur Kontrolle der Mieter die Belege beigefügt werden. Das Problem, dieses verursacht auch starke Verwirrung da die Mieter mit den kompletten Rechnungskopien und der Umlagenabrechnung schnell verunsichert werden. In der Praxis hat sich daher auch sehr gut bewert, dass bei der genauen Spezifizierung der bezweifelten Kosten aus der Umlagenabrechnung, eine schriftliche Erläuterung dies Zweifel schnell beseitigen kann. Es kommt auch noch sehr oft vor, dass Mieter sich mit Preissteigerungen, die vorher monatelang durch die Medien und Presse gegangen sind gar nicht auseinandersetzen. Es werden die gezahlten Vorauszahlungen aus dem Vorjahr (wenn nicht eine Anpassung bereits zum Abrechnungsergebnis erfolgte) als völlig ausreichen eingeschätzt.
Dazu kommt, dass einige immer noch glauben, dass das GH aus vorangegangenen Abrechnungen auch eine Garantie für kommende Abrechnungsperioden ist.

Für Eigentümer bzw. für Verwalter die nicht so viele Grundstücke bzw. Liegenschaften verwalten ist der Aufwand zur Umlagenabrechnung, alle Rechnungskopien beizufügen sicher einfacher und überschaubarer. Bei Eigentümer bzw. Verwaltern von großen Wohnanlagen, diese auch noch in verschieden Städten bewert sich meiner Meinung nach

- wer Zweifel an den der zugestellten Umlagenabrechnung hat, sollte dieses
schriftlich begründen und die angezweifelten Position auch benennen

Ein Schreiben, hiermit gehe ich zur Umlagenabrechnung in Einspruch ist natürlich nicht ausreichend.

 

[lostcontrol]

hm... also ich lege kosten, die nur zu bestimmten terminen entstehen (schorni, winterdienst etc.) schon aufs jahr verteilt um. und rechne dann für den mietzeitraum aus. warum sollte jemand, der z.b. keinen schorni-besuch miterlebt hat, diesen nicht mitbezahlen müssen? oder jemand, der nur im sommer da gewohnt hat (klar, kommt normalerweise nicht vor), den winterdienst nicht bezahlen?