Vermieter Wechsel

Diskutiere Vermieter Wechsel im MV - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Meine Kinder bekommen eine 4 Zimmer Wohnung überschrieben. Dies resultiert als Abgeltung von Pflichtteilsansprüchen. Ich weiß, dass...

  1. #1 nelda74, 27.07.2019
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    Meine Kinder bekommen eine 4 Zimmer Wohnung überschrieben. Dies resultiert als Abgeltung von Pflichtteilsansprüchen. Ich weiß, dass Pflichtteilsansprüche immer bar geleistet werden, aber wieso/warum würde hier den Rahmen sprengen.

    Die Wohnung ist vermietet und auch weiter weg. Nun ist es ja so, dass der alte Mietvertrag dann weiterhin Bestand hat.

    Sollten wir ein formloses Schreiben aufsetzen, indem meine Kinder sich als die neuen Vermieter darstellen und eben mit der Aufforderung ab Datum X die Miete auf das gemeinschaftliche Konto zu überweisen?

    Reicht dazu als Nachweis für den Mieter der notarielle Übergabevertrag aus? Muss er beglaubigt sein? Oder muss man auf die Eintragung im Grundbuchamt warten?

    Wie gestaltet man solche Übergabe?

    Ist es dann erforderlich einen dann doch neuen Mietvertag/Übergabemietvertrag mit dem Mieter zu schließen?
     
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  3. SaMaa

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    Erst mit der erfolgten Eintragung im Grundbuch ist man Eigentümer der Wohnung und somit ab dann auch rechtlich befähigt mit den Mietern Kontakt aufzunehmen und Veränderungen anzukündigen und/oder zu veranlassen.
     
  4. #3 nelda74, 27.07.2019
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    In dem notariellen Übergabevertrag steht das die Wohnung ab Unterzeichnung den Kindern gehört.
     
  5. #4 immobiliensammler, 27.07.2019
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    In fast jeden Kaufvertrag steht eine Regelung zum Übergang Nutzen/Lasten, nur tangiert das den Mieter überhaupt nicht. Maßgeblich ist die Grundbucheintragung. Im übrigen gibt es keine Verpflichtung für Mieter oder auch Vermieter, hier überhaupt einen neuen Mietvertrag abzuschließen!
     
  6. #5 nelda74, 27.07.2019
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    Auszug des Übergabevertrages-Entwurfes:

    VI. Besitz, Nutzungen, Lasten
    1.
    Auf den Erwerber gehen über:
    a)
    der Besitz und die Nutzungen sowie die allgemeinen
    Verkehrssicherungspflichten sofort,
    b)
    die Gefahr des zufälligen Untergangs und einer zufälligen
    Verschlechterung sofort,
    c)
    die an dem Vertragsgegenstand ruhenden Steuern und sonstigen
    öffentlichen Abgaben und Lasten sofort.
    2.
    Der Erwerber tritt ab Nutzungsübergang mit allen Rechten und Pflichten
    in die Wohnungseigentümergemeinschaft ein und übernimmt
    entschädigungslos die Um- und Rücklagen.
     
  7. #6 FMBerlin, 27.07.2019
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    Praktischerweise bekommen die Mieter ein Schreiben des ehemaligen Vermieters, in dem ihnen der neue Vermieter und der Termin (Übergang von Nutzen und Lasten aus dem Notarvertrag) mitgeteilt werden. Ab diesem Termin können sie sich an den neuen Vermieter wenden. Der neue Vermieter kann aber seine Rechte (Moderniesierungsankündigungen, Kündigungen, Mieterhöhungen usw.) erst ab der Grundbucheintragung geltend machen, wenn er im Notarvertrag nicht ausdrücklich dafür schon vorher bevollmächtigt worden ist.
     
  8. Andres

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    Das ist für den Mieter ohne Belang. Schuldbefreiend zahlen kann er selbst nach dem Lastenübergang nur an seinen Vermieter. Ja, könnte man abtreten - aber warum? Den Mieter betrifft das doch alles nicht. Das sollen die Eigentümer untereinander ausmachen.

    Sinnvollerweise schreibt der neue Eigentümer und Vermieter nach erfolgter Umschreibung den Mieter an, weist auf den Eintritt in den Mietvertrag hin, teilt mit, wohin die Miete zukünftig geht und wie der neue Vermieter zu erreichen ist. Diesem Schreiben legt man eine Kopie des neuen Grundbuchauszugs bei.
     
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  9. #8 FMBerlin, 28.07.2019
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    Wenn es der neue Eigentümer mit einer Modernisierungsankündigung oder Mieterhöhung eilig hat z.B..
    Dein Weg ist möglich, meinen finde ich praktischer. Der Altvermieter übergibt sozusagen an den neuen Vermieter wie der alte Chef den Mitarbeitern seinen Nachfolger vorstellt. Wenn schon würde ich als Mieter auf einer beglaubigten Grundbuchkopie bestehen, da mir der neue Vermieter in der Regel völlig unbekannt ist. Heute sind so viele Betrugsmaschen üblich, trau schau wem. Meine Variante wäre mir als Mieter jedenfalls lieber.
     
  10. #9 nelda74, 28.07.2019
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    Reicht dann in dem Falle dann eine Grundbuchvormerkung?

    Wobei die Anwältin meiner Kinder dies zur Auskunft gab:

    Der Notarentwurf sieht auf Seite 5 unter VI. vor, dass mit der Beurkundung der Besitz und die Nutzungen auf Ihre Kinder übergeben, sprich, dass mit diesem Zeitpunkt die Mieteinnahmen an Ihre Kinder gehen.

    Siehe hier:

    VI. Besitz, Nutzungen, Lasten
    1.
    Auf den Erwerber gehen über:
    a)
    der Besitz und die Nutzungen sowie die allgemeinen
    Verkehrssicherungspflichten sofort,
    b)
    die Gefahr des zufälligen Untergangs und einer zufälligen
    Verschlechterung sofort,
    c)
    die an dem Vertragsgegenstand ruhenden Steuern und sonstigen
    öffentlichen Abgaben und Lasten sofort.
    2.
    Der Erwerber tritt ab Nutzungsübergang mit allen Rechten und Pflichten
    in die Wohnungseigentümergemeinschaft ein und übernimmt
    entschädigungslos die Um- und Rücklagen.
     
  11. SaMaa

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    Ich bin zwar kein Spezi, aber ich vermute das der Anspruch auf die Mieteinnahmen ab Notarvertrag zählt.
    Aber tatsächlich muss der Mieter erst ab Kenntnisnahme des Grundbucheintrags an den neuen Eigentümer zahlen.

    Der alte Eigentümer ist dann aber verpflichtet, dem neuen ET ab Notoarvertragsdatum die eingegangenen Beträge zur Verfügung, zustellen.

    Als Mieter würde ich auch nicht an eine mir unbekannte Person meine Miete bezahlen. Erst mit der Sichtung des Grundbuchs bzw. mit der Umschreibung.
     
  12. #11 nelda74, 28.07.2019
    nelda74

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    Ok,danke werde das dann der Anwältin mitteilen
     
  13. dots

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    Nee.
    Der Mieter muss an den Vermieter zahlen. Und der wechselt nicht einfach so - außer im Spezialfall, wenn die Immo verkauft wird. Der neue Eigentümer wird erst durch Grundbucheintrag zum Eigentümer und somit auch erst mit Grundbucheintrag zum neuen Vermieter.
    Was der alte und neue Vermieter (der alte und neue Eigentümer) unter sich ausmachen, kann dem Mieter egal sein.
     
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  14. SaMaa

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    Stimmt..... ich hatte nicht bedacht, dass ja auch grundsätzlich die Möglichkeit besteht, dass zwar der Eigentümer, aber nicht der Vermieter durch den Notarvertrag wechseln könnte.


    :danke Für die häufigen guten Erklärungen von Dir für mich...
     
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  15. #14 immobiliensammler, 28.07.2019
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    Nein, reicht nicht, erst die tatsächliche Eintragung als Eigentümer.

    Die Aussagen der Anwältin sind natürlich richtig, betreffen aber nur das Innenverhältnis der am Vertrag Beteiligten, für den Mieter sind diese nicht von Belang.

    In der Praxis mache ich es bei Kauf/Verkauf auch so, dass die Mieter in einem gemeinsamen Schreiben/Gespräch durch Käufer UND Verkäufer aufgefordert werden, ab sofort an den Käufer zu zahlen. Wenn der Mieter dies macht vereinfacht das die Sache eben, ansonsten muss der Verkäufer die eingehenden Zahlungen eben weiterleiten, genauso muss der Käufer ausgleichen, was der Verkäufer noch nach Übergang Nutzen/Lasten für das verkaufte Objekte zahlen muss (bestes Beispiel: Grundsteuer).
     
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  16. SaMaa

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    Ich könnte mir allerdings vorstellen, dass es bei der oben beschriebenen Konstellation , problematisch wird,
    wenn der Mieter keine Miete mehr zahlt,
    der alte Eigentümer keine Lust hat die Miete weiter einzutreiben
    und der neue Eigentümer keine Rechte hat die Miete ein zu treiben.

    Wer darf denn dann was zu welchem Zeitpunkt?


    Auf die Frage bin ich nur gekommen, da ich meinte im Eingangsbeitrag einen leichten Unterton in der Konstellation erkannt zu haben.
     
  17. #16 immobiliensammler, 28.07.2019
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    Dann hat der neue Eigentümer ein Problem. Der Mieter müsste zwar an den alten Eigentümer zahlen und der alte Eigentümer müsste dann umgehend das eingegangene Geld weiterleiten, aber wenn der Mieter nicht zahlt ist er m.E. nicht verpflichtet, hier stellvertretend für den neuen Eigentümer das Geld gerichtlich einzutreiben. Es gibt dann - sofern man miteinander reden kann - Konstruktionen mit Abtretungen, damit der neue Eigentümer tätig werden kann, aber wenn der alte Eigentümer hier mauert kann das durchaus zu einem Problem führen.

    Dazu fällt mir z.B. folgende Konstellation ein:
    Alteigentümer A verkauft an Neueigentümer N, Mieter M ist ein Freund/Verwandter des Alteigentümers. Ab Übergang Nutzen und Lasten zahlt M keine Miete mehr, A ist ja nur zur Weiterleitung der ihm tatsächlich zugegangenen Gelder verpflichtet, er hat aber nachweislich nie die Miete erhalten. Sagen wir 6 Monate später erfolgt die Eigentumsumschreibung. Rechtlich kann N ja nur die Miete ab Umschreibung gerichtlich einklagen (so weiter die Miete nicht bezahlt wird), was ist mit den 6 Monaten vorher? Hier könnte ja nur A klagen, wenn er das aber nicht tut? Könnte dann irgendwie auf Treu und Glauben rauslaufen, aber sicher bin ich mir aus dem Bauch heraus nicht, wer hier die Forderung gerichtlich geltend machen könnte/müsste! Juristen an de Front!
     
  18. RMHV

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    Ziemlich alberne Vorstellung, dass ein Anwalt die halbgaren Erkenntnisse aus einem Forum benötigen könnte...
     
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  19. SaMaa

    SaMaa Erfahrener Benutzer

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    @immobiliensammler . :danke
     
  20. #19 ehrenwertes Haus, 28.07.2019
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    Wann hast du nochmal gekauft? Die Reform ist seit Anfang 2018 beendet.
    Die reformbedingten Verzögerungen sind eigentlich vorbei.
     
  21. #20 ehrenwertes Haus, 28.07.2019
    ehrenwertes Haus

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    Fein, dann dürfen sich jetzt alle, die in BW Änderungen der Eigentumsverhältnisse im Grundbuch vornehmen lassen auf dich berufen, wenn es doch länger dauert oder schneller geht.
     
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