Vermieter werden oder Ja/Nein?

Dieses Thema im Forum "Baufinanzierung" wurde erstellt von Horst77, 26.10.2014.

  1. #1 Horst77, 26.10.2014
    Horst77

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    Hallo zusammen

    Ich spiele nun schon länger mit dem Gedanken mir etwas für die Rente aufzubauen, sind noch über 30 Jahre bis dahin aber ich denke jetzt ist langsam die Zeit gekommen damit anzufangen. Mein Eigenkapital dafür liegt im Augenblick bei 100.000€

    Die erste Überlegung wäre (war) mehrere kleine Eigentumswohnungen zu besitzen und diese zu vermieten.
    Jetzt habe ich viele Abende mit Recherche im Internet verbracht und komme da einfach niemals auf ein positives Ergebnis.
    Hier mal eine Beispielrechnung von mir:
    60-70m² Wohnung, Kaufpreis 55.000€, Mieteinnahmen monatlich 300€, ländlich gelegen. Vollständig durch Eigenkapital gedeckt.
    Jetzt rechne ich dies einmal über 10 Jahre (120 Monate), wobei ich fair sein will und mit einem Leer stand der Wohnung von zwei Jahren rechne. Also habe ich die Wohnung 96 Monate vermietet a. 300€ macht insgesamt 28.800€ in 10 Jahren
    Bei dieser Investition bräuchte ich also 184 Monate dauerhafte Vermietung um die Investition wieder rein zu bekommen, was sicherlich 18 oder 19 Jahre wären.
    Jetzt habe ich aber noch keine Steuern in meiner Rechnung die ich ja zu bezahlen habe und die das ganze nochmals mindern… langsam raucht mir hier der Kopf, dieses System kann sich nicht bezahlt machen, da mit der Wohnung bzw. dem Haus in knapp 20 Jahren auch noch einiges anfällt, Heizung, Dach… und viele andere Dinge. Bitte korrigiert mich aber was übersehe ich hier, dieses System wird doch sicher von dem einen oder anderen praktiziert?

    Was wäre die Alternative dazu? Größeres Haus, Renovierungsbedürftig, 3-4 Parteien, in Eigenleistung renovieren.
    Ab wie vielen Jahren sollte sich so eine Investition rentieren? Gibt es da eine Faustformel?

    Viele Dank für die Mühe dies alles zu lesen…
    Horst
     
  2. AdMan

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  3. Syker

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    Hallo horst77,

    Zuerst 2 Anmerkungen:
    1.) den Unterschied zwischen Eigentum und Besitz googlen.
    (hatte ich aber auch anfangs Probleme mit)
    2.) die gesetzliche Rente in über 30 Jahren mit nahezu 0 kalkulieren.

    Zu 2. sind natürlich Immobilien eine derzeit gute Alternative.

    Bei deiner Rechnung komme ich zwar auf eine Kapitalrendite von ca. 6,5% vor Steuern was nicht so schlecht wäre, aber es fehlen bei der Betrachtung die nicht umlagefähigen Kosten für Verwaltung und Instandhaltung.

    Ob und welche besonderen Kosten (Dach, Heizung, Leerstand) entstehen liegen gewissermaßen im Unternehmerischenrisiko und können nur schwerlich abgeschätzt werden. Dach und Heizung fallen aber auch nicht so oft an...

    Was du bisher auch nicht berücksichtigt hast ist der weitere Wert deiner Immobilie. Das ist zwar auch schwerlich abzuschätzen. Ich gehe bei meinen Immobilien davon aus das ich bei einem Verkauf den Kaufpreis inkl. einem annähernden Inflationsausgleich zurück bekommen würde.

    Dann solltest du die Lage nicht unterschätzen, auch um dich um deine Immobilien zu kümmern.
    Es bringt nichts Eigentümer einer Immobilie am anderen Ende Deutschlands zu sein, andererseits bringt es auch nichts in der ostdeutschen Provinz zu investieren wo absehbar die Bevölkerungszahlen zurück gehen.

    VG Syker
     
  4. #3 Horst77, 27.10.2014
    Horst77

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    @Skyer
    Super Vielen Dank für die Antwort.
    Als erstes habe ich natürlich gegoogelt und siehe da ich will eine Wohnung nicht besitzen sondern Eigentümer sein :-)

    Die Rente versuche ich mit 0 zu kalkulieren dafür wären aber sicher 10-15 von diesen Objekten Notwendig, dies bei meinem Kaufpreis wären dann ca. 550.000-800.000€.
    Wozu ich aber bereit wäre und auch in der Lage dies aufzubringen innerhalb der nächsten 15 Jahre ohne Bank.
    Mein Problem liegt im Augenblick darin bei kleinen Wohnungen habe ich immer noch andere Eigentümer bzw. Mieter in dem selben Haus von denen ich zum Teil auch abhängig wäre. Ich rechne hier klar mit der Kategorie HartzV als Mieter oder Rentner die sich einfach nicht mehr leisten können als eine kleine Wohnung, was ich auch nicht allzu schlimm finde da ich glaube immer mehr Menschen werden immer ärmer und können sich in 20-30 Jahren keine 1000€ kalt Miete mehr leisten.
    Der Vorteil bei verschiedenen kleinen Objekten sehe ich darin, wenn einem Haus mal etwas passiert, so dass es unbewohnbar wäre, gäbe es immer noch andere Häuser in denen meine kleinen Wohnungen sind die einfach weiter laufen. Bei einem Objekt wo direkt 6 oder mehr Parteien drinnen sind und ich der Eigentümer bin ist das Risiko bei einem Totalschaden natürlich höher das ich gleich mit nichts in der Hand da stehe...

    Ländlich habe ich gewählt, da ich selbst in der Nähe lebe ca. 30 Km Radius meines Eigenheim. Das Eigentum sollte natürlich schnell zu erreichen sein und die Region in der ich lebe in der Nähe von Köln ist wirtschaftlich auch gut aufgestellt.

    Wie sind so die Erfahrungswerte, lieber mehrere kleine Objekte oder gleich ein zwei größere?
    Ist der Verwaltungsaufwand bei vielen kleinen nicht direkt ungleich größer als bei ein zwei großen(4-6 Parteien) Objekten?

    Ich persönlich bin gar kein Freund von Krediten und würde am liebsten soviel wie möglich aus Eigenkapital nehmen. Natürlich ist mir aber auch klar, dass ich weiter flüssig sein muss und im Notfall auch Geld für ein Dachdecker auf der Bank haben sollte. Dies versuche ich so stark wie möglich in meine Kalkulation mit einzubeziehen. Auch werde ich um ein Kredit nicht herumkommen denke ich das es steuerlich sicher vorteilhaft wäre, aber da müsste ich sicher erst noch den einen oder anderern Termin mit meinem Steuerberater machen um das genau sagen zu können.

    Leider fällt mir keine Alternative ein um sicher für die Rente vorzubeugen als Eigentümer zu werden. Die Alternative wären Fonds von denen ich sicher noch weniger verstehe und die mich am Ende sicher mehr Nerven kosten werden als alles andere...
     
  5. Syker

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    Hallo Horst77,

    WEG sind nicht jedermanns Sache, und sicherlich ist ein ganzes MFH u.U. besser. Aber die Investitionssumme ist eben auch eine andere. Wichtig bei WEG finde ich sich nicht in zu große Gemeinschaften einzukaufen.
    Eine von ca. 10 WE ist was anderes als zwei von 100 WE.
    Zur Größe der Wohnungen muss man sich galt klar sein an wen man vermieten will. In Singlewohnungen hat man vermutlich öftere Mieterwechsel, dafür lassen sich solche Wohnungen durchaus schneller weitervermieten.

    Steuerlich ist zwar eine Finanzierung mit Darlehen günstiger, aber einen ein Kredit kostet auch Geld was die Rendite schmälert. Es ist übrigens ein Märchen das man Steuern sparen, richtiger wäre eine Steuerstundung. Also was jetzt gespart wird zahlt man später.

    VG Syker
     
  6. #5 Horst77, 27.10.2014
    Horst77

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    Danke Skyer

    Ich denke bei kleinen Mietwohnungen nicht an so riesen Blocks mit 100 Parteien drinnen. Die gibt es bei uns auf dem Land auch nicht :037sonst:

    Ich werde noch weiter lesen/forschen und arbeiten müssen bevor ich anfange eine solche Investition zu tätigen. Aber hier sind die ersten Schritte gemacht und mein Ziel ist im Augenblick innerhalb der nächsten zwei Jahre will ich mir sicher sein was ich mit dem Geld mache und dann sollte es auch angelegt sein...

    Vielen Dank
    Horst
     
  7. Andres

    Andres
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    Wenn diese Annahme realistisch sein sollte, würde ich vom Kauf der Wohnung dringend Abstand nehmen. Bei 20 % Leerstand ist dieser Kaufpreis utopisch. Allgemein würde ich lieber Lagen wählen, in denen der Leerstand so gering wie möglich ist. Du trägst schon genügend Risiken.


    Du unterschlägst in dieser Rechnung den Wiederverkaufswert. Bis du die tatsächlich verlorenen Kosten (Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer, ggf. Makler) wieder drin hast, dauert es ganz sicher keine knappen 20 Jahre. Und eine stabile Wertentwicklung der Immobilie (mindestens der Ausgleich der Inflation) ist die absolute Grundlage einer guten Investition. Wenn die Immobilie hier schwächelt, kann das auch die schönste Miete nie wieder ausgleichen.

    Wenn das die Lage nicht hergibt (und im ländlichen Raum bestehen hier immer Risiken!), ist das ein weiteres Argument gegen diese Immobilie.


    Da geisterte letztens mal wieder was durch die Medien. Auch wenn man bei solchen Untersuchungen immer an der Datenbasis zweifeln darf (mich hat niemand gefragt ...), ist die qualitative Aussage richtig: Es gibt viele Eigentümer, die an ihrer Immobilie nichts oder fast nichts verdienen, und es gibt einige Eigentümer, die drauflegen. Das ist zumeist falschen Entscheidungen beim Kauf und der Verwaltung geschuldet, manchmal auch nur Pech.

    Fazit: Wenn man nicht sehr genau weiß, was man da tut, sollte man nicht seine ganze Altersvorsorge darauf stützen.


    Wenn du das Haus nach 10 Jahren wieder verkaufst (ab dann ist der Gewinn aus dem Verkauf steuerfrei), muss sich eine positive (seriös kalkuliert meist unspektakuläre) Rendite ergeben. Was danach kommt, ist der Bonus.


    Nachteile:
    • Du rennst mehreren Objekten hinterher, musst überall auf dem Laufenden sein. Wenn "Saison" ist, sitzt du pro Woche u.U. in 6 Eigentümerversammlungen.
    • Du kannst viele Entscheidungen nicht frei treffen. Das meiste außerhalb deiner Wohnung erfordert zumindest eine Mehrheit, einiges sogar Allstimmigkeit.
    • Vor allem kannst du den Zeitpunkt von Investitionen nicht alleine bestimmen. Wenn alle WEGs gleichzeitig eine Sonderumlage beschließen, dann ist das eben so.
    • Als weiteres Risiko trägst du die Zahlungsfähigkeit anderer Eigentümer mit.
    • Wenn's gut läuft, drückt die WEG-Verwaltung nur deine Rendite etwas. Wenn's schlecht läuft, darfst du regelmäßig Prozesse führen.
    • ...

    Ein Vorteil wäre, dass man mit relativ wenig Einsatz sich das ganze Thema Immobilien und Vermietung mal eine Zeit lang ansehen kann. Wenn das Geld vorhanden ist, würde ich bei Gefallen dann ein ganzes Haus kaufen. Da bist du der Chef.


    Grundsätzlich eine gute Einstellung, aber mit 100.000 € kommst du da nicht weit. Es macht keinen Sinn, bei der Immobile so lange Abstriche bei Lage und Zustand zu machen, bis sie ins Budget passt. Das Objekt muss grundsätzlich "gesund" sein.

    Der Kompromiss kann dann irgendwie so aussehen: Jetzt klein anfangen und ein bischen probieren, ob du dich als Vermieter wohl fühlst. Für den späteren Kauf eines größeren Objekts kannst du solange etwas mehr Kapital ansparen und dann vielleicht 20 % finanzieren. Das dürfte dir ein ausreichendes Budget bei gleichzeitig überschaubarem Kreditrisiko und guten Konditionen bringen.


    Nö, der Fiskus beteiligt sich bestenfalls etwas an den Zinsen. Der Vorteil eines Kredits liegt erstens im Zugang zu Immobilien, die du dir aus Eigenkapital nicht leisten kannst, und zweitens in der damit evtl. [hier beliebige Anzahl an Ausrufezeichen einfügen] verbundenen Rendite.


    Das mit dem Verständnis lässt sich ändern. Und wenn ich oben von 10-15 Einheiten lese: Den Zeitaufwand, den ich in einem Jahr in mein Depot stecke, wirst du bei 15 Einheiten in der Woche haben. Mindestens.
     
  8. #7 Horst77, 27.10.2014
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    Super Vielen Dank für deine ausführliche Antwort.

    Ja das mit alles auf ein Blatt zu legen finde ich auch nicht so gut, aber dies ist ja nur erst mal eine Idee für die Rente.
    Daher versuche ich ja jetzt anzufangen und hole mir hier die ersten Tipps. Ich werde nicht nächste Woche losziehen und eine Wohnung oder Haus kaufen ohne vorher sehr genau zu wissen was ich mache.

    Daher auch mein Plan dieses Wissen über die nächsten ein bis zwei Jahre aufzubauen und erst zu zuschlagen wenn ich mir sicher bin und wenn ich das richtige Objekt finde. 20% Leerstand sind einfach mal so ins blaue geschätzt, aber im schlimmsten Fall können die sicher eintreten und da will ich gerüstet sein. Mir fehlen jegliche Erfahrungswerte, einige hier im Forum betreiben dies scheinbar beruflich und schon seit einigen Jahren und von diesem Wissen versuche ich ein wenig zu profitieren.

    Es ist aber interessant wie viel Dinge ich bis jetzt noch nicht beachtet habe und dank dieses kleinen Thread schon aufgedeckt wurden, auch wenn das bei weitem sicher noch nicht alles ist. Doch jeder wird hier mal angefangen haben und aller Anfang ist schwer.

    z.B. habe ich mir über einen Wiederverkauf eines/r Hauses/Wohnung noch gar keine Gedanken gemacht, der Wunsch war hier eigentlich bis zum Ende so etwas zu behalten. Wobei mir klar ist um so älter das Objekt umso höher die Wahrscheinlichkeit das es etwas zu reparieren gibt. Wieder ein Tipp über den ich mich informieren muss und werde.

    Von der Lage her möchte ich nicht weg. Ich lebe auf dem Land habe dort mein Haus welches vollständig bezahlt ist und ich würde gerne im Umkreis bleiben. Wie gesagt mit dem Auto sind es 30 Minuten bis Köln Innenstadt da kann auch ein Berufstätiger sehr gut pendeln, habe ich selbst ein paar Jahre gemacht.

    Viele Grüße
    Horst
     
  9. #8 immodream, 27.10.2014
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    Hallo Horst,
    du wirst zu diesem Thema in diesem Forum verschiedenste Antworten und Meinungen finden.
    Ich war und bin nach fast 30 Jahren als Vermieter kein Freund einer Eigentumswohnung.
    Ich möchte bei meinen Entscheidungen immer das Heft in der Hand haben und keinen anderen Miteigentümer fragen, ob man den Treppenflur grün oder gelb, die Tannen nach 3 oder 4 m abschneiden soll oder das Haus zum z. B. wärmedämmen soll.
    Wenn man wie du bereits 100 000 € Eigenkapital besitzt, würde ich , wie ich es auch vor 30 Jahren angefangen habe, ein kleineres 4 oder 6 Familienhaus in der Preisklasse 400 000 € kaufen. Dann hast du die berühmten 20 -25 % Eigenkapital und das dürfte bei den derzeitigen Zinsen zum Überleben reichen. Ich hab bei Zinssätzen von früher 5-8 % auch überlebt.
    Die Wohnungsgröße würde ich bei ca. 60 m² ansiedeln.
    Die sind immer gut vermietbar und wenn ein Mieter nicht zahlt, ist das Risiko nicht so hoch.
    Aber wie bereits geschrieben, gibt es zig andere Ideen und Vorschläge über die Vorgehensweise als Neuvermieter.
    Grüße
    Immodream
     
  10. #9 Papabär, 27.10.2014
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    Ich kann die bereits dargelegten Einschätzungen zu ETW´s als Kapitalanlage nur bestätigen. Oft bestehen WEG´s aus einem nicht zu unterschätzenden Anteil an Selbstnutzern - und die haben nun einmal ganz andere Interessen als Kapitalanleger, man kauft sich also in eine Situation ein, in der ein Nervenkrieg vorprogrammiert ist. Wenn man sich gleich in mehrere WEG´s einkaufen will, kann man sich auch eigentlich gleich ein Zimmer in einer Nervenheilanstalt reservieren.

    Eigentumswohnungen währen wirklich nur dann interessant, wenn man mit einem Schlag mehr als 75% der Stimmanteile erwirbt ... aber dann ist da meist ein Haken an der Sache.



    Ganz nebenbei:
    Ich wüsste da etwas. :smile003: ... Naheres dazu im Stilblüten-Thread.
     
  11. Pitty

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    Ich würde immer ein kleines MfH mit 2-5 Mietparteien vorziehen, als jemals eine Eigentumswohnung zu kaufen. Da muss sie schon sehr preiswert sein wenn man sich so etwas antut.

    Und mit 100.000€ hast Du eine gute Ausgangsposition.
     
  12. #11 Horst77, 28.10.2014
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    Das klingt alles sehr interessant, ich gehe immer weiter weg von dem Gedanken einer Eigentumswohnung und da habt Ihr mir sehr bei geholfen.
    Ich glaube die Dinge die bei einer einzelnen Wohnung mir in die Quere kommen können sind wirklich nicht zu verachten.
    Aber nun gleich ein MFH zu kaufen und mich mit 300.000€ zu verschulden oder mehr finde ich am Anfang echt zu hart.
    Ich werde mich dieses Wochenende mal mit meiner Frau zusammen setzten und über diese ganze Sache ausführlich diskutieren. Unser erster Gedanke war am Anfang zu sagen wir kaufen ein renovierungsbedürftiges Haus ca. 50.000€ wo die Substanz stimmt, Dach O.K. nicht feucht und solche Sache aber dafür z.B. keine zentralheizung drinnen altes Bad und solche Sachen. Dieses entrümpeln wir und renovieren es in Eigenleistung mit Summe X. Danach vermieten wir es und schauen wie es klappt.
    Ob die Renovierung 6 Monate oder 12 dauert ist uns auch erstmal egal, da wir im Augenblick nicht drauf angewiesen sind.
    Erfahrung habe ich da aus dem Freundeskreis, zwei meiner Freunde haben genau dieses System in den letzten zwei Jahren durchgezogen wobei der eine mit seiner Frau nun in dem Haus lebt und der andere seit zwei Monaten Mieter in seinem hat.

    Ich denke in diese Richtung läuft es gerade eher, als in die der Eigentumswohnung...

    Vielen vielen Dank nochmal!
    Horst
     
  13. #12 Papabär, 28.10.2014
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    Kann funktionieren - muss aber nicht.

    Bei diesem Plan ist zu beachten, dass man selber meist kein Fachmann für sämtliche Gewerke ist - d.h. alleine schon eine Kostenschätzung meist nicht realistisch möglich ist.

    Ich habe mehrfach von Fällen gehört (& z.T. auch in der Familie selber erlebt). wo´s funktioniert hat ... die Käufer waren aber allesamt handwerklich (teilw. mit eigenen Betrieben) vorbelastet.

    Im Regelfall übersteigen die Sanierungskosten den aktuellen Wert des Gebäudes ... und/oder die Wohngegend ist auf dem absteigenden Ast (wenn die Gewerbe abwandern, ziehen die Wohnungsmieter meist auch irgendwann weg) - denn warum sollte jemand sonst sein Haus als Kapitalanlage verkaufen?
     
  14. #13 Horst77, 28.10.2014
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    @Papabär
    Guter Einwand.
    Ich selbst bin Handwerker der Freundeskreis ist auch voll davon. Ich habe einen sehr guten Freund der Bauingenieur ist und Baustellen leitet im großen Still.

    Ist vielleicht nicht immer nett die Freunde ran zu nehmen bei sowas aber am Anfang finde ich das noch O.K. solange es keine überhand nimmt.

    Bevor ich aber so etwas kaufe würde ich eh einen Professionellen unabhängigen Gutachter beauftragen der sich die Sache anschaut und mir mal alles auflistet was fehlerhaft ist, was gemacht werden muss und was die Sache so kosten wird. Da bin ich gerne Bereit nochmal ein paar Euro reinzustecken als hinterher die Böse Überraschung zu erhalten.
    Trotzdem vielen Dank für den Hinweis und das erwähnen im "Stilblüten" Thread.

    Horst
     
  15. #14 immodream, 28.10.2014
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    Hallo Horst,
    wenn du deine handwerklichen Fähigkeiten und die Hilfsbereitschaft sogenannter Freunde ( meine Freunde waren auf einmal alle verschwunden und hatten erst bei der Einweihungsfeier wieder Zeit ) richtig einschätzen kannst und ein großes finanzielles Risiko nicht eingehen willst, ist deine Idee von der Renovierung eines Einfamilienhauses sicherlich nicht verkehrt.
    Du brauchst dich dann nach der Vermietung mit keinen Miteigentümern sondern nur mit deinem Mieter rumärgern.
    Grüße
    Immodream
     
  16. #15 Papabär, 29.10.2014
    Papabär

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    Wir waren bei ´nem MFH.

    Das mit der Hilfsbereitschaft von Freunden und Bekannten funktioniert immer dann recht passabel, wenn man Material/Werkzeug sein eigen nennt, dass die anderen sich irgendwann auch gerne mal ausleihen wollen. Bei meinem alten Herrn fing´s damals mit ´nem Baugerüst und ´nem Pritschenwagen an ... :91:

    Bei derlei Arbeiten bitte nicht vergessen, die Helfer separat zu versichern (Bauhelferversicherungen gibt´s m. E. auch tageweise).
     
  17. Gast2

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    Vermieter werden, nie mehr

    Schaue Dir das Mietrecht an, dann erübrigt sich die Frage. Wenn Geld zu verschenken hast, und viel Ärger liebst, dann werde Vermieter. Mieter sehen in Dir , immer nur denjenigen, der dem Mieter sein Bestes möchte, sein Geld. Mieter müssen alles möglichst schnell abwohnen und kaputt machen, dafür bezahlen die ja die Miete.
    Mieter müssen sich immer neue Gründe einfallen lassen um die Miete zu mindern. Wenn Du all dies magst, ja dann werde Vermieter
     
  18. #17 Vermietet_dasblog, 30.10.2014
    Zuletzt von einem Moderator bearbeitet: 31.10.2014
    Vermietet_dasblog

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    Finanzielles und Unternehmerisches ....

    Wie jedes andere Investment auch, hat der Kauf einer Wohnung als Kapitalanlage (oder zum Selbernutzen) zwei Aspekte: Den finanziellen - sprich die Berechnung von Zahlungsstroemen und Rendite - und den unternehmerischen - sprich Du bist Vermieter und musst Dich mit Mietern, Miteigentuemern, etc. pp. herumschlagen. Das wird die ein oder andere Uberaschung bereithalten und sollte nicht unter den Tisch gekehrt werden.

    --
     
  19. #18 Glaskügelchen, 30.10.2014
    Glaskügelchen

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    @Vermietet_dasblog
    Find ich prinzipiell ganz gut. Im Gegensatz zu anderen Blogs kann es hier aber passieren, dass monatelang oder gar über Jahre NIX passiert. Und im besten Fall läuft es auch so.
     
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