Vermieter werden oder nicht?

Dieses Thema im Forum "Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland" wurde erstellt von Herby82, 04.10.2014.

  1. #1 Herby82, 04.10.2014
    Herby82

    Herby82 Gast

    Hallo,

    ich überlege schon seit langem wie man etwas mehr Geld verdienen kann. Durch einen bekannten sehe ich, dass er ganz gut davon leben kann Immobilien zu Sanieren und danach zu vermieten.

    Derzeit spiele ich mit dem Gedanken ein 4-6 Familien Haus zu kaufen (300.000 - 500.000 €) möglichst voll Vermietet. Das entspräche einer Einnahme Quelle von 40-80.000 € im Jahr je nach Lage. (nahe Frankfurt am Main ca. 30-45min. Autofahrt)

    Durch die Günstigen Zinsen denke ich es wäre der Passende Zeitpunkt, da ich auch Monatlich über einen guten Nettolohn verfüge.

    Was mir auch durch den Kopf ging, was wäre Lukrativer/Sicherer dies als Privatperson oder GmbH = Wohnungsgesellschaft zu machen?

    Vielen Dank im Voraus für alle Antworten
     
  2. AdMan

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  3. Andres

    Andres
    Super-Moderator

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    Siehst du auch, welcher Aufwand damit verbunden ist? Verfügst du über entsprechende Fähigkeiten? Sind dir die Risiken bekannt?


    Das ist nicht viel und man fragt sich dann schon, wo der Haken ist.


    Solltest du ein Objekt mit einem derartigen Verhältnis von Miete zu Kaufpreis finden, wäre das sicher interessant. Wenn der Kaufpreis tatsächlich beim 6-8fachen der jährliche Kaltmiete liegt, ist das bombastisch. Für ein gutes Objekt rechnet man locker den doppelten Kaufpreis, also ist wieder mal die Frage: Wo ist der Haken?


    Gießen? Mannheim? Aschaffenburg? Mainz? Diese Angabe beschreibt noch nicht einmal das Bundesland. Und wenn ich so etwas höre, denke ich immer an die Floskeln, mit denen Makler versuchen, Ramsch an Ahnungslose zu verticken.

    Das Märchen von der Wohnungsnot in Deutschland ist völliger Blödsinn. Es gibt hier mehr Wohnraum als benötigt wird. Dieser Wohnraum liegt nur nicht dort, wo er nachgefragt wird (Städte und Ballungszentren in wirtschaftlich starken Regionen), sondern "auf dem Land" - jedenfalls in der subjektiven Wahrnehmung derjenigen, die diese Nachfrage verursachen.

    In 30-45 Minuten Autofahrt von FFM aus, sind Lagen aus der zweiten Kategorie mühelos erreichbar. Dort kämpfst du ständig mit Leerstand und die gefürchteten Mietsteigerungen sind dort auch reines Wunschdenken.

    In dieser Ecke vermute ich einen der Haken, wenn wir von Faktor 6-8 sprechen. Der bauliche Zustand wird den Rest ausmachen.


    Die Idee hatten schon andere, daher ist es gar nicht so einfach, derzeit gute Immobilien anzukaufen. Außerdem sagt man immer so schön: Wenn du dir die Finanzierung nur aufgrund der aktuellen Zinsen leisten kannst, kannst du sie dir gar nicht leisten.


    Das hauptsächliche Risiko dürfte in der Finanzierung liegen. Die Bank wird bei einer GmbH regelmäßig eine private Bürgschaft fordern, also ist der Sicherheitsgewinn marginal - allgemeine Haftungsrisiken, für die keine persönliche Haftung des Geschäftsführers in Frage kommt.

    Andererseits ist mit der GmbH ein erheblicher Verwaltungsaufwand verbunden. Die steuerliche Situation ist komplex und nicht immer zu deinem Vorteil. Und wenn du in ein paar Jahren feststellst, dass Vermieter doch nichts für dich ist, hast du durch die Gesellschaftsgründung noch mehr Geld versenkt. Wenn das "Imperium" wächst, kann man sich mal Gedanken über eine Kapitalgesellschaft machen - für den Anfang ist das meiner Meinung nach kein Thema.
     
  4. #3 Herby82, 04.10.2014
    Herby82

    Herby82 Gast

    """"Siehst du auch, welcher Aufwand damit verbunden ist? Verfügst du über entsprechende Fähigkeiten? Sind dir die Risiken bekannt?"""

    Ich bin gelernter Bürokaufmann und mit guter Erfahrung in Buchhaltung, die Risiken muss ich mir erst noch aneignen bis zum Kauf einer Immobilie wird noch viel Zeit vergehen.

    """Solltest du ein Objekt mit einem derartigen Verhältnis von Miete zu Kaufpreis finden, wäre das sicher interessant. Wenn der Kaufpreis tatsächlich beim 6-8fachen der jährliche Kaltmiete liegt, ist das bombastisch. Für ein gutes Objekt rechnet man locker den doppelten Kaufpreis, also ist wieder mal die Frage: Wo ist der Haken?"""

    Da hab ich nochmal recherchiert bei dem derzeitigen Markt und Mietpreisspiegel, alles nur Theoretische Fakten wären es bei einem Objekt von ca. 500.000€ Mehrfamilienhaus ca 32-37.000€ Mieteinahmen. Die andere Angabe muss ich zurücknehmen da hab ich mich zu Labern lassen.

    """Gießen? Mannheim? Aschaffenburg? Mainz? Diese Angabe beschreibt noch nicht einmal das Bundesland. Und wenn ich so etwas höre, denke ich immer an die Floskeln, mit denen Makler versuchen, Ramsch an Ahnungslose zu verticken.

    Das Märchen von der Wohnungsnot in Deutschland ist völliger Blödsinn. Es gibt hier mehr Wohnraum als benötigt wird. Dieser Wohnraum liegt nur nicht dort, wo er nachgefragt wird (Städte und Ballungszentren in wirtschaftlich starken Regionen), sondern "auf dem Land" - jedenfalls in der subjektiven Wahrnehmung derjenigen, die diese Nachfrage verursachen.

    In 30-45 Minuten Autofahrt von FFM aus, sind Lagen aus der zweiten Kategorie mühelos erreichbar. Dort kämpfst du ständig mit Leerstand und die gefürchteten Mietsteigerungen sind dort auch reines Wunschdenken.

    In dieser Ecke vermute ich einen der Haken, wenn wir von Faktor 6-8 sprechen. Der bauliche Zustand wird den Rest ausmachen."""

    Hessen Friedberg, Büdingen, Altenstadt, Limeshain, Butzbach diese Gegenden.

    """Die Idee hatten schon andere, daher ist es gar nicht so einfach, derzeit gute Immobilien anzukaufen. Außerdem sagt man immer so schön: Wenn du dir die Finanzierung nur aufgrund der aktuellen Zinsen leisten kannst, kannst du sie dir gar nicht leisten."""

    Die Zinsen sind nicht der Grund nur es ist halt derzeit sehr Günstig.

    Danke schon mal für die Antwort.
     
  5. #4 Pharao, 04.10.2014
    Zuletzt bearbeitet: 05.10.2014
    Pharao

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    Hi,

    also a) wirst du mit Sanierung bei den "Bestandsmietern" nicht mehr Miete erzielen können, sondern wenn dann nur mit Modernisierung und das Geld muss man u.a. auch erstmal haben und b) garantiert dir auch keiner, das die "alten Mieter" das bereit sind zu zahlen, wenn du denen nach der Modernisierung die Rechnung vorlegst.

    Als zweites, neben dem ganzen "wie ich leicht Geld verdiene" musst du dich ggf. auch mit Mietern rumärgern, Abrechnungen erstellen, ggf. auch neue Mieter finden, ect. Also von ganz alleine Verdient sich da auch nix, zumal du ja auch noch bedenken musst, das ggf. dein Kredit erstmal abgezahlt werden will und neben den ganze fixen Kosten auch immer mal was unerwartetes dazu kommen kann. Bleiben die (Wunsch-) Mieten aus oder kommt was anderes dazwischen, kann das ggf. ganz schnell deine Rechnung auf den Kopf stellen oder hast du soviel Eigenkapital :?

    Von der Immobilie leben wirst du also vorerst nicht können, sondern eher erstmal einen Haufen Schulden haben. Aber auch wenn das alles abbezahlt wäre/ist, halte ich den Verkaufspreis zu den Mieteinnahmen für etwas arg. Ich mein, wenn du 80.ooo €/Jahr auf lediglich 6 Mietparteien umrechnest (auf 4 Mietparteien traue ich mich schon garnicht zu rechnen), dann bedeutet das, das eine Wohnung (Wohnungsgröße mal außen vorgelassen) ca 1.1oo €/Monat Kaltmiete kosten müsste. Für soweit außerhalb der Großstadt, ist das schon etwas arg .... :unsicher002:

    Mal abgesehen davon, WER würde so eine Immobilie, wenn sie solchen tollen Aussichten hätte, für lächerliche 500.ooo€ verkaufen :?
     
  6. Pitty

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    Meist werden doch Immobilien verkauft, weil Altmieter drin sind. Da bekommt man die Miete nicht so schnell angehoben. Bei der Rendite, die ich mir noch nicht vorstellen kann, bist Du sicherlich nicht der einzige Interessent. Und bekommen wird die Immobilie der, der diese schnell bezahlen kann. Ich denke nicht, das der Verkäufer ewig auf die Bankzusage warten möchte.

    Wieviel Eigenkapital hast Du denn um so etwas zu kaufen?

    Ich würde erst einmal eine kleine Immobilie ohne Darlehen kaufen, dann hast Du die Bank nicht im Nacken. Schaue, ob Dir das liegt, dann kannst Du immer noch mit der Bank zusammen kaufen.

    Außerdem solltest Du das Finanzamt nicht vergessen. Die Miete gehört nicht Dir alleine.
     
  7. #6 herby82, 05.10.2014
    herby82

    herby82 Gast

    Ja das interessiert mich auch wieviel % kassiert das Finanzamt?
     
  8. Syker

    Syker Erfahrener Benutzer

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    Hallo herby82,

    Einfach gesagt dein persönlicher Steuersatz wird mit dem Gewinn aus der Vermietung multipliziert.

    VG Syker
     
  9. #8 Leipziger82, 06.10.2014
    Leipziger82

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    Nicht alles, dass auf dem Papier als Mieteinnahme zu verzeichnen ist, landet am Ende auch auf deinem Konto. Der steuerliche Aspekt wurde bereits benannt. Hinzu kommen natürlich noch mögliche Mietausfälle und die laufende Instandhaltung.

    Ich hatte in meinem Bestand ein vollvermietetes Objekt (6 Mietparteien) und habe dort nur rote Zahlen geschrieben. Das hing zum einen mit der mangelnden Zahlungsmoral der Mieter, zum anderen mit der umfangreichen Instandsetzung der Wohnung zusammen.
    Es spielen hier diverse Faktoren rein, die nur schwer beurteilt werden können.
     
  10. altaso

    altaso Neuer Benutzer

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    Vermieten ist eben kein hochverzinsliches Spiel, eher im Gegenteil. Die Rendite ist einer der geringsten die es gibt, dafür bietet Sie Sicherheit.

    Andersrum, ein ordentlicher Betrieb macht Renditen von 10- 1000% im Jahr. Ich will nur aufzeigen, das es immer schön geredet wird.

    Eine Immobilie brauch viel Arbeit... Wo man anderswo einiges mehr verdienen kann.

    Jeder muss das selber wissen.
     
  11. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi,

    "Sicherheit" ist relativ. Denn im Gegensatz zu anderen Anlageformen (wo man durchaus wesendlich mehr Gewinne/Rendite erzielen kann), kann man bei einer Immobilie nicht nur alles verlieren, sondern zudem auch auf Schulden sitzen bleiben. Bei Aktien zB verliert man dagegen höchstens den Einsatz.
     
  12. altaso

    altaso Neuer Benutzer

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    Richtig. Pharao hat vollkommen recht.

    Das ganze um Immobilien ist völlig übertrieben der ganze Hype. Hier verdienen Banken und die komplette Branche.

    Immer selbst Stift und Zettel in die Hand nehmen und rechnen.

    Vermieter zu sein heißt Verantwortung und die ist gewaltig!
     
  13. #12 Herby82, 09.10.2014
    Herby82

    Herby82 Gast

    Hallo, danke für die weiteren Antworten.

    Ja ich weis das es ein Risiko gibt, dass hat man aber Überall. Auch weis ich das ein Unternehmen mehr Rendite erbringen kann, doch da sehe ich selbst noch ein höheres Risiko zu scheitern.

    Greetz
    Herby
     
  14. kabus

    kabus Erfahrener Benutzer

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    Siehst Du es nur und vermutest Du es - oder weißt Du es?

    Ich kenne Leute, die leben nach außen hin auf verdammt großem Fuß und sind gerngesehene Kunden bei der Bank. Das bist Du in den seltensten Fällen, wenn Du ein Plus auf dem Konto hast. ;)
     
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