Vermieter werden

Dieses Thema im Forum "WEG - Ankündigungen!" wurde erstellt von Muggwart, 15.01.2014.

  1. #1 Muggwart, 15.01.2014
    Muggwart

    Muggwart Neuer Benutzer

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    Erst mal zu meiner Person: Ich bin 35 Jahre alt und Beamter. Leider durch einen Dienstunfall nun Frühpensionär. Durch eine Abfindung bekomme ich nun bald eine Summe von etwa 150t, außerdem verbleibt mir noch eine gute Summe im Monat durch Pension und Berufsunfähigkeitsversicherung. Ich bewohne ein 1 Einfamilienhaus.
    Jetzt suche ich Möglichkeiten, sowohl das Geld anzulegen, aber natürlich auch in erster Linie Geld zu verdienen.
    Da kam mir die Idee mit Immobilien. Bevor ich tiefer in die Materie einsteige wollte ich vorab fragen ob es sinnvoll ist 2-3 kleine Eigentumswohnungen in der Stadt verteilt zu kaufen, 1 Mehrfamilienhaus mit mehreren Wohnungen oder vielleicht 1 Einfamilienhaus? Sollte die zu kaufende Immobilie dann Neubaucharakter haben (höherer Kaufpreis, aber weniger Renovierungskosten am Gesamthaus) oder eher vom Kaufpreis günstige Wohnungen (vielleicht sogar aus Zwangsversteigerungen?)
    Falls ich etwas ausgelassen habe, werde ich dies gerne nachfügen!
     
  2. AdMan

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  3. #2 Pharao, 15.01.2014
    Zuletzt bearbeitet: 15.01.2014
    Pharao

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    Hi Muggwart,

    also wenn du eine Immobilie zur Geldanlage dir zulegen willst, dann ist die Lage der Immobilie m.E. schon mal sehr wichtig, denn danach richtet sich ja u.a. auch die Vermietbarkeit und auch die mögliche Miethöhe bei Neuvermietung. Kaufst du eine Immobilie mit Mietern, dann übernimmst du auch den bestehenden Mietvertrag.

    Danach ist natürlich auch der Zustand der Immobilie wichtigt, denn in Schuß halten muss man es ja auch und je nach Zustand kann das auch mal etwas teurer werden ;) Hier sollte man also auch ggf. etwas Geld einplanen, wenn`s nicht gerade ein nagelneuer Neubau ist. Muss das Dach evtl. bald gemacht werden oder wie alt ist die Heizungsanlage, ect. ?

    Eigentumswohnungen haben sicherlich auch Vorteile, aber der größte Nachteil ist m.E., das du nicht allein alles Bestimmen kannst, keinen Einfluß darauf hast, wer sonst noch so im Haus wohnt, ect. Vorteil einer Eigentumswohnung ist natürlich erstmal der Preis, denn ganzes Haus in guter Lage kostet natürlich dementsprechend mehr.

    Zwangsversteigerungen haben den Nachteil, das man oft die Katze im Sack kauft. Wirkliche Schnäppchen sind zudem m.E. da mehr als selten.

    Immer Sinnvoll ist es natürlich auch etwas auf der Hohe kante zu haben nach der Finanzierung der Immobilie, denn neben den zu erwarteten Ausgaben kommen gelegendlich auch unerwartet Ausgaben dazu. Von Renovierung, Modernisierung, Reparaturen bis Mietausfall, ect kann viel passieren.

    Desweiteren solltest du dich etwas mit Mietrecht befassen, damit du deine Pflichten und Rechte als Vermieter kennst. Auch sowas wie Betriebskostenabrechnung, Steuer, ect sind Sinnvoll. Alternativ kann man hier natürlich auch Hausverwaltungen, Steuerberater, ect beauftragen, aber das gib`s nicht umsonst, kann aber trotzdem durchaus Sinnvoll sein.

    Und m.E. auch gut investiertes Geld einen Gutachter ggf. sich zu holen, vor Kauf der Immobilie.
     
  4. Andres

    Andres
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    Von den angesprochenen Varianten würde ich am ehesten zum MFH tendieren.

    Mit nur einer vermietbaren Einheit bündelt man alle Zahlungsrisiken bei nur einem Mieter. Wenn dieser eine Mieter dann nicht zahlen kann oder will, hast du 100 % Zahlungsausfall. Bei mehreren Objekten ist das deutlich weniger unangenehm.

    Gründe gegen ETW hat Pharao schon genannt, ein wichtiger fehlt mir noch: Durch die Verwaltung der WEG entstehen Kosten, die die Rendite drücken. Gerade bei kleinen Wohnungen fällt das ziemlich stark ins Gewicht. Auch ist der zeitliche Aufwand nicht zu vernachlässigen.

    Ob das mit dem MFH dann klappt, hängt weitgehend davon ab, ob das Geld ausreicht bzw. ob du eine Bank findest, die dir das finanziert. Das sollte bei dieser Kapitalausstattung aber machbar sein.
     
  5. #4 immodream, 15.01.2014
    immodream

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    Hallo Muggwart,
    Ich habe mich vor über 25 Jahren für die Variante Mehrfamilienhäuser entschieden.
    Beim Erwerb einer Eigentumswohnung besitzt du immer nur einen Teil des Hauses.
    Das heißt, du musst dich mit anderen Eigentümern absprechen oder unterordnen.
    Welche Probleme dabei entstehen, kannst du sehr gut in diesem Forum nachlesen.
    Das Einfamilienhaus wäre für mich auch keine Option. Hier droht der totale Zahlungsausfall, wenn man an einen " schlechten " Mieter gerät.
    Ich halte den Kauf eines 4 Familien- max. 6 Familien- Hauses als Anfangsobjekt für gut beherrschbar.
    Größere Wohneinheiten können für einen Anfänger schnell zu einem Faß ohne Boden werden ( d.h.irgendein Mieter meckert immer rum oder hetzt die anderen Mieter auf ).
    Das kann natürlich auch im 2 oder 4 Familienhaus passieren.
    Das wichtigste bei einer Immobilie ist die Lage, das zweitwichtigste auch die Lage usw.
    Mängel an einem Objekt kann man mit Geld beseitigen, eine schlechte Lage kann man auch mit viel Geld kaum verbessern.
    Man sollte die Wohngegend , in der man eine Immobilie erwirbt , schon kennen und wissen, welchen Ruf diese Wohngegend hat.
    Ich würde aus Erfahrung keine Immobilie kaufen , die weiter als 30 Autominuten von meinem Wohnort liegt.
    Das sind so die ersten Anregungen.
    Du wirst in diesem Forum viele Denkanstöße aber auch unterschiedliche Meinungen finden.
    Grüße
    Immodream

    PS Schnäppchen bei Zwangsversteigerungen sind sehr selten geworden und entstammen irgendwelchen Märchen am Stammtisch .
    Selten haben die Erwerber die volle Wahrheit gesagt.
     
  6. #5 fedorow, 15.01.2014
    Zuletzt bearbeitet: 15.01.2014
    fedorow

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    Ich möchte niemand seine Meinung ausreden, aber da danach gefragt wurde :
    Ich würde ich mir heute sicher keine Wohnung mehr zur Vermietung zulegen. Das wäre aktuell sicher eins der letzen Anlagen überhaupt welche ich mir zulegen würde.
    Die gleiche Meinung teilen nahezu 80 % der Vermieter in meinem Bekanntenkreis. Einige haben trotz anfänglicher Euphorie ihre Mietshäuser längst wieder verkauft.
    Zudem wird die Zahlungsmoral der Mieter seit Jahren immer schlechter und dieser Trend wird sich verstärken.
    Mit zunehmender Staatsverschuldung, Überschuldung der Bürger ( Mieter ) wirds für den Vermieter immer unangenehmer. Auch dürfte der Staat in naher Zukunft wohl auf vermietete ( ausgenommen Eigenheim ) Immobilien ala Reichensteuer, Zwangsabgaben oder z.b. drastischer Grundsteuererhöhungen zugreifen, was ja schon im Gespräch ist.
    Möglich wäre auch eine saftige Quellensteuer auf die Mieteinnahmen wie sie in Spanien kurzerhand eingeführt wurde. Denn man kann nur dort was holen, wo es was zu holen gibt, denn irgendwer muß für die Staatsschulden eines Tages aufkommen.
    Das wird als erste die Fiatgeldbesitzer und Immobilienbesitzer treffen. So wie das in der Vergangenheit immer mal vorkam. Flüchten geht nicht, dass sagt schon der Name : Immobil

    Auch wird in zuspitzenden Krisen ( welche uns in West.- Mitteleuropa sicher noch bevorsteht ) die zunehmende Anzahl der ärmeren Unterschicht ( Mieter ) per Gesetz vom " reichen " Vermieter geschützt, siehe in Südeuropa. Da kann nicht mehr so einfach ein arbeitsloser, insolventer Mieter vor die Tür gesetzt werden. Da wurden dem Vermieter per Gesetz beide Hände gebunden. Dann droht nicht nur der Mietausfall, sondern man darf auch noch die Nebenkosten aus eigener Tasche bezahlen. Denn sollten viele Bürger auf der Strasse landen, drohen Bürgeraufstände, was sich keine Regierung leisten kann, dann muß eben der wohlhabende Vermieter bluten.
    Diese Szenarien werden uns zeitversetzt ebenfalls erreichen. Da führt kein Weg drann vorbei.

    Meine 2 Wohnungen, die ich seit längerem vermietet habe werde ich vorläufig noch behalten, aber sicher nicht bis zum wohlverdienten Rentenalter. Das tu ich mir nicht an. Ich für meinen Teil investiere meine Ersparnisse seit vielen Jahren in andere Anlagewerte, anstatt in neue Mietwohnungen. Mit dem heutigen Wissen, würde ich in keine einzige Mietwohnung mehr investieren.

    Ausgenommen ist natürlich eine Immobilie zur Selbstnutzung, da sieht es wieder anders aus und das kann durchaus als sinnvolle Anlage, auch Altersvorsorge empfohlen werden. Zudem sind selbstbewohnte Eigenheime von den kommenden Repressalien des Staates weitgehend ausgenommen.

    Von Immobilien zur Vermietung kann ich aus meiner Erfahrung nur zwingend abraten.

    Mancher möge mir das als schwarzmalen auslegen, ich sehe dies als warscheinlichstes Szenario einer Schuldenpolitik an, diese Vorreiter sehen wir ja heute schon in den südeuropäischen Ländern.

    Das ist aber nur meine persönliche Meinung, aber mir ist wichtig das der Threadersteller diese Meinung gehört hat. Vielleicht erinnert er sich eines Tages wehmütig daran...
     
  7. #6 Papabär, 15.01.2014
    Papabär

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    Ich persönlich glaube zwar nicht, dass das von fedorow gezeichnete Szenario so extrem eintritt - aber eine zukünftige Verschärfung der Steuerpolitik ggü. Immobilienbesitzern ist sicherlich auch nicht so abwegig.

    Nur, was willst Du machen? ... Dein Geld in Kronkorken anlegen?


    Niemand hat behauptet, dass man mit Immobilien reich werden würde, oder dass das Vermieterdasein ein Zuckerschlecken ist.

    Ich habe in meinem Bekanntenkreis auch einige (teils ehem.) Immobilienbesitzer, die resigniert aufgegeben haben. Von denen wiederum nicht einen einzigen, der beim Vermieten professionelle Hilfe in Anspruch genommen hat.

    Vermieten ist heutzutage nun einmal ein komplexes Thema geworden, nicht umsonst dauert die Ausbildung zum Kaufmann der Immobilien- und Wohnungswirtschaft drei Jahre.


    Ich werde mich hüten, dem TE hier seine Idee nun besonders schön - oder auszureden. Es GIBT Risiken - und es gibt auch Möglichkeiten, diese zu minimieren (Risikostreuung durch MFH wurde ja bereits genannt - technischer Sachverstand beim Erwerb schadet auch nicht). Ganz ausschließen kann man die Risiken jedoch kaum.

    Empfehlen kann ich nur, sich am Anfang nicht ohne professionelle Hilfe als Vermieter zu versuchen.
     
  8. #7 fedorow, 16.01.2014
    Zuletzt bearbeitet: 16.01.2014
    fedorow

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    Das gehört zwar nicht hier in dieses Forum rein...

    Wichtig sind Sachwerte, denn Papier kann sich eines Tages in Luft auflösen, sei es durch hohe Inflation oder Währungsreform.
    Hab mir vor einigen Jahren 3,5 ha Ackerland zugelegt. Kaufpreis vor 3,5 Jahren 120 000, aktueller Preis heute : 180 000 Euro, dazu jährlich 2200 Euro Pachteinnahmen : Keinerlei Reperaturen, keine laufenden Kosten ( ausg. ein paar Euro Grundsteuer ) , kein Ärger, null Arbeit, kein aufwendiger Mieterwechsel, keine lästigen Mieteranrufe, keine Kautionsstreitigkeiten, keine Renovierungsarbeiten-keine Moderniesierungsarbeiten usw, usw. Auch besitzen Landwirte selber eine Immobilie, Besitz und Eigenland, einen Pachtausfall kann man fast zu 100 % ausschließen. Und wenn doch, kein Problem, teure, nervenaufreibende Zwangsräumungen + Gerichtsverhandlungen incl. Anwalt sind nicht nötig.

    Einfach kommt man an Land heute aber nicht mehr ran, da Landwirte ein Vorkaufsrecht besitzen und die Preise sind schon enorm gestiegen.
    Auch kann der Staat drauf zugreifen, was aber in der Vergangenheit nicht passiert ist, im Gegensatz zu Immobilien ( z.b. Lastenausgleich bei Währungsreform, usw )

    Ansonsten breit streuen wie in günstige Aktien ETFs ( geringe Gebühren breit aufgestellt ) , oder ANONYM erworbene physische EM nicht vergessen. Auch mal ein Wald ist mit ca. 10 000 m² für 20 000 - 40 000 Euro zu haben.
    Nur um mal einige Beispiele zu nennen.

    Im Ernst : Müßte ich heute 10 oder 20 Millionen Euro anlegen ( was leider nicht der Fall ist ) , wäre trotz der hohen Summe, KEINE einzige Mietwohnung zur Vermietung dabei. Denn ich gebe mein erspartes Geld nicht dafür aus, um mir zukünftig Ärger und Arbeit einzukaufen. Da gibt es einfach zuviele Alternativen.

    Klar dürfte auch sein, dass die Scheere zwischen reich und arm immer weiter auseinanderklaffen wird. Und in diesen Zeiten sollte man nicht auf die ärmere Unterschicht angewiesen sein. Und der besitzlose Mieter gehört nunmal dazu. Was Ärger und Probleme ( z.b. bei Scheidung, Arbeitslosigkeit des Mieters ) für den Zahlungsempfänger ( Vermieter ) ganz automatisch mit sich bringt. Der Mieter spart immer zuerst an der Miete. Auch habe ich erfahren, dass die Stromkonzerne zukünfrtig direkt mit dem Vermieter abrechnen wollen, dann kann der sich mit seinem evtl. zahlungsunfähigen Mieter herumärgern.

    Aber wie gesagt, die richtig großen Probleme werden sich erst noch die nächsten Jahre von den Südstaaten langsam nach Mittel und Westeuropa verlagern. Aber bei einerm eventuellen Immobilienkauf sollte man schon längere Zeit in die Zukunft blicken. Und die sieht für Vermieter alles andere als rosig aus.

    Meine Meinung.
     
  9. #8 Papabär, 16.01.2014
    Papabär

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    ... deswegen war meine Frage auch eher rhetorisch gemeint.


    :152: Ähm - ja ... Dein Acker scheint also mobil zu sein.


    WO ...? (auch diese Frage ist eher rhetorisch zu verstehen)

    Der Wald meiner Eltern war schon vor ca. 15 Jahren definitiv teurer - und die Preise sind seitdem nicht gefallen. (Dafür waren die Ackerflächen preiswerter ... aber egal.)

    Als Waldbesitzer musst Du eine gesonderte Haftpflichtversicherung abschließen. Die (je nach Lage gelegentlichen) Kosten für die Entsorgung von Autoreifen, Autobatterien, halben Kinderwagen usw. hast Du ebenfalls zu tragen.


    Grundsätzlich können natürlich auch Land- und Forstwirtschaftliche Nutzflächen eine interessante Geldanlage sein - den hier angegebenen Pachtertrag halte ich aber für zu hoch angesetzt. Nicht zu vergessen, dass auch Pachteinnahmen steuerlich relevant sind ud keinen Schutz vor dem zuvor beschriebenen Endzeitszenario darstellen.
     
  10. #9 immodream, 16.01.2014
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    Hallo fedorow,
    ich hab ja auch gelernt, das man seine Altersabsicherung auf mehrere Säulen aufbauen sollen.
    Da ich kein Wertpapierspezialist bin, hab ich die Mitarbeitern diverser Banken ( nicht obskuren Finanzberatern ) eine dieser Säulen aufbauen lassen.
    Die Säule ist in den letzten Jahren bereits zusammengebrochen ( Verluste bis zu 50 % ).
    Die nächste Säule ist die Lebensversicherung. Wenn ich die jährlichen Kontoauszüge sehe, befürchte ich auch nichts Gutes.
    Die dritte Säule, die Immobilien machen Arbeit und Ärger, es gibt aber nicht nur schlechte Mieter ( Anteil bei mir zur Zeit 5- 10 % ).
    Hier gibt es keine Totalverluste.
    Selbst wenn man einmal einen schlechten Mieter erwischt, kann man mit Geld alles wieder auf den ursprünglichen Zustand bringen.
    Große Mietsteigerungen sind in meiner Region nicht möglich, es ist aber derzeit eine wesentlich bessere Rendite als bei Barvermögen zu erzielen.
    Wenn man Immobilien vermietet, muss man inzwischen professionell Vorgehen.
    Die Zeit der Vermietung nach " Gutsherrenart " ist zumindestens in meiner Region lange vorbei.
    Grüße
    Immodream
     
  11. #10 fedorow, 16.01.2014
    Zuletzt bearbeitet: 17.01.2014
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    Mit dieser Frage hatte ich gerechnet, deshalb ging ich in meinem letzten Post bereits darauf ein :

    Zitat """Der Staat hat drauf Zugriff, was in der Vergangenheit aber nicht passiert ist, im Gegensatz zu Immobilien z.b. Lastenausgleich bei Währungsreform...."""

    Und Wald... sämtliche Arbeiten können z.b. über Forstbetriebsgemeinschaften erledigt werden. Seit der m³ Holz mehr als 100 Euro ohne Mwst kostet ( Aufarbeitungskosten ca. 18-20 Euro ) , rechnet sich das allemal. Dasselbe gilt bei Durchforstung alle paar Jahre. Und man hat ja immer noch die Wertsteigerung des Grundstücks + den jährlichen Holzzuwachs.

    Und der genannte Preis pro m² ist in unserer Gegend für ca. 40-60 jährigen Bestand durchaus realistisch. Noch... da Rohstoffpreise ( Holz ) langfristig steigen werden, dürfte auch hier der m² Preis weiter steigen.
     
  12. #11 fedorow, 17.01.2014
    Zuletzt bearbeitet: 17.01.2014
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    Nur soviel, meinen Bankberater für Anlagezwecke habe ich seit Jahren aus verschiedenen Gründen abgestoßen. Eigentlich kommt man nicht drumherum sich mit Anlagegeschäfte selber zu beschäftigen. Egal ob man Immos besitzt oder nicht.
    Wer das nicht machen will oder kann, muß mit Verlusten und/oder überhöhten Gebühren leben. Denn die wenigsten Bankberater sind unabhängig, auch wenn sie das gerne erwähnen.

    Und meine 2 Lebensversicherungen habe ich trotz 4,5 % Garantiezins vor Jahren gekündigt, allerdings erst, seit ich weiss wie die inflationäre Schuldenpolitik eigentlich funktioniert und wo das enden wird..

    Man muß kein Experte sein. Wer sich wie ich nicht jeden Tag damit beschäftigen will, kauft sich wie ich schon sagte einen Dax ETFs, günstigste Kosten ( 0,1 % p.a. ) also breit aufgestellt in sämtliche Dax Unternehmen. Besser gehts nicht. Dazu noch ein Euro Stoxx ETFs oder Asien ETFs und schon hat man weltweit in Unternehmen gestreut, die im Index ständig durch besserelaufende Unternehmen automatisch ersetzt werden.
    Dazu noch etwas EM, etwas Land ( Agrarland oder Wald, oder Bauplatz ohne Bauzwang ) von mir aus noch ein paar % Bitcoins, und schon ist die perfekte Anlage bzw Altersvorsorge angefertigt. Teilweise anonym, teilweise nicht. Aber die Vorzüge dieser genannten Anlagen hatte ich ja heute schon erwähnt, auch wenn sie z.T. nicht mobil sind.
    Das nur noch kurz am Rande erwähnt.

    Aber wie ich schon sagte. Für mich sind Immobilien zur Vermietung gestorben.

    Das wollte ich dem Threadersteller hier mittteilen. ich wäre froh gewesen, wenn ich vor vielen Jahren gewarnt worden wäre, dann hätte ich mir das mit der Vermieterei garnicht erst angetan. Das mit dem wiederverkaufen der Immobilie ist in meinem Fall nicht so einfach, aber das ist eine andere Geschichte.

    Gut, was ich mitteilen wollte, habe ich dem Threadersteller mitgeteilt. Was er denn dann kauft, ob Immos oder nicht, ist mir eigentlich total egal, aber mir war nur wichtig, dass ich ihm meine persönliche Meinung mitgteilt habe, und zwar VOR seinem eventuellen Immo-kauf..

    Nun überlasse ich wieder dem eigentlichen Thema das Spielfeld : VERMIETER WERDEN.
    Von meiner Seite wurde dazu alles gesagt.
    Viel Spaß noch bei der weiteren Diskussion und falls der Threadersteller eine oder mehrere Immobilien zu Mietzwecken kauft, viel Glück dabei.

    Aber da sich der Threadersteller ohnehin nicht mehr meldet, machen hier weitere Diskussionen ohnehin keinen Sinn. Vielleicht war sein Beitrag auch garnicht ernst gemeint.

    Gruß fedorow
     
  13. #12 Pharao, 17.01.2014
    Zuletzt bearbeitet: 17.01.2014
    Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi Fedorow,

    das es auch Immobilien gibt (also, rein als Geldanlage), die man am liebsten schnell wieder los werden will, weil zB. schlechte Zahlungsmoral, schlechte Vermietbarkeit, schlechter Mietzins, ect, das liegt oft an der LAGE der Immobilie. Deswegen ist die Lage auch m.E. sehr wichtig ! Nur weil du schlechte Erfahrung gemacht hast, muss das NICHT Allgemeingültig deswegen sein !

    Das Ackerland, Wälder, ect unproblematischer wäre, das halte ich auch für ein Gerücht ! Denn allgemein gilt: Eigentum verpflichtet und manchmal eben auch Zwangsweise. Wenn dein Wald zB von Schädlingen betroffen ist, dann hast du auch den Ausfall, ect. und im aller schlimmsten Fall auch noch teure Entsorgungskosten oder irgendwelche anderen Extrakosten.

    Und wenn alles so schlecht in Zukunft werden soll, wie manche das vorhersehen in ihrer Gaskugel, dann wird es eh nix geben was noch "sicher" ist. Und wenn man mal in die Vergangenheit guckt, da gab es auch Zeiten wo viele falsch lagen mit ihrer vorhersage a`la eigene Glaskugel und Weltuntergangstheorien.
     
  14. #13 Muggwart, 17.01.2014
    Muggwart

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    [
    QUOTE​
    =fedorow;123431]
    Viel Spaß noch bei der weiteren Diskussion und falls der Threadersteller eine oder mehrere Immobilien zu Mietzwecken kauft, viel Glück dabei.[/QUOTE]
    Danke, obwohl ich noch die Diskusionen weiterverfolge um dann zu schauen was ich mache!

    [
    QUOTE​
    =fedorow;123431]Aber da sich der Threadersteller ohnehin nicht mehr meldet, machen hier weitere Diskussionen ohnehin keinen Sinn. Vielleicht war sein Beitrag auch garnicht ernst gemeint.

    Gruß fedorow[/QUOTE]

    Doch der Beitrag war ernst gemeint und ich bin bisher enorm dankbar für jeden einzelnen Post!
    Ich hatte bisher aber nicht das Gefühl mich mit meiner Unwissenheit hier einmischen zu müssen, auch sind bisher keine fragen meinerseits aufgetaucht, was ein Post gerechtfertigt hätte!
    Bisher schaue ich zwischen 5 und 6 mal am Tag hier rein ob es was neues gibt und freue mich dann immer über die interessanten neuen Beiträge!
    Aber nochmal, es hat niemand eine frage an mich gestellt und bisher finde ich den Thread sehr interessant!
    Danke dafür an alle bisher!
     
  15. #14 fedorow, 17.01.2014
    Zuletzt bearbeitet: 17.01.2014
    fedorow

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    Dazu muß ich mich nochmal äußern.

    ...nein, die Lage meiner Immobilie ist nicht schlecht, nur 4 km bis zur nächsten Autobahn, nicht das der Verdacht aufkommt ich hätte mir eine günstige, veraltete Immobilie zugelegt. Beides ist nicht der Fall.

    Ich schreib ja hier nicht irgendwas. Ich war früher selber überzeugter Vermieter und wollte in den Anfangszeiten die Anzahl Mietwohnungen ausdehnen.
    Ich hab mich allerdings seit Jahren sehr viel mit Anlagen, Zentralbankpolitik, Politik, zunehmende Staatsverschuldungen, usw befaßt. Auch beobachte ich die Lage in Gebieten, wo sich die Verschuldung der Bürger/Staates zuspitzt. Wer das macht, weiss wo die Reise hingeht und er weiss auch, dass Vermieter mit als erste rasiert werden, bzw insolvente Mieter immer mehr vor dem Rauswurf geschützt werden.
    Anhand dieser Erfahrungen habe ich meine Beiträge gepostet und dem Threadersteller dringend von jeglichen Mietobjekten abgeraten. Und das die Zahlungsmoral besonders bei der Miete abnimmt, ist glaube ich kein Geheimnis mehr. Kenne einen Fall da steht der geleaste 7er BMW im Hof, uind die Miete + Zwangsräumung muß über den Anwalt + Gericht durchgesetzt werden. Und nein, das sind leider keine seltenen Einzelfälle.

    Und es ist richtig : Weil eben niemand eine Glaskugel hat, hatte ich empfoheln Anlagen breit zu streuen, Mehrere Beispiele nannte ich ja dazu. Ebenfalls hatte ich erwähnt, EM ANONYM zu erwerben, bezüglich eventueller Zwangsabagen oder Zugriffe des Staates. Und eine 100 % Sicherheit gibt es nicht, das stimmt.
    Man kann nur die Vorteile gegenüber den Nachteilen abwägen, und breit streuen und bestimmte Anlagen nach dem Abwägen ausschließen : Und eben aus diesem diesem Grund fällt bei mir ein Mietobjekt komplett durch den Raster.
    Aber ich glaube wir sind uns ohnehin weitgehend einig, dass es in Zeiten von inflationärer EU-weiten Schuldenpolitik, für Vermögende generell schwieriger wird. Was auf den Vermieter imho in Deutschland noch zukommen dürfte, habe ich ja anhand einiger Beispiele in Spanien geäußert. Denn jeder Vermieter ist nunmal leider auf die ärmste Bevölkerungsschicht, also auf des Mieters Zahlungen angewiesen. Und diese ärmere Bevölkerungsschicht müßen nunmal vom Staat geschützt werden. Den Staat stört es sehr wohl, wenn Bürgern gekündigt wird, und sie auf der Straße landen, den Staat stört es hingegen überhaupt nicht, wenn ein insolventer Mieter eine Wohnung hat, diese aber nicht bezahlen kann. So ähnlich läuft das doch heute schon in veschiedenen Staaten mit über 50 % Arbeitslosigkeit ab. Diese Mietpreisbremsen oder die Maklergebühren hierzulande waren nur erste, kleine Anfänge, in die sich der Staat zugunsten des Mieters noch zukünftig einmischen wird.

    Schaut in die Schuldenländer. Denn die sind was Schulden und Arbeitslosigkeit angeht, uns ein paar Schritte voraus. Spätestens bei der schon lange geplanten Einführung der Eurobonds sind wir dann ebenfalls mitten im Schuldensumpf und haften für alle anderen Staaten. Das geht nur über Sparmaßnahmen, was dann wieder die arme Unterschicht besonders trifft, also den besitzlosen Mieter, und eben die sollten noch Miete bezahlen. Sollten wohl gemerkt, nicht muß. Wer nicht kann, muß auch nicht, weil er nicht kann.
    Und Gesetzesänderung zugunsten arbeitsloser, insolventer Mieter müßen nicht neu erfunden werden, sondern lediglich hierher importiert und übernommen werden, was auch passieren wird.
    Das es so kommt ist für mich zu 100 % sicher, denn es gibt keine andere Möglichkeit. Denn es gibt nunmal wirtschaftliche Gesetze, die kann niemand ausser Kraft setzen. Nur beim Zeitfaktor bin ich mir unsicher, bzw wielange das Schuldendebakel bis zum Zahltag, ( bzw Umschichtung von reich zu arm ) hinausgeschoben werden kann.
    Hier ist allerdings keine Glaskugel nötig, sondern das Regeln früher oder später die wirtschaftlichen Marktgesetze. Und aus diesem Grund steigen die Schulden allein in Deutschland pro Minute um 100 000 Euro an und das bei günstigsten Zinsen. Es wird doch niemand glauben, das dies ohne Kosequenzen bleibt ? Und wer diese Schulden eines Tages bezahlt, dürfte auch klar sein.
     
  16. #15 prinzregent, 17.01.2014
    Zuletzt bearbeitet: 17.01.2014
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    mit Beamten habe ich immer besonderes Mitleid. Meine Brueder sind Beamte, Korrektur, waren ...

    Die entscheidende Frage ist doch, wie hoch ist deine Pension ? und Berufsunfähigkeitsversicherung kommt ja auch noch drauf.

    Da bei mir hier in Thailand massenweise solch " arme Beamte " rumlaufen und sich beim Konsul eine 1.650 Euro Rentenbescheinigung holen, hab ich immer grosses Mitleid mit denen. Das war ironisch gemeint.

    Deswegen beantworte ich deine Frage wie folgt: geh ins Ausland, da brauchst du kaum 1.000 Euro zum leben und lass es sein mit deiner Vermietung in Deutschland. Das bringt nur endlosen Stress ...

    Da ich nicht weis, ob du MANN oder FRAU bist, hau ich einfach mal grob:

    Spanien, Kenia, Thailand ( Ko Samui ) oder USA raus.

    Details kannst du dir hier anschauen, denn Bilder sagen mehr als Worte.

    [video=youtube;9TQJ1xsrmaQ]http://www.youtube.com/watch?v=9TQJ1xsrmaQ[/video]

    Das Geld, die 150.000 wurde ich ganz primitiv auf ein Tagesgeldkonto legen. Das ist stress und sorgenfrei.
     
  17. Syker

    Syker Erfahrener Benutzer

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    Hallo fedorow,

    Persönlich denke ich zwar das du übertreibst, aber trotzdem lese ich deine Ausführungen intensiv mit um auch für mich persönlich weitere sinnvolle Möglichkeiten der Geldanlage zu finden. Auch im Hinblick auf die Forderungen unserer "roten" Parteien.

    Aber gerade die geforderte Vermögensabgabe beträfe doch auch die von dir favorisierten Land und Forstwirtschaftlichen Flächen.

    Und bei einen derzeitigen DAX von ca.9500 Pt. allgemein in DAX-Werte zu investieren wäre für mich ein zu großes Risiko. Sicherlich gibt es auch vereinzelt Aktien die noch viel Potential haben, aber die zu finden und das Depot zu führen kostet viel Zeit.

    Was ist EM, Edelmetall?

    VG Syker
     
  18. Andres

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    Ja. Und damit eine weitere hochspekulative Idee. Die Nummer mit der Landwirtschaft lohnt sich ja auch nur, weil der (angenommene, nicht realisierte) Grundstückspreis um 50 % gestiegen ist. Die Risiken bei diesen Strategien liegen um mehrere Größenordnungen über allgemeinen politischen oder ökonomischen Risiken.

    Und von vielen warmen Worten abgesehen, bleibt für mich eigentlich nur eine greifbare Erkenntnis: Gegen eine allgemeine, dauerhaft schlechte wirtschaftliche Lage kann man sich nicht absichern. Nur wer nichts hat, kann auch nichts verlieren. Diese Erkenntnis hilft aber auch nicht weiter.
     
  19. #18 Petra_44, 19.01.2014
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    Also "Edelmetalle", das ist mir zu pauschal. Ich würde, wenn überhaupt, nur Gold kaufen. Silber nicht, da darauf Umsatzsteuer anfällt. Platin auch nicht, da ich als Privatperson überhaupt keine Möglichkeit habe, zu beweisen, dass das eben Platin ist, und kein Silber oder sonstwas. Das halte ich in einer Krisensituation für problematisch. Lieber eine gut bekannte Goldmünze wie einen Krügerrand oder so etwas, und nicht mehr als 1/10 Unze pro Münze, denn sonst hast du im Krisenfall das Problem, dass kein "Wechselgeld" da ist.

    Aber gerade da man das Gold anonym kauft, würde ich nicht zu viel auf diese Weise anlegen. Falls es gestohlen wird, hat man ja keinen Nachweis mehr, dass man es jemals hatte. Und gerade auch das Einbruchsrisiko darf man nicht unterschätzen. Deshalb sind mir Aktien (das sind ja auch Sachwerte) allemal lieber als Gold. Oder ETFs, da muss man sich nicht auf einen Wert festlegen.

    Ob eine Immobilie eine gute Idee ist, hängt wohl vor allem davon ab, wo man wohnt. Der Wohnraum sollte dort so knapp sein, dass man Maklerkosten problemlos auf den Mieter abwälzen kann. Außerdem ist eine gute Mikrolage natürlich wichtig. Bei einer Einzimmerwohnung z.B. ist es sehr wichtig, dass der Weg zum öffentlichen Nahverkehr kurz ist, die Verbindung gut und die Fahrtzeit zur Innenstadt, zur Uni, oder zu anderen wichtigen Punkten möglichst kurz. ... Es werden ja auch immer wieder Wohnungen angeboten, wo man nur eine Busverbindung hat. Finger weg von sowas! Niemand fährt gerne mit dem Bus, was man auch deutlich erkennen kann, wenn man mit dem Bus fährt. Das ist hauptsächlich die Unterschicht. Bahn ist ok, Bus nicht.

    Zur Besichtigung einer solchen Einzimmerwohnung würde ich, auch wenn ich ein Auto hätte, grundsätzlich nicht mit dem Auto fahren, sondern mit Bus und Bahn. Der Mieter macht es später genauso, und da möchte ich schon einmal sehen, ob das in Ordnung ist, oder ob es irgendwelche Probleme gibt.
     
  20. #19 Bürokrat, 19.01.2014
    Bürokrat

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    Hallo fedorow,

    ich gebe dir recht, dass die Situation für die obere Mittelschicht in Deutschland mittel- bis langfristig schlechter werden wird, ebenso bezüglich der immer höheren Belastung der Immobilienbesitzer mit Abgaben und unsinnigen Auflagen siehe Rauchmelder, Legionellen und co. Doch siehst du zu schwarz, wie immer sollte man sich auch an alten Volksweisheiten orientieren und hierzu ist zu sagen: Nichts wird so heiß gegessen wie gekocht.
    Die Politiker in Deutschland haben ja auch ein Interesse daran wieder gewählt zu werden daher kann es nicht das Ziel der bürgerlichen Parteien sein die sie wählenden Mittelschichten völlig zu ruinieren. Auch muss jedem Politiker klar sein dass man die Sozialsysteme und die Infrastruktur nicht durch eine Gesellschaft aus Angestellten, die jedes Risiko scheuen, finanzieren kann.

    Gewiss gehört zu einem vernünftigen Vermögensmix auch Ackerland und Wald, EM (hier bin ich ganz bei dir) und Aktien (letztere aber nur bei geringen Einstandspreisen sinnvoll) sowie Liquidität. Gerade Immobilien würde ich aber keinesfalls herauslassen, Mietimmobilien sind die einzige Anlage die unter vorgenannten eine tatsächliche Rendite ermöglicht von der man im Notfall auch leben kann. Des weiteren ist es die einzige Anlage bei der man die volle Kontrolle hat, vom Kauf über die Renovierung bis hin zur Vermietung. Bei Aktien dagegen kann man nur hoffen dass die Kurse steigen, Verluste sind unkontrollierbar und nicht voraussehbar. Wald und Ackerflächen sind nett aber die Renditen sind mit 1% jährlich derart gering dass man hier schon viele Millionen investieren muss um davon leben zu können. Arbeit und Risiko dafür in diesem Bereich sehr gering. Nur nebenbei: Wenn du soviel Pacht kassierst würde ich mir den Pächter warm halten: ich bin schon froh wenn ich 2.600 im Jahr bekomme - für 5,5 ha.
    Noch wichtiger aber finde ich dass Immobilien einem auch Befriedigung geben: Es ist schön ein altes MFH zu kaufen, es zu sanieren und dann das Gefühl zu haben das alte Gebäude aufgewertet zu haben und kommenden Generationen eine schönes Objekt überlassen zu können, von dem diese auch wissen dass man Blut und Schweiß hineingesteckt hat. Man hinterlässt dabei auch eine Erinnerung an sich, was bei einem Konto wohl kaum der Fall ist - im schlimmsten Fall ist das Geld schnell weg. Die Vermietung von Immobilien ist eine ehrliche, gesunde und mit viel Arbeit verbundene Art Geld zu verdienen und verdient daher auch Respekt.

    @petra_44: Edelmetalle auf spez. Gewicht und Feingehalt zu testen erfordert keine immensen Anstrengungen, etwas googlen und selbst ausprobieren: schon hast du dein Wissensspektrum erweitert und etwas sinnvolles gelernt.
     
  21. Duncan

    Duncan
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    hm - land-, forst- und fischereiwirtschaftliche Flächen ab 75ha zusammenhängend fänd ich ja wieder ganz reizend. :119:
     
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