Vermieteraufwendungen vor Einzug der Mieter ins eigene Haus

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Duckstein, 15.09.2012.

  1. #1 Duckstein, 15.09.2012
    Duckstein

    Duckstein Neuer Benutzer

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    Hallo -

    Folgende Situation:

    Meine Frau und ich, wir wohnen derzeit noch in unserem eigenen Haus. Wir wollen aber hier ausziehen, da uns das Haus zu groß geworden ist (Kinder sind raus, etc.).
    Wir wollen unser Haus nun vermieten. Zwischenzeitlich haben wir eine Mängelliste erstellt: Arbeiten in Form von Reparaturen oder Erneuerungen, die vor der Vermietung noch getan werden müssen. Die könnte ich nun sich sicherlich privat in der Zeit, wo wir hier noch wohnen, erledigen.

    Aber wäre es nicht steuerlich bzw. von den Kosten interessanter, wenn wir unser Haus, sagen wir im Oktober verlassen, die Arbeiten dann im November extern auf Rechnung vergeben, und dann ziehen im Dezember die neuen Mieter ein.

    Könnte ich in diesem Falle nicht die gesamten Kosten den kommenden Mieteinnahmen gegenüber stellen oder würden diese Kosten – warum auch immer!? – nicht anerkannt?

    Oder würden diese Aufwendungen (z.B. Fensterreparatur, Renovierung, etc.) vielleicht auch dann als Vermieterkosten anerkannt, wenn ich selbst hier noch wohne, kurze Zeit nach diesen Aufwendungen jedoch bereits mein Haus verlasse? Vermutlich nicht, - vermutlich müssen wir hier bereits raus sein, oder?

    Oder darf man vielleicht generell sagen, dass das Selbermachen (wobei tatsächliche Kosten in jedem Falle entstehen werden!) noch das preiswerteste ist?

    Über Reaktionen würde ich mich sehr freuen.

    Vielen Dank -

    Marc
     
  2. AdMan

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  3. Tisha

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    Vermieteraufwendungen...

    Investitionen in Renovierungen und Modernisierungen, die man tätigt, weil man zukünftig vermieten möchte, kann man generell als Werbungskosten von den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen – sollte man meinen. Doch hier ist Vorsicht geboten, ebenso wie eine genaue zeitliche Planung: Wer etwa renoviert, während er selber noch im Vermietungsobjekt wohnt, riskiert den Steuervorteil zu verlieren.
    Nach Ansicht des Bundesfinanzhofs (BFH, Az.: IX R 51/08) sind während der sogenannten Selbstnutzungsphase getätigte Instandsetzungsaufwendungen grundsätzlich keine vorab entstandenen Werbungskosten im Hinblick auf eine künftige Vermietung. Unter rein steuerlichen Gesichtspunkten ist es daher am sinnvollsten, wenn man ein Objekt erst renoviert, nachdem man ausgezogen ist.
    Im umgekehrten Fall stellt sich die Sache wesentlich einfacher dar: Wer während der Vermietungszeit und vor einer geplanten Selbstnutzung renovieren oder instand setzen lässt, kann seine Aufwendungen grundsätzlich als Werbungskosten abziehen.
    Das Problem dabei: Der Mieter kann das Objekt in Zeiten umfangreicher Renovierungsmaßnahmen nur eingeschränkt nutzen und der Vermieter erzielen womöglich eine geringere Miete, falls der Mieter überhaupt mit den Arbeiten einverstanden ist.
    Auch Mieter können eine Steuerermäßigung für Reparaturen und haushaltsnahe Dienstleistungen in Höhe von 20 Prozent der Ausgaben – ausschließlich der Arbeitslohn, nicht das Material – in Anspruch nehmen. Dafür können sie Elektro-, Fliesen-, Sanitär- und Malerarbeiten durchführen lassen.
    Doch was ist, wenn man zum Zeitpunkt der Renovierung noch nicht in der Wohnung lebt? Die Handwerkerleistungen gehören dennoch zu den begünstigten Dienstleistungen. Sofern Sie also beabsichtigen, die auf Vordermann gebrachte Wohnung anschließend selbst zu nutzen, können Sie die Steuerermäßigung nach § 35a EStG in Höhe von 20 Prozent erhalten. Sie ist auf einen Gesamtwert von 6.000 Euro begrenzt. Die Steuerersparnis beträgt damit maximal 1.200 Euro pro Jahr.
    Wichtig dabei: Handwerker per Überweisung bezahlen und auf der Rechnung getrennte Ausweisung von Material und Arbeitslohn beachten, sonst fehlt nachher der korrekte Nachweis fürs Finanzamt.
     
  4. #3 Christian, 18.09.2012
    Christian

    Christian Gesperrt

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    Reicht dem Finanzamt eine Quittung (über die Barzahlung) nicht?
     
  5. Tisha

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    @Christian

    nö, leider nicht. Bei haushaltsnahen Dienstleistungen kann auf Antrag (etwa in der Einkommensteuererklärung) 20 % der Lohnkosten die der Steuerpflichtige an einen oder mehrere Dienstleister bezahlt hat, höchstens aber 4.000 Euro, von der Steuer abgezogen werden. Dies ist nur erlaubt, wenn Rechnungen vorliegen und die Lohnkosten über eine Bank überwiesen wurden (keine Barzahlungen).
    Ich mache leider nicht das Steuerrecht ;-)
     
  6. #5 Christian, 18.09.2012
    Christian

    Christian Gesperrt

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    Danke für die nachvollziehbare Erklärung. :-)
     
  7. #6 Duckstein, 21.09.2012
    Duckstein

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    Vielen Dank

    Danke für das Feed-back. Ich dachte mir so etwas schon.

    Euch allen ein schönes Wochenende -

    Marc
     
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