Vermieterin mit vielen Fehlern

Diskutiere Vermieterin mit vielen Fehlern im MV - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo liebe MiteigentümerInnen, habe dieses Forum gefunden und hoffe auf ein paar hilfreiche Tipps, Rückmeldungen, da ich als...

vic

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Hallo liebe MiteigentümerInnen,



habe dieses Forum gefunden und hoffe auf ein paar hilfreiche Tipps, Rückmeldungen, da ich als Vermieterin/Eigentümer leider viele Fehler gemacht habe. Die Geschichte ist etwas umfangreicher, also schon mal Dankeschön an alle, die sie lesen. Weiss leider nicht, in welche Unterkategorie ich posten soll. Also evtl. verschiebene



Zum Hintergrund:

Ich habe nun seit mittlerweile etwas mehr als 5 Jahren eine Wohnung geerbt, die (leider) vermietet ist (Mieter mitgeerbt). Die Wohnung ist sehr schlecht vermietet, leider ist mir inzwischen klar, dass es dort keinen Mietspiegel gibt, auch die Mieterhöhung mittels Vergleichswohnungen fällt aus. Die Mieterhöhung ist nahezu aussichtslos. Der Mieter wohnt dort nun seit 12 Jahren, die Erblasserin hat sich so gut wie nicht um die Wohnung gekümmert (was ich aus einigen wenigen Unterlagen ersehen konnte). Kurz und gut, der Mieter verhält sich als wäre es seine Wohnung.



Als ich Eigentümerin wurde, hatten wir mehrmals telefonisch Kontakt (wie auch schriftlichen). Der Mieter hat versichert, dass es in der Wohnung nichts zu bemängelt gibt und er auch keinen Grund sieht, dass ich die Wohnung besichtige. Leider habe ich mich von ihm abwimmeln lassen. Zur Eigentümerversammlung war ich in den 5 Jahren 3mal dort, habe mir das Haus von aussen angeschaut. Hatte sonst Angelegenheiten mit der WEG Verwaltung telefonisch geklärt (z.b. Abstimmung, ob eine Eigentümerin ein Gartenhäuschen aufstellen darf, und solche Geschichten)

Die Wohnung selbst kenne ich schon, war vor dem aktuellen Mieter mehrmals dort.



Vor ca. 4 Wochen war ich dann dort, weil der Mieter gemeldet hat, dass sich Fliessen vom Balkon lösen. Wir hatten eine Besichtigung und eine Besichtigung mit Handwerker. Der Balkon hängt sehr tief, also man kann von unten über die Brüstung auf den Balkon springen (also kein Gerüst notwendig). Der Handwerker erklärte, dass er mehrmals kommen müsste für die Neuverfliesung, alte Fliesen ab, Isolierschicht drauf, Kleber drauf etc. Stromanschluss ist gegeben, leider kein Wasseranschluss. Der Mieter meinte aber, er lässt den Handwerker nicht in die Wohnung rein, wg, Schmutz und bzw. keiner genauen Terminvergabe (der Handwerker erklärte mir, dass es so einen Kleinauftrag dazwischenschieben müsste und es eben wetterabhängig wäre) Es gibt einen Wasseranschluss am Haus, gehört aber zu einer anderen Wohnung bzw. einen im Keller, gehört aber insgesamt dann zur WEG. Dort solle der Handwerker dann das Wasser holen. Halte ich ehrlich gesagt, für etwa problematisch...



Des weiteren hat sich über die Jahre herauskristallisiert, dass es wohl insgesamt eine relativ zerstrittene Eigentümergemeinschaft ist. Und ein Problem seit längerem nicht gelöst werden kann bzw. konnte.

Bei der WEG handelt sich um 3 Häuser mit je 9 Wohneinheiten. In dem Haus, in dem sich meine Wohnung befindet, stellte sich heraus, das es dort seit Jahren immer wieder Wassereinbrüche im Keller gab. Die zuständige Eigentümerin des Kellerabteils konnte oder wollte das Problem nicht lösen, warum auch immer (Kosten etc.). Unter der seit 4 Jahren zuständigen Hausverwaltung wurden mit WEG Beschluss vor zwei Jahren Baumassnahmen ausgeführt, die das Problem behoben haben (der vorherigen Hausverwaltung war das Problem auch jahrelang bekannt, es kam aber nie zu einer Lösung) . Leider hat ein Miteigentümer gegen den Beschluss geklagt. Und vor Gericht gewonnen. Die Kosten auf die Eigentümer müssen bei der anstehenden Eigentümerversammlung besprochen und umgelegt werden.



Leider habe ich die Wohnung damals nicht sofort verkauft. Aus der Schnappsidee heraus, evtl. mal selbst dort einzuziehen, in Rente, Jobwechsel in die Region. Die Wohnung ist ca. 2 Stunden von meinem jetzigen Wohnort entfernt. Mit der Rente dauert es noch Jahre, Jobwechsel eher ausgeschlossen. Dann kam dazu, dass ich meinte, dass erstmal die Kellersituation gelöst werden sollte. Und ich ehrlich gesagt, nicht einschätzen kann, was die Immobilie wert ist. Mir fehlen leider sämtliche Unterlagen, was in der Wohnung gemacht wurde (Wohnung wurde 1990 von der Erblasserin erworben), und auch kann ich nicht genau sagen, was insgesamt am Haus gemacht wurde. Also sehr schlechte Karten.



Meine Überlegungen dazu waren bisher, evtl. Banken in der Region mit dem Verkauf zu beauftragen, jedenfalls mal anzufragen. Meine Zweifel hierbei, ob es sich um den richtigen Zeitpunkt handelt, ob Banken so eine Immobilie überhaupt vermarkten (habe schlicht und ergreifend keine Ahnung von Immobilienverkauf).



Des Weiteren überlege ich die jetzige Hausverwaltung mit der Sondereigentumsverwaltung zu beauftragen. Bis jetzt hatte ich einfach Glück, dass nichts „schlimmeres Vorgefallen ist“, hatte mir das ganze sehr naiv viel einfacher vorgestellt. z.B. um Handwerker zu beauftragen, zu koordinieren etc. Leider scheint die jetzige Hausverwaltung aber nicht sehr kompetent zu sein, ist fast nicht erreichbar etc…



Evtl. ist die Sondereigentumsverwaltung auch ein Hindernis beim Verkauf????



Mit dem Wohnungsverkauf scheint es aber schwierig zu sein bzw. langwierig oder überhaupt nicht möglich…



Für mich eine insgesamt schwierige Situation, ich hoffe, das ganze ist nicht zu unverständlich geschrieben und hoffe, auf einige hilfreiche Rückmeldungen.



Lieben Dank an alle
 
Andres

Andres

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Fangen wir mal mit den Fliesen an: Der Mieter hat diese Maßnahme zu dulden, § 555a BGB. Wenn dafür Zugang zur Wohnung erforderlich ist (was ich hier eigentlich nicht erkennen kann), hat der Mieter diesen Zugang zu gewähren. Der Mieter muss aber nach meinem Verständnis weder die Entnahme von Strom noch Wasser hinnehmen, auch wenn das natürlich bei den paar Litern, die der Handwerker brauchen wird, um den Kleber und den Fugenmörtel anzurühren, mehr als kindisch ist. Wirklich verhindert wird dadurch nichts. Erstens stimmt man mit der Verwaltung ab, ob man gemeinschaftliche Anschlüsse nutzen kann (ggf. gegen Entgelt), und zweitens bringt der Handwerker dann eben Generator und Wassertank selbst mit, soweit das erforderlich ist.

Davon abgesehen hat der Mieter ganz einfach recht, dass er nicht auf Zuruf den Zugang zur Wohnung ermöglichen muss. So verständlich die Haltung des Handwerkers ist: Wenn man etwas vom Mieter will, muss der Termin rechtzeitig angekündigt sein. Auch hier sehe ich aber kein wirkliches Problem - wozu ist der Mieter erforderlich?


Dann weiter zur Miethöhe:
Die Mieterhöhung ist nahezu aussichtslos.
Ich weiß nicht, warum du bei Vergleichswohnungen so schnell die Flinte ins Korn wirfst. Aber selbst wenn das nicht machbar sein sollte, bleibt noch die Begründung per Gutachten. Das Gutachten mag die erhöhte Miete für das erste Jahr auffressen, aber was danach bleibt, landet auf deinem Konto. Außerdem zeigt es klare Kante gegenüber dem Mieter und erhöht wahrscheinlich den erzielbaren Verkaufspreis.

Davon abgesehen bestünde natürlich immer die Möglichkeit, sich mit dem Mieter auf eine neue Miethöhe zu einigen. Jetzt kommt wahrscheinlich ein "Mit dem kann man nicht reden!" und das mag so sein, aber man könnte es ja wenigstens mal versuchen.


Weiter zur Situation in der WEG:
Bei der WEG handelt sich um 3 Häuser mit je 9 Wohneinheiten. In dem Haus, in dem sich meine Wohnung befindet, stellte sich heraus, das es dort seit Jahren immer wieder Wassereinbrüche im Keller gab. Die zuständige Eigentümerin des Kellerabteils konnte oder wollte das Problem nicht lösen, warum auch immer (Kosten etc.).
Ich würde mal eher Zuständigkeit vermuten: Das klingt mir nach einem Schaden am Gemeinschaftseigentum, den nicht ein Eigentümer beseitigen muss. Was du ansonsten zu diesem Thema schreibst, ist leider so grob umrissen, dass ich nur raten kann, was da Sache ist. Es ist halt doch erkennbar, dass du von der ganzen Geschichte keine Ahnung hast. Das soll kein Vorwurf sein - es ist der Ausgangszustand, Dinge nicht zu wissen - aber man muss sich dessen eben bewusst sein: Entweder ändert man etwas daran oder man sucht sich kompetenten Rat oder man zahlt eben immer mal wieder für die Unwissenheit oder man trennt sich von der Immobilie.

Evtl. ist die Sondereigentumsverwaltung auch ein Hindernis beim Verkauf????
Die schlechte (d.h. praktisch überhaupt nicht vorhandene) Mietverwaltung durch dich mag ein Problem sein, aber ein bestehender Vertrag über eine Sondereigentumsverwaltung ist garantiert kein Problem bei einem Verkauf. Erstens geht der ohne ausdrückliche Vereinbarung sowieso nicht auf den Käufer über (was bedeutet, dass du während einer vereinbarten Mindestlaufzeit evtl. für eine Verwaltung zahlst, die du nicht mehr nutzt!) und zweitens hast du doch selbst das Problem erkannt: Man hat sich halt um nichts gekümmert, auch nicht beim Erblasser. Entsprechend hat sich das Verhältnis zum Mieter entwickelt. Wenn man nun Schritte unternimmt, um das langsam aber sicher wieder ins Lot zu bringen, ist das für einen Verkauf eher förderlich.

Mit dem Wohnungsverkauf scheint es aber schwierig zu sein bzw. langwierig oder überhaupt nicht möglich…
Ich weiß nicht, wie du auf diese Idee kommst. Nach wie vor ist die Nachfrage nach Immobilien hoch und es lässt sich praktisch alles verkaufen. Es ist zu erwarten, dass man für die bestehenden Probleme mit Abschlägen leben muss, aber die Probleme werden eben mit der Zeit nicht kleiner. Wenn du ernsthaft an einen Verkauf denkst, würde ich das sofort angehen. Ansonsten müsste man mal den Schalter im Kopf umlegen: Eine Mietwohnung ist kein Sparbuch, bei dem man sich jährlich die Zinsen gutschreiben lässt, sondern eine unternehmerische Betätigung. Wenn man Vermieter sein will, muss man sich auch entsprechend verhalten. Das liegt nicht jedem und das ist ja auch in Ordnung - die Menschen sind verschieden. Wenn man die Dinge aber einfach weiter laufen lässt, vernichtet man den Wert der Wohnung. Inflation ist auch nicht schlimmer ...

Von den Maklerabteilungen der Banken halte ich relativ wenig. Die haben unbestreitbar eine gewisse Reichweite (man hat halt schon mal den Fuß in der Tür bei allen, die sich nach ihrer Kreditwürdigkeit für eine Immobilienfinanzierung erkundigen, auch wenn man natürlich aus rechtlichen Gründen strikt getrennt arbeitet. Schon klar ...), sind mir aber noch nie durch ein wirklich engagiertes Auftreten aufgefallen. Das gleiche Problem kann man im Kern aber mit jedem anderen Makler haben. Außerdem ist dort natürlich immer ein gewisser Interessenskonflikt vorhanden, wenn man leicht problematische Immobilien vertickt: Ist der durch eine ausdauernde Käufersuche erzielbare Mehrpreis durch die Provision ausreichend vergütet oder zielt man mit dem Preis lieber etwas tiefer und hat wenig Aufwand? Es gibt da kein Patentrezept und Selbstvermarktung liegt auch nicht jedem.

Bei der Preisgestaltung kannst du einfach mal selbst Immobilienanzeigen lesen und so einen ersten Eindruck bekommen, was in der Gegend möglich ist. Im aktuellen Marktumfeld werden Immobilien ohne große Mängel (die ich hier bisher nicht sehe!) normalerweise ab der 18fachen Jahresmiete (kalt) gehandelt. Und schon sind wir wieder bei der Frage der Mieterhöhung ...
 

vic

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Hallo Andres,
vielen Dank für deine Antwort.

Das Problem mit dem Keller ist mir tatsächlich bisher nicht ganz klar, allerdings auch nicht dem Verwaltungsbeirat, mit dem ich mich darüber mal unterhalten habe. Die Kellerproblematik bestand wohl schon seit mindestens 2013, also lang "vor meiner Zeit", auch unter der vorherigen Hausverwaltung und wurde bis vor zwei Jahren nicht gelöst. Jetzt ist wie gesagt, ein Rechtsstreit anhängig.

Wenn ich dich aber richtig verstanden habe, siehst du dies nicht als Problem an. Vielmehr ist es wohl mein tatsächliches "Nichtstun" hinsichtlich Vermietung. Mit dem WEG Verwalter hatte ich bereits ein Telefonat, er schien nicht besonders begeistert, die Verwaltung zu übernehmen, er müsse erstmal darüber nachdenken...mal sehen was dabei rauskommt.

Nach Vergleichsimmobilien google ich schon seit geraumer Zeit, leider ist es eine Kleinstadt, und ich bin bisher auf keine vergleichbare Immobilie gestossen. Dort baut man eher Häuser oder größere Wohnungen, dieses Bauprojekt "passt nich ganz in die Region".

Ich habe zwischenzeitlich das Angebot für die Balkonsanierung bekommen. Ich hatte vorher einiges im Internet dazu recherchiert und mir kommt es ziemlich teuer vor. Gibt es im Forum die Möglichkeit, da anomysiert "beurteilen" zu lassen?

Danke und gute Nacht
 
Goldhamster

Goldhamster

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Guten Morgen @vic

wir haben alle mal angefangen. Besonders durch Erbfälle kommen Menschen zu Immobilien, die jetzt plötzlich weitreichende Entscheidungen treffen müssen und mit Menschen umgehen müssen, die sie selber nicht kennen und vielleicht auch nicht mögen.

Auch ist das Erben ja nun oftmals mit dem traumatischem Ableben eines geliebten Menschen verbunden.

Das ist alles ganz normal.

In welchem Bundesland liegt die besprochene Wohnung?

Goldi
 
Kunibert

Kunibert

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Älteren Menschen ist das Geld am Ende egal. Die wollen ihre Ruhe und vielleicht noch einen netten Kontakt.
 

vic

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Hallo,
danke Goldhamster und Kunibert. Leider macht es die Sache nicht wirklich besser. Ich bin wie gesagt, noch nicht soooooo alt und hätte mich mal besser gekümmert.

ich hatte die Frage ja mal schon mal gestellt. Gibt es hier irgendwo die Möglichkeit, ein Handwerkerangebot prüfen zu lassen? Bzw. Meinungen dazu
einzuholen?
Viele Grüße
 
dots

dots

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Gibt es hier irgendwo die Möglichkeit, ein Handwerkerangebot prüfen zu lassen? Bzw. Meinungen dazu
einzuholen?
Meinungen bekommst du hier sicher, mit größter Wahrscheinlichkeit sogar fachlich kompetente und fundierte. Zeig doch mal! 🙂

Prüfen (im Sinne einer Aussage a la "Ja, ist okay") wird das wahrscheinlich niemand, weil es da kein schwarz/weiß gibt. Dem einen ist die Reparatur des undichten Daches mehr wert, als dem anderen, weil ersterer teure Folgeschäden vermeiden will und das Geld gerade übrig hat, wohingegen der andere eh bald abreißen will, und gerade sowieso nicht flüssig ist.
 

ehrenwertes Haus

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ich hatte die Frage ja mal schon mal gestellt. Gibt es hier irgendwo die Möglichkeit, ein Handwerkerangebot prüfen zu lassen? Bzw. Meinungen dazu
einzuholen?
Anonymisiert kannst du das gerne hier einstellen.

Aber...
Ohne die genauen Gegebenheiten vor Ort zu kennen, ist es eigentlich nicht möglich ein Handwerkerangebot zu prüfen, bis auf offensichtliche Verstöße gegen die VOB, manchmal auch bewußt nicht angebotene erforderliche Arbeiten, die dann als Regiearbeiten abgerechnet werden sollen.

Daher wäre es gut, nicht nur ein Handwerkerangebot, sondern auch möglichst gute Bilder und Beschreibung der Gegebenheiten mit zu liefern. Das erleichtert eine ganz grobe EInschätzung von Außenstehenden.
 

vic

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Hallo ehrenwertes Haus,

habe ich im Anhang.
Es handelt sich um einen Balkon (4qm). Er ist über eine Leiter von aussen begehbar, also kein Gerüst erforderlich, Geländer muss für die Arbeiten nicht abgebaut werden. Ausführung der Arbeiten erfolgt durch Meisterbetrieb. Problem ist, dass ich in der Gegend bis jetzt keine weiteren Handwerker gefunden habe, die die Balkonsanierung übernehmen würden. Bin noch weiter auf der Suche. Erste rückmeldungen wären toll.
 

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Problem ist, dass ich in der Gegend bis jetzt keine weiteren Handwerker gefunden habe, die die Balkonsanierung übernehmen würden.
Mal angenommen, du hättest gerne einen sanierten Balkon, findest nur diesen einen Handwerker, und wir sagen dir hier, dass das Angebot nicht passt.

Was machst du dann?
Mit dem Fuß auf den Boden stampfen und laut schreien "Ich will aber einen sanierten Balkon!"?

Willst du einen sanierten Balkon - oder nicht?

Willst du einen sanierten Balkon zu diesem Preis?

Die Entscheidung kann dir niemand abnehmen.
 
immobiliensammler

immobiliensammler

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Ich würde zuerst einmal die Teilungserklärung prüfen ob Du für die Sanierung rechtlich (und finanziell) überhaupt zuständig bist!
 

vic

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Hallo dots,

ich hätte gern ein paar Rückmeldung, falls möglich, klar ist es letztlich meine Entscheidung.
 

vic

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lt Teilungserklärung gehören zum Sondereigentum "die Balkone und Loggien, bei diesen ausgenommen die Außenflächen"
 
immobiliensammler

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lt Teilungserklärung gehören zum Sondereigentum "die Balkone und Loggien, bei diesen ausgenommen die Außenflächen"

Okay, dann passt das soweit dass Du die Arbeiten selbst veranlassen musst! Handwerkerpreise sind natürlich ohne Kenntnis der Region schwer zu vergleichen insofern wäre eine Antwort auf die Frage

In welchem Bundesland liegt die besprochene Wohnung?

schon hilfreich!
 
Kunibert

Kunibert

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Ich habe gute Erfahrungen mit Myhammer.de gemacht. Da kann man das schon einordnen. Und ob man froh sei kann überhaupt jemanden zu kriegen. Elektriker sind hier Mangelware.
 

ehrenwertes Haus

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Handwerkerpreise sind natürlich ohne Kenntnis der Region schwer zu vergleichen insofern wäre eine Antwort auf die Frage
Da es ein Komplettangebot ist, kann man nichts dazu sagen.


Ganz grob rechnet man für Balkonsanierung mit 200-500 €/m² ohne Kosten für die neue Fliesen selbst, nur Entfernen alter Belag, Vorbereitung Untergrund, Verlegung und Verfugen, irgendeine Art von Regenwasserablauf bzw. Feuchteschutz herstellen.
Dann dürfen aber keine größeren Schäden vorhanden sein, die über gesprungene Fliesen und harmlosen Macken am Untergrund hinaus gehen.

4-6 m² ist Kleinkram für Handwerker. Da muss man eigentlich schon froh sein, wenn überhaupt Handwerker zu finden sind, die das machen. Das zu Schnäppchenpreisen zu erwarten, wäre realitätsfern, zumal der Mieter die Arbeiten nicht gerade erleichtert. Strom und Wasser mitbringen gibt es nur selten gratis von Handwerkern.
Unter diesen Bedingungen scheint mir das Angebot nicht überzogen teuer zu sein, wenn auch weit entfernt von günstig (immer unter der Annahme, das außer Altbelag entfernen und Belag erneuern keine weiteren Reparaturmaßnahmen anfallen).
Wobei die Flächenangabe zu prüfen wäre, lt. TE 4 m², lt. Angebot 6 m².

Klären würde ich noch, ob Schuttentsorgung inklusiv ist oder separat verrechnet wird. Das variiert je nach Region sehr stark.
Anfahrtskosten könnten ebenfalls noch separat anfallen.
 

ehrenwertes Haus

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Wozu?
Zum Preis?
Zum Umfang?
Zur Qualität?
Zur Notwendigkeit?
Zu den zukünftigen Coronaregelungen :wand:

Lies das Thema doch nochmal im Kontext, nicht jeden Satz (teilweise) nur partiell mit Fokus auf der Suche nach Rechtschreib und Grammatikfehlern. Ich bin mir sicher, dann erschließ sich auch dir der Zusammenhang,
 
dots

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Okay, dann nochmal für die, die auf Krawall gebürstet sind (ist):

Hättest du gerne ein paar Rückmeldungen zum im gezeigten Angebot? Zum Umfang der im Angebot beschriebenen Arbeiten? Oder zur Qualität oder der der angebotenen Arbeiten?
 
Thema:

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