Die Kündigung durch den Vermieter
Allgemeines
Nicht nur für den Mieter gibt es Gründe, den Mietvertrag zu kündigen. Auch dem Vermieter muss es unter gewissen Umständen möglich sein, das Mietverhältnis zu beenden.
Eine Kündigung durch den Vermieter muss immer schriftlich erfolgen, mündliche Kündigung sind unwirksam. Bei mehreren Mietern hat die Kündigung gegenüber allen zu erfolgen. Die Kündigung muss weiterhin die Unterschrift des Vermieters enthalten.
Mündliche Kündigungen sind ausnahmsweise gültig bei Wohnungen, die nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wurden, wie beispielsweise bei Ferienwohnungen. Auch Kündigungen für möblierte Zimmer, die in der Wohnung des Vermieters liegen, können mündlich ausgesprochen werden.
Kündigung wegen Eigenbedarfs
Der Vermieter kann dem Mieter kündigen, wenn er Eigenbedarf geltend macht. Damit bringt er zum Ausdruck, die Wohnung für sich, seine Angehörigen oder Personen des Hausstands zu benötigen.
Vorgeschobene, willkürliche, treuwidrige sowie rechtsmißbräuchliche Kündigungen sind unwirksam. Sollten also Zweifel an der Eigenbedarfkündigung bestehen, kann gegen die Kündigung geklagt werden.
Zahlungsverzug durch den Mieter
Erfüllt der Mieter seine Vertragspflichten nicht, kann ihm gekündigt werden. In der Praxis wohl am häufigsten ist die Kündigung wegen Zahlungsverzugs: ist der Mieter mit zwei aufeinander folgenden Mieten oder einem nicht unerheblichen Teil im Rückstand, kann ihm fristlos gekündigt werden, wenn zuvor erfolglos gemahnt wurde. Die fristlose Kündigung kann allerdings durch nachträgliche Zahlung noch abgewendet werden. Bei einer ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs hilft auch die nachträgliche Zahlung nichts.
Störung des Hausfriedens
Der Vermieter kann das Mietverhältnis fristlos beenden, wenn der Hausfrieden so nachhaltig gestört ist, dass ihm eine Fortsetzung des Vertrages nicht mehr zugemutet werden kann. Dies kann unter anderem der Fall sein bei Hausfriedensbruch durch den Mieter, bei krassen Beleidigungen oder tätlichen Angriffen. Allerdings reichen einmalige Verfehlungen nicht immer aus:
Kündigungsgründe
Wichtiger Bestandteil des Kündigungsschutzes ist das Erfordernis, dass der Vermieter nur wirksam kündigen kann, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Keine wirksame Kündigung ohne Angabe der Kündigungsgründe! Im Kündigungsschreiben muss der Vermieter genau darlegen, worauf er seine Kündigung stützt. Unterlässt er diese Angaben oder sind sie nicht ausreichend, fehlt ihm die Grundlage für eine weitere Räumungsklage. Nicht erwähnte Kündigungsgründe werden im Räumungsprozess nur berücksichtigt, wenn sie erst nach Ausspruch der Kündigung entstanden sind.
Die §§ 573 und 573b BGB zählen beispielhaft die zulässigen berechtigten Interessen auf. Ein berechtigtes Interesse wird z. B. dann angenommen, wenn
der Mieter seine vertraglichen Pflichten nicht unerheblich verletzt hat. Das kann unter anderem der Fall sein, wenn er mit seiner Miete wesentlich im Rückstand ist oder die Wohnung von ihm zweckentfremdet genutzt wird;
der Vermieter aus vernünftigen, nachvollziehbaren Gründen die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt, also Eigenbedarf geltend macht;
der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung seines Grundstücks gehindert wird und dadurch erhebliche Nachteile erleidet. Beispiel: Ein abbruchreifes Haus soll durch Neubau ersetzt werden;
der Vermieter nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume oder Teile eines Grundstücks dazu verwenden will, Wohnraum zum Zwecke der Vermietung zu schaffen oder den neu zu schaffenden und den vorhandenen Wohnraum mit Nebenräumen und Grundstücksteilen auszustatten und die Kündigung auf diese Räume oder Grundstücksteile beschränkt (Teilkündigung). Bei der Teilkündigung beträgt die Kündigungsfrist fast 3 Kalendermonate und ist damit unabhängig von der Dauer der Nutzung der Nebenräume bzw. Grundstücksteile. Verzögert sich der Beginn der Bauarbeiten, kann der Mieter eine entsprechende Verlängerung des Mietvertrags verlangen. Der Mieter kann für die gekündigten Nebenräume oder Grundstücksteile (z. B. Garten) allerdings eine angemessene Mietsenkung verlangen.
Neben diesen aufgeführten gesetzlichen Beispielen sind durchaus noch andere Gründe denkbar, sie müssen aber in ihrer Bedeutung von gleichem Gewicht sein. Eine Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist jedoch unzulässig (§ 573 Abs. 1 BGB). Der Übergang des Hauses oder der Wohnung auf einen neuen Eigentümer ist ebenfalls allein noch kein Kündigungsgrund. Auch wenn der in der Wohnung lebende Ehe- oder Lebenspartner oder ELtern sterben, kann der Vermieter grundsätzlich nicht kündigen.
Der Angabe eines berechtigten Interesses bedarf es nicht
bei einer Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Zweifamilienhaus (Einliegerwohnung),
bei überwiegend möblierten Zimmern in der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung, die nur einer Person oder einem nicht auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt überlassen wurden.
In diesen Fällen verlängert sich die Kündigungsfrist gegenüber den normalen Fristen um 3 Monate. Der Vermieter muss in der Kündigungsbegründung angeben, dass er die Kündigung nicht auf ein berechtigtes Interesse stützt
