Vermieterwechsel durch Zwang- Wer rechnet ab?

Dieses Thema im Forum "Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung" wurde erstellt von Akkarin, 24.02.2014.

  1. #1 Akkarin, 24.02.2014
    Akkarin

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    Guten Tag,

    vielleicht kennt ja jemand mein aktuelles Problem mit der Nebenkostenabrechnung und kann hier weiterhelfen.

    Normalerweise möchte der BGH, dass bei Verkauf einer vermieteten Wohung der Verkäufer die Abrechnung für den noch offenen aber abgeschlossenen Zeitraum erstellt und der Käufer für den Laufenden, damit der Mieter nicht schlechter gestellt wird, als wenn es den Verkauf nicht gegeben hätte.

    In meinem Fall ist es so, dass ich durch Zuschlag des Amtsgerichts am 01.10.2013
    Eigentümer der Wohnung wurde. 4 Wochen später am 01.11.2013 hat das AG dann die Zwangsverwaltung aufgehoben. Bis zur Aufhebung konnte der Zwangsverwalter für 2012 noch keine Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter erstellen, da die WEG Verwaltung die Hausgeldabrechnung 2012 noch nicht fertig hatte.

    Die folgte erst Anfang Dezember 2013. Woraufhin ich die Abrechnung in meinem Name für 2012 gemacht habe, und am 13.12.2013 beim Mieter einging.

    Der Mieter lässt nun durch seinen Anwalt meine Legitimation zur Abrechnung bestreiten. Dem Anwalt nach hätte nur der Voreigentümer Abrechnung für 2012 erteilen dürfen- ich hingegen hätte kein Recht dazu.

    Fakt ist, dass der Zwangsverwalter bis zur Aufhebung keine Abrechnung erstellen konnte, weil nicht alle Abrechnungen vorlagen. Nach der Aufhebung braucht er keine mehr machen, bzw. darf das auch gar nicht mehr. Der Voreigentümer kann Sie nicht erstellen, da er keinerlei Unterlagen besaß ( Die Wohnung war seit Jahren vom Zwangsverwalter geführt)

    Ich war der Einzige der praktisch in der Lage war abzurechnen zumal wegen der späten Erstellung und damit späten Beschlußfassung der Eigentümerversammlung, ich die nicht unerhebliche Abrechnungsspitze zwischen tatsächlichen Kosten und im Wirtschaftsplan ursprünglich geforderten Kosten begleichen musste.

    Letztlich steh ich jetzt an dem Punkt wo ich zum Anwalt gehen und Zahlklage erheben muss.

    Ich frage mich nur, ob ich irgendwas übersehe,und ich wirklich nicht abrechnen durfte? Zumal sich da ja auch die umgekehrte Frage stellt, wer hätte denn ein Guthaben auszahlen müssen?
    Der Voreigentümer, der sich in Privatinsolvenz befindet?
    Der Käufer?
    oder der Zwangsverwalter, der ja auch die Vorrauszahlungen bekommen hat? ( der aber in keinem Fall nach der Aufhebung noch tätig wird)
    Spätenstens jetzt ist doch klar, dass nur einer von den 3en den Mieter so stellen kann, dass der Wechsel keinen Nachteil für den Mieter mitsichbringt.

    Vielen Dank für eure Antworten schonmal im Vorfeld

    Akkarin
     
  2. AdMan

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  3. #2 BHShuber, 25.02.2014
    BHShuber

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    komm ich nicht mit

    Hallo,


    aus welchem Grund machst du eine Abrechnung für 2012 wenn du doch erst irgendwann nach dem 01.11.2013 als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen warst?

    Wann war der Übergang Nutzen und Lasten? Wurdest du vom Amtsgericht dazu verdonnert?

    Wenn nicht warum machst du so was?

    Es interessiert mich doch einen feuchten Kehrricht ob der Verkäufer, bzw. der insolvente Schuldner noch Abrechnen muss.

    Gruß

    BHShuber
     
  4. #3 Akkarin, 25.02.2014
    Akkarin

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    Einfache Antwort :
    Zum einen hat die Eigentümerversammlung erst im Dezember 2013 über die Hausgeld Abrechnung beschlossen. Die Differenz tatsächliche Kosten zu geforderten Kosten muss man leider als Ersteher bezahlen, da man zum Zeitpunkt der Genehmigung der Abrechnung Eigentümer ist. Wären im konkreten Fall mehrere hundert Euro, die ich natürlich vom Mieter wiederhaben will.

    Zum anderen war der Vorvorvermieter ein echtes Genie, was zur Folge hat, dass die Mieter lächerliche Nebenkosten zahlen. Um diese Vorfinanzierung durch mich zu beenden, darf ich lt. Vertrag auf die realen Kosten Anpassung verlangen.
    Und genau dafür brauch ich die Abrechnung um nachzuweisen, wie hoch die realen Kosten sind.
     
  5. #4 Akkarin, 25.02.2014
    Akkarin

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    Ins Grundbuch wurde ich erst Ende Januar 2014 eingetragen. Der Übergang von Nutzen und Lasten war aber bereits am 01.10.2013 mit Verkündigung des Zuschlags. Herr im Eigenen Haus wurde ich am 04.11.2013 mit Zustellung des Aufhebungsbeschluss es an den Zwangsverwalter.
     
  6. #5 BHShuber, 26.02.2014
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    jetzt aber

    Hallo,

    ja jetzt kann man das nachvollziehen, da hast dir ja was schönes angelacht.

    Ganz ehrlich, hol dir eine Mitgliedschaft in einem Haus u. Grundbesitzerverein, die haben, zumindest die Großen, eine kostenlose Rechtsberatung für Mitglieder und auch Abrechnungsservices.

    Das schont Nerven und spart Zeit, der Mitgliedsbeitrag ist auch bezahlbar!

    Gruß

    BHShuber
     
  7. #6 Akkarin, 26.02.2014
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    danke für deine Antworten. Aktuell warte ich auf die Antwort von HuG , aber ich vermute, die machen grade Urlaub oder sowas. Die Abrechnungen lass ich von der Verwaltung machen, da ich in meiner alten Heimat gekauft habe, wo ich zwangsläugig nicht mehr so häufig vor Ort bin.

    Mir war schon klar, was ich da kaufe (kannst du in einem andren Thread von mir spaßeshalber mal nachlesen) .

    Es geht darum sicherzustellen, dass ich nicht wegen eigener Betriebsblindheit irgendwas offensichtliches übersehe, warum ein Ersteher / Käufer auf keinen Fall die Abrechnung machen darf, bevor ich die Kosten für den Anwalt eingehe.
    Aber scheinbar weiß niemand einen Grund.

    Manchmal sieht man ja den Wald vor lauter Bäumen nicht mehr ;-)
     
  8. #7 Klaus1972, 02.07.2014
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    Hallo, gab es schon eine Antwort? :)
     
  9. #8 Akkarin, 11.07.2014
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    nein aber merkwürdige entscheidungen.

    der anwalt der mieter beruft sich vereinfacht auf 14.09.2000 (BGH III ZR 211/99). Danach muss der Veräußerer abgeschlossene Zeiträume abrechnen und der Käufer darf es in keinem Falle. Der Mieter soll dadurch geschützt werden und so gestellt werden, als hätte es keinen Verkauf gegeben. Die Urteilsbegründung des BGH ist auch absolut schlüssig und nachvollziehbar für den normalen Verkauf. An den Besonderheiten der Zwansgsverwaltung + versteigerung geht es komplett vorbei. Das Urteil besagt nämlich, dass der Erwerber nie haftet für Guthaben (er darf aber explizit auch keine Nachzahlung verlangen). Folge des Urteils bei der Konstellation Zwangsversteigerung mit/ohne Zwangsverwalter bekommt der Mieter keine Erstattung und keine Nachforderung, wenn die Vorauszahlungen nicht gereicht haben. Er kriegt nämlich keine Abrechnung.

    Gemeint war das vom BGH bestimmt nicht, denn der Leitsatz der Entscheidung war, dass der verkauf nicht das Problem des Mieters sein kann und somit nicht zu seinem Nachteil führen darf.
    Man müsste nun klagen. Ich denke das würde auch funktionieren, da der BGH vom Normalfall Veräußerer / Erwerber spricht. Bei der zwangsversteigerung gibt es aber keinen Erwerber. Stattdessen spricht man vom Ersteher, da dieser nicht durch Kaufvertrag Eigentümer wird, sondern durch einen hoheitlichen Akt der Übertragung des Eigentums durch das Gericht.
    leider ist man auf hoher See und deutschen Gerichten allein in Gottes Hand.
    deshalb rätsel ich noch, ob es den versuch wert ist.
    rechtsanwälte sehen das nämlich grundsätzlich wie der BGH ohne zu reflektieren für Käufe passt das, aber Zwangsversteigerungen sind kein Verkauf.
     
  10. Andres

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    Erstens ist das höchstens eine politische und keine juristische Zielsetzung - so steht das in keinem Gesetz. Zweitens ist dieses Ziel nicht erreichbar: In jedem Fall ist der neue Vermieter eine andere Person mit anderen Vermögensverhältnissen, was - besonders wenn der eine Vermieter pleite war - eine Veränderung bedeutet.

    Die Zielsetzung ist schon eher, beim Eigentumsübergang klare Verhältnisse zu schaffen. Das ist tatsächlich zum Vorteil des Mieters.

    Eigentlich ist diese ganze Diskussion aber eine große Nebelkerze, denn in einem ganz anderen Punkt liegst du fundamental falsch:

    Die Besonderheit einer Zwangsversteigerung ist, dass es in diesem Fall keine gibt. In § 57 ZVG steht nämlich klipp und klar, dass u.a. § 566 BGB entsprechend anzuwenden ist. Die Grundlage, auf der der BGH urteilt, ist also genau die gleiche, ganz egal ob du durch einen Kauf oder eine ZV Eigentümer geworden bist.


    Weiter fällt mir auf:

    Wenn eine Abrechnungsspitze von ein paar hundert €€ ein ernstes Problem darstellt, hast du zu teuer gekauft. Dass man kein Geld verschenken mag, kann ich ja verstehen, aber sich bei einer ZV derartig in Kleinbeträge zu verbeißen, deutet auf ungesunde wirtschaftliche Verhältnisse hin.

    Für die Anpassung der BK-Vorauszahlungen hätte es einen einfachen Weg gegeben: Das Sonderkündigungsrecht nutzen, einen neuen Mietvertrag mit neuen, passenden Vorauszahlungen (und bei dieser Gelegenheit: wirksamen Klauseln) anbieten (Änderungskündigung).

    Im Moment scheint mir am sinnvollsten, in der WEG auf eine zügigen Abschluss 2013 zu drängen und dann eben mit dieser Abrechnung die Vorauszahlung anzupassen.
     
  11. #10 Akkarin, 11.07.2014
    Akkarin

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    Bei einem normalen Verkauf existieren immer ein Verkäufer und ein Käufer. Im Sinne der Rechtsklarheit war es also nur erforderlich festzulegen, wer von den beiden zuständig ist. Bei einer ZV ohne Zwangverwalter kommt man zum gleichen Ergebnis. Es gibt einen Alteigentümer und einen neuen und die übernehmen einfach die Regelung für Käufer und Verkäufer.

    Aber bei einer ZW mit Zwangsverwalter "verpufft" regelmäßig der Zwangsverwalter mit Rechtkraft des Zuschlags. Es gibt dann nur noch den Neuen Eigentümer.
    Folge: Ein Guthaben des Mieters verbleibt in der Zwangsmasse und wird an die Gläubiger verteilt werden.
    Er könnte zwar rein theoretisch den Alteigentümer auf Abrechnungserteilung verklagen, nützt aber nichts, da der Zwangsverwalter die notwendigen Unterlagen an den neuen Eigentümer übergeben hat.
    Damit wird es nie eine Abrechnung geben können und ohne Abrechnung kann auch kein Guthaben entstehen. Im umgekehrten Fall der Nachforderung hat er halt Glück, es kann ja niemand nachfordern.

    Ist aus meiner Sicht schräg.

    Aber natürlich hast du den Finger in die eigentliche Wunde gelegt. Der Abrechnungsbetrag ist ärgerlich (wer den Cent nicht ehrt,..) entscheidend ist aber eine gültige BKA zu bekommen, um die BKs anpassen zu können.
    Die haben sich mindestens seit 1999 nicht mehr geändert.

    Den Vorschlag zum Sonderkündigungsrecht verstehe ich aber nicht. Der Ersteher bekommt mit dem SoKüRecht doch nur die Möglichkeit, die Fristen abzukürzen. Ein echtes Sonderkündigungsrecht ist das nicht.
    Ich gehe davon aus du meinst § 57a ZVG. Aber auch dann gelten die Vorschriften für die Kündigung nach 573 BGB. Und davon kam keine in Frage. Wie hättest du denn die Kündigung begründet?
     
  12. Syker

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    Hallo zusammen,

    Bei WohnraumMV sind Änderungskündigungen ausgeschlossen.

    VG Syker
     
  13. Andres

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    Niemand hält den Mieter davon ab, sich in die lange Schlange der Gläubiger einzureihen. Das tatsächliche Problem ist: Ein evtl. vorhandenes Guthaben ist bereis davor in der wirtschaflichen Schieflage des Vermieters "verdampft".


    So ist das eben, wenn jemand pleite macht. Bei irgendjemandem bleibt der Ausfall hängen.


    Ich auch nicht mehr. Das war eine Kurzschlussreaktion, weil ich gerade das ZVG offen hatte ;)

    Ok, eine echte Option wäre das nur gewesen, wenn du eine Zeit lang selbst in der Wohnung hättest wohnen wollen.
     
  14. #13 Akkarin, 12.07.2014
    Akkarin

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    Genau das kann der Mieter nicht im Sonderfall der ZV mit Zwangsverwaltung.
    Er könnte nur den Alteigentümer auf Erteilung der Abrechnung verklagen.
    Der Titel nützt aber nichts, da wegen der Zwangsverwaltung der Alteigentümer keine Unterlagen hat, um abrechnen zu können. Ohne Abrechnung entsteht aber kein Guthaben und somit wird er auch nie Gläubiger.
    Die üblichen Mietermöglichkeiten, wenn der Vermieter nicht abrechnet
    gehen auch nicht. Zurückbehalten gegenüber dem neuen Eigentümer ist unzulässig und gegen alten gibt es nichts zurückzubehalten. Zurückfordern geht auch nicht, denn der Mieter hat ja nicht an den Alteigentümer sondern an den Zwangsverwalter gezahlt.
    Der darf aber kraft Gesetz nicht mehr aktiv werden (und kann auch nicht verklagt werden) Und der neue Eigentümer kann wegen des BGH Urteils nicht in Anspruch genommen werden.

    Von daher halte ich das schon für einen Sonderfall, der so vom BGH nicht gemeint sein konnte. Denn in diesem Fall behält die Gläubigerbank zu unrecht das Geld.
    Ungerechtfertigte Bereicherung funktioniert nämlich auch nicht, da dafür wieder zunächst die Abrechnung das Guthaben entstehen lassen muss.

    Ist aber letzlich ne theoretische Diskussion :-)
     
  15. #14 FliesenVermieter, 31.08.2014
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    Sich als Gläubiger einreihen geht schnell, aber meines Wissens nach muss man sich schnell schriftlich dazu äußern und Fristen setzen
     
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