Vermietete Eigentumswohnung erwerben - Kündigung aufgrund Eigenbedarfs?

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Eurybie, 02.02.2015.

  1. #1 Eurybie, 02.02.2015
    Eurybie

    Eurybie Gast

    Hallo,
    ich bin nicht nur hier im Forum ein Newbie sondern auch beim Kauf einer Eigentumswohnung und hoffe ein paar nützliche Tipps und Informationen zu erhalten ;)

    Für uns stellt sich aktuell folgendes Problem: Wir wohnen in einer Mietwohnung und haben die Kündigung wegen Eigenbedarfs erhalten (Familienmitglied des Vermieters schwanger) und müssen demnach ausziehen. Nun haben wir beschlossen eine Eigentumswohnung zu kaufen statt ein neues Mietsverhältnis einzugehen, da dies langfristig eh geplant war und wir keine Lust haben alle 1,5 Jahre umzuziehen wegen Eigenbedarfkündigungen oder sonst etwas.
    Leider sind viele schöne Eigentumswohnungen die zum Verkauf stehen aktuell vermietet und es gilt ja generell "Kauf bricht Miete nicht". Durch die uns gesetzte Frist müssen wir unsere aktuelle Wohnung ( wie gesagt überraschend) in 3 Monaten verlassen. Dementsprechend sind wir ein wenig unter Zeitdruck ( wie können eine gewisse Zeit überbrücken indem wir unseren Krempel und uns bei Verwandten unterbringen, lange möchte das aber natürlich keine Partei ;) ). Daher folgenden Fragen an die Profis hier:

    Handelt es sich um eine klassische Eigenbedarfsituation wenn ich wissentlich eine vermietete Wohnung erwerbe und die Mieter dann aufgrund (berechtigten?) Eigenbedarfs kündige ?

    Inwieweit können die Mieter dagegen vorgehen und sich auf einen langen Rechtsstreit einlassen? (Möchte nicht monatelang im Exkinderzimmer bei Muttern wohnen)

    Oder würdet ihr sogar raten auf eine vermietete Wohnung zu verzichten und generell nur bezugsfertige Wohnungen zu kaufen ?

    Und die Superbonusfrage für alle die Langeweile haben: Was ist eure persönliche Meinung: Wohnung in Hochhaus ( ca. 20 Stockwerke, Baujahr 1972) erwerben oder eher eine Wohnung in einem kleineren Mehrfamilienhaus (ca. auch 1970 +/-)? Uns wird öfter von Hochhäusern generell abgeraten, da es bei Sanierungen ( Außenfassade, Bausubstanz) zu exorbitanten Sonderumlagen kommen kann und man nicht lange Freude an seiner Wohnung hat, da Hochhäuser generell alle schlecht gebaut und kurzlebig sind, und man besagte Sonderzahlungen ständig und andauernd leisten muss nur um in ein paar Jahren festzustellen dass alle Hochhäuser Betonkrebs haben und zusammenbrechen :P

    Vielen Dank für die Hilfe

    LG
     
  2. AdMan

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  3. Syker

    Syker Erfahrener Benutzer

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    Hallo eurybie,

    Fangen wir mal beim Eigenbedarf an. Das ihr Eigenbedarf habt dürfte nicht strittig sein, es gibt aber trotzdem einige Problemfelder ...
    Zum ersten darfst du erst auf Eigenbedarf kündigen wenn du auch der VM bist. Dies geschieht i.d.R. mit Eintragung ins Grundbuch. Und diese Eintragung kann schon ein gewisse Zeit auf sich warten lassen.
    Problem 2 wäre die Kündigungsfrist die du auch einhalten musst, und je nach dauer des MV bis zu 9 Monate betragen kann.
    Ein weiterer zu beachtender Punkt ist das bei Umwandlung bzw Teilung in eine WEG noch weitere Sperrfristen von bis zu 10 Jahren greifen können.
    Und ggf. im MV noch weitere Kündigungsbeschränkungen vereinbart wurden.

    Bei eurem Zeitfenster ist daher eine sofort freie Wohnung anzuraten, welche beim Verkauf aber u.U. teurer ist.

    Zum Betonklotz ...
    Viele Raten von Eigentumswohnungen grundsätzlich ab, ich würde nur von so riesen WEG abraten und bis max 10-15 Wohnungen in eine WEG einkaufen.
    Zu beachten immer Protokolle einsehen und sich intensiv mit der Teilungserklärung befassen...

    VG Syker
     
  4. #3 Newbie15, 02.02.2015
    Newbie15

    Newbie15 Gast

    Zum Eigenbedarf: ich würde es nicht riskieren, schon gar nicht, wenn ihr eine Frist habt. Wenn man zur Not auch ein Jahr oder länger warten kann, ok, aber nicht in eurem Fall. Zum einen können 3 Monate niemals reichen, um fristgerecht zu kündigen, d.h. ihr müsstet auf jeden Fall von euren jetzigen Vermietern die Option bekommen, länger zu bleiben. Und zwar mehrere Monate, selbst wenn ihr direkt einziehen könnt, sobald die Wohnung leer ist.

    Selbst wenn ihr eine Fristverlängerung erreichen könnt: ihr könnt nicht jeden Mieter wegen Eigenbedarf kündigen. Die Frage ist nur, ob man euch das ehrlich sagt, der Noch-Eigentümer es selbst überhaupt weiß oder ob es sich nicht sogar erst im Laufe des Kaufs bis zu eurer Kündigung ergibt. Was macht ihr dann?

    Eine Option wäre evtl., den jetzigen Mieter (ordentlich) Geld zu bieten, damit sie ausziehen. Ob man das will und sich v.a. darauf verlassen will? Mir wäre das nichts.

    Zu Umlagen: ihr müsst immer schauen, wie es mit Rücklagen aussieht und wie viel monatlich angespart wird. In einem großen Haus können ausreichend Rücklagen für aufwändige Sanierungen vorhanden sein, oder auch nicht. Genauso muss man natürlich sehen, wie viel bereits gemacht wurde und in welchem Zustand das Gebäude ist. Das gilt sowohl für kleine WEGs als auch für große.

    Grundsätzlich: ich würde niemandem raten, mit solchem Zeitdruck eine ETW zu suchen. Man ist gezwungen, Kompromisse einzugehen, die man sonst so nicht machen würde und über die man sich später immer ärgern wird. Dann lieber noch mal in eine Übergangs-Mietwohnung nehmen und in Ruhe suchen.
     
  5. #4 Eurybie, 02.02.2015
    Eurybie

    Eurybie Gast

    Huhu,
    eine Übergangswohnung zu suchen ist bei uns auch nicht das gelbe vom Ei, wir haben drei Katzen und finden (bisher) nichts. Also wir suchen parallel für den Notfall auch Mietwohnungen aber ich denke nicht dass das so schnell was wird, bei den meisten ist eine Katze oder höchstens anderthalb ;) in Ordnung aber bei drei wirds dann schon kritisch ( was ich auch verstehen kann, manchen Leuten sind die Schäden durch Haustiere halt egal und wenn man einmal solche Mieter drin hatte möchte man das nicht mehr).
    Problematisch ist natürlich auch unsere eigene kurze Frist, die aber leider rechtens ist da wir erst 1,5 Jahre in der Wohnung hier wohnen.

    LG
     
  6. Andres

    Andres
    Super-Moderator

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    Das kam bisher etwas zu kurz - ihr wollt ja schließlich wissen, worauf ihr achten müsst.

    Erster Ansatzpunkt ist natürlich die Form der Kündigung. Ihr müsst zum Zeitpunkt der Kündigung bereits Vermieter (also als Eigentümer im Grundbuch eingetragen) sein. Die Kündigung muss einigen formalen Anforderungen genügen, u.a. muss sie ausreichend begründet sein. Das sollte man einem Anwalt überlassen, vor allem wenn man es eilig hat. Die Kündigung muss beweissicher zugestellt werden - auch dazu berät der Anwalt.

    Der Inhalt der Kündigung ist auch ziemlich wichtig. Was vielen nicht klar ist: Der reine Wunsch, in den eigenen vier Wänden zu wohnen, ist nicht immer ausreichend, um tatsächlich einen Eigenbedarf zu begründen. Es müssen also andere Gründe vorliegen, z.B. größere/kleinere Wohnung ist gewünscht, kürzerer Arbeitsweg, Pflege von Angehörigen, ... . Auch dazu sollte man den Rat eines Profis einholen. Gründe können im Lauf eines Rechtsstreits nicht einfach ergänzt werden - wenn sich die bisher vorgebrachten Gründe als untauglich erweisen, fängt man wieder von vorne an.

    Weiter sollte man Kündigungsausschlüsse und Wohnrechte beachten. Syker hat da ja schon ein paar Punkte angesprochen. Also Grundbuch, Mietvertrag und Vorgeschichte der Wohnung (vor allem: Wann wurde geteilt?) sorgfältig studieren.

    Der Mieter kann auch ein Härtefall sein. Das bedeutet zwar entgegen landläufiger Meinung nicht, dass man gar nicht kündigen kann, aber es kann eine Kündigung erheblich verzögern. Ein möglicher Härtefall wäre z.B., dass zumutbarer Ersatzwohnraum nicht beschafft werden kann. Außerdem sollte man zusehen, was man über Alter und Gesundheitszustand des Mieters in Erfahrung bringen kann.


    Diese Probleme müssen natürlich nicht eintreten - und selbst dann kann man noch versuchen, sich mit dem Mieter zu einigen, falls man Verhandlungsmasse (d.h. Bargeld) hat. Wenn ihr es aber eilig habt, würde ich die Suche von Anfang an auf sofort bezugsfertige Wohnungen einschränken. Selbst unter nahezu idealen Bedingungen dauert eine Eigenbedarfskündigung ab Kaufvertrag 6 Monate.


    Wenn ich den Smiley richtig interpretiere, ist dir schon klar, dass diese Aussage zu pauschal ist, um richtig sein zu können.

    Egal was ihr kauft: In einer WEG ist unabhängig von der Größe immer mit exorbitanten Sonderumlagen zu rechnen - und ganz besonders wenn keine ausreichende Rücklage gebildet wurde. So ist das mit Eigentum nun mal. Instandhaltungsflatrate haben nur Mieter.

    Daher ist es wichtig, sich genau anzuschauen, wo man sich da einkauft. Wenn ihr keine ausreichende eigene Fachkenntnis habt, dann fragt Leute, die sich damit auskennen. Das Geld in ein Gutachten ist immer gut investiert, aber ganz besonders, wenn man mit dem Gutachter ein bischen plaudert, was er sich so denkt. Das reine Gutachten ist aber auch oft aufschlussreich ...

    Auch mit dem Thema WEG solltet ihr euch auseinandersetzen. Damit sind erhebliche Risiken und Verpflichtungen verbunden. Mehr oder weniger haftet ihr für die Zahlungsfähigkeit aller Miteigentümer.
     
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