Vermietete Etage im eigenen Haus: Voraussetzungen zur Absetzbarkeit Renovierung & Co.

Dieses Thema im Forum "Steuer - Vermietung und Verpachtung" wurde erstellt von GaToR, 30.09.2009.

  1. GaToR

    GaToR Neuer Benutzer

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    Ich habe ein größeres Zweifamilienhaus gekauft. Im EG wohnen bald wir und das OG soll vermietet werden. Dazu habe ich gehört, dass man bis zu 15 % in Renovierung und Sanierung in den ersten 3 Jahren absetzen darf. Sonst deutlich weniger.

    Hierzu folgenden Fragen:

    Was lässt sich innerhalb der 15 % kurzfristig absetzen?:
    - Nebenerwerbskosten (Notargebühren, Grundsteuer, Makler)
    - Werkzeug (habe einiges gebraucht bei Ebay gekauft ca. 700 Euro)
    - Neubau einer Außentreppe + Eingangstür
    - Abtrennung des Treppenhauses durch eine Trockenbauwand
    - Kleinteile wie Schrauben
    - Austausch des Bodenbelags
    - Erneuerung des Gartenzauns
    - Erneuerung des Garagendachds
    - Vorher bereits vorhandene Geräte
    - Einbau Schlösser
    - Einbau einer neuen Badewanne

    Mir ist natürlich klar, dass das nur Anteilig entsprechend der Wohnfläche geschehen kann. Beim Notarvetrag wurden die Wohnungen / Finanzierungen exakt getrennt.

    Wie muss man die Augaben belegen:
    - Reicht ein Kassenbon (bis zu welcher Höhe) vom Baumarkt
    - Bzw. Ausdrucke von Ebay-Auktionen
    - Muss auf der Rechnunung was von "Erneuerung" stehen

    Wie vermiete ich die Wohnung?:
    Ich plane die Wohnung möbliert anzubieten. Hier im Bonn wir sowas gerne von der Telekom für Mitarbeiter genutzt. Schreibe ich dann Rechnungen oder nur Quittungen. Bzw. zzgl.. MwSt. oder ohne.

    Muss ich bei späterer Eigennutzung abgesetzte Kosten zurückzahlen:
    Falls unser Kinderwunsch in Erfüllung geht, werden wir das OG dann wieder selbst nutzen. Muss ich hier etwas beachten (z.B. Fristen).

    Danke für jede Antwort... Gerade etwas spannend, da wir heute das Haus übergeben bekommen...

    Gruß, Martin
     
  2. AdMan

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  3. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    Könntest du vielleicht auch etwas zu der Quelle sagen? Ich habe ja die Vermutung, dass du haushaltsnahe dienstleistungen meinst. Das würde für deine Angaben aber nicht funktionieren.

    Von was willst du die Reno-kosten absetzen? Von der einkommenssteuer? von den einnahmen aus Vermietung und Verpachtung? Wo finden die Renovierungen statt? in der vermieteten wohnung oder im eigentum?

    eigenbedarfsKündigung ist nebenstehend genauer erläutert. Wenn also deine Mieter selbst Kinder haben, dann sieht es schwierig aus. Aber das ist ein anderes Thema.
     
  4. GaToR

    GaToR Neuer Benutzer

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    Hier ein Text dazu;

    Wer die 15-Prozent-Grenze dagegen unterschreitet, darf die Renovierung sofort als Werbungskosten von seinen Mieteinnahmen absetzen...

    Quelle:
    http://www.steuer-schutzbrief.de/st...nt-grenze-beim-anschaffungsnahen-aufwand.html


    Renovierung findet im vermieteten und selbstgenutzten Eigentum statt - Natürlich kann ich nur beim Vermieteten was machen außer Arbeitskosten.

    Als mietlösung kommt evlt. ein befreundetes Pärchen in Frage oder moblierte Vermietung an Firmenmitarbeiten (in Bonn ganz interessant). Dann (möbliert) hat man weniger Stress mit Kündigungsfristen.

    Gruß, Martin
     
  5. #4 lostcontrol, 05.10.2009
    lostcontrol

    lostcontrol Erfahrener Benutzer

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    davon kann ich nur abraten.
    1.) SEHR hoher verschleiss des mobiliars. und glaub bloss nicht, dass du da irgendwelchen beinahe-sperrmüll oder billigst-mobiliar reinstellen kannst. beinahe-sperrmüll wird von anderen auch als solcher gesehen und billigst-mobiliar hält nichts aus.
    2.) SEHR hoher verschleiss der wohnung, du wirst deutlich häufiger renovieren müssen, und die renovierungskosten solltest du dann definitiv in die kaltmiete mit reinnehmen, sonst zahlst du drauf.
    3.) du hast keinen vernünftigen ansprechpartner. selbst wenn du an irgendwelche firmen, die monteure verleihen bzw. firmen, die monteure ausleihen vermietest, es ist ganz furchtbar zäh dann irgendwelche haftungsansprüche oder so durchzusetzen, weil bei dem ständigen wechsel immer der andere schuld ist.
    4.) die anderen mieter im haus sind genervt, weil natürlich so gut wie keine rücksicht genommen wird, warum auch, man muss ja nicht dauerhaft mit den fest dort wohnenden leuten auskommen.
    5.) glaub bloss nicht dass monteure, die sonst in hotels wohnen, fensterputzen oder das bad etc. - da solltest du unbedingt recherchieren was entsprechende service- bzw. reinigungsfirmen so verlangen und auch das einkalkulieren.
    6.) wie machst du das mit den betriebskosten? pauschale?
    7.) kurze kündigungsfristen können auch zum bumerang werden und häufigen leerstand bedeuten...
    8.) du musst dich wirklich um JEDEN kleinscheiss selbst kümmern, winterdienst, kehrwoche, müll rausstellen usw. kannst du da nicht so einfach delegieren wie bei normalen mietern.

    ich hab da einschlägige erfahrungen sammeln dürfen - einerseits innerhalb der familie (ich durfte den ganzen kladderadatsch mehrfach für meine tante auseinanderklamüsern und wochenlang mit irgendwelchen ausländischen firmen und deren versicherungen telefonieren), andererseits für meinen ex-arbeitgeber, der selbst mal sowas angemietet hat und sich dummerweise nun garnicht mit dem vertrag auseinandergesetzt hatte - natürlich waren unsere monteure gaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaanz brav und haben gaaaaaaaaaaaaaaaarnichts kaputtgemacht, jaja - der gegnerische anwalt sah das gaaaaaaaaaaaaaaanz anders.

    willst du dir das wirklich antun?
    ich hatte da auch schon mehrere anfragen, hab sie aber aus gutem grund abgelehnt - und das obwohl wir hier im grossraum stuttgart mehr als genug entsprechende klientel hätten...
     
  6. GaToR

    GaToR Neuer Benutzer

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    Danke für das umfangreiche Feedback...

    Wobei es hier eher um Firmenmitarbeiter geht die durchschnittlich ein halbes Jahr mieten. Aber trotzdem.. Im Prinzip ist es was anderes als ein Mieter der selbst länger dort wohnen will.

    Andere Mieter im Haus wäre wir - aber das macht die Sache nicht besser. Betriebskosten wäre dann auch eine Pauschale, was aber natürlich auch risiken birgt. Laut Vermietungsfirma sollten durchschnittlich 8 - 10 Monate voll vermietet werden können.

    hm.. macht aber schon nachdenklich.
     
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