Vermietete Garage und die steuerliche Behandlung

Diskutiere Vermietete Garage und die steuerliche Behandlung im Mietvertrag über Stellplätze Forum im Bereich Mieter- und Vermieterforum; Hallo zusammen, meine Freundin hat in 01/2017 ihre bis zu diesem Zeitpunkt gemietete Wohnung gekauft. HIerzu gehört eine Garage, die bereits an...

  1. #1 hrwattenberg, 16.03.2018
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    Hallo zusammen,

    meine Freundin hat in 01/2017 ihre bis zu diesem Zeitpunkt gemietete Wohnung gekauft. HIerzu gehört eine Garage, die bereits an eine andere Partei vermietet war. Der Mieter der Garage wurde von dem Verkäufer informiert, dass die Wohnung verkauft sei und die Miete für die Garage nun an meine Freundin fliessen soll.
    Soweit so gut. Jetzt will ich die Steuererklärung meiner Freundin für 2017 machen und weiß nicht mehr weiter. Es wäre nett wenn mir hier jemand weiterhelfen könnte, da wir beide keinerlei Erfahrungen mit Vermietung haben.

    Problem 1: Zur vermieteten Garage existiert ein Mietvertrag mit dem früheren Besitzer der Wohnung. Meine Freundin hat keinen neuen Vertrag mit dem Mieter der Garage geschlossen. Inwiefern stellt das bereits ein Problem dar? Oder geht der Vertrag des früheren Besitzers einfach mit dem Kauf der Wohnung auf meine Freundin über?

    2: Laut diesem Mietvertrag wird die Garagenmiete zzgl. Mehrwertsteuer erhoben. Meine Freundin hatte jedoch keine Ahnung, dass die Mietzahlungen der Umsatzsteuer unterliegen und hat nie etwas abgeführt. Sie bleibt allerdings auch deutlich unter der Freigrenze (Einnahmen betragen gerade mal 40 € im Monat). Wie verhält es sich hier? Werden die Zahlungen aufgrund der Unterschreitung der Freigrenze vom FA automatisch als umsatzsteuerfrei eingestuft? Oder hätte sie USt abführen müssen weil diese im Vertrag explizit ausgewiesen ist?

    3: Welche Möglickeiten für Abschreibungen gibt es? Eigentlich müsste der Kaufpreis der Garage doch über die AfA abgeschrieben werden können oder? Der Wert der Garage ist nur leider im Kaufvertrag nicht explizit beziffert. Wie wird in einem solchen Fall der Wert angesetzt? Müssen bereits erfolgte Abschreibungen des Vorbesitzers berücksichtigt werden?

    Vielen Dank schonmal für die Hilfe!
     
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  3. #2 sara, 16.03.2018
    Zuletzt bearbeitet: 16.03.2018
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    Für die Einnahmen aus dem Mietverhältnis, egal ob Wohnung oder nur Garage ist eine "Anlage V" zur Steuererklärung auszufüllen.
    Kannst du aus im Internet runterladen, bzw. dann auch gleich mal anschauen.
    Diese erklärt sich eigentlich von selbst.
    MwSt muss nicht ausgewiesen werden. USt. ist nicht zu zahlen.
    Mietvertrag der Garage braucht nicht geändert zu werden, sie hast den sicher bekommen?
    Hier wäre eine Kündigung mit 3 Monatsfrist möglich.

    Nur ob ein Afa-Anteil aus dem Hauskauf anteilig auf die Garage gerechnet werden kann, bin ich jetzt erstmal überfragt, denke aber das sollte evtl. möglich sein?
    Da wirst du aber hier noch kompetentere Antworten sicher von "taxpert" erhalten.
     
  4. #3 phoenix11, 16.03.2018
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    Die Steuerpflicht des Umsatzes ergibt sich aus § 4 Nr. 12 Satz 2 USTG (Vermietung von Plätzen für das Abstellen von Fahrzeugen). Da der Mietvertrag weiter gilt, tritt der neue Eigentümer an die Stelle des alten. Er muss die im Vertrag ausgewiesene und somit vom Mieter gezahlte Umsatzsteuer in der Umsatzsteuererklärung erklären und an das FA abführen. Dass er Kleinunternehmer im Sinne des Umsatzsteuergesetzes sein könnte, interessiert das FA nicht, da der Vertrag dagegen steht. Wenn der neue Eigentümer keine Unmsatzsteuer abführen möchte, muss er einvernehmlich mit dem Mieter eine Änderung des Vertrages anstreben.
     
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  5. #4 phoenix11, 16.03.2018
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    @sara: Ust ist im Mietvertrag ausgewiesen, deshalb ist sie zu zahlen
     
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  6. Andres

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    Tu dir selbst bzw. deiner Freundin einen Gefallen und lass die Steuer 2017 (mindestens die USt) von einem Steuerberater machen. Hier steht zumindest ein geringer Anfangsverdacht für eine Steuerstraftat bzw. -ordnungswidrigkeit im Raum, auch wenn das aktuell nicht mehr so verfolgt wird, wie es früher der Fall war. Dieses Problem kann man noch deutlich abmildern, wenn man mit der Jahreserklärung die Voraussetzungen für § 371 AO schafft - aber dafür hat man nur einen einzigen Versuch, d.h. die abgegebene USt-Erklärung muss passen.

    Das Prozedere der Voranmeldungen muss man bei solchen Kleinbeträgen normalerweise nur ein Jahr durchziehen und wird dann im Folgejahr befreit. Die Freundin könnte da gerade eine Extrarunde gebucht haben ...
     
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  7. #6 phoenix11, 18.03.2018
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    Hast Du schon mal § 4 Nr. 12 Satz 2 USTG gelesen?
     
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  8. sara

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    und da taxpert das mit gefällt Button bedacht hat, wird's wohl stimmen!

    Jedoch habe ich mir nun den § 4 Nr. 12 Satz 2 aufgerufen, dann steht da unter dem Satz 3
    Also so wie ich es verstehe ist der Voreigentümer oder der Mieter wohl Unternehmer ???, und deshalb wurde die USt. ausgewiesen?
    Gilt das dann automatisch für den Nachfolgeeigentümer auch, wenn dieser kein Unternehmer ist?
    Dass dann eine Änderung des Vertrages gemacht werden muss um die Befreiung wieder zu erlangen?
    (Meine Fragen nur Interesse halber)
     
  9. #8 phoenix11, 18.03.2018
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    jeder Vermieter ist automatisch Unternehmer, weil er alle Voraussetzungen des § 2 Umsatzsteuergesetz erfüllt. Er kann eben umsatzsteuerfreie oder umsatzsteuerpflichtige Umsätze erzielen oder er unterliegt der Sonderregelung "Kleinunternehmer" - aber immer ist er Unternehmer.

    zu der zitierten Literaturquelle: "Hierzu gehört z.B. die Vermietung von Wohnungen, einzelnen Räumen und Garagen." ==>
    nach der Rechtsprechung führt die gemeinsame Vermietung von Wohnungen und Garagen an den gleichen Mieter zur Umsatzsteuerfreiheit der gesamten Mietsache. Hier gilt die Garagenvermietung als Nebenleistung zur Hauptleistung Wohnungsvermietung. Erfolgt dagegen die Vermietung der Garage an einen Nicht-Wohnungsmieter, kann diese Vermietung keine Nebenleistung sein, sondern unterliegt der Regelung des § 4 Nummer 12 Satz 2 Umsatzsteuergesetz.

    jeder Nachfolgeeigentümer wird zum Unternehmer dadurch, dass er vermietet

    Um in die Kleinunternehmerregelung zu kommen, braucht man im Normalfall eine Änderung des Vertrages. Ob der Vermieter der Kleinunternehmerregelung unterliegen kann, richtet sich nach seinen gesamten Umsätzen. Es gibt ja auch viele Vermieter, die schon ansonsten außerhalb der Vermietungstätigkeit Unternehmer sind. Wenn jemand einen Gemüseladen betreibt, ist er automatisch Unternehmer. Die zusätzliche Vermietung einer Garage erfolgt im Rahmen des einheitlichen Unternehmens - im Regelfall wird dann keine Kleinunternehmerstellung mehr möglich sein.
     
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  10. #9 hrwattenberg, 18.03.2018
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    Vielen Dank erstmal an alle für die hilfreichen Beiträge! Also der Vorbesitzer ist definitiv kein Unternehmer, sondern normaler Angestellter. Beim Mieter der Garage wissen wir es nicht.
    Wir wollen jetzt beim Vorbesitzer Mal nachfragen wie es zu diesem Vertrag kan und warum es zur Ausweisung der USt kam.

    Außerdem werden wir wohl in der Tat zum Steuerberater gehen um hier keine Fehler zu machen.
    Darf ich trotzdem nochmal fragen ob ich es richtig verstehe? Um die Zahlung der Ust zu vermeiden ist prinzipiell eine Änderung des Vertrags ausreichend? Sobald im Vertrag keine USt mehr ausgewiesen wird kann ich in Anlage V einfach angeben, dass keine Mehrwertsteuer eingenommen wurde und damit wäre das Problem für die Zukunft behoben oder?
     
  11. sara

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    d. h. jeder Stellplatz oder Garage der vermietet wird wäre dann USt. pflichtig, wenn er an jemanden ohne Wohnung auf gleichem Grundstück vermietet ist?
    Kann irgendwie nicht sein oder???
    das ist natürlich klar!
     
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  12. #11 phoenix11, 18.03.2018
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    genau. Allerdings könnte dieser Umsatz dann unter den Voraussetzungen des § 19 der Kleinunternehmerregelung unterliegen.
    https://www.gesetze-im-internet.de/ustg_1980/__19.html

    Beschwerden sind zu richten an den von Dir gewählten Bundestagsabgeordneten...
     
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  13. sara

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    phoenix erstmal Danke!
    Nur in der Fragestellung geht es um eine Garage...
    Meine Freundin vermietet ein Mietshaus und hat aber auch noch Stellplätze u. Garagen die sie an nicht Wohnungsmieter vermietet.
    Der Steuerberater hat dafür auch keine USt. Erklärungen gemacht. Bei der Einkommensteuer werden die Mieten für die Garagen zusammen angegeben. Egal ob von Mietern im Haus oder von außerhalb. ???

    Und wie geschildert, hat hier bei der Fragestellung der Voreigentümer auch keine weitere gewerbliche Einkunftsart?
     
  14. #13 phoenix11, 18.03.2018
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    @ sara: siehe Beitrag 14. Ansonsten: Auf Umsatzsteuererklärungen bei ausschließlich steuerfreien Umsätzen verzichtet manchmal das Finanzamt. Bei der Einkommensteuer unterliegt natürlich jede Einnahme (egal ob mit oder ohne Ust) der ESt.
     
  15. #14 taxpert, 19.03.2018
    Zuletzt bearbeitet: 19.03.2018
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    Da die USt zu über 90% auf der MwStSysRl basiert (hier z.B. Art. 135 Abs. 2 Unterabs. 1 MwStSystRL) eher an den Abgeordneten im EU-Parlament!

    Kleinunternehmer ist man Kraft Gesetzes! Die Leistung ist daher grundsätzlich steuerpflichtig, die anfallende USt wird aber nicht erhoben.

    Der übernommene USt-Ausweis im Vertrag ist zunächst keine Option zur Regelversteuerung. Von daher bleibt man Kleinunternehmer im Sinne §19 UStG. Die ausgewiesene USt wird jedoch gemäß §14c Abs.2 UStG als zu unrecht ausgewiesen geschuldet. Es besteht jedoch grundsätzlich die Möglichkeit zur Rechnungs- bzw. Vertragsberichtigung für die Vergangenheit, §14c Abs.2 Satz 3 UStG. Man muss sich dann aber bewusst sein, dass dann der Mieter einen Anspruch auf Rückzahlung von 19/119 der gezahlten Miete hat, denn die USt muss er dann auch nicht zahlen!

    Der Wert wird geschätzt, §162 AO! Die erfolgt Abschreibung des Vorbesitzers ist unerheblich!

    taxpert
     
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