Vermietete Whg gekauft - Was ist mit der Umlagenabrechnung?

Dieses Thema im Forum "WEG - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von hg6806, 17.12.2010.

  1. hg6806

    hg6806 Neuer Benutzer

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    Hallo allerseits,

    im Juli 2009 habe ich eine bereits vermietete Wohnung gekauft.
    Nun ist die Abrechnung für das komplette Jahr 2009 gemacht worden. Die Mieter bekommen Geld zurück. Normalerweise dachte ich die Zahlungen teilen sich Ex-Vermieter und ich als neuer Vermieter, aber der Verwalter möchte mir die ganzen Kosten aufdrücken.
    Im Kaufvertrag der Wohnung heißt es:
    "Nachzahlungen auf das Wohngeld, die den Zeitraum bis zum Übergang des Nutzen und der Lasten betreffen, sind von dem Verkäufer zu entrichten. Etwaige Erstattungen stehen diesem zu".

    Was kann ich tun?

    Viele Grüße
     
  2. AdMan

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  3. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    Das sind einige dinge in einem Topf.

    erstens: Nebenkosten/ Betriebskosten sind das eine, das andere ist das Wohngeld (also instandhaltungsrücklage und Verwaltergebühr). Das zuerst trennen. Dann sind die Betriebskosten vom Mieter zu tragen. Diese Abrechnung erstellst du wohl dem Mieter.

    zweitens: Das Wohngeld (Inst + Gebühr) ist komplett Eigentümersache. Dieses Wohngeld hast du ab Juli bzw ab Eigentumsübergang. um das genau sagen zu können, ob der Verwalter es dir komplett berechnet oder nicht, fehlen einfach die Infos.

    Mit anderen Worten: Der Verwalter macht eine Abrechnung der Betriebskosten, die du voll bezahlen musst, weil du diese vom Mieter erhälst. Das Wohngeld läuft für dich ab Eigentumsübergang.
     
  4. hg6806

    hg6806 Neuer Benutzer

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    ...hmm wohl etwas aneinander vorbeigeredet.
    Denn es ging eigentlich nicht um die Kosten, die auf meine Kappe gehen und die des Mieters, sondern darum, wer bei der Nebenkosten-Rückzahlung an den Mieter dafür aufkommt. Ich soll alles tragen, obwohl ich nur ca. zur Hälfte des Jahres überhaupt Eigentümer war.
     
  5. #4 Kitzblitz, 17.12.2010
    Kitzblitz

    Kitzblitz Erfahrener Benutzer

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    Der Verwalter rechnet die Nebenkosten mit den Eigentümern ab - du bist zum Zeitpunkt der Abrechnung der Eigentümer.

    Du rechnest die kompletten Nebenkosten mit dem Mieter ab - lt. Mietvertrag.

    Du rechnest die zeitanteiligen Nebenkosten mit dem Verkäufer ab - lt.Kaufvertrag.

    Ist eigentlich eine einfache Kiste - nur muss man eine Zwischenablesung (Heizung, Wasser, Warmwasser) bei Übergang der Wohnung gemacht haben. Die anderen umlegbaren Nebenkosten können zeitanteilig abgerechnet werden.
     
  6. hg6806

    hg6806 Neuer Benutzer

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    OK, also muss ich ca. die Hälfte der Rückzahlungen an meinen Mieter vom Verkäufer der Wohnung zurückfordern.
    Dumm nur dass ich damals bei der Übergabe keinerlei Zwischenablesungen gemacht habe.
    Bedeutet dass für den Verkäufer der Wohnung einen "Freibrief", sprich ich muss für die gesamten Nebenkostenrückzahlungen aufkommen und kann nichts einfordern?
     
  7. #6 Kitzblitz, 18.12.2010
    Kitzblitz

    Kitzblitz Erfahrener Benutzer

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    "OK, also muss ich ca. die Hälfte der Rückzahlungen an meinen Mieter vom Verkäufer der Wohnung zurückfordern."

    Ich würde mal sagen: Nein ! - Der Vorbesitzer hat doch sein Hausgeld und damit auch die auf den Mieter umlegbare Nebenkostenvorauszahlung auf das WEG-Konto eingezahlt.


    Wenn die in der Hausgeldumlage eingerechneten Nebenkostenabschläge der WEG über den tatsächlichen Nebenkosten liegen, bekommst du als Eigentümer zunächst einmal Geld von der WEG zurück - und zwar für das ganze Jahr 2009.

    Davon wirst du wahrscheinlich die Nebenkostenrückzahlung an den Mieter bestreiten können (lt. Mietvertrag musst wahrscheinlich du als Vermieter mit dem Mieter abrechnen).

    Soweit so gut. Nun geht es noch darum, die Abrechnung des Hausgeldes mit dem Verkäufer zu machen - ohne Zwischenablesungen der Verbräuche bei Wohnungsübergang könnt ihr das wohl einfach nur zeitanteilig machen. In der Differenz wird es wohl um keine hohen Beträge gehen. Du hast die Kohle zum Verteilen und machst am besten schriftlich eine entsprechende Abrechnung mit dem Verkäufer, wobei du dich natürlich auf die kaufvertragliche Vereinbarung beziehst. Beachte dabei, dass der Hausgeldabschlag innerhalb des Jahres 2009 für den Vorbesitzer teilweise einen anderen Betrag ausweisen kann, was davon abhängt, ob der Verwalter eine Angleichung nach der letzten Abrechnung vorgenommen hat. Wenn die Hausgeldabschläge für 2009 insgesamt genommen und dann durch 12 geteilt deinem Hausgeldabschlag entsprechen, gab es keine Hausgeldänderungen. Hierzu wirst du sicherlich auch in den Protokollen der Eigentümerversammlung etwas finden.

    Als kleiner Anhalt: Von dem Posten verbrauchsabhängigen Nebenkosten soll nach Abrechnung mit dem Mieter und der WEG nichts mehr übrig sein. Alle anderen Kosten können im Übergangsjahr zeitanteilig verteilt werden.

    Wenn nun der umlegbare Nebenkostenanteil der Hausgeldabrechnung (WEG) niedriger ist als die vom Vorbesitzer erhobenen Nebenkosten, hast du unwesentlichen Mehraufwand. Dann musst du dich unter Berufung auf die kaufvertragliche Vereinbarung an den Käufer wenden und den Differenzbetrag beim Verkäufer einfordern. Aufwändig wird's nur, wenn der sich uneinsichtig zeigen sollte ... dann musst du etwas Druck aufbauen, eindringlich mit dem Kaufvertrag winken und alles wird gut ... oder noch aufwändiger.
     
  8. hg6806

    hg6806 Neuer Benutzer

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    Leider ist das Ganze doch etwas komplizierter.
    Die Vermietung läuft noch einmal über eine Mietsondereigentumsverwaltung, d.h. das Ganze wird nochmal verwaltet, weil ich mich darum eigentlich nicht kümmern wollte.
    Nun haben die einfach erstmal alles von der Mieteinnahme einbehalten, plus zusätzliche Gebühren, die ich auch nicht nachvollziehen kann.
    Die wollen eben mir die kompletten Rückzahlungen an den Mieter für 2009 aufdrücken. Wozu habe ich eigentlich einen Verwaltervertrag abgeschlossen?
     
  9. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Wie wäre es damit: damit sich jemand um die Mietangelegenheiten kümmert?

    Du erwartest aber anscheinend, dass der Verwalter auch noch deine Autoreparatur erledigt oder Frühstücksbrötchen liefert. :help

    Die Abwicklung eines Kaufvertrags hat nichts mit der Mietverwaltung zu tun. Der Verwalter scheint genau das zu tun, wozu er beauftragt wurde und wofür er - hoffentlich - bezahlt wird.

    Ich bin mir sicher, dass der Verwalter beliebige weitere Aufgaben gegen entsprechende Vergütung übernehmen wird.

    Kompliziert ist an der ganzen Angelegenheit nur, dass der Eigentümer offenbar unrealistische Vorstellungen hat.
     
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