vermietete WOhnung/Immobilie später selber nutzen - steuerlicher Aspekt

[drnicolas]

ich bin etwas irritiert über die Aussage meines Steuerberaters, die etwas lapidar und kurz angebunden ausfiel.
Meine Bemühungen, sleber zu recherchieren bevor ich weiter mit ihm diskutiere, waren nicht allzu erfolgreich. Daher wage ich hier mal eine Anfrage:

Die Idee: eine ererbte Immobilie soll renoviert und dann vermietet werden. Allerdings ist durchaus vorgesehen, die Immobilie irgendwann selber zu nutzen.

Für die Renovierung fallen natürlich Kosten an, die m.E. nach über 50 Jahre abzuschreiben wären. Eine Sonder-Afa scheint in diesem Fall dann nicht zu greifen. Dazu natürlich Finanzierungskosten und laufende Kosten

Der Steuerberater murmelte zu der Idee, die Immobilie dann in 10 oder 15 Jahren selber zu nutzen nur: "da müssen sie alles nachversteuern".
Nach meiner Auffassung würde natürlich dann nach x Jahren die Abschreibung enden, ebenso die Abschreibung der Finanzierungskosten und laufender Kosten.
Aber rückwirkende Versteuerung der bereits abgeschriebenen Beträge? Im übrigen erscheint mir die Variante Immobilie vermieten und eines Tages selber zu nutzen eine gängige Methode.

 

[Goldhamster]

...

Die Idee: eine ererbte Immobilie soll renoviert und dann vermietet werden. Allerdings ist durchaus vorgesehen, die Immobilie irgendwann selber zu nutzen.

Für die Renovierung fallen natürlich Kosten an, die m.E. nach über 50 Jahre abzuschreiben wären. .....

Hallo drnicolas,

ich seh das auch deutlich positiver in deinem Sinne.
Ich hätte jetzt auch auf voller Absetzbarkeit der Renovierungskosten gewettet.

Aber mal unter uns Pastorentöchern:
Wieviel ist die Bude wert und wieviel soll die von dir als "RENOVIERUNG" bezeichnete Maßnahme kosten?


Freundlich grüßt
DER PASTORENHAMSTER

 

[Ferdl]

Das Grundproblem ist die Gewinnerzielungsabsicht.
Grundsätzlich sieht das FA diese bei einer auf Dauer angelegten Vermietung als gegeben an, auch wenn sie nicht rentabel ist. Da du aber heute schon die Eigennutzung in Zukunft planst, ist die Sache etwas komplizierter.
Für zu erklären wie genau, sollte jemand die genaueren Umstände kennen (siehe Pastorentöchter) und nicht ganz so Steuerdoof wie ich sein.

 

[Andres]

Für die Renovierung fallen natürlich Kosten an, die m.E. nach über 50 Jahre abzuschreiben wären.

Da würde ich ansetzen: Ist das wirklich so? Muss so umfangreich renoviert werden, dass die steuerliche Einstufung als Herstellungskosten unvermeidlich ist? Besteht keine Möglichkeit, die Maßnahmen so zu gestalten, dass die Kosten als Erhaltungsaufwand durchgehen? Man kann das auch anders formulieren: Selbst wenn die AfA über 10 Jahre läuft und dann völlig problemlos in die Selbstnutzung umgestiegen werden kann, hat man ja erst 20 % der Kosten als Werbungskosten angesetzt. Das ist ja nun auch nicht gerade der Idealfall.

Der Steuerberater murmelte zu der Idee, die Immobilie dann in 10 oder 15 Jahren selber zu nutzen nur: "da müssen sie alles nachversteuern".

Das kann stimmen - oder auch nicht. Ich weiß ja nicht, was du dem Steuerberater alles erzählt hast. Für mich klingt diese Aussage so, als wären die Renovierungskosten so hoch, dass sich fast zwangsläufig die von @Ferdl angesprochene Frage nach der Einkünfteerzielungsabsicht stellt. Andererseits frage ich mich, wie man es hinbekommt, eine geerbte Immobilie (d.h. Kaufpreis 0) so teuer zu renovieren, dass keine positiven Einkünfte entstehen und die Vermietung trotzdem wirtschaftlich (also gesamt-, nicht nur steuerlich) eine gute Idee ist.

Aber rückwirkende Versteuerung der bereits abgeschriebenen Beträge?

Definitiv eine Möglichkeit, wenn später Zweifel an der Einkünfteerzielungsabsicht auftauchen.

Im übrigen erscheint mir die Variante Immobilie vermieten und eines Tages selber zu nutzen eine gängige Methode.

Ist sie auch, aber es muss eben ein Totalüberschuss (möglichst) erzielt oder wenigstens glaubhaft angestrebt werden. Und genau in diesem Kontext sehe ich die Auskunft des Steuerberaters: Wenn bereits jetzt aufgrund der ungefähren Kosten und der erzielbaren Miete absehbar ist, dass das niemals klappt, dann ist seine Aussage absolut verständlich. Ansonsten hätte ich mir hier eher gestaltende Beratung erhofft, d.h. Hilfe bei der Frage, wie man die Renovierung durchführen muss, damit man sie steuerlich geltend machen kann.

Da du aber heute schon die Eigennutzung in Zukunft planst

Das muss man ja nicht jedem auf die Nase binden. Bei einer unbefristeten Vermietung spielt es m.E. auch keine große Rolle.

 

[taxpert]

1. Bei unbefristeter Vermietung besteht immer die Überschussvermutung!

2. Bei Eigennutzung im engen zeitlichen Zusammenhang mit der Anschaffung kann die Überschussvermutung widerlegt werden. Zeitraum dafür sind aber nur 3-5 Jahre und keinesfalls 10!

3. Ich bin beim Hamster! Ich sehe auch keinen rechtlichen Grund warum es keine sofort abziehbaren Wk sein sollten??!!

taxpert

 

[drnicolas]

Ich hole die alte Diskussion mal wieder hoch und danke allen für die Informationen.

Die Renovierungen sind inzwischen abgeschlossen und definitiv so klein ausgefallen, daß alles als Erhaltungsaufwand durchgehen kann.
Die Immobilie ist auch vermietet.

 

[CS.Immobilien]

Ich hole die alte Diskussion mal wieder hoch und danke allen für die Informationen.

Die Renovierungen sind inzwischen abgeschlossen und definitiv so klein ausgefallen, daß alles als Erhaltungsaufwand durchgehen kann.
Die Immobilie ist auch vermietet.

Dann mache die Vermietung paar Jahre weiter.
Die Gewinnerzielungsabsicht ist damit erfüllt, wichtig keinen befristeten MV, dass könnte das FA später als Vorsatz interpretieren!

Anschliessend später selber einziehen.