Vermietete Wohnung mit Eigenkapital oder auf Kredit kaufen?

Dieses Thema im Forum "Steuer - Vermietung und Verpachtung" wurde erstellt von MellowD, 22.06.2015.

  1. #1 MellowD, 22.06.2015
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    Hallo zusammen, ich habe mich hier angemeldet weil ich erstmalig eine vermietete Wohnung als Kapitalanlage kaufen möchte. Meine Eckdaten:

    Alter 28, ich wohne selbst im Eigentum (in 1,5 Jahren abbezahlt), habe 50.000 Euro geerbt und jetzt eine kleine Wohnung für 45.000 Euro in Aussicht, die fest vermietet ist. Ich selbst verdiene nur 2000 € Brutto. Macht es für mich Sinn 50% des Kaufpreises als Kredit aufzunehmen (zu ca. 2,4%) und das übrige Geld stattdessen als Festgeld zu 1-2% anzulegen oder ist die Steuerersparnis bei meinem niedrigen Gehalt nicht lohnenswert?

    Vielen Dank für eure Ratschläge :-)
     
  2. AdMan

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  3. #2 _DER_HESSE_, 22.06.2015
    _DER_HESSE_

    _DER_HESSE_ Gast

    Eher nicht.
    Sinnvoll wäre die Finanzierung auf Kredit, wenn Du den Kredit zu 1% kriegen würdest, ein hohes Einkömmen hättest, bei dem die Absetzbarkeit der Zinsen sich stärker in der Steuerlast bemerkbar macht und außerdem Ideen für eine rentablere Investition des restlichen Kapitals hättest.
     
  4. #3 alibaba, 22.06.2015
    alibaba

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    FestGeld ist Heute tödlich :011sonst: besonders in GriechenLand da Merkel die nicht raus lässt aus dem €uroSozialismus:009sonst:

    koste es dein Geld so viel es wolle :010sonst::001sonst:.....

    wenn die Miete im vergleich zum KaufPreis interessant ist (Miete/KreditRate) ,

    zB. 100 € Miete und Rate 43€ , als zwischen lagerung von langweiligen rumliegenen PapierErbGeld :D

    Gruss
    alibaba ::D
    PS: wichtig wäre noch der Zustand der Bude ,nich das du daa noch viel reinstecken musst ,demnächst .:016sonst::013sonst::049sonst:
     
  5. Andres

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    Gleiches Ergebnis, andere Argumentation:

    Wenn dir akuell solche Konditionen angeboten werden, ist das ein mehr als deutliches Signal, dass die Bank deine Bonität ziemlich schwach einschätzt.
     
  6. #5 MellowD, 22.06.2015
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    Danke für eure Antworten. Die 2,4% sind jetzt vorsichtig geschätzt, habe noch garnicht bei der Bank nachgefragt. Ich werde sicherlich ein besseres Angebot bekommen da ich meine Eigentumswohnung auch im Turbo getilgt habe mit 8% Tilgung und pünktlich Anfang Januar die maximalen 5% Sondertilgung, ich hasse es einfach Schulden zu haben, daher tendiere ich auch eher es ohne Schulden zu machen (wobei selbst 2,4% noch top wäre im Vergleich zu den 3,77% die ich für meine Wohnung seit 5 Jahren zahle) - außer ich verliere dadurch viel Geld :D Auch Festgeld war jetzt die ungünstigste Variante, aber noch die sicherste. Bei Aktien habe ich mir schon 2x die Finger verbrannt und bei dem überhitzten Markt sollte man es auch eher meiden.
    PS: Ich würde das Festgeld wohl auch nicht in Deutschland beantragen, da scheint https://www.weltsparen.de/ wohl die bessere Alternative zu sein ;-)

    An dem Haus wurde in den letzten Jahren umfangreich rennoviert, wodurch auch dieses Jahr die Instandhaltungsrücklage von 18 auf 8 €m² gesenkt wurde. Geld muss da also kaum noch reingesteckt werden, allerdings plane ich auch in den nächsten Jahren selbst in eine größere Eigentumswohnung zu ziehen und noch eine weitere Anlageimmobilie zu kaufen, also Schulden machen werde ich sowieso, die Frage ist nur: Jetzt ohne Schulden kaufen und später dann fast Vollfinanzierung bei der nächsten Anlageimmobilie (mit 2 abbezahlten Wohnungen als Sicherheit) oder liebe jetzt 50/50 und danach wieder 50/50 (evtl. mit einem besseren Gehalt=mehr Steuervorteil)
     
  7. Andres

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    Das Hoffen auf die von _DER_HESSE_ genannten Steuervorteile durch die Zinszahlungen würde frühestens dann Sinn machen, wenn man bei einem Grenzsteuersatz von 40 % und mehr unterwegs ist. Andernfalls kommt man nie in Verhältnisse, bei denen der Guthabenzins den Darlehenszins nach Steuern übersteigt.


    Auch vor 5 Jahren war 3,77 % eine klare Ansage der Bank, dass denen die Sache nicht so ganz geheuer war.


    Hätte man den überhitzten Markt im letzten Jahr nicht gemieden, hätte das die Verluste von 2 Finanzkrisen locker aufgefangen. Aber das ist eine Frage der Strategie. Wenn ich mich längerfristig binde (wie - völlig zufälliges Beispiel - bei Immobilien), sieht die Sache anders aus, als wenn ich zocken will.


    Wenn man sich mit der bulgarischen Einlagensicherung, mit Konten in Fremdwährung und anderen Freuden herumschlagen will, kann man zu solchen Angeboten greifen. Andernfalls ist die Liste von Ländern, in denen Sparguthaben gut aufgehoben ist, eher kurz.


    Erstens ist 8 € pro m² und Jahr zwar eher sparsam, aber nicht wirklich rekordverdächtig, zweitens sagt das wenig über den tatsächlichen Bedarf aus. Wenn deine Vermutung zutreffen würde, müsste man sich auch ernsthaft fragen, warum der Eigentümer gerade jetzt verkauft - wo doch alles neu gemacht ist und der Instandhaltungsaufwand nun sinken soll.
     
  8. #7 MellowD, 22.06.2015
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    Danke Andres, das hilft mir schon sehr weiter und bestärkt mich bei dem vorhaben möglichst ohne Kredit auszukommen.
    Zu dem Zinsniveau noch etwas: Ich war damals bei einem unabhängigen Finanzberater, dieser hat mir das günstigste Angebot rausgesucht. Wenn man weniger als 50.000 € Kreditsumme aufnimmt und diese dann auch mit maximal möglicher Tilgungsleistung dann wird man von der Bank abgestraft, eben weil es sich für die Bank mehr lohnt wenn man große Summen aufnimmt und nur mit 1-2% tilgt, so hat es mir zumindest der Berater erläutert. Es gab damals kaum Anbieter die überhaupt Kreditsummen unter 50.000 € angeboten haben, hat sich mittlerweile vielleicht geändert.

    Der jetzige Eigentümer verkauft die Wohnung nach 20 Jahren. Er hat diese vollfinanziert, jetzt ist der Kredit getilgt und er möchte diese abstoßen. Nunja, er hat mich überhaupt auf die Idee gebracht die Wohnung mit Kredit zu kaufen da er mir von seinen Steuervorteilen erzählt hat. Aber er kennt meine Verdienstsituation nicht und ich nicht seine also dank eurer Hilfe weiß ich jetzt das es in meinem Fall keinen Sinn macht. Schade, da werden also wieder nur die Großverdiener subventioniert.
     
  9. #8 _DER_HESSE_, 22.06.2015
    _DER_HESSE_

    _DER_HESSE_ Gast

    Wieso das denn? Daß sich Die Steuerersparnis durch Ausgaben bei höherem Verdienst mehr bemerkbar macht ergibt sich doch erst daraus, daß diese aufgrund der Progression eine überproportional höhere Steuerlast haben. Also eher das Gegenteil von "Subventionierung von Großverdienern".
     
  10. Pitty

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    wirklich Spaß macht Immo ohne Kredit zu kaufen.

    Anstrengend ist mit Kredit zu kaufen.

    Ich würde immer das 1. Objekt bar kaufen. Das 2. wird aus der Miete und angesparten Kapital kaufen. So hast Du nicht das Risiko vor einem Mietausfall.
     
  11. Duncan

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    soweit stimme ich dir voll zu.

    manchmal braucht man für das erste noch Kredit, damit dieses dann sich selbst und später weitere Objekte finanziert. So meine "Leidensgeschichte". Die Wende 20 Jahre früher und ich könnte heute als Privatier gut leben....
    So muss ich heute mich noch buckeln und nach weiteren Objekten umsehen. :15:
    Irgendwie mag ich ja Kredite so überhaupt nicht, aber ich hab da ein Objekt mit 35 WE vor der Nase, da müsste ca. ½ - ⅓ über Finanzierung laufen....
     
  12. Andres

    Andres
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    Das ist grundsätzlich auch richtig, führt aber nicht automatisch zu derartigen Zinsen sondern allenfalls zu ein paar Zehnteln Aufschlag. Hier waren ziemlich sicher Beleihungswert, Arbeitseinkommen und Bonität im Spiel.


    Nicht wirklich. Die Banken haben eben auch ihren Verwaltungsaufwand, der aus dem Zins finanziert werden will. Bei Kleinbeträgen ist das schwieriger. Will man kleinere Summen finanzieren (egal ob für den Kauf oder für eine größere Umbaumaßnahme), sind eigentlich Bausparverträge das Mittel der Wahl. Man erwirbt dabei den Anspruch auf ein bestimmtes Darlehen, für das Abschlussprämie und schwache Guthabenzinsen die Eintrittskarte waren.


    Naja, klassisches Problem: Je weniger Steuern ich zahle, desto weniger Steuern kann ich sparen.
     
  13. Pitty

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    Siehst Du, so unterschiedlich sind die Ansichten. Wenn ich 10 Jahre älter wäre, bräuchte ich heute auch nicht mehr arbeiten. Aber so musste man sich erst etwas aufbauen. Und nach 3 Objekten ist irgendwann einmal das Kapital weg.

    Aber beschweren brauchst Du nicht, wenn Du 35 WE mal so ebend fast bar bezahlen kannst. Wenn man das Kapital hat, ist es schön, mit Bank über 25 Jahre hätte ich einfach schiss das Objekt an die Bank zu verlieren. Dannverzichte ich doch lieber auf Expansion.:008sonst:
     
  14. Duncan

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    Das ginge auch nur weil an dem Objekt noch einiges zu machen ist und der derzeitige Eigentümer viel zu alt, um das zu leisten. Erben würde wohl der Fiskus, er sagt weiß zumindest von nichts. m²-mäßig ist der angesetzte Kaufpreis bei ca. 60% des Üblichen... Da kommt schon noch Einiges im Laufenden dazu.
     
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