Vermietete Zahnarztpraxis kaufen

Diskutiere Vermietete Zahnarztpraxis kaufen im Mietvertrag über Gewerberäume Forum im Bereich Mieter- und Vermieterforum; Hallo, ich hoffe, hier kann mir jemand behilflich sein. Ich suche schon etwas länger nach einer ETW als Kapitalanlage, das Objekt darf auch gerne...

  1. Ruby27

    Ruby27 Neuer Benutzer

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    Hallo, ich hoffe, hier kann mir jemand behilflich sein. Ich suche schon etwas länger nach einer ETW als Kapitalanlage, das Objekt darf auch gerne schon vermietet sein. Nun bin ich bei meiner Suche auf eine vermietete Zahnarztpraxis gestoßen, die zum Verkauf angeboten wird. Lage, Preis, Größe, alles stimmt und ist genau in dem Rahmen, den ich mir für eine Kapitalanlage vorgestellt habe. Ich habe mich bisher aber überhaupt nicht mit dem Erwerb einer Gewerbeimmobilie beschäftigt. Meine Fragen sind jetzt:
    Was sind die Unterschiede im Vergleich zum Erwerb einer ETW, die zu Wohnzwecken genutzt wird? Was muss ich beachten? Gibt es Besonderheiten insbesondere bei der Vermietung von Praxisräumen?
    Bin sehr dankbar für hilfreiche Tipps!
     
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  3. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Ausschlaggebend ist der Gewerbemietvertrag.
    Du solltest abklären ob eine Kündigung der Praxis vorliegt, da Du sonst Dir einen neuen Mieter suchen musst.
     
  4. Andres

    Andres
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    Hier erwartest du hoffentlich keine abschließende Aufzählung. Die Liste wäre lange ...

    Die Unterschiede beginnen mit der Nutzungserlaubnis. Für Wohnraum ist das relativ einfach: Wohnzwecke - und das war's. Ob da nun ein Single, ein Paar mit oder ohne Kinder eine WG oder sonst jemand wohnt, ob sich dort jemand eine Büroecke einrichtet oder was auch immer, das interessiert alles nicht mehr wirklich. Welche Nutzungen für eine solche Gewerbeeinheit genehmigt (und überhaupt genehmigungsfähig) sind, kann wesentlich stärker eingeschränkt sein. Damit muss man sich also unbedingt vorab befassen. Je weniger Nutzungen möglich sind, desto schwieriger wird es, eines Tages einen Nachmieter zu finden. Das hat starke Auswirkungen auf den Wert.

    Dieses Thema zieht sich weiter in die WEG. Auch die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung kann hier erhebliche Einschränkungen machen, daher sollte man auch hier verstanden haben, wie die Spielregeln sind, bevor man Geld auf den Tisch legt. In der WEG sind außerdem Interessenkonflikte zwischen Gewerbe- und Wohnnutzern (vor allem solchen, die selbst im Objekt wohnen) nicht gerade die Ausnahme. Auch darauf muss man achten.

    Gewerbemietrecht ist in der Theorie einfacher (weil weitgehend Vertragsfreiheit herrscht, im Gegensatz zum Wohnraum) in der Praxis nicht immer. Zumindest muss man auch hier verstehen, was der Mietvertrag genau bestimmt, z.B. hinsichtlich Laufzeit(-optionen) und/oder Kündigungsfristen. Umsatzsteueroption ist auch ein beliebtes Feld, in dem sich unbedarfte Vermieter verirren. Grundsätzlich ist das beim Zahnarzt zwar einfach (nicht erlaubt), aber es gibt Ausnahmen.


    Ja, aber da der Geschäftsbetrieb bereits in diesen Räumen stattfindet, darf man von der grundsätzlichen Eignung ausgehen.


    Allgemein ist Wohnraum für den Einsteiger einfacher zu vermieten. Die meisten kennen halt wenigstens die Sicht von der anderen Seite der Vertragsbeziehung. Das ist natürlich nicht mehr als ein Anfang, aber es ist trotzdem besser, als in ein Geschäft einzusteigen, von dem man wirklich gar keine Ahnung hat.
     
  5. #4 ehrenwertes Haus, 08.07.2018
    ehrenwertes Haus

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    Würde ich aber trotzdem vorab prüfen. Da können böse Überraschungen lauern.

    Ich hatte z.B. mal Ärger wegen der Art der Gewerbenutzung, weil beim Bauamt und Grundbuch "Bäckerei mit Verkaufsraum und Backstube" eingetragen war. Danach kam eine Schusterei in diese Räume, ohne Änderung dieser Einträge und die Abfrage vorher natürlich.
    Das ging fast 40 Jahre unbemerkt von den Behörden gut, bis Jemand schlafende Hunde geweckt hat als zur Schusterei noch eine Sattlerei dazu kam.
     
  6. #5 Toni Hammann, 09.07.2018
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    Hallo,

    eine Praxis in einer Wohnung ist eigentlich noch besser, als Wohnraum. Eigentlich, weil man sich den Mietvertrag sicher genau ansehen muss, aber Gewerbe ist in der Regel ertragsreicher.
    Bei "normalen" Gewerbeverträgen
    -trägt der Mieter Instandhaltung innerhalb der Räume
    -gibt es kein Wohnraummietrecht
    -kannst du kündigen, wenn es mal nicht mehr geht

    Du solltest aber davon ausgehen, dass es nicht auf ewig eine Praxis bleibt. Wenn der Zahnarzt mal aufgibt ist die Nachfolge fraglich, so dass du prüfen solltest wie aufwendig der Umbau zur Wohnung ist.
    Die Umwidmung einer Gewerbewohnung in Wohnraum ist normalerweise nicht problematisch, da Wohnraum benötigt wird. Umgekehrt wäre viel schwerer.

    Ich habe ein paar Praxen und für mich ist die Vermietung wesentlich unproblematischer, als bei meinen Wohnungen.

    Gruß
    Toni
     
  7. #6 Petra_44, 13.07.2018
    Petra_44

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    Ich wäre vorsichtig! Wenn dort jetzt eine Praxis ist, dann ist das kein Wohnraum. Und kann auch dann kein Wohnraum sein, wenn der Zahnarzt kündig, sondern du brauchst wieder einen Gewerbemieter.
    Ob du den findest, ist halt die Frage.

    Das ist sogar bei extremer Wohnungsknappheit so! In Dachau (ca. 20 min. mit der S-Bahn bis München) hat ein Arzt seine Praxis gekündigt. Der Vermieter wollte daraus Wohnraum machen. Durfte er nicht! Er hat vor Gericht verloren!

    Was zwei Dinge zeigt:
    1. Gerichte in Deutschland sind mittlerweile vollkommen weltfremd geworden.
    2. Du solltest mit dieser Praxis vorsichtig sein! Nicht, dass es dir irgendwann genauso geht.

    Kann natürlich auch sein, dass du wieder einen neuen Arzt findest, wenn dieser hier kündigt.
     
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  9. #7 ehrenwertes Haus, 13.07.2018
    ehrenwertes Haus

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    Sicher?

    Es können auch zeitgleich beide Nutzungsvarianten irgendwann mal genehmigt und eingetragen worden sein.
    Das habe ich auch bei einigen Einheiten.

    Ob das heute noch als Neueintrag möglich wäre, weiß ich nicht. Kann abhängig vom Genehmigungsjahr sein.
     
  10. #8 Toni Hammann, 13.07.2018
    Toni Hammann

    Toni Hammann Benutzer

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    Hallo,
    wenn man weiß, wie die Kassenärtzliche Vereinigung und die Zulassungen der Ärzte funktionieren, sieht man schnell, dass es nicht einfach ist, wieder einen Zahnarzt zu kriegen. Es kann natürlich sein, dass der derzeitige Zahnarzt an einen Nachfolger verkauft, dann ist gut, aber wenn der das nicht macht, wird es sehr schwer.

    Da es sich bei dem Objekt schon mal um eine Wohnung gehandelt hat, bzw, sie baulich in der richtigen Form ist, wird die Rückumwidmung nicht sonderlich problematisch. Es gibt immer irgendwelche Urteile, die irgendwelche komischen Auswüchse haben. Das sind i.d.R. Einzelfälle und dann vom Amtsgericht geurteilt. Es werden haufenweise Arztpraxen aufgegeben und diese werden Wohnungen.

    Gruß
    Toni
     
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