Vermietetes EFH - Ärger Ärger Ärger

Diskutiere Vermietetes EFH - Ärger Ärger Ärger im Mietvertrag über Wohnraum Forum im Bereich Mieter- und Vermieterforum; Hallo liebe Community, ich habe ein Fachwerkhaus aufwändig sarnieren lassen (Entrümpeln, Heizungsanlage einbauen lassen, komplette Elektrik...

  1. #1 TurboFuchs, 20.02.2021
    Zuletzt bearbeitet: 20.02.2021
    TurboFuchs

    TurboFuchs Neuer Benutzer

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    Hallo liebe Community,

    ich habe ein Fachwerkhaus aufwändig sarnieren lassen (Entrümpeln, Heizungsanlage einbauen lassen, komplette Elektrik erneuert, vynilboden, Küche neu, neues Bad usw usw.).

    Zu dem Haus gehört auch ein sehr aufwändig sarnierter Freisitz mit Zaun, Elektroinstallationen, Austausch des Bodens, Neuanlage des Rasens, Wasseranschluss usw. Alles zusammen einfach nur ein Traum. Nun wohnt mein Mieter in dem Haus, mit dem ich sowieso nur Ärger habe und habe rausgefundrn, dass der Freisitz nach nur 1 Monat der Erstvermietung völlig übersät ist mit Hundekot. Ich habe dem Mieter die Haltung eines Hundes im Vertrag erlaubt und habe damit auch kein Problem. Allerdings habe ich ein Problem damit, dass mein sehr aufwändig sarnierter Freisitz als Hundetoilette verwendet wird.

    Wie seht ihr das grundsätzlich?
     
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  3. #2 immobiliensammler, 20.02.2021
    immobiliensammler

    immobiliensammler Erfahrener Benutzer

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    Da ist denke ich der Widerspruch! Als Eigentümer, der ein Haus selbst sanieren lässt hat man eben andere Erwartungen über den späteren Umgang damit als ein MIeter. Eines der häufigsten Probleme bei der Vermietung eines EFH!
     
  4. sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    Besser hättest du es entweder vorher oder nachher verkauft.

    Hier gibt es schon genügend Threads mit der Einfamilienhaus Vermietung.
    Kannst du gerne mal durchschauen.

    https://www.vermieter-forum.com/sea...enhaus+Vermietung&o=relevance&c[title_only]=1

    Ich denke Hundekacke könnte noch das kleinere Problem zukünftig sein :55::?
     
  5. #4 TurboFuchs, 20.02.2021
    TurboFuchs

    TurboFuchs Neuer Benutzer

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    Was würdet ihr denn an meiner Stelle machen?
    Ursprünglich wollte ich es dauerhaft vermieten, nachdem ich allerdings nach bereits kurzer Zeit dermaßen viel Ärger mit dem Mieter habe, möchte ich das Haus nach 10 Jahren verkaufen. Dann wäre der Verkauf steuerfrei. Aktuell müsste ich auf den Gewinn ordentlich Steuern zahlen, was sich wohl nicht lohnen würde. Ich habe die Immobilie von einem Makler schätzen lassen und es kämen unterm Strich 120k Euro Gewinn dabei raus, von denen bei Verkauf vor Ablauf der 10 Jahre allerings auch noch rund 40k Steuern abgehen würden. Jede Menge Geld das man dem Staat schenken würde...
     
  6. #5 immobiliensammler, 20.02.2021
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    Du hast nur zwei Alternativen:
    a) mit Verlust (Steuer) verkaufen wobei da der Mieter natürlich noch mal kaufpreissenkend ist
    b) versuchen den Mieter loszuwerden, also Gründe für eine Kündigung suchen. Da ist es für Dich am besten, Dich mit einem Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht zu besprechen
     
  7. #6 immodream, 20.02.2021
    immodream

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    Hallo TurboFuchs ,
    leider hast du selber die Hundehaltung erlaubt.
    Meistens haben Mieter und Vermieter andere Ansichten, wie die Mietsache behandelt werden soll .
    Wenn du den Mieter nicht los wirst, wirst du wahrscheinlich reichlich Nerven lassen und für die Renovierung nach Auszug des Mieters unter Umständen einige Zehntausend Euro Renovierungskosten aufwenden müssen , damit das Objekt den jetzt geschätzten Preis wieder erzielt .
    Vielleicht ist der Verkauf vor Ablauf der 10 Jahresfrist für die eigene Gesundheit sinnvoller .
    Grüße
    Immodream
     
  8. #7 TurboFuchs, 20.02.2021
    Zuletzt bearbeitet: 20.02.2021
    TurboFuchs

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    Danke für eure Antworten. Ggf. ist der Verkauf tatsächlich sinnvoller. Es gab ja auch bereits Ärger, weil ich das Haus inklusive Markenküche im Wert von 5000 Euro vermiete und der Backofen wegen Corona Lieferverzug hatte. Dass ich keinerlei Einfluss darauf hatte, hat den Mieter nicht interessiert und ich musste auf sein drängen einen gebrauchten Backofen besorgen. Außerdem gehört zu dem Haus eine große Scheune.der untere Teil der Scheune wurde mit dem Haus mit vermietet, der obere Teil nicht, da ich hier mein Werkzeug aufbewahre. Ich habe extra in den Vertrag geschrieben, dass der Mieter mir den Zugang zu den oberen Etagen gewähren muss (Leiter, welche bereits in der unteren Etage beginnt). Was macht der Mieter? Stellt ein wohnmobil in der Scheune, welches dermaßen groß ist, dass sich nicht mal mehr die Tür öffnen lässt, geschweige denn ich zur oberen Etage komme. Nach reichlich Ärger und nachdem ich dem Mieter gesagt habe, dass wenn es so weitergeht ich das Haus unverzüglich an einen Dritten verkaufe, haben wir uns auf reduzierte Miete und Verzicht der Miete der Scheune schriftlich geeinigt. Seit dem wurde mir vom Mieter regelmäßig vorgehalten ich würde ihm drohen. Damit meint er ich würde drohen das Haus zu verkaufen. Auch befindet sich auf dem Grundstück ein rund 80 Jahre alter Weinstock, dessen Pflege durch den Mieter extra im Mietvertrag niedergeschrieben wurde. Kurz nach Übergabe der Immobilie wurde allerdings behauptet der Weinstock wäre kaputt und die Pflanze tot. Es ist scheinbar manchen Menschen nicht bewußt, dass Pflanzen im Januar meistens keine Blätter haben...
    Außerdem wurde sich mit Freunden des Mieters in meinem Beisein über die fassadenfarbe lustig gemacht (weiß, aber Akzente in flieder) und gefragt ob man nicht die komplette Fassade erneuern könnte. Dass diese komplette Fassade wenige Monate zuvor für tausende von Euro erneuert wurde war dieser Person wohl nicht bewusst. Zumal das Haus bereits bei der Besichtigung diese Farbe hatte und man mir sagte, dass das Haus perfekt wäre und demjenigen sehr gut gefallen würde.

    Man muß sich überlegen, dass das alles binnen eines Monats der Vermietung passiert ist... Ich könnte noch einige weitere Vorkommnisse aufzählen...

    Bin ich da einfach zu empfindlich oder wie seht ihr das?
     
  9. jorgk

    jorgk Erfahrener Benutzer

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    Es gibt da den Spruch: "Perlen vor die Säue ..."
    Muss nicht, kann aber so eintreten.
     
  10. Andres

    Andres
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    ... muss es auch nicht, es ist auch so ein Mangel. Kleines 1x1 der Mietrechts.


    Ungeeignete Konstruktion für eine Vermietung. Ok, das ist eine neue Variante, aber wir haben das hier im Forum regelmäßig, meist sind es irgendwelche Kellerräume, die nur durch Räume des Mieters zu erreichen sind. Das Ergebnis ist aber identisch.


    Tust du doch auch.


    Jau, und wegen dem Picasso im Wohnzimmer sind ganztägig die Rollläden geschlossen zu halten, um das kostbare Gemälde vor Tageslicht zu schützen. Kunstlicht ist auf 2 Stunden am Tag zu beschränken und selbstverständlich läuft die Klimaanlage permanent.

    Es gibt Dinge, die nicht zur Vermietung geeignet sind, objektiv oder aus emotionalen Gründen.


    Flieder finde ich auch peinlich (wer will schon im Pink Palace wohnen), aber leidet dein Selbstvertrauen wirklich unter meiner Meinung? Man darf wohl davon ausgehen, dass dem Mieter die Farbe der Fassade bekannt war. Er hat trotzdem gemietet, also kann's ja nicht so schlimm sein. Falls doch, kann er ja kündigen. Alles andere in nur dummes Geschwätz und ich würde stark vermuten, dass der Mieter einfach nur genau weiß, dass er dich so auf die Palme bringen kann. Womit wir wieder bei der notwendigen emotionalen Distanz sind ...


    Ja. Das ist kein Vorwurf und ganz bestimmt rechtfertigt es nicht das Verhalten des Mieters, aber wenn man mit solchen Dingen nicht klarkommt, sollte man nicht vermieten. Dass es ein EFH ist, trägt zum Gesamtproblem bei, aber einige dieser Episoden wären auch in jeder anderen Wohnform möglich.
     
  11. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Zu Recht.
    Du hast eine Immo mit Backofen vermietet, der Mieter zahlt Miete (auch) für den Backofen, du kassierst die Miete (auch) für den Backofen, erfüllst deine Aufgabe jedoch nicht: Du stellst keinen Backofen zur Verfügung.
    Zählt die Ausrede (in diesem Fall: Corona) nur, wenn du deiner Pflicht nicht nachkommst, oder auch, wenn der Mieter seiner Pflicht nicht nachkommt?
    Warum vermietest du einen Backofen, wenn du weißt, dass du den Vertrag nicht erfüllen kannst?

    Ich befürchte, dass du noch viel als Vermieter lernen musst und wirst. Hoffenltich nicht zu schmerzhaft.
     
  12. #11 TurboFuchs, 21.02.2021
    TurboFuchs

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    Weil der backofen mehrere Wochen vor Einzug des Mieters geliefert werden sollte.
     
  13. #12 immobiliensammler, 21.02.2021
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    Hast Du diese Einschränkung so in den Mietvertrag aufgenommen oder das vorab sonst mit dem Mieter vereinbart (nachweisbar)?

    Ich muss @dots rechtgeben, was wäre wenn der Mieter Dir schreiben würde Coronabedingt erhalte er seinen Lohn erst 8 Wochen später und könne erst dann die Miete zahlen?
     
  14. #13 TurboFuchs, 21.02.2021
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    Naja ich habe ihm dann ja ein Ersatzgerät für die Zwischenzeit besorgt. Außerdem habe ich den Mieter kulanterweise das Haus bereits ab 11.01.2021 kostenfrei für den kompletten Monat Januar zur Verfügung gestellt. Die Kaltmiete in Höhe von 1000 Euro muss erst ab Februar gezahlt werden.

    Also ich glaube ich komme dem Mieter schon sehr sehr freundlich entgegen.
     
  15. #14 immobiliensammler, 21.02.2021
    immobiliensammler

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    Aber halt nicht von Dir aus, oder?

    Ich hätte es in der Position des Mieters als normal gefunden (wäre übrigens auch rechtlich vorgeschrieben gewesen da Du den Mietvertrag erfüllen musst) wenn Du Dich gemeldet hättest und von Dir aus das Ersatzgerät angeboten hättest.

    Du erwartest alles mögliche vom Mieter dann musst Du aber auch Deinen vertraglichen Pflichten vollumfänglich nachkommen um den Mieter keine Angriffsfläche zu bieten.
     
  16. Duncan

    Duncan
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    verkaufen!
    das war der erste Fehler bei einem EFH. EFH vermietet man grds. nicht. Es lohnt sich grds. nicht. Aufwand und Ärger stehen in keinem Verhältnis zur möglichen Einnahme. Ein Gewinn ist grds. nicht zu erwarten, bestenfalls ein Werterhalt, weil Leerstandsvermeidung.
    du siehst wie sich obiges bestätigt.
    Diese Steuerersparnis könnte sehr, sehr teuer werden.
    klar, aber tröste dich mit dem Gedanken Steuern kommen irgendwie auch wieder dir zugute.
    Das bezweifle ich nämlich stark!
    120k minus 40 bleiben 80 für dich, kann man was mit anfangen...

    Oder 10 Jahre warten, mit Mieter und entsprechender Abnutzung bleiben von den 120 keine 80 mehr übrig, alleine das pure Vorhandensein eines Mieters würde ich mit Minus 30-40.000 € kalkulieren (als Käufer!),
    in der Zeit hast du noch Verwaltung, Schäden, Instandhaltung (hier bleibt die Mieteinnahme bei ehrlicher Rechnung (Dach, Heizung,...) nahezu vollständig), gebundenes Kapital, ggf. gar noch Kredite obendrauf, dann ist eine neue Küche fällig, Böden zu erneuern, das Bad ist nur noch alt, der Garten bedarf einer Sanierung, die Fassade könnte mal wieder gestrichen werden usw. also entweder kräftiger Preisabschlag oder neue Investition, und dann nochmal 10 Jahre Inflation, mal so grobe 20.000, die nochmal weggehen. Wertsteigerung von Grund und Boden ist Spekulation, kann auch wieder in den Keller gehen, dass sich da eine Blase aufbaut befürchten auch Fachleute, neutral mal lieber mit bleibt in etwa so rechnen.
    Bleiben vielleicht noch so 20-40 (inkl. Mieterlöse) für dich übrig, für 10 Jahre warten und Arbeit und Ärger und Nerven...
    Und das ist nur so positiv wenn du einen guten Mieter hast, bei echten Problemfällen wird es noch bitterer.
     
  17. Ferdl

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    Mach einer hat sich schon mit Steuersparen totgespart.
    Ich würde evtl. den Gewinn realisieren und reinvestieren und wenn ich dann Steuern zahlen muss, ist das ein Zeichen dafür da ich Geld verdient habe.
    Man muss auch Gönnen können.
     
  18. #17 Heike-Vermieterin, 21.02.2021
    Heike-Vermieterin

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    Hallo zusammen, ich finde es super, dass es Euch gibt. Beim mitlesen kann man viel lernen. Die Internet bietet genug Orte des Austauschs für Mieter. Aber für Eigentümer? Toll dass es Euch gibt!!!
     
  19. #18 Glaskügelchen 2, 21.02.2021
    Glaskügelchen 2

    Glaskügelchen 2 Erfahrener Benutzer

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    Da hätte ich persönlich lieber eine minimale Mietminderung hingenommen, als mir den Aufwand mit dem gebrauchten Backofen anzutun.

    Wieso kommst du ihm dann noch mit einer reduzierten Miete entgegen, wenn er seinen vertraglichen Pflichten nicht nachkommt?

    Geschmäcker sind unterschiedlich. Bei sowas muss man wirklich drüber stehen. Wenn ein Mieter die Fassadenfarbe selber bestimmen will, muss er sich eben ein eigenes Haus kaufen.

    Hättest du jetzt geschrieben, dass sich EFHs nicht als Renditeobjekte lohnen, würde ich dir Recht geben. Für jemand, der ein EFH erbt, lohnt sich eine Vermietung schon.
     
  20. Ferdl

    Ferdl Erfahrener Benutzer

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    Weil der M die Scheune gar nicht mehr nutzen darf?
    Die Aussage passt erst dann wenn man einen möglichen Verkaufspreis gegenrechnet.
     
  21. #20 ehrenwertes Haus, 22.02.2021
    ehrenwertes Haus

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    Vermietete Objekte sind immer Renditeobjekte, egal ob gekauft, geerbt oder über Schenkung erhalten.

    Sollen/müssen geerbete EFHs in der Vermietung keinen Gewinn abwerfen, wenn man nicht draufzahlen will?
     
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