vermietetes EFH an Mieter verkaufen

Diskutiere vermietetes EFH an Mieter verkaufen im MV - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo, ich bitte um Antworten zu folgendem Sachverhalt: Ich besitze ein Reihenhaus seit 4.1.2002 (Notarvertrag), welches ich ab 01.02.2002...

  1. #1 Konrad4, 29.06.2009
    Konrad4

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    Hallo,

    ich bitte um Antworten zu folgendem Sachverhalt:

    Ich besitze ein Reihenhaus seit 4.1.2002 (Notarvertrag), welches ich ab 01.02.2002 vermietet habe. Nach Ablauf der Spekulationsfrist ab dem 5.1.2012 möchte ich das Haus verkaufen.
    Dem Mieter habe ich das Haus zum Kauf angeboten, er ist nicht abgeneigt
    Insoweit möchte ich einen notariellen Vorvertrag abschließen.

    Meine Fragen dazu:

    Inwieweit ist dieser Vorvertrag bindend und können daraus von mir Ansprüche abgeleitet werden, hinsichtlich der Tatsache, dass z.B., die Bank dem Käufer das Objekt zu gegebener Zeit nicht finanziert.
    Daneben habe ich noch einen anderen Interessenten, der aber
    zögert weil das Objekt vermietet ist und er befürchtet trotz berechtigtem
    Eigenbedarf nicht so einfach in das Haus einziehen zu können.

    Ist diese Befürchtung begründet?
    Oder könnte der neue Käufer nach Vorvertragsabschluss darauf bestehen, dass ich dem Mieter zum 31.12.2011 kündige wegen Eigenbedarf des neuen Besitzers?

    Für Antworten danke ich jetzt schon
     
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  3. #2 Michael_62, 29.06.2009
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    Wir haben hier den Fall wo zwei sich wegen so einem Vorvertrag (Auflassungsvormerkung) sich über 10 Jahre mit Anwälten bekriegt haben.

    Der Fall ist immer noch nicht abgeschlossen.

    Wenn du so etwas machen willst, dann musst du sehr umsichtig vorgehen. Bist du dir auch sicher, dass der Vorvertrag nicht die Spekulationsfrist aushebelt?

    Wie stellst du dir denn die Preisfindung vor? Du musst ja jetzt schon einen Preis festlegen. Was ist mit einer Wertsicherungsklausel? Wenn du Pech hast und der Immobilienmarkt wieder anzieht stehst du dumm da, wenn er weiter einbricht dein Mieter, dann bekommt er den Beleihungswert nicht hin.

    Verträge sind schon schwierig genug wenn sie sich auf die Gegenwart beziehen, welche auf die Zukunft sind noch schwieriger.

    Wie kannst du wegen Eigenbedarf des neuen Besitzers kündigern? Auf welchem Indianerpfad bist du denn da? Mietrecht bricht Eigentumsrecht. D.H. erst nach erfolgtem Eigentumsübergang und Umschreibung im Grundbuch kann sich der neue Eigentümer legitimieren. Vorher kann der Mieter alle Schreiben getrost in die Tonne werfen. Dann kann er die Eigenbedarfskündigung aussprechen, sofern dies nicht zwischen dir und deinem Mieter ausgeschlossen wurde.

    Weil er dann in alle Rechte und Pflichten eingetreten ist.
     
  4. #3 Konrad4, 29.06.2009
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    Wenn man 10 Jahre um einen (Vor)Vertrag streitet, dann ist dieser wohl nicht hinreichend und nachvollziehbar geschlossen worden.
    Vorverträge "hebeln" nicht die Spekulationsfrist aus. Der Bundesfinanzhof (BFH)
    hat entschieden, dass für den Beginn der Spekulationsfrist des § 23 EStG bei der Veräußerung von Grundstücken der Zeitpunkt maßgebend ist, in dem der notarielle Kaufvertrag geschlossen wird und nicht bereits durch einen Vorvertrag.
    In meinem Fall handelt es sich um eine doch relativ kurzen Zeitraum bis Anfang Januar 2012. Zum Zeitpunkt eines evtl. (Vor)Vertragsschlusses in etwa 3-4 Monaten besteht noch ein sog. Spekulationszeitraum von unwesentlich mehr als zwei Jahren. In dieser Zeit wird sich der Marktpreis der Immobilie weder verdoppeln noch halbieren. Der mit dem Mieter ins Auge gefasste Kaufpreis
    ist für beide Parteien akzeptabel. Geringe Preisschwankungen stellen aus meiner Sicht kein unüberwindbares Hindernis dar.
    Meinen Fingerzeig zum "Eigenbedarf" habe ich nicht präzise genug dargestellt.
    Selbstverständlich ist mir der Leitsatz "Mietrecht vor Kaufrecht" bewusst und bekannt.
    Mir geht es bei meiner Fragestellung darum zu erfahren ob es aus fachlicher Sicht praktikabel und sinnvoll ist einen Vorvertrag zu schliessen aus Gründen meiner Planungsicherheit. Weniger wollte ich einen Hinweis aus einem Winnetou-Film bzw.
    einem Indianer-Heftchen erhalten.
    Sollte sich ein Vorvertrag als nicht sinnvoll erweisen so würde ich die Immobilie über einen Makler anbieten. Der Mieter hätte dann immer noch die Möglichkeit sein Vorkaufsrecht geltend zu machen.
     
  5. #4 lostcontrol, 30.06.2009
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    ja. eigenbedarfskündigungen können sich hinziehen, wenn der mieter dann nicht auszieht kann eine räumungsklage kommen und die kann sich ebenfalls dann locker noch mal 'n jahr hinziehen...
    aber dieses risiko hat ein käufer einer vermieteten immobilie eigentlich immer.

    nein, denn das ist rechtlich garnicht möglich.
     
  6. #5 Michael_62, 30.06.2009
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    Die Indianer hätten da noch

    http://www.bfh.simons-moll.de/bfh_1984/XX840311.HTM

    anzumerken (Quelle s.o.)


    Interessanterweise versuche dochmal einen Vorvertrag zu formulieren und einzustellen.

    Und das Problem mit den 10 Jahren kam genau aus dem Versuch den du vorhast. Hier wurde eine Auflassungsvormerkung eingetragen, ohne dass eine Löschung möglich war. Dann haben beide sich über den Preis zerstritten, der Finanzierer hat sich zurückgezogen, weil die Beleihungsgrenze nicht mehr hinkommt.

    Und wie geht es weiter? Überleg das erst mal.
     
Thema: vermietetes EFH an Mieter verkaufen
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