vermietetes EFH an Mieter verkaufen

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Konrad4, 29.06.2009.

  1. #1 Konrad4, 29.06.2009
    Konrad4

    Konrad4 Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    29.06.2009
    Beiträge:
    4
    Zustimmungen:
    0
    Hallo,

    ich bitte um Antworten zu folgendem Sachverhalt:

    Ich besitze ein Reihenhaus seit 4.1.2002 (Notarvertrag), welches ich ab 01.02.2002 vermietet habe. Nach Ablauf der Spekulationsfrist ab dem 5.1.2012 möchte ich das Haus verkaufen.
    Dem Mieter habe ich das Haus zum Kauf angeboten, er ist nicht abgeneigt
    Insoweit möchte ich einen notariellen Vorvertrag abschließen.

    Meine Fragen dazu:

    Inwieweit ist dieser Vorvertrag bindend und können daraus von mir Ansprüche abgeleitet werden, hinsichtlich der Tatsache, dass z.B., die Bank dem Käufer das Objekt zu gegebener Zeit nicht finanziert.
    Daneben habe ich noch einen anderen Interessenten, der aber
    zögert weil das Objekt vermietet ist und er befürchtet trotz berechtigtem
    Eigenbedarf nicht so einfach in das Haus einziehen zu können.

    Ist diese Befürchtung begründet?
    Oder könnte der neue Käufer nach Vorvertragsabschluss darauf bestehen, dass ich dem Mieter zum 31.12.2011 kündige wegen Eigenbedarf des neuen Besitzers?

    Für Antworten danke ich jetzt schon
     
  2. AdMan

    Schau mal hier in diesem Ratgeber. Dort findet man viele Antworten!

    Registrieren bzw. einloggen, um diese und auch andere Anzeigen zu deaktivieren
  3. #2 Michael_62, 29.06.2009
    Michael_62

    Michael_62 Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    02.06.2009
    Beiträge:
    1.097
    Zustimmungen:
    0
    Wir haben hier den Fall wo zwei sich wegen so einem Vorvertrag (Auflassungsvormerkung) sich über 10 Jahre mit Anwälten bekriegt haben.

    Der Fall ist immer noch nicht abgeschlossen.

    Wenn du so etwas machen willst, dann musst du sehr umsichtig vorgehen. Bist du dir auch sicher, dass der Vorvertrag nicht die Spekulationsfrist aushebelt?

    Wie stellst du dir denn die Preisfindung vor? Du musst ja jetzt schon einen Preis festlegen. Was ist mit einer Wertsicherungsklausel? Wenn du Pech hast und der Immobilienmarkt wieder anzieht stehst du dumm da, wenn er weiter einbricht dein Mieter, dann bekommt er den Beleihungswert nicht hin.

    Verträge sind schon schwierig genug wenn sie sich auf die Gegenwart beziehen, welche auf die Zukunft sind noch schwieriger.

    Wie kannst du wegen Eigenbedarf des neuen Besitzers kündigern? Auf welchem Indianerpfad bist du denn da? Mietrecht bricht Eigentumsrecht. D.H. erst nach erfolgtem Eigentumsübergang und Umschreibung im Grundbuch kann sich der neue Eigentümer legitimieren. Vorher kann der Mieter alle Schreiben getrost in die Tonne werfen. Dann kann er die Eigenbedarfskündigung aussprechen, sofern dies nicht zwischen dir und deinem Mieter ausgeschlossen wurde.

    Weil er dann in alle Rechte und Pflichten eingetreten ist.
     
  4. #3 Konrad4, 29.06.2009
    Konrad4

    Konrad4 Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    29.06.2009
    Beiträge:
    4
    Zustimmungen:
    0
    Wenn man 10 Jahre um einen (Vor)Vertrag streitet, dann ist dieser wohl nicht hinreichend und nachvollziehbar geschlossen worden.
    Vorverträge "hebeln" nicht die Spekulationsfrist aus. Der Bundesfinanzhof (BFH)
    hat entschieden, dass für den Beginn der Spekulationsfrist des § 23 EStG bei der Veräußerung von Grundstücken der Zeitpunkt maßgebend ist, in dem der notarielle Kaufvertrag geschlossen wird und nicht bereits durch einen Vorvertrag.
    In meinem Fall handelt es sich um eine doch relativ kurzen Zeitraum bis Anfang Januar 2012. Zum Zeitpunkt eines evtl. (Vor)Vertragsschlusses in etwa 3-4 Monaten besteht noch ein sog. Spekulationszeitraum von unwesentlich mehr als zwei Jahren. In dieser Zeit wird sich der Marktpreis der Immobilie weder verdoppeln noch halbieren. Der mit dem Mieter ins Auge gefasste Kaufpreis
    ist für beide Parteien akzeptabel. Geringe Preisschwankungen stellen aus meiner Sicht kein unüberwindbares Hindernis dar.
    Meinen Fingerzeig zum "Eigenbedarf" habe ich nicht präzise genug dargestellt.
    Selbstverständlich ist mir der Leitsatz "Mietrecht vor Kaufrecht" bewusst und bekannt.
    Mir geht es bei meiner Fragestellung darum zu erfahren ob es aus fachlicher Sicht praktikabel und sinnvoll ist einen Vorvertrag zu schliessen aus Gründen meiner Planungsicherheit. Weniger wollte ich einen Hinweis aus einem Winnetou-Film bzw.
    einem Indianer-Heftchen erhalten.
    Sollte sich ein Vorvertrag als nicht sinnvoll erweisen so würde ich die Immobilie über einen Makler anbieten. Der Mieter hätte dann immer noch die Möglichkeit sein Vorkaufsrecht geltend zu machen.
     
  5. #4 lostcontrol, 30.06.2009
    lostcontrol

    lostcontrol Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    04.08.2006
    Beiträge:
    16.608
    Zustimmungen:
    835
    ja. eigenbedarfskündigungen können sich hinziehen, wenn der mieter dann nicht auszieht kann eine räumungsklage kommen und die kann sich ebenfalls dann locker noch mal 'n jahr hinziehen...
    aber dieses risiko hat ein käufer einer vermieteten immobilie eigentlich immer.

    nein, denn das ist rechtlich garnicht möglich.
     
  6. #5 Michael_62, 30.06.2009
    Michael_62

    Michael_62 Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    02.06.2009
    Beiträge:
    1.097
    Zustimmungen:
    0
    Die Indianer hätten da noch

    http://www.bfh.simons-moll.de/bfh_1984/XX840311.HTM

    anzumerken (Quelle s.o.)


    Interessanterweise versuche dochmal einen Vorvertrag zu formulieren und einzustellen.

    Und das Problem mit den 10 Jahren kam genau aus dem Versuch den du vorhast. Hier wurde eine Auflassungsvormerkung eingetragen, ohne dass eine Löschung möglich war. Dann haben beide sich über den Preis zerstritten, der Finanzierer hat sich zurückgezogen, weil die Beleihungsgrenze nicht mehr hinkommt.

    Und wie geht es weiter? Überleg das erst mal.
     
Thema: vermietetes EFH an Mieter verkaufen
Besucher kamen mit folgenden Suchen
  1. vorkaufsrecht preisfindung

    ,
  2. vermietetes haus verkaufen

    ,
  3. vorkaufsrecht spekulationssteuer

    ,
  4. spekulationsfrist immobilien vorvertrag,
  5. mietvertrag efh ,
  6. beginn und ende der spekulationsfrist,
  7. auflassungsvormerkung spekulationsfrist,
  8. Spekulationssteuer Vorkaufsrecht,
  9. Spekulationsfrist Vorvertrag,
  10. Mieter will hauskaufen Spekulationssteuer,
  11. Spekulationsfrist Beginn und Ende,
  12. Spekulationsfrist Vorkaufsrecht,
  13. verkauf vermietetes haus,
  14. vorkaufsrecht spekulationsfrist,
  15. vorkaufsrecht und Spekulationsfrist,
  16. spekulationssteuer mietvertrag,
  17. vorkaufsrecht vermietetes Haus,
  18. vertrag für verkauf von efh,
  19. Beginn der Spekulationsfrist,
  20. vorvertrag haus spekulationssteuer,
  21. Spekulationsfrist Mietvertrag mit Käufer unschädlich,
  22. vermietetes efh haus verkaufen,
  23. efh mieter gartennutzung ausgeschlossen,
  24. vermieter efh dachgeschoss an mieter verkaufen,
  25. vermietes EFH Dachgeschoss an Mieter verkaufen
Die Seite wird geladen...

vermietetes EFH an Mieter verkaufen - Ähnliche Themen

  1. Ein Buch über die "Best of" Mieter schreiben? :-)

    Ein Buch über die "Best of" Mieter schreiben? :-): Hallo zusammen, darf ich hier mitmachen? Irgendwie brauche ich grade was um mich auszu... !! Ich war eigentlich der Meinung, ich würde vor diesen...
  2. Ich (als Mieter & Hausmeister) möchte meiner Hausverwaltung Wärmecontracting schmackhaft machen.

    Ich (als Mieter & Hausmeister) möchte meiner Hausverwaltung Wärmecontracting schmackhaft machen.: Also, wie macher weiß, mache ich die Hausmeisterdienste in dem MFH in dem ich zur Miete wohne. In letzter Zeit habe ich einige Beiträge...
  3. Mieter von Gewerberaum nicht auffindbar / Kündigung

    Mieter von Gewerberaum nicht auffindbar / Kündigung: Hallo, wir haben schon seit geraumer Zeit mit einem Mieter Probleme wegen unregeläßigen Mietzahlungen, Beleidigung, Sachbeschädigung, Androhung...
  4. Mieter nervt/droht

    Mieter nervt/droht: Hallo, ich habe ja eine Mieterin die mit ihrem Nachbarn Probleme hat. Der Nachbar ist zum Glück nicht mein Mieter. Besagter Nachbar ließ mir über...
  5. Temporärer Mieter aus dem (EU) Ausland - was beachten?

    Temporärer Mieter aus dem (EU) Ausland - was beachten?: Hallo, ich bin leider und früher als erhofft Eigentümer einer Immobilie geworden. Leider habe ich bisher keinen "seriösen" Mieter für die frei...