Vermietetes Haus, teilweise als Büro nutzen?...Brainstorming

Dieses Thema im Forum "Was nicht passt - der Small-Talk" wurde erstellt von Ansal, 25.06.2015.

  1. Ansal

    Ansal Neuer Benutzer

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    Hallo,
    ich spiele gerade mit einer Idee und mich würden dazu andere Meinungen und Ideen interessieren.
    Wir haben ein Haus mit zwei Wohnungen. Eine 6 Zimmerwohnung müssen wir neu vermieten. Wir haben im März/April schon Mieter gesucht und gefunden, die nun wieder abgesprungen sind.
    Bei der Suche hat sich gezeigt das die Nachfrage nach einer Wohnung in dieser Größe eher gering war.

    Es ist so, dass die Möglichkeit besteht die Wohnung als eine 4 Zimmerwohnung zu vermieten und die zwei übrigen Zimmer und ein Gäste WC durch eine Haustür, die derzeitig ausgehängt ist, abzutrennen.
    Die Vorbesitzer des Hauses hatten die vier Zimmerwohnung bewohnt und die restlichen Zimmer im Haus an Wochenendfahrer vermietet.

    Meine Idee war nun die zwei Zimmer selber als Büro zu nutzen.
    Mein Mann macht sich gerade selbständig und müsste dafür so ab Herbst/Winter einen Büroraum anmieten. Ich möchte mich ca. nächstes Jahr als Heilpraktikerin ebenfalls selbständig machen, könnte dafür den zweiten Raum nutzen.

    Mich interessieren eure Meinungen dazu. Die Räume gehen direkt vom Flur ab, der dann auch von den Mietern genutzt wird, um zu ihrer Wohnungstür zu gelangen.
    Einer der Räume ist direkt Wand an Wand mit einem der Schlafzimmer der Wohnung, also eher ungeeignet für mich um dort Patienten zu behandeln...evtl.Hellhörigkeit.
    4 Zimmerwohnungen werden hier stärker nachgefragt.
    Allerdings hätten wir dadurch natürlich geringere Mieteinnahmen.
    Wie wird das steuerlich gerechnet, wenn Räume geschäftlich genutzt werden?
     
  2. AdMan

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  3. Andres

    Andres
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    Wer eine Wohnung in dieser Größe braucht, denkt aktuell eher über einen Kauf nach. Als weitere Option zu einer teilweisen gewerblichen EIgennutzung würde ich über die Aufteilung in zwei eigenständige Wohnungen nachdenken, falls das baulich mit einigermaßen akzeptablem Aufwand machbar ist. Für 2-4 Zimmer ist die Nachfrage deutlich stabiler und für kleinere Wohnungen ist meist auch eine etwas höhere m²-Miete erzielbar. Ich habe das schon mehrfach recht erfolgreich gemacht.

    Im besten Fall gestaltet man die Aufteilung so, dass man sie später rückgängig machen könnte. Vielleicht ändert sich die Marktlage mal wieder ...


    Ich würde grundsätzlich davon ausgehen, dass dafür zunächst eine Nutzungsänderung zu beantragen ist. Sollte sich das Haus in einer Gegend mit knappem Wohnraum befinden, könnten die Chancen, diese Änderung genehmigt zu bekommen, eher schlecht stehen.


    Selbst ohne solche baulichen Schwierigkeiten könnte hier das Thema Mietminderung auf den Plan treten. Für Bestandsmieter könnte es einen Mangel darstellen, wenn im Haus plötzlich Publikumsverkehr durch eine Gewerbeeinheit herrscht.


    Kosten, die einheitlich für das ganze Gebäude anfallen, werden nach Fläche verteilt. Wenn ihr ab sofort also z.B. 10 % der vermieteten Fläche für eure Räumlichkeiten selbst nutzt, setzt ihr - sehr stark vereinfacht - nur noch 90 % der Ausgaben an, die ihr bisher in eurer Anlage V geltend macht. Dadurch steigt also zunächst die Steuerlast. Diese Beträge tauchen dann an anderen Punkten der Steuererklärung wieder auf, z.B. in den Anlagen N, S oder G, abhängig von der Tätigkeit, für die die Räume genutzt werden. Insgesamt ist das ein Nullsummenspiel, solange ihr als Einzelunternehmer tätig seid.

    Etwas andes sähe es aus, wenn ihr eure Selbständigkeiten in eigenständig besteuerte Rechtspersönlichkeiten auslagern würdet. Dann ändert sich steuerlich für euch privat und eure Vermietung gar nichts - die GmbH, AG oder was auch immer ist dann nur ein weiterer Mieter. Bei solchen Konstrukten gibt es aber fast immer ein erhebliches steuerliches Optimierungspotenzial, weshalb der Gang zum Steuerberater fast schon zwingend ist.
     
  4. Duncan

    Duncan
    Super-Moderator

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    was ich bei doppelter Selbständigkeit/freiberuflichen Tätigkeit eh als gegeben ansehe, da die Vermietung mit ins Gespräch mit hinein zunehmen ist dann selbstverständlich.

    hier wäre die Art und Weise der Nutzung sicher nicht uninteressant. Bei dem einen Büro ist das Tastaturklimpern das lauteste Geräusch, bei anderen kann es durch entsprechend Publikum ziemlich hoch her gehen.

    Wenn du nicht unbedingt Vollmondtherapien mit Klangschale, Tempelgong und Wolfsgeheul anbieten willst wäre mir die Schlafzimmernutzung nebenan weniger ein Problem, als die mögliche Subsumierbarkeit unter §203 StGB, ich würde mich da an den Standards für richtige Ärzte orientieren. Hier sollte baulich der Schallschutz gesichert werden, was aber z.B. über eine Vorsatzschale technisch nicht unbedingt Raketentechnologie ist.
     
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